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撰文/陳寧輝

2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)很明顯的趨勢是，在房地產(chǎn)市場面臨巨大挑戰(zhàn)時，銷售主導型的開發(fā)商面臨增長退潮，而運營導向型企業(yè)則守住了基本盤。

以往被開發(fā)商視為“邊角料”的租金收入，成為企業(yè)最為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，尤其是購物中心的租金貢獻，是助力企業(yè)穿越周期的新錨點。比如華潤置地2024年的租金總收入233億元，其中購物中心租金貢獻高達193.5億元。

隨著各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2024年年報披露，《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計了10家港資和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2024年的租金收入情況，以供行業(yè)參考。

01

441家收租557.74億，華潤置地領跑

根據(jù)各大上市企業(yè)的2024年年報，納入統(tǒng)計的10大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營購物中心數(shù)量達441家，總租金收入為557.74億元。

備注：

1、因各企業(yè)關于租金統(tǒng)計口徑不同，數(shù)據(jù)僅供參考，不做精準比較；

2、以上購物中心租金收入均為內(nèi)地商業(yè)項目，包括港資企業(yè)；

3、未上市企業(yè)和未公開租金收入的企業(yè)未納入統(tǒng)計中，如珠海萬達商管、九龍倉等。

其中華潤置地的租金收入最高為193.5億元，主要因在營購物中心總量大及經(jīng)營效果良好；龍湖集團在2023年首次躋身“百億”后，2024年進一步提升，租金收入達109.76億元。

10家企業(yè)中，2024年租金收入同比下滑的僅恒隆地產(chǎn)和嘉里建設，其余8家企業(yè)均錄得同比增長。恒隆內(nèi)地10座商場中，3座次高端商場2024年租金收入均錄得同比增長，而7座高端商場除無錫和大連兩座恒隆廣場外，其余均同比下滑，尤其是武漢和沈陽市府兩座恒隆2024年租金收入同比下滑幅度均超10%，這反映出奢侈品市場在2024年經(jīng)歷了不小的挑戰(zhàn)。

不過從單體項目來看，恒隆幾座高端商場的租金收入還是在第一梯隊。上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的租金收入均超過了10億，其余單體商業(yè)租金收入超10億的還有華潤置地旗下的深圳萬象城、杭州萬象城和沈陽萬象城，且上海恒隆廣場以16.48億位列第一(除恒隆、華潤、龍湖、瑞安、大悅城外，其余企業(yè)均未公開單體商業(yè)的租金情況)。

02

10大企業(yè)的租金收入表現(xiàn)

恒隆地產(chǎn)

截至2024年12月31日止年度，恒隆地產(chǎn)總收入為112.42億港元(折合人民幣約103億元)，同比增長了9%；整體營業(yè)溢利下滑了13%至64.55億港元(折合人民幣約60億元)。

物業(yè)租賃收入上，受香港和內(nèi)地零售及辦公樓租賃市場疲弱影響，2024年恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃收入同比下滑了6%至95.15億港元(折合人民幣約88億元)，營業(yè)溢利同比下滑了9%至67.63億港元(折合人民幣約62億元)。

內(nèi)地商場租金收入方面，2024年恒隆地產(chǎn)內(nèi)地商場的租金收入為48.05億元，同比下滑了3%。其中高端商場的租金收入同比下滑了4%，主要是因奢侈品市場的消費者信心減弱了，以及部分城市的競爭對手采取激烈的價格促銷導致銷售租金下滑；次高端商場的租金收入同比增長了4%。

太古地產(chǎn)

截至2024年12月31日止年度，太古地產(chǎn)2024年收入為144.28億港元(折合人民幣約135.87億元)，同比下滑2%；公司股東應占基本溢利為67.68億港元(折合人民幣約63.73億元)，同比下滑42%；股東應占虧損7.66億港元(折合人民幣約7.21億元)，去年同期為股東應占溢利26.37億港元(折合人民幣約24.83億元)。

零售物業(yè)的租金收入上，中國內(nèi)地零售物業(yè)推動了該板塊的3%的租金收入同比增長。期內(nèi)，中國內(nèi)地錄得零售物業(yè)租金收入總額為44.89億港元(折合人民幣約42.27億元)，同比上升7%，其在內(nèi)地的主要項目包括北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里和廣州匯坊。

零售額方面，上海前灘太古里一枝獨秀，全年銷售額同比增長3%，但內(nèi)地其它項目的零售額均出現(xiàn)下滑。北京三里屯太古里的零售額同比微跌不到1%，而成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業(yè)太古匯的零售額則分別同比下滑14%、11%、4%和14%。

瑞安房地產(chǎn)

