疲軟的國內住房銷售威脅到部分地產商的資金鏈，生存危機成為業內關注的焦點。

　　作為國內首家商業地產上市公司，寶龍集團卻通過專注于開發及經營二三線城市綜合體項目，以及“持有”和“就地平衡”戰略不斷加速度擴大商業地產的“盤子”，現金流進入良性循環。

　　12月3日，青島李滄首座城市綜合體寶龍城市廣場正式開業納客。在出席開業典禮間隙，寶龍集團執行總裁許華芳接受了記者專訪。

　　“商業地產短時間太集中”

　　中國商報：繼青島李滄寶龍城市廣場開業后，寶龍將在12月底密集開業4家寶龍城市廣場，外界的理解是寶龍擴張提速，對此，您怎么看？

　　許華芳：寶龍地產其實是一個綜合體的模式，即把綜合體中的住宅、SOHO、商業街很快速地銷售掉，達到很快的現金流。簡單而言，寶龍有兩個策略：第一，寶龍開發房地產的目的是為了“持有”，這跟大多數房地產開發商“開發就是賣”的角度不太一樣；第二，必須“就地平衡”，賣的地產部分足夠覆蓋持有的部分。

　　我們今年開發的幾個項目就是按照年初的計劃有序地開業，而且，商業有個特點，就是下半年是消費旺季，過了12月，要再開業就得到明年下半年了。因此，我們今年開業的時間大都在下半年年底。

　　中國商報：未來寶龍地產的開發計劃和推盤、開業節奏如何？

　　許華芳：明年，寶龍從開發規模和銷售規模來看，都應該比今年有可觀的增幅。明年MALL可能有兩三個，精品商業街有六七個開業。

　　精品商業街有賣有持，一部分是持有，但大部分是賣。不過，通常我們的做法是，賣的部分先返租3年，先把它做旺再交到業主手里，或者是代租等形式，盡可能負責任地把物業交到業主手里。

　　中國商報：近兩年來，中國商業地產發展態勢迅猛，作為國內商業地產上市的第一家公司，您覺得中國商業地產走到今天有哪些問題？最讓您擔憂的是什么？

　　許華芳：這兩年商業地產這么紅火，最讓我擔心的事情有兩方面。

　　一個是某些地方政府太過理想化。比如，有些城市根據市場容量，短期內只能做二三十個購物中心，但他可以在3年內規劃70個購物中心，短時間內商業項目推出得太集中，這個我們最怕。

　　為什么？因為這意味著一個零售商在某個城市短時間內擁有挑選70個開發商的選擇權，進而，他會要求開發商給他免費場租、給他補貼、給他最好的位置。這樣一來，大量商業項目的上馬會把資源分散掉，最后這70個項目里面，可能只有10個做得很好，30個做得一般，30個做得很糟。

　　我們擔心的第二個方面是部分房地產開發商太理想化。舉個例子，我們曾經看中過一個項目，但因為我們的設想與地方政府設定的用地條件差距太大，最后我們沒去投。出乎我們意料的是，最后這塊地的成交價翻了5倍。

　　我們底價都不愿意拿的項目，有個開發商卻漲了5倍，這又是什么概念？從表面上算，該項目的整個商業價值對應成交樓面地價，還是合算的，因為項目商業價值高。但如果考慮到商業地產的特性，商業地產需要很多持有，有很多風險，需要大投入，需要開發商拿回現金流。簡單將地價對應商業價值的算法就有問題了。住宅和商業項目是不一樣的，住宅的市場形勢再差，蓋得再差，打個7折，總會有人買的。但商業項目卻不是這樣的，做得好與不好差別很大，做得不好甚至是沒有價值的。

　　這家開發商沒有根據商業項目的特性來算賬，他還是將其當作住宅一樣來算，買來多少，以多少賣出去能賺錢。用老的、住宅的習慣去做商業。

　　這種企業盡管不代表大多數企業，但這種理想化的做法非常恐怖，由于一個商業地產項目的資金投入巨大，因此，一個項目的操作失誤是可以拖垮一個企業的。

　　中國商報：正是因為您說的兩個“理想化”，業界有觀點認為，中國商業地產業正在產生泡沫，對此，您怎么看？這是否意味著整合的不可避免？

　　許華芳：盡管現在市場中出現了泡沫論，有一些城市也可能存在一些商業地產泡沫，但總體上，中國商業地產項目眼下還是缺的，商業地產的需求還是旺盛的。從開發商角度來看，目前，主流商業地產相互“撞車”的幾率是非常少的，基本還是各自在做各自的事。

　　因此，我的理解是，只有當主流商業地產商開始大量“撞車”的時候，淘汰賽才會來臨。所以，從開發商的角度來講，主流思路還是希望搶先占據一定市場。因為有的市場你占領了，就有了自己的領導地位，這是非常重要的。只有形成了規模，資源整合等運營能力才能做得更好一點。

