首屆決戰(zhàn)商場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)案例高峰論壇—暨《決戰(zhàn)商場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)案例揭密（Ⅰ）》新書發(fā)布會(huì)

　　【主持人】：各位來(lái)賓下午好！非常歡迎大家，非常感謝大家在這樣酷暑的下午來(lái)到老碼頭參加我們“首屆決戰(zhàn)商場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)案例高峰論壇”。我想今天我們這個(gè)論壇稍候?qū)⒂蟹稚舷聝蓚�(gè)半場(chǎng)舉行，今天比較炎熱，希望我們的論道也是可以非常的火熱。

　　首先我介紹一下今天的各位嘉賓，歡迎本次論壇的冠名贊助商海泰地產(chǎn)，上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司。首先是上海萬(wàn)達(dá)置業(yè)總經(jīng)理劉忠良先生，盈石資產(chǎn)管理有限公司總裁司徒文聰先生，上海證大房地產(chǎn)有限公司總裁方斌先生，還有各個(gè)開發(fā)商的代表，歡迎大家的到來(lái)。接下來(lái)是各大商家的代表，他們是味千中國(guó)總裁潘蔚女士，特力屋中國(guó)區(qū)總經(jīng)理顧憶華女士，另外有一茶一座的CEO林勝智先生，優(yōu)衣庫(kù)店鋪拓展經(jīng)理張江先生，另外還有一些商家的朋友們，歡迎大家的到來(lái)。我們今天請(qǐng)來(lái)了長(zhǎng)寧虹橋功能辦、真如城市副中心的嘉賓等。我們還有來(lái)自于招商銀行上海分行、南京銀行上海分行，浙江商會(huì)、臺(tái)商協(xié)會(huì)的朋友們，歡迎大家的到來(lái)。

　　我們本次活動(dòng)還受到了我們集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的積極支持，歡迎第一財(cái)經(jīng)傳媒有限公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理高韻斐先生，第一財(cái)經(jīng)傳媒有限公司黨委書記副總經(jīng)理李洪先生，華映傳媒董事長(zhǎng)馮嵐女士。我們感謝報(bào)紙、網(wǎng)站的媒體同仁對(duì)于我們這次活動(dòng)的支持。當(dāng)然要特別感謝我們的場(chǎng)地提供方老碼頭。謝謝大家！

　　朋友們，我們第一地產(chǎn)決戰(zhàn)商場(chǎng)開播至今播出了46集，今天來(lái)到到場(chǎng)的朋友都是我們節(jié)目的嘉賓，可以使得決戰(zhàn)商場(chǎng)成長(zhǎng)為業(yè)內(nèi)的名牌欄目，使得我們相聚在一起，見(jiàn)證《決戰(zhàn)商場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)案例揭密（Ⅰ）》新書發(fā)布會(huì)。我們?nèi)〉媒裉斓某煽?jī)離不開我們?nèi)找鎻?qiáng)大的第一財(cái)經(jīng)傳媒有限公司這樣的平臺(tái)。

　　下面我想請(qǐng)出我們第一財(cái)經(jīng)傳媒有限公司的董事長(zhǎng)總經(jīng)理高韻斐先生給我們今天的授書儀式，請(qǐng)海泰地產(chǎn)的楊澤鴻先生等一起上臺(tái)，給我們新書當(dāng)中的主人公代表授書。我們請(qǐng)出王品的英美惠女士，申江資產(chǎn)管理的李敏先生和德勝地產(chǎn)的賈波先生，請(qǐng)四位上臺(tái)來(lái)。

　　決戰(zhàn)商場(chǎng)的開播離不開廠家和觀眾朋友的支持，大家觀看我們的節(jié)目，我們節(jié)目每一期都有精采的評(píng)論員的點(diǎn)評(píng)。下面請(qǐng)出第一財(cái)經(jīng)的副總經(jīng)理李洪先生和華映傳媒董事長(zhǎng)馮嵐女士授書。

　　看完了短片如果關(guān)注我們節(jié)目，當(dāng)時(shí)我們剛才短片介紹的四個(gè)案例我們的節(jié)目當(dāng)中都出現(xiàn)過(guò)。我相信大家一定想和片中的主人翁探討商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)。所以，下面我們要有請(qǐng)上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的總經(jīng)理劉忠良先生，盈石資產(chǎn)管理有限公司總裁司徒文聰先生，上海證大房地產(chǎn)有限公司總裁方斌先生，弘基企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理宋捷先生，還有羅振宇先生一起開展我們的論壇。

　　【羅振宇】：據(jù)日本人前年的統(tǒng)計(jì)，如果把領(lǐng)帶摘掉，你能忍受溫度的上限能提高8度，要不，各位把領(lǐng)帶摘掉？我們宋先生，今天我們被熱著了都怪他。（笑）我特別好奇，我一直坐在那為你捏一把汗，你身為這個(gè)地方的東道主，今天來(lái)了這么多行家。我有兩個(gè)問(wèn)題，這個(gè)地方你擔(dān)心別人沒(méi)有看到的？第二你有沒(méi)有別人擔(dān)心看到什么敗筆？

　　弘基企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理 宋捷

　　【宋捷】：我歡迎各位來(lái)到這個(gè)地方，今天天氣很炎熱，在座各位大家非常的熱情，讓我們這個(gè)小小的地方我們?nèi)司墓┭趿窟_(dá)到了飽和。我們會(huì)所去年下半年試營(yíng)業(yè)以來(lái)舉辦了數(shù)十場(chǎng)各種各樣的宣傳活動(dòng)。但是在今天這個(gè)時(shí)間聚集了這么多的行家、媒體和專業(yè)人士是第一次，我覺(jué)得誠(chéng)惶誠(chéng)恐。我覺(jué)得業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士，包括專業(yè)的媒體，商業(yè)房地產(chǎn)的大佬給我診斷一下，出一個(gè)主意，把這個(gè)項(xiàng)目做得更好。我想更多是希望借決戰(zhàn)商場(chǎng)這個(gè)平臺(tái)認(rèn)識(shí)更多的朋友，不管是業(yè)內(nèi)還是專家，通過(guò)這樣的平臺(tái)有一些智慧的碰撞，和商業(yè)地產(chǎn)的朋友有一些交流。謝謝。