截至2024年12月31日止年度，瑞安房地產(chǎn)2024年全年收入81.73億元，同比下滑16%；實現(xiàn)凈利潤8.1億元，同比下滑42%；股東應占凈利潤為1.8億元，同比下滑78%。利潤的下滑，主要因住宅物業(yè)落成數(shù)量及已確認的物業(yè)銷售減少。

商業(yè)物業(yè)作為瑞安另一大核心業(yè)務，2024年的表現(xiàn)不俗。期內(nèi)，瑞安租金及相關收入(包括合營公司及聯(lián)營公司)總額同比增長9%至35.47億元。若撇除合營公司及聯(lián)營公司，瑞安2024年租金及相關收入仍同比增長2%至24.56億元。在租金收入貢獻中，77%來自上海的物業(yè)組合，主要得益于蟠龍?zhí)斓睾网檳鄯粌蓚�城市更新項目的額外貢獻。

負責投資和管理中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的瑞安新天地，2024年的租金及相關收入為24.56億元，同比2023年增長了2%；整體出租率穩(wěn)定在94%左右，同時客流量與整體銷售額分別同比增長12%和8%。

嘉里建設

截至2024年12月31日止年度，嘉里建設合并收入同比增長了18.4%，達213.61億港元(折合人民幣約201.28億元)，其中：

（1）物業(yè)銷售收入為138.30億港元(折合人民幣約130.32億元)，較上年的104.16億港元(折合人民幣約98.15億元)增長32.7%；

（2）物業(yè)租賃及其他收入為53.55億港元(折合人民幣約50.46億元)，略低于2023年的54.50億港元(折合人民幣約51.35億元)；

（3）酒店營運收入為21.76億港元(折合人民幣約20.5億元)，較上年的22.61億港元(折合人民幣約21.3億元)有所下滑。

內(nèi)地投資物業(yè)的租金收入方面，2024年在不計入酒店業(yè)務的情況下，2024年租金收入為40.69億港元(折合人民幣約38.32億元)，按固定匯率算，同比下滑了1%。嘉里建設表示，零售租賃收入的增長部分被辦公租賃收入的減少所抵消。

雖然經(jīng)濟環(huán)境疲軟，但嘉里建設的零售部分仍有輕微改善，客流量、租戶銷售額和出租率均略有增長。主要是得益于資產(chǎn)的優(yōu)越地段，優(yōu)良的質(zhì)素、物業(yè)升級和有效的租戶組合優(yōu)化策略，比如上海靜安嘉里中心2024年引入多家全國首店，如美國品牌Vuori和瑞典品牌PeakPerformance，吸引了大量人流，日均客流超過11萬人。

華潤置地

截至2024年12月31日止年度，華潤置地的經(jīng)營不動產(chǎn)業(yè)務營業(yè)額達233億元，同比增長了4.8%。其中購物中心營業(yè)額為193.5億元，同比增長了8.4%，購物中心出租率為97.1%，同比增加了0.6個百分點。同時，期內(nèi)購物中心的零售額為1953億元，同比增長了19.2%。

期內(nèi)，華潤置地在營購物中心數(shù)量達92座，其中2024年新開了16座購物中心，租金占比約4.2%，平均出租率為95.9%。分別是邯鄲萬象匯、武漢武昌萬象城、合肥包河萬象匯、常州萬象城、北京西北旺萬象匯、桐鄉(xiāng)萬象匯、貴陽萬象城、義烏天地、北京通州萬象匯、紹興天地、濟寧萬象匯、西安萬象城、深圳啤酒小鎮(zhèn)、長沙萬象城、汕頭萬象匯、南京雨花萬象天地。

輕資產(chǎn)運營作為華潤置地的主要業(yè)務之一，2024年實現(xiàn)營業(yè)額121.3億元，主要來自華潤萬象生活輕資產(chǎn)管理服務的收入。截至2024年年底，華潤萬象生活在管商業(yè)項目122個，其中26個為輕資產(chǎn)項目，全年購物中心營業(yè)額為62.7億元。

招商蛇口

截至2024年12月31日止年度，招商蛇口2024年營收1789.48億元，同比增長2.25%，歸母凈利潤下滑36.09%。

2024年末，招商蛇口管理范圍內(nèi)的集中商業(yè)在營項目47個，總經(jīng)營建筑面積約277萬㎡，在建及籌開項目總經(jīng)營建筑面積約233萬㎡。期內(nèi)，招商蛇口集中商業(yè)運營收入為17.70億元，開業(yè)三年以上項目出租率達91%。

租金收入方面，包括公寓、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)及其他可出租性物業(yè)收入50.9億元，同比增長了13.26%。其中商業(yè)租金收入約18.48億元，占比約36%，平均出租率91.06%。

中海地產(chǎn)