　　“金融調控比市場調控更厲害”

　　中國商報：在現在的宏觀調控下，很多房地產企業都受到了一些壓力，您如何看待此次調控對行業的影響，對于業界擔憂寶龍地產現金流的觀點，您怎么看？

　　許華芳：寶龍是香港上市公司，融資平臺更為廣泛一點，我們70％以上都是一些長期性的貸款，大部分都是1年多、2年期以上的長期性貸款。而從這次調控來看，我個人的感覺是，金融調控比市場調控更厲害，“銀行”對開發商的傷害比市場的影響更大。

　　但這次調控也有積極意義，我的理解是調控讓地產行業發展成為一個正常理性的行業，讓以前高風險、高利潤的行業“形象”逐漸淡去。總體而言，作為主流開發商，我們認為這次調整對開發商來講，調整的是發展速度。現在跟2008年不太一樣，所有人都在想在這種形勢下怎么發展，又要做好，又要不影響自身的5年規劃、3年規劃。所以整體來講，此次調控影響的還是大家的發展速度。

　　中國商報：有觀點認為，此次調控會否轉向的重要參照數據是房價下降15％至20％，您如何看待房價與調控的關系？

　　許華芳：中國房地產真正的泡沫并不多，其實，這次就算要調整房價，也是因為大家認為這個行業應該更保險地發展。從目前的二手市場看，房價沒有降太多，因此，降幅應該是多少不能一概而論，主要還是看城市的具體情況。

　　要看城市存量，如果存量非常大，它一定會降，因為要去庫存，而城市去庫存需要一個周期。因此，自然而然都會降。

　　如果要講得具體一點，對于現在有些城市的房價降了，我的看法是，降價的這些地方已經降到位了，沒有降的還會往前跟著市場走，那些還沒有降的企業、項目慢慢會降一點，二手房也會降一點，但不會降太多。

　　中國商報：調控對企業盈利能力有怎樣的影響？在您看來，目前房地產商的利潤率大致在什么區間？

　　許華芳：如果是行業整體水平，我的判斷可能不大準確，不過就主流開發商的利潤水平而言，我的判斷是，大概在15％左右的純利率，大部分主流開發商在這個范圍內。

　　個人覺得，這次調控將使開發商的利潤率下降3至5個百分點，不過，我們在這方面有足夠的心理準備。

　　表面上，這次調控會把小的、沒有品牌的開發商洗牌洗掉，并造成中大型開發商利潤降低，但從規模上看，開發商的經營規模還在增長。從賺錢的絕對數來講，還是有利潤的。

　　所以，就這些方面來看，國家無論怎么調控，房地產還是一個好行業。

　　“地方政府地價已慢慢松口”

　　中國商報：壓力還體現在土地市場上，根據今年前10個月的數據，十大標桿房企在一線城市有的甚至是“零拿地”，目前，寶龍在拿地層面有怎樣的策略和挑戰？

　　許華芳：在土地市場上，我們的整體策略還是穩中求進，10月份，我們剛剛在江蘇拿了一個地塊。

　　主流開發商在考慮怎么過冬的同時，也在考慮怎么發展，但對于拿地，從開發商的角度來看，地方政府的土地價格一定要到位，價格不到位，沒有人會出手，因為大家對預期看得還是比較負面一點。其實，負面一點的看法對企業的發展是有好處的。

　　還有一個情況需要考慮。目前，大部分中大型開發商，包括我們寶龍，土地存量都很多，我們有1000多萬平方米的開發面積。因此，短時間內不拿項目，我們還是能做3至5年。

　　眼下，大部分開發商還是比較理性的，不是說他們不愿意去拿地，也不是說他們沒有錢拿地，而是時機還沒到。就像買房人的心態一樣，我等一等，機會將更好。

　　中國商報：在您看來，目前土地市場的進入時機是否已經出現？

　　許華芳：我們的判斷是，房地產市場到明年下半年會好轉一點。關鍵在于是地方政府先沒錢，還是地產商先沒錢?在房地產商看來，地方政府是沒錢的，資金壓力比較大。我相信，短時間內，地方政府跟中央政府的矛盾點是存在的。

　　這半個月來，我們已看到地方政府在慢慢松口地價，而之前一個月，政府還是很嚴格的�，F在，地可以拍，但給開發商的要求是限購、限蓋，這是不科學的。既然可以拍地，為什么不限制地價。地價降，房價才會降，為什么我說開發商的價格降不下來，因為所有成本都在漲，勞動力成本也好、管理成本也好、稅收也好，越來越復雜，越來越規范，開發商的成本肯定會越來越高。
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