　　【羅振宇】：方總，今天的短片把你們定義為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。你們是怎么定義自己的？就是你們公司的成功或者是絕活，您覺(jué)得定義為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)足夠嗎？或者準(zhǔn)確嗎？

　　上海證大房地產(chǎn)有限公司總裁 方斌

　　【方斌】：我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)這塊，以設(shè)計(jì)商業(yè)為主還是比較匹配的。我們從住宅開發(fā)過(guò)來(lái)的綜合地產(chǎn)商，規(guī)模做了住宅開發(fā)，我們意識(shí)到了社區(qū)商業(yè)的重要性，也意識(shí)到了社區(qū)商業(yè)和社區(qū)之間的互動(dòng)所產(chǎn)生的共振的效應(yīng)，產(chǎn)生了這種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)是非常重要的。在做大拇指廣場(chǎng)的過(guò)程當(dāng)中，我們成功的演繹了社區(qū)商業(yè)的整個(gè)全程運(yùn)作，我們中間也有很多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。現(xiàn)在我們?cè)谧龃竽粗笍V場(chǎng)的升級(jí)版，我們更加強(qiáng)化我們對(duì)于社區(qū)商業(yè)的理解，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的模式怎么相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化，相對(duì)在一些其他類型的企業(yè)或者其他大型的社區(qū)中間復(fù)制，我們已經(jīng)在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，形成一些相對(duì)模式化的東西。這個(gè)研究我們已經(jīng)在其他城市有所實(shí)踐，也就是說(shuō)到大拇指廣場(chǎng)的升級(jí)版，2.0版、3.0版我們已經(jīng)形成一個(gè)新的產(chǎn)品系列。但是它的核心是圍繞著社區(qū)行業(yè)的，我們把它理解成為住宅的客廳和起居室，我們這種定位必須滿足社區(qū)內(nèi)部的衣食住行和便利性。也同時(shí)有歡迎區(qū)域來(lái)訪的客人，這就是我們公司所追求的目標(biāo)。

　　【羅振宇】：謝謝。劉總，你們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)當(dāng)中你們體量大，氣勢(shì)大。你現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)于你的質(zhì)疑持什么態(tài)度？

　　【劉忠良】：這種發(fā)展的模式和發(fā)展的市場(chǎng)背景下求生存，每個(gè)企業(yè)都有核心概念，一些經(jīng)營(yíng)的模式。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有我們核心的力量，盈利模式從我們9年發(fā)展過(guò)來(lái)，有很多的教訓(xùn)，不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)第一個(gè)、第二個(gè)、第三個(gè)每個(gè)成功，堅(jiān)定信心。

　　【羅振宇】：司徒文聰是我們決戰(zhàn)商場(chǎng)開播的第一個(gè)嘉賓，和媒體界的關(guān)系非常好。我發(fā)現(xiàn)你這個(gè)人特別會(huì)使用媒體。

　　盈石資產(chǎn)管理有限公司總裁 司徒文聰

　　【司徒文聰】：我很高興參加這個(gè)活動(dòng)。我覺(jué)得在國(guó)內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)，我和媒體的關(guān)系很好。我們做商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)資源整合的平臺(tái)。通過(guò)房地產(chǎn)的平臺(tái)，通過(guò)商業(yè)的資源等，把很多好的商家集合在一塊。通過(guò)媒體，通過(guò)很多宣傳的方法把這個(gè)好的平臺(tái)宣傳給消費(fèi)者。所以我想和媒體關(guān)系好是我們一個(gè)很重要的手段。我們希望我們這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)很好的延續(xù)，未來(lái)可以有很多項(xiàng)目延續(xù)下去，所以這個(gè)第一對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是第一登陸中國(guó)的意思，通過(guò)這個(gè)第一還有第二、第三、第四、第五。

　　【羅振宇】：今天時(shí)間比較寶貴，主辦方讓我向這四位嘉賓的提問(wèn)時(shí)間一個(gè)小時(shí)不到，我想把下面的時(shí)間交給場(chǎng)上的各個(gè)嘉賓，對(duì)于場(chǎng)上的嘉賓有什么問(wèn)題隨時(shí)示意我，有沒(méi)有什么合題要和他們交流？我問(wèn)萬(wàn)達(dá)的劉總一個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從第一個(gè)概念誕生，一直到今天，有時(shí)候我們覺(jué)得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是中國(guó)一、二線城市最好的地段，大型商業(yè)中心。有一段萬(wàn)達(dá)廣大的概念等于訂單商業(yè)。我們現(xiàn)在看到萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)又不到市中心了，跑到了嘉定等等這些地方。你在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這些年，你告訴我現(xiàn)階段萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位，這四個(gè)字在我們的心目當(dāng)中到底代表了什么？

　　上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的總經(jīng)理 劉忠良

　　【劉忠良】：感謝主持人的問(wèn)題。第一個(gè)每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最基本的選址條件，選址條件主要有這么幾個(gè)方面。第一個(gè)就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和需求。第二就是在半徑3—5公里的范圍內(nèi)有20—30萬(wàn)人口。第三交通要比較方便。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從原來(lái)的市中心，到現(xiàn)在和二、三線的城市，以及大家認(rèn)為一些比較邊遠(yuǎn)的地區(qū)，第一我們進(jìn)入這些地區(qū)的選址是滿足最基本的條件。第二、未來(lái)這些區(qū)域是有發(fā)展?jié)摿Φ摹Ｒ驗(yàn)橐粋�(gè)城市需要多中心，像上海這樣我想有七、八個(gè)中心不很過(guò)的。至于我們我們?cè)绲纳虡I(yè)地產(chǎn)選的中心是我們第一代的商業(yè)，延伸到現(xiàn)在我們已經(jīng)有了第三代了。所以我們對(duì)于它的認(rèn)識(shí)越來(lái)越深，所以我們的選址發(fā)生了一些變化。謝謝！

　　【羅振宇】：關(guān)于選址的問(wèn)題，一會(huì)兒場(chǎng)上有一些觀眾會(huì)問(wèn)的。我想請(qǐng)教一下方總，現(xiàn)在證大還有住宅項(xiàng)目嗎？