截至2024年12月31日止年度，中海地產(chǎn)2024年實現(xiàn)總營收1851.54億元，同比減少8.48%；毛利潤327.6億元，同比減少20.38%；歸母凈利潤156.36億元，同比減少38.95%。

中海地產(chǎn)2024年商業(yè)物業(yè)收入為71.3億元，同比增長了12.1%。其中購物中心租金收入為22.6億元，同比增長了34.6%。2024年新開了天府環(huán)宇薈一期、佛山禪西環(huán)宇城等商業(yè)體。

同時，期內(nèi)商業(yè)的整體出租率達95%，銷售額和客流分別同比增長了30%和24%。

大悅城地產(chǎn)

截至2024年12月31日止年度，大悅城地產(chǎn)營業(yè)收入為198.31億元，同比增長了49.4%，主要是受物業(yè)開發(fā)業(yè)務結算周期變化的影響，同比增長。

2024年投資物業(yè)租金及相關服務收入為41.76億元，同比下滑了4.2%。其中購物中心業(yè)務租金收入為30.23億元，同比增長了1%。同時，購物中心業(yè)務2024年銷售達384億元，同比增長了10.4%。

龍湖集團

截至2024年12月31日止年度，龍湖集團全年實現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元，由運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻占比達21%。

商場業(yè)務方面：2024年的營業(yè)額為735億元，同比增長了16%；日均客流超320萬人次；租金收入109.8億元，同比增長了7%，其中“龍湖天街”品牌的租金收入為約106.27億元。

寶龍地產(chǎn)

截至2024年12月31日止年度，寶龍地產(chǎn)總收入257.57億元，同比增長了12.5%。其中投資物業(yè)租金收入約19.08億元，同比增長5.2%；提供商業(yè)運營服務及住宅業(yè)務管理服務收入主要來自集團及第三方開發(fā)的項目，扣除集團內(nèi)部交易抵消后，凈收入約為23.97億元，同比增長5.2%。

2024年寶龍商業(yè)營業(yè)收入26.17億元，其中商業(yè)運營服務收入約21.4億元，是寶龍商業(yè)的主要收入來源。截至2024年年末，寶龍商業(yè)已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)98個，商業(yè)總簽約建筑面積約1451萬㎡，商業(yè)平均出租率為91.5%。

03

未來規(guī)劃：有哪些商業(yè)項目待開？

恒隆地產(chǎn)

內(nèi)地投資物業(yè)規(guī)劃上，購物中心方面恒隆地產(chǎn)主要的物業(yè)是杭州恒隆廣場。據(jù)悉，杭州恒隆廣場包括一個購物中心、五幢甲級辦公樓及杭州文華東方酒店，酒店預計在2026年下半年開業(yè)，將提供194間高級客房及套房；其余部分預計2025年起分階段落成，其中購物中心初步計劃在2026年春季亮相。

▲杭州恒隆廣場

上海恒隆廣場擴建項目約3000㎡，打造三層高的零售和餐飲中心，地下層與現(xiàn)有商場相連，預計在2026年竣工。沈陽市府恒隆廣場余下的綜合發(fā)展項目仍在設計階段。

太古地產(chǎn)

2024年，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地積極推動多個新項目，計劃投資港幣500億元(折合人民幣約460億元)，現(xiàn)已落實逾90%，新建的商業(yè)綜合體項目進展良好。

目前，太古在內(nèi)地籌備中的項目主要有七個，位于上海、廣州、北京、三亞、西安等城市。

上海是太古地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務最大和最重要的市場，其在上海的投資組合已經(jīng)增加至4個。在運營項目中，上海興業(yè)太古匯正在進行結構和重置工程；新商業(yè)有上海前灘綜合發(fā)展項目和上海陸家嘴太古源，前者計劃2026年落成，后者發(fā)展方案還在規(guī)劃中，計劃2026年起分階段落成。

北京三里屯太古里及北京頤堤港二期(更名為北京太古坊)也正進行大規(guī)模升級，這些投資都將進一步鞏固公司在內(nèi)地市場的布局。其中北京三里屯太古里瑜舍部分已經(jīng)在2024年6月關閉后，正改造成零售用途；而北京頤堤港項目將整體更名為北京太古坊，新建的二期是以辦公樓為主導的發(fā)展項目，計劃在2026年年中起分階段開幕。

西安太古里以零售為主導，計劃在2027年起分階段落成。三亞太古里以零售為主導，計劃在2026年起分階段落成。

廣州聚龍灣太古里計劃2027年上半年起分階段落成。據(jù)太古地產(chǎn)透露，廣州聚龍灣太古里定位為全國首個濱水“太古里”項目，依托獨有的濱水地理優(yōu)勢，巧妙融合珠江自然景觀與城市文化，將寧靜優(yōu)雅的河涌和榕樹點綴其中，打造創(chuàng)新的商業(yè)與文化空間。在建筑模式上，廣州聚龍灣太古里采用低密度、開放式、街區(qū)型模式，總樓面面積約15萬㎡，為消費者提供沉浸式體驗。

