出品/聯商專欄

撰文/王國平

編輯/娜娜

2025年了，商業地產輕資產生意如何？還好做嗎？

一般來說，一份資產通過輕資產運作成功，會讓資產要素快速漲價。作為資產方會選擇自己最能賺錢的方式，或跟最舍得與資產方分錢的人合作。所以資產運作越成功，輕資產團隊想要繼續在項目干，必須不斷自降提成比例，或者維持溫飽水平，把大部分收入上貢給資產方。

這種反向激勵資產方的邏輯，又讓輕資產方極度難受，或者“跪”不下來。作為弱話語權的一方，輕資產方基本不可能有動力運作出好項目，項目運作太好，很可能就是要“跪”下來的時候。除非輕資產方是具有極強議價能力的玩家。

一份資產通過輕資產運作失敗，輕資產方出局，屬于正常。

而優秀的輕資產運營方總是能夠把項目運作得不溫不火，每一步漫不經心都那么恰到好處，“愉快”地存活著。能夠玩得這么溜的輕資產運營方畢竟是少數，大部分輕資產運營方都在苦苦掙扎或已經出局。

從源頭開始，在變現上，資產與資產運營方就處于利益分配的兩端，屬于此消彼長的態勢。雙方最佳狀態是都賺取相對合理的回報，而不是追求超額收益。在市場穩定狀態，游戲可以友好玩下去。遇到極端行情，招商困境、運營困境、資金困境等等，穩定就會被破壞，雙方相互抱怨。這幾年，這種狀態特別明顯。

從項目端看，會進入輕資產市場的基本都不是什么好項目，真的好做的項目資產方會自己做。輕資產市場最多的是瑕疵項目，資產方自己沒把握，想著誰能把項目先運作起來再說。

而瑕疵項目通常存在下述問題或情況：

·項目偏，流量不支撐；

·造價高，區域租金低，回報率不符合資產方預期；

·建筑怪異，或者說極具藝術特性，與商業需求脫節；

·爛項目改造。

引入輕資產團隊很大程度是為了解決信息差問題，覺得輕資產團隊手握大量商戶資源，可以快速進行轉化。這是非常純粹的空間租賃思維。空間租賃思維適合開房屋中介，用在運營商業項目上力道不夠，商戶端也不認可，或者說這幾年唯恐避之不及。空間租賃思維問題在于可以找到信息觸點，但無法控制信息流向，無法實現有效轉化。

特別是這兩年市場不景氣的情況下，“韭菜”生長速度過慢，普通的降價都難以吸引商戶進場。有些項目直接打出不收租金只收夢想，試圖捕捉閱歷不深的新“韭菜”和薅羊毛客群。讓那些下不了降價決心的項目更加招不到商。

租金價格降不下來很大程度在于資產方的收益測算模式，比如有的資產方想要3%、5%，甚至8%的驚人收益，他們對于市場收益率假裝看不見，希望有人能夠幫他們達成。真實收益率其實跟銀行利率差不多，或者前三年先交學費為主。

另一方面在于資產造價成本過高，滿足資產方個人喜好的無效支出太多，整一些沒用的建筑概念。在地周邊租金水平過低，行情租金無法覆蓋建設成本，需要有人來拔高租金覆蓋成本。這基本也是一廂情愿。遇到這種項目輕資產方接，很難受；后期退，更難受，出局是必然的。

至于爛項目或造型怪異項目，資產方沒有拿出足夠的資金來燒和聽勸，結局基本可以預見，非一般人可以操盤。最好碰都別碰，省得惹得一身“騷”。做這類型的輕資產項目玩家，名聲基本都被搞臭了，洗都很難洗干凈。

目前在運營項目碰到的問題基本是過度依賴固定管理費+業績分成。市場下行時，商戶銷售下滑，產生退租或聯營扣點收入減少，而工資、水電等固定成本無法降低，就會產生不和諧現象。輕資產方很容易被踢出局，資產方通常喜歡看財報，不喜歡看市場，覺得市場是輕資產要負責的事情。輕資產方需要有效解決流量數量和流量質量問題，以及在供應鏈端快速調整引入更加適配的業態和商戶。這些說起來容易，做起來每一項都是“難啃的骨頭”。

如果不依賴固定管理費+業績分成，意味著收入結構要進行重構，通過第三方的利潤來支撐項目運營。第三方愿意給項目貢獻利潤，一定是項目能夠為第三方提供他們想要的。好的商業項目可以獲得多種經營收入，項目一般的，能夠獲得的多種經營收入也一般，這是一環套一環的。

當前輕資產模式存在低效運營等特點，沒有做強勢，并不是一門好生意。疊加消費景氣度影響，很難做大做強。個別項目實現高效率運營，也難逃議價能力弱，被動出局的命運。如果不具備強運營能力與資本整合能力，難有護城河，被清理出市場是很多輕資產團隊的宿命。