　　【方斌】：還有。

　　【羅振宇】：你要知道在過(guò)去的多少年里，住宅地產(chǎn)商背負(fù)著很不好的名義，我印象最深的王總說(shuō)過(guò)一句話，做住宅地產(chǎn)商的掙錢不少，心情不好。對(duì)你來(lái)說(shuō)，你覺(jué)得證大從住宅地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)型對(duì)于一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的要求有什么變化？換句話說(shuō)你們從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，除了做市場(chǎng)，你覺(jué)得理念、價(jià)值觀都有哪些不同？

　　【方斌】：這個(gè)差異比較大，在座各位開發(fā)商都是商業(yè)地產(chǎn)的老手。我們對(duì)于住宅的理解比較簡(jiǎn)單，和商業(yè)地產(chǎn)符合性、復(fù)雜程度和整體運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)于人的關(guān)懷，關(guān)于資金運(yùn)作的要求總體比住宅地產(chǎn)的難度大得多。我們最早從住宅起步，我們住宅這條線的量還是維持了一定的規(guī)模。我們的戰(zhàn)略就是希望住宅和社區(qū)商業(yè)形成了互動(dòng)，因?yàn)槲覀儾幌袢f(wàn)達(dá)完全立足于百貨這樣的城市商業(yè)。社區(qū)行業(yè)的特征要充分的理解這個(gè)地方住宅人的構(gòu)成，人的來(lái)源，人的消費(fèi)需求，以及這個(gè)地方發(fā)展過(guò)程，與這個(gè)大型社區(qū)的發(fā)展過(guò)程。

  從目前我們國(guó)家的現(xiàn)狀來(lái)講，很多城市城市化速度非常快，住宅的量建設(shè)非常快。有的地方都是以百萬(wàn)方的規(guī)模推進(jìn)。相對(duì)而言社區(qū)行業(yè)比較滯后，我們做住宅開發(fā)有這樣的體會(huì)。很多社區(qū)住宅很漂亮，人買，但是不能住。人住了要依賴于商業(yè)的開發(fā)、培育和成熟。這個(gè)市場(chǎng)的空間和前景我們認(rèn)為很重要，目前城市化速度快的過(guò)程當(dāng)中，城市大型商業(yè)以外，為社區(qū)商業(yè)留下了大片的生長(zhǎng)空間，這是我們特別看好的。至于羅老師講到了對(duì)于開發(fā)公司的要求，我們會(huì)迅速的往商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，包括理念、整合社會(huì)資源的能力，依賴和商家之間長(zhǎng)期相互信任的戰(zhàn)略合作關(guān)系的建立。

　　所以商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式和整合社會(huì)各種資源的要求是完全不一樣的。事實(shí)上我們?cè)谏鐓^(qū)商業(yè)的開發(fā)過(guò)程當(dāng)中，逐漸的加入了對(duì)人文、生活的關(guān)懷方面的一些要素。比如像娛樂(lè)性的功能，補(bǔ)充進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)，已增加社區(qū)行業(yè)的活力。謝謝！

　　【羅振宇】：我這里有一個(gè)問(wèn)題是張江先生的就是優(yōu)衣庫(kù)的張江老總。他問(wèn)你要是不干這行，請(qǐng)你到我們這里當(dāng)主持人你都樂(lè)意。因?yàn)槟氵@個(gè)問(wèn)題實(shí)在問(wèn)的太狠了，我干了這么多年，沒(méi)有問(wèn)我這么狠的問(wèn)題。我替你問(wèn)了，如果現(xiàn)在五角場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由您經(jīng)營(yíng)，它完全是空的，按照你的設(shè)想你怎么樣布局，和現(xiàn)在一樣嗎，還是會(huì)有不同？

　　【司徒文聰】：萬(wàn)達(dá)本身在上海已經(jīng)不是第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，他們?cè)诖筮B、北京也有很多的萬(wàn)達(dá)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)不是屬于新的團(tuán)隊(duì)。所以本身的萬(wàn)達(dá)有一個(gè)自己的精神，本身萬(wàn)達(dá)有自己運(yùn)營(yíng)的模式，他的團(tuán)隊(duì)本身在招商、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃的布局上都形成了一套拳法。本身五角場(chǎng)也是屬于行業(yè)的很大缺口，在萬(wàn)達(dá)沒(méi)有開之前在楊浦和虹口地區(qū)，確實(shí)需要像萬(wàn)達(dá)這么大型的購(gòu)物廣場(chǎng)。他們通過(guò)這9年、10年的經(jīng)驗(yàn)，把他們?cè)诓煌∈械慕?jīng)驗(yàn)沿用在上海這個(gè)做法，在五角場(chǎng)是合適的。我覺(jué)得這次五角場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)是適合五角場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，雖然我拿的是空，如果讓我重新做，我也會(huì)借鑒現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的做法。

　　【羅振宇】：這個(gè)問(wèn)題感覺(jué)沒(méi)有回答，五角場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如果你來(lái)做你有哪些變化？

　　【司徒文聰】：我想回答張江先生一句話，你認(rèn)為現(xiàn)在五角場(chǎng)的發(fā)展，這個(gè)體量你們認(rèn)為優(yōu)衣庫(kù)能開發(fā)更大的店嗎？?jī)?yōu)衣庫(kù)是我們商業(yè)很重要的元素，缺了它就好象不是一個(gè)商場(chǎng)一樣。

　　【張江】：您說(shuō)的不錯(cuò)，優(yōu)衣庫(kù)來(lái)說(shuō)在現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，我們的面積是稍微小一點(diǎn)，如果大一倍的話可能我的營(yíng)業(yè)額會(huì)更高。

　　【司徒文聰】：這是我想回答的問(wèn)題。我覺(jué)得萬(wàn)達(dá)剛剛進(jìn)入上海以后，他們對(duì)于品牌的把控還是希望可以有一種比較保險(xiǎn)的方法處理。所以每個(gè)店的轉(zhuǎn)軌和店的體量比較保守。如果我們?cè)谖褰菆?chǎng)做大體量的中心，我會(huì)給優(yōu)衣庫(kù)的體量加一倍。現(xiàn)在引入一些時(shí)尚的品牌，同時(shí)讓五角場(chǎng)成為整個(gè)上海在東北地區(qū)更有影響力的家庭中心。它的餐飲做大一點(diǎn)，這更符合五角場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展方式。