招商方面，廣州聚龍灣太古里將重點聚焦國際高端品牌和新興消費業(yè)態(tài)品牌，為消費者帶來全新的高端零售體驗，塑造全新的生活方式，將項目打造成集奢華品質(zhì)、在地文化、自然生態(tài)于一體的世界級濱水中央活力匯聚區(qū)。

▲廣州聚龍灣太古里效果圖

廣州太古匯的擴建部分，將在2027年完成物業(yè)翻新工程。

瑞安房地產(chǎn)

根據(jù)規(guī)劃，瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)踐行集團的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，2024年新簽約了上海永年里和奉賢南橋兩個大型綜合性管理輸出項目。瑞安會發(fā)揮新天地這一商業(yè)品牌在上海的領導地位，并逐步拓展業(yè)務至粵港澳大灣區(qū)。

嘉里建設

未來6年，嘉里建設在內(nèi)地還有8個商業(yè)物業(yè)將投入市場，分布在上海、杭州、深圳、武漢、天津、沈陽、鄭州等城市。其中杭州、天津、深圳前海、沈陽、上海浦東和上海黃埔都有零售業(yè)態(tài)，武漢項目則為寫字樓，鄭州項目有寫字樓和酒店。

華潤置地

華潤置地近兩年來加速擴張，2024年就新開了超20家商業(yè)體，累計在運營商業(yè)項目已經(jīng)達92座。如果計入華潤萬象生活輸出管理的輕資產(chǎn)項目，截至2024年年末在營商業(yè)項目超120座。

2025年華潤置地將繼續(xù)擴張，預計新開商業(yè)項目至少有12家，包括鄭州鄭東萬象城、深圳灣萬象城二期、杭州亞奧萬象天地等標桿商業(yè)。

招商蛇口

同為央企的招商蛇口近幾年在商業(yè)地產(chǎn)市場也十分活躍。2024年，招商蛇口新開業(yè)10個項目，其中重資產(chǎn)項目6個，輕資產(chǎn)管理項目4個，包括了長沙觀沙嶺花園城、上海海上世界等標桿性商業(yè)。

2025年也將有杭州城北招商花園城、南京玄武招商花園城、深圳太子灣招商花園城、長沙梅溪湖招商花園城、佛山招商花園里、上海傳媒港花園里二期和上海綠洲智谷花園里二期等商業(yè)亮相。

中海地產(chǎn)

中海地產(chǎn)在建的含購物中心的商業(yè)物業(yè)有上海徐匯項目、成都秦皇寺1號地塊項目、深圳灣超級總部項目。

而2025年中海商業(yè)將迎來北京中海大吉巷、深圳鹽田小梅沙濱海主題商業(yè)一期兩個商業(yè)亮相。

大悅城地產(chǎn)

2024年新開了廈門大悅城、三亞大悅城和北京海淀大悅城三個項目。全年的商業(yè)項目銷售額384億元，同比增長16.4%；客流總量3.5億人次，同比增長了20.7%。

2025年，大悅城計劃在南昌和深圳開出兩座大悅城。

龍湖集團

2025年，重慶龍興天街、西安長樂天街、重慶南坪天街、南寧青秀天街、杭州上城天街、武漢新榮天街、濟南西客站天街、武昌濱江天街8座龍湖天街項目將開業(yè)。

2026年及以后，還有成都驛都天街、杭州濱康天街、武漢開福天街、長沙新姚天街、昆明時代天街、杭州云城天街也將悉數(shù)亮相。

寶龍地產(chǎn)

2024年寶龍商業(yè)新開了臺州杜橋寶龍廣場、杭州拱墅寶龍廣場、上海奉發(fā)寶龍廣場、濟源寶龍廣場、嵊州寶龍廣場、上海嘉定寶龍?zhí)斓亍⑾笊綄汖執(zhí)斓匾约皩汖埿菂R旗下的樂清寶龍廣場、樂清中金匯、上饒水南街、東陽寶龍廣場11座商業(yè)體。

按照規(guī)劃，2025年寶龍商業(yè)計劃新開武夷山寶龍廣場、寧波江北寶龍廣場、余姚寶龍廣場等7個商業(yè)。2025年以后，還有寧波寶龍一城、南昌寶龍一城、揚州廣陵寶龍城、南京玄武寶龍城、南京江北寶龍城、武漢新洲寶龍廣場等至少27個商業(yè)體將亮相。