　　【羅振宇】：得饒人處且饒人。張先生，剛才司徒對(duì)于你的問(wèn)題，你剛才和司徒背后的獲悉是什么，你想問(wèn)什么？

　　【張江】：我沒(méi)有想到司徒問(wèn)我那些問(wèn)題，我們絕對(duì)沒(méi)有在私下傳統(tǒng)這些問(wèn)題，他不知道我問(wèn)他這些問(wèn)題。我和司徒先生是非常好的朋友，我覺(jué)得一般的問(wèn)題要回答是非常難的，其實(shí)也是沒(méi)有什么意思的。我想找一個(gè)他比較困難的一些問(wèn)題，這樣才能體現(xiàn)司徒先生的智慧。

　　【羅振宇】：劉總你要回應(yīng)一下，蔣介石說(shuō)的那句話，今天我們開會(huì)有一個(gè)人沒(méi)有來(lái)，這個(gè)人就是林彪。我對(duì)于你對(duì)于他們這番對(duì)話的評(píng)論是怎么樣的？

　　【劉忠良】：這個(gè)問(wèn)題很有意思，我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)第一很重要的就是信心。第二、商業(yè)需要培育的，它培育到一定的時(shí)候，他自然而然會(huì)有一些希望和要求。作為每個(gè)商家，我們的商家，我們的客人都會(huì)有很多的想法。更主要是給我們提出了一個(gè)更高的要求，萬(wàn)達(dá)需要不斷去完善我們很多的業(yè)態(tài)的組合，以及商家的組合，使得我們五角場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展更快，同時(shí)我們的商家可以得到更多的實(shí)惠。謝謝！

　　【羅振宇】：我想繼續(xù)追問(wèn)司徒這個(gè)問(wèn)題。剛才從短片我們看到了一個(gè)數(shù)字，中國(guó)現(xiàn)在是人均2.75平米商業(yè)面積，可能指的是上海。從國(guó)際的數(shù)字來(lái)講，剛才短片認(rèn)為這已經(jīng)超過(guò)了西方發(fā)達(dá)國(guó)家的使用面積。我不知道您幾位判斷，是不是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在數(shù)字上過(guò)剩，如果這種過(guò)剩確定的話，它對(duì)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的影響是什么？這四位我可能都想請(qǐng)教一下這個(gè)問(wèn)題。誰(shuí)先來(lái)？

　　【司徒文聰】：首先這種宏觀的數(shù)據(jù)，我們每個(gè)做房地產(chǎn)和做商業(yè)的從調(diào)研單位可以看到，數(shù)據(jù)美國(guó)是多少，日本是多少，法國(guó)是多少。但是我覺(jué)得每個(gè)國(guó)家一定有他個(gè)別不同的情況，像美國(guó)人均面積達(dá)到了2.7左右，不能代表每個(gè)人有多少平米，就代表一個(gè)國(guó)家的商業(yè)已經(jīng)是飽和或者不飽和，主要還是要看這個(gè)國(guó)家是用什么商業(yè)的模型規(guī)劃他的國(guó)家。比如歐美國(guó)家喜歡用一個(gè)建筑的大型體把他的商業(yè)籠絡(luò)在一個(gè)固定的地區(qū)。在我們亞洲地區(qū)，我們的日本、上海，我們的街區(qū)、街道，小城、小鎮(zhèn)的商業(yè)也是非常蓬勃的。這兩點(diǎn)不能用幾平米說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。

　　有一點(diǎn)我們可以看到，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)做得好的生意會(huì)越來(lái)越好，做得不好的就做得越來(lái)越不好。所以這個(gè)平均的數(shù)字，2.7平米里面有一個(gè)氛圍，是里面有一些做得很成功的，像萬(wàn)達(dá)、像證大，像我們弘基的幾個(gè)項(xiàng)目都是比較成功的聚集人氣的，所以它的2.7平米不高。對(duì)于一些商業(yè)，0.5平米的商業(yè)他就覺(jué)得過(guò)剩。同時(shí)這個(gè)蛋糕也在越做越大，上海的商業(yè)每一年都是以雙倍數(shù)發(fā)展GDP，這說(shuō)明我們上海在追求時(shí)尚、追求美食和追求生活品質(zhì)上面是領(lǐng)先整個(gè)中國(guó)所有的城市。我認(rèn)為我們商業(yè)房地產(chǎn)在上海的發(fā)展充滿了希望。

　　【羅振宇】：這是您的判斷，這三位你們和司徒先生判斷有什么區(qū)別？

　　【劉忠良】：同意司徒先生的說(shuō)明，我覺(jué)得上海需要有不同的區(qū)域，但是目前還是有缺口，在慢慢的形成。

　　【方斌】：我非常認(rèn)同兩位老總的觀點(diǎn)，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大有可為。剛才有一組數(shù)字，如果把全國(guó)的人均和發(fā)達(dá)國(guó)家的整體人均來(lái)比我們確實(shí)是微乎其微的。我們?cè)谥袊?guó)來(lái)講，一線城市我認(rèn)為有真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)，在很多的二、三線城市談不上有真正的專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)。這個(gè)空間全國(guó)范圍來(lái)講應(yīng)該是非常大的。單獨(dú)看上海的數(shù)字，我覺(jué)得地產(chǎn)這個(gè)東西的數(shù)字，把中國(guó)和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，不管是住宅還是商業(yè)類的，一比就好象一些東西從數(shù)字上很難解釋。從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，光從數(shù)字來(lái)講，我認(rèn)為上海也是少，我們和香港、東京，從上海人均量來(lái)講也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。量還不能說(shuō)明問(wèn)題，主要是質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，從質(zhì)量和結(jié)構(gòu)來(lái)講上海可以提升的空間非常大。上海目前商業(yè)可以提升的空間非常大。社區(qū)商業(yè)我們不用多說(shuō)，我們這塊在二、三線城市的市場(chǎng)非常的有需求。但是上海的社區(qū)行業(yè)也是有很大的空間，上海新鎮(zhèn)開發(fā)力度，人口導(dǎo)入的速度等等在全國(guó)是最快的。作為城市商業(yè)我認(rèn)為存在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。我們看東京的品牌店在商業(yè)過(guò)程當(dāng)中的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們，我們是高端的，所以量非常少。我就簡(jiǎn)單了和各位交流一下。

　　【宋捷】：我補(bǔ)充一下個(gè)人的觀點(diǎn)，第一和剛才各位一樣，當(dāng)然從我們?cè)谧母魑粊?lái)講都是商業(yè)地產(chǎn)的參與者或者實(shí)現(xiàn)者，大的觀點(diǎn)和判斷肯定是不容置疑的。我認(rèn)為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，包括上海的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的程度還是非常好的。但是從具體的數(shù)字和發(fā)達(dá)國(guó)家的背景來(lái)講，我覺(jué)得需要挑戰(zhàn)一個(gè)思維方式，就是可能在發(fā)達(dá)地區(qū)，比如美國(guó)的商業(yè)消費(fèi)的能力是汽車為主，你汽車到達(dá)方向作為商業(yè)購(gòu)物的直線。但是香港和日本不一樣。所以我覺(jué)得目前的上海已經(jīng)是一個(gè)國(guó)際性的上海背景，盡管我們現(xiàn)在的流動(dòng)人口和現(xiàn)在進(jìn)入上海人口自身的購(gòu)買力、消費(fèi)力不斷提高，盡管同樣是這批人，我到商場(chǎng)，我的消費(fèi)行為，我到一個(gè)餐廳里面消費(fèi)就是在不斷的提升。我認(rèn)為整個(gè)商業(yè)的發(fā)展非常有前景。我們來(lái)看目前整個(gè)上海習(xí)慣的消費(fèi)模式，以前上海人逛街，現(xiàn)在有多少人從南京路、淮海路這樣購(gòu)物的街，從這條街逛到那條街？這種可能性已經(jīng)越來(lái)越少，取而代之的就是一站式，像大連萬(wàn)達(dá)等等一站式的消費(fèi)模式帶來(lái)的。我們這里很多的品牌商家，他們?cè)谏虾５母鱾�(gè)點(diǎn)也有店，我們購(gòu)物中心做得好，還是傳統(tǒng)商業(yè)做得好，而且從未來(lái)發(fā)展的曲線，未來(lái)中心的商業(yè)，商家未來(lái)的成長(zhǎng)性，單店的營(yíng)業(yè)額越來(lái)越好。我認(rèn)為這是一個(gè)非常有意義的數(shù)據(jù)，類似這樣的消費(fèi)模式不斷的改變我們?cè)瓉?lái)的那種傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)。所以我覺(jué)得未來(lái)的前景很大，發(fā)展前途大有可為。

　　【羅振宇】：謝謝。我這里有一個(gè)問(wèn)題，08年網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的金額已經(jīng)超過(guò)社會(huì)零售的1%，你如何看待網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物對(duì)于商場(chǎng)購(gòu)物的沖擊？現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)，就我所知僅僅阿里巴巴去年在上海解決了4.5萬(wàn)人的就業(yè)。毫無(wú)疑問(wèn)商業(yè)地產(chǎn)面臨最大的考驗(yàn)就是在瘋狂崛起的網(wǎng)上購(gòu)物。第一你覺(jué)得有沒(méi)有沖擊？商業(yè)地產(chǎn)有沒(méi)有辦法應(yīng)對(duì)這個(gè)沖擊？

　　【宋捷】：我相信網(wǎng)絡(luò)對(duì)于整個(gè)商業(yè)模式的顛覆性的發(fā)展必然帶來(lái)了商業(yè)模式的改變。上次我看到了一個(gè)數(shù)據(jù)，這個(gè)增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)是幾何倍數(shù)。我覺(jué)得互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物改變我們整個(gè)的生活方式，但是商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)重要的元素，就是我們?cè)诠洌谔裕诳硟r(jià)，在比商品，了解商品的性價(jià)比，我認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)不能完全替代我們的傳統(tǒng)商業(yè)模式。我認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)可以帶來(lái)商業(yè)模式的一種更新或者是一種發(fā)展，但是我認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)無(wú)法替代整個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)模式的發(fā)展。所以我們從它的標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，比如我買一個(gè)可口可樂(lè)，或者我買一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品背后的品牌號(hào)召力很強(qiáng)的。如果我買一個(gè)個(gè)性非常強(qiáng)的東西，比如現(xiàn)在很多的網(wǎng)絡(luò)，他買房地產(chǎn)是不可能的，他獨(dú)特的商品背后所帶來(lái)的元素，必須我們要到實(shí)體店看。所以傳統(tǒng)的購(gòu)物和互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物會(huì)產(chǎn)生碰撞，會(huì)推動(dòng)我們傳統(tǒng)商業(yè)做得更往前走。但是我認(rèn)為它在一定程度的替代是有難度的。而且更多的一些網(wǎng)絡(luò)的商家，他可能需要一些在實(shí)體店中展示他的一些產(chǎn)品。線下他可能去了解他的功能、性能，觸摸他的手感，甚至有一些價(jià)格溝通，商榷的和淘的快感。所以傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)是可以推動(dòng)，但是不能完全替代的。

　　【羅振宇】：謝謝。這個(gè)問(wèn)題可能來(lái)自于政府部門的官員。作為上海最后一個(gè)啟動(dòng)的城市副中心，就是真如城市副中心，其中一個(gè)重要的功能就是西北地區(qū)的活動(dòng)中心。請(qǐng)問(wèn)臺(tái)上的幾位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，土地規(guī)劃前期希望具備哪些條件可以做出成功的商業(yè)地產(chǎn)。這位官員關(guān)心他們應(yīng)該為在座的各位做哪些努力？請(qǐng)嘉賓展望一下未來(lái)的新興商業(yè)地產(chǎn)？

　　【劉忠良】：我們第一個(gè)是交通，還有私人配套。尤其是交通，一個(gè)是區(qū)域的小交通和周邊的大交通，對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的模式非常的重要。第二就是它在將來(lái)發(fā)展，從總體規(guī)劃來(lái)說(shuō)的地位，這是第二個(gè)需求。對(duì)于真如板塊我們?nèi)f達(dá)研究很大了，應(yīng)該是一個(gè)非常好的地方，將來(lái)會(huì)有大發(fā)展。

　　【羅振宇】：關(guān)于對(duì)于政府的要求，其他幾位有什么意見(jiàn)？

　　【方斌】：一個(gè)地區(qū)迅速的啟動(dòng)，逐漸走向成熟。一個(gè)是政府的運(yùn)營(yíng)，這是非常重要的。如果政府做的話，商家和開發(fā)商也好，包括人口的導(dǎo)入，都會(huì)正向加速發(fā)展。政府的規(guī)劃，從政府層面來(lái)講重規(guī)劃，請(qǐng)運(yùn)營(yíng)，這個(gè)內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律的挖掘可能不夠。政府在這個(gè)龍頭的地區(qū)，龍頭的商業(yè)，啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)方面我認(rèn)為是非常重要的。尤其對(duì)于新形成的市中心和市區(qū)而言，我的觀點(diǎn)就是規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)這兩層皮要有機(jī)的結(jié)合。

　　【羅振宇】：我不知道真如副中心今天誰(shuí)提的這個(gè)問(wèn)題，你們幫我追問(wèn)一下，我們給這位女士一個(gè)話筒。

　　【提問(wèn)】：首先謝謝臺(tái)上的幾位嘉賓。我們這個(gè)副中心從開始規(guī)劃到現(xiàn)在，已經(jīng)經(jīng)歷了10幾年的過(guò)程，我們的確在大小的市政配套，包括軌道交通、運(yùn)營(yíng)方面都已經(jīng)考慮了非常的深入。希望各位地產(chǎn)嘉賓給我們提出一些新的要求。還想展望一下，未來(lái)新興的商業(yè)模式有沒(méi)有可能在市中心出現(xiàn)，主要是哪些模式？

　　【羅振宇】：這位小姐最主要的意圖，如果你們了解一點(diǎn)真如副中心，能不能對(duì)于真如副中心提一點(diǎn)意見(jiàn)？這個(gè)地方你們?cè)趺纯矗趺丛u(píng)價(jià)，將來(lái)這個(gè)地方是不是有發(fā)展，特點(diǎn)是什么？

　　【宋捷】：剛才這位小姐的意見(jiàn)代表了上海其他幾個(gè)副中心。上海現(xiàn)在四個(gè)副中心，目前做成功的是五角場(chǎng)、徐家匯、真如等等。前兩天關(guān)于浦東的世博園區(qū)要做世博現(xiàn)在新城作為上海第五個(gè)副中心的講法。剛剛這位小姐講到了軌道交通，軌道交通對(duì)于整個(gè)上海的規(guī)劃、建設(shè)所帶來(lái)的意義，我認(rèn)為是非常大的。我得到了一個(gè)數(shù)據(jù)，到2012年整個(gè)上海的軌道交通歷程數(shù)全世界第一，我們已經(jīng)超過(guò)了紐約、東京。屬于軌道交通能夠成為我們真正生活中的交通出行的必不可少的工具，我認(rèn)為軌道交通跟我們商業(yè)這種結(jié)合，我認(rèn)為我們?cè)谝恍┏鞘懈敝行牡脑缙谝?guī)劃當(dāng)中必須要做的。我們現(xiàn)在來(lái)看上海的一、二號(hào)線地鐵的規(guī)劃都是滯后的，現(xiàn)有商業(yè)，再有地鐵，所以我們地鐵是見(jiàn)縫插針，這在香港和日本是不可想象的。但是有一些歷史的現(xiàn)象問(wèn)題，我覺(jué)得如果我們的城市副中心有這樣的規(guī)劃，我認(rèn)為軌道交通跟我們商業(yè)的這種結(jié)合，香港做得很成功，因?yàn)橄愀鄣牡罔F公司是跟我們的開發(fā)商聯(lián)合一塊來(lái)做，它的模式就是共同開發(fā)。所以它的商業(yè)和地鐵的運(yùn)營(yíng)是和合二為一，它的做得非常成功。如果上海政府在規(guī)劃軌道交通充分考慮商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一些通道，地下未來(lái)所帶來(lái)的商業(yè)，它的歸根到底就是人流。軌道交通可以帶來(lái)人流，但是軌道交通也能夠帶走人流。如果我們所謂的城市副中心，我們的軌道交通站點(diǎn)能夠有好的規(guī)劃，讓人流在這里吃喝玩樂(lè)一站式，待的時(shí)間越久，消費(fèi)的越多。所以我認(rèn)為這些副中心，在這方面的規(guī)劃要跟我們商業(yè)項(xiàng)目能夠有盡可能的溝通，這樣的話未來(lái)老百姓方便，商家樂(lè)意，生意也可以做起來(lái)，這個(gè)區(qū)域的人口導(dǎo)入也可以慢慢增加。這是我個(gè)人的觀點(diǎn)。

　　【羅振宇】：剛才我介紹嘉賓的時(shí)候，我聽到了來(lái)自銀行界的朋友。剛才有一位招商地產(chǎn)的朋友提了這么一個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得很有意思。說(shuō)他目前經(jīng)辦的項(xiàng)目貸款有長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的港資企業(yè)，也有內(nèi)資企業(yè)。如果從財(cái)務(wù)角度分析的話，港資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在26%—27%之間，國(guó)內(nèi)開發(fā)商普遍超過(guò)60%甚至70%，國(guó)內(nèi)企業(yè)如何得以降低資產(chǎn)負(fù)債率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？我把這個(gè)問(wèn)題擴(kuò)展一下，就是國(guó)內(nèi)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這么高的負(fù)債率，在中國(guó)內(nèi)地這樣的環(huán)境下是不是意味著高風(fēng)險(xiǎn)？如果意味著是由什么樣的因素帶來(lái)的？從遠(yuǎn)期來(lái)看怎么降低風(fēng)險(xiǎn)？不知道哪位有興趣回答這個(gè)問(wèn)題？

　　【方斌】：我們專注于在內(nèi)地做市場(chǎng)開發(fā)，我們是在香港上市。剛才講的這個(gè)指標(biāo)一點(diǎn)兒不錯(cuò)，實(shí)際上香港有一些公司的負(fù)債率更低。我的理解就是企業(yè)發(fā)展階段不一樣，開發(fā)的模式和對(duì)地產(chǎn)的周期階段不一樣。從目前國(guó)內(nèi)來(lái)講大部分的地產(chǎn)公司，實(shí)際上絕大多數(shù)的地產(chǎn)公司都是以周轉(zhuǎn)為主，周轉(zhuǎn)為主的公司在三年五年甚至更短的時(shí)間里面，他們看得明白。這是中國(guó)目前公司的普遍心態(tài)，他認(rèn)為迅速的把土地拿下來(lái)，包括迅速啟動(dòng)銀行的杠桿，未來(lái)市場(chǎng)相對(duì)明確，他敢于舉債。這是初級(jí)階段的狀況，就是產(chǎn)品積累的過(guò)程。從目前國(guó)內(nèi)來(lái)講，我們最大公司的凈資產(chǎn)和整個(gè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模也不是那么大，并且絕大部分的物業(yè)以流動(dòng)性物業(yè)為主，一般負(fù)債率超過(guò)50%。如果以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主的話，尤其是港資的企業(yè)，它經(jīng)歷了幾個(gè)大的經(jīng)濟(jì)被動(dòng)，像幾次暴風(fēng)驟雨般的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，他對(duì)于財(cái)務(wù)的安全度放在首位，尤其是港資為主的企業(yè)。因?yàn)橄愀圻@個(gè)市場(chǎng)也是非常的特殊，相對(duì)而言它波動(dòng)的頻率比內(nèi)地還要大，因?yàn)閮?nèi)地從無(wú)到有在發(fā)展的長(zhǎng)周期，所以地產(chǎn)商相對(duì)信心更足。所以從現(xiàn)金流產(chǎn)生的量來(lái)講，他不一定比國(guó)內(nèi)的企業(yè)大，這是我的解釋，不一定正確。

　　【司徒文聰】：為什么國(guó)內(nèi)的發(fā)展商資產(chǎn)負(fù)債比例，我們現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)很多的發(fā)展商，只能通過(guò)固定資產(chǎn)做抵押獲得流動(dòng)的資金。在香港很多大的企業(yè)負(fù)債比率26%—27%之間，但是他的CD非常大。它用一種非抵押的貸款方式獲得更多的融資，令他企業(yè)的資金更加充足，應(yīng)付現(xiàn)金流動(dòng)的可能性。但是抵押貸款方面香港和歐美國(guó)家不是完全使用，他們有一種綜合性的方法使用，包括不同銀行的工具把他的資產(chǎn)分布在不同的風(fēng)險(xiǎn)上面。所以我想這個(gè)問(wèn)題也是我們經(jīng)常遇到的，為什么國(guó)內(nèi)的發(fā)展商做商業(yè)房地產(chǎn)很容易失敗？因?yàn)樗麄儗?duì)于現(xiàn)金流的抵抗能力比較差。他們往往以為獲得土地以后，把房子蓋好，簡(jiǎn)單的裝修公共地區(qū)然后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，其實(shí)不是這么簡(jiǎn)單。有很多的運(yùn)營(yíng)基金，比如第一年租金收來(lái)的完全拿過(guò)來(lái)用推廣，加強(qiáng)推銷和營(yíng)銷這方面的工作。如果一個(gè)企業(yè)本身的資金能力不是非常強(qiáng)大的話，他做商業(yè)房地產(chǎn)很累的。他們?cè)阢y行的融資渠道方面，除了抵押貸款之外，有沒(méi)有更多的方法補(bǔ)充它的資金運(yùn)營(yíng)，所以很多發(fā)展商沒(méi)辦法能夠沉住氣，真真正正的坐下來(lái)，通過(guò)幾年時(shí)間培育好自己的市場(chǎng)和培育好自己的商場(chǎng)，作為一個(gè)成功的商業(yè)中心。在大的政策，對(duì)于銀行和資本的評(píng)估有一個(gè)比較大的突破，我相信我們未來(lái)國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)還是比較依賴大量的固定資產(chǎn)抵押，形成了他們所謂的借貸模型，這對(duì)于我們商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)有很大的壓力。謝謝！

　　【羅振宇】：現(xiàn)場(chǎng)還有一位朋友提了一個(gè)問(wèn)題，這是一個(gè)基本的問(wèn)題，但是我覺(jué)得一直困擾。商業(yè)地產(chǎn)到底是出租經(jīng)營(yíng)好還是出售好，出售能盡快的回籠資金，經(jīng)營(yíng)就會(huì)存在現(xiàn)金流的問(wèn)題。所以他說(shuō)像萬(wàn)達(dá)，你這么快速發(fā)展，開發(fā)這么多的項(xiàng)目怎么解決這個(gè)問(wèn)題？當(dāng)然萬(wàn)達(dá)的成功本身就是融資的成功，能不能給我們介紹一下你們?cè)谶@方面的策略？

　　【劉忠良】：萬(wàn)達(dá)九年的比較，第一代的時(shí)候走的路就是剛才那位先生提的那樣，從萬(wàn)達(dá)的角度來(lái)說(shuō)我認(rèn)為是失敗的。失敗的理由就是你也有控控制權(quán)從目前來(lái)說(shuō)萬(wàn)達(dá)的大型購(gòu)物中心，它它產(chǎn)生的是穩(wěn)定長(zhǎng)期的資金回報(bào)。

　　【劉忠良】：你要有持有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)，缺了這三方面的統(tǒng)一，這個(gè)商場(chǎng)的生命力或者發(fā)展的潛力我們認(rèn)為是打一個(gè)問(wèn)號(hào)的。至于現(xiàn)金流對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)和國(guó)內(nèi)的各大銀行都是很好的合作伙伴。對(duì)于我們項(xiàng)目的現(xiàn)金流，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)做的是城市綜合體，一塊是大商業(yè)，另一塊是我們以辦公樓為主。至于現(xiàn)金流正的也好，負(fù)的也好，我們決策項(xiàng)目定義位置不同，我們決策的考慮也是不同的。

　　【羅振宇】：還有人對(duì)于宋捷先生提了問(wèn)題。現(xiàn)在20%的餐飲是被實(shí)踐證明的黃金分割線，你這個(gè)先生自己提問(wèn)吧。您這個(gè)數(shù)字哪來(lái)的？

　　【提問(wèn)】：聽說(shuō)的。我覺(jué)得大型購(gòu)物中心也是做這個(gè)東西，比較成熟。我們現(xiàn)在所處的位置，創(chuàng)意園區(qū)有一個(gè)人為的政策，這個(gè)可能做購(gòu)物中心的人不了解，你80%是做辦公室，20%是做別的，這個(gè)只能說(shuō)是配套，配套里面包括了餐飲。因?yàn)槲椰F(xiàn)在也做創(chuàng)意園區(qū)，我請(qǐng)教宋先生合理嗎？

　　【羅振宇】：你意思政府定這樣的比例合理嗎？

　　【宋捷】：你的問(wèn)題問(wèn)了一個(gè)很難回答的問(wèn)題，因?yàn)檎麄�(gè)我們這邊的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心的領(lǐng)導(dǎo)在這邊。我們整個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在上海這些年的發(fā)展，一路走來(lái)，第一它扮演的角色是作為一個(gè)寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)補(bǔ)充的角色。因?yàn)榍靶┠暾麄�(gè)上海寫字樓供應(yīng)量不足，資金很高，很多企業(yè)找不到合適的辦公場(chǎng)所，而且中心城區(qū)有一些老的廠房無(wú)法生產(chǎn)。而這部分舊的倉(cāng)庫(kù)廠房的改造利用放在了政府的議事日程當(dāng)中。在這樣大背景下，有一些企業(yè)有這樣的意識(shí)，做這樣改造性的開發(fā)。我認(rèn)為這是市場(chǎng)必要的補(bǔ)充，而且市場(chǎng)很歡迎，租賃的情況都很好。而且政府也很歡迎，原來(lái)是有污染的廠，有很多的員工在這里帶來(lái)了消費(fèi)，帶來(lái)了稅收，政府很支持。包括我最近詢問(wèn)了一個(gè)項(xiàng)目也是這樣，但是這里面有一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的改造，政府有一些要求，他希望你有一定的商業(yè)配置和辦公的配置的組合，也就是說(shuō)所謂的二八開這樣的講法。但是在我們具體的實(shí)踐當(dāng)中，我們也在跟政府的相關(guān)部門探討。比如老碼頭這個(gè)項(xiàng)目，剛剛我們內(nèi)部私底下講，我們這個(gè)項(xiàng)目如果作為一個(gè)非常保守的一個(gè)操作模式，我整個(gè)項(xiàng)目改造完做辦公沒(méi)有任何問(wèn)題，我這個(gè)區(qū)域在黃浦區(qū)，在整個(gè)濱江的延伸帶，在整個(gè)黃浦區(qū)的金融服務(wù)的延伸帶上，很多的企業(yè)愿意在這里落戶，我靠近一些大的企業(yè)，包括銀行金融機(jī)構(gòu)、證券公司都在這。因?yàn)樗麄円M(jìn)來(lái)辦公，但是這個(gè)區(qū)域的生活配套，它的一些休閑配套不足。如果看看對(duì)面的綠城和華潤(rùn)都有大量的項(xiàng)目在這里，因?yàn)橛懈嗟木用裨谶@里。但是這個(gè)聚居區(qū)沒(méi)有商業(yè)怎么行？我們?cè)谧约旱臉I(yè)態(tài)調(diào)整當(dāng)中和政府的相關(guān)部門做溝通，希望作為一種商業(yè)的補(bǔ)充，增加商業(yè)的配置，政府也是支持這樣的調(diào)整，而事實(shí)證明這樣的挑戰(zhàn)也是有市場(chǎng)接受的。我覺(jué)得政府在相關(guān)層面愿意支持對(duì)這個(gè)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)推動(dòng)的有建設(shè)性的意見(jiàn)，我覺(jué)得這個(gè)有一定的空間，大家可以溝通和協(xié)調(diào)。

　　【羅振宇】：回答的很好，既抱怨了又沒(méi)有得罪了政府。還有一位先生來(lái)自于永和地產(chǎn)，您問(wèn)的是萬(wàn)達(dá)訂單式招商是怎么樣統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一管理的，要么您自己?jiǎn)柊伞?/P>

　　【提問(wèn)】：因?yàn)槲覀兪亲≌禺a(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我想聽聽?zhēng)孜患钨e的意見(jiàn)。我認(rèn)為劉總的萬(wàn)達(dá)在上海相當(dāng)不錯(cuò)，聽聽您的建議。

　　【羅振宇】：我也是完全沒(méi)有聽懂得問(wèn)的，訂單地產(chǎn)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)你想問(wèn)的是什么？

　　【提問(wèn)】：你如何把商家推出去，這么多的商家。就是你怎么招商的，招商以后又是怎么統(tǒng)一管理的？

　　【劉忠良】：萬(wàn)達(dá)的訂單地產(chǎn)，我們很多的戰(zhàn)略合作，在我們前期是痛苦選址，現(xiàn)在我們的選址就是我們商家的選址，已經(jīng)形成了這樣的共識(shí)。選址就是符合商家的需求，這是非常核心的。我們的訂單地產(chǎn)核心點(diǎn)在這里，我們做設(shè)計(jì)的時(shí)候都是把商家的需求綜合考慮進(jìn)去。我們把商家吸引進(jìn)來(lái)，這是一種資源的積累結(jié)果。

　　第二個(gè)從經(jīng)營(yíng)的角度，因?yàn)槲覀冎蛔獠皇邸５谝晃覀兪且粋�(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，從選址到實(shí)際，到招商到建設(shè)，然后最后的開業(yè)和后續(xù)的經(jīng)營(yíng)都是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自己的產(chǎn)業(yè)。核心點(diǎn)從建設(shè)完了以后，招商完了以后怎么辦，這個(gè)經(jīng)營(yíng)剛才說(shuō)了一個(gè)核心，當(dāng)然需要有非常經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)去管理。因?yàn)樯虡I(yè)這個(gè)東西需要慢慢的扶持，只是這個(gè)培育期長(zhǎng)和短，如果你有經(jīng)驗(yàn)可能1—2年就形成了比較好的商業(yè)氛圍。如果慢一點(diǎn)的話可能3—5年或者8年形成，這就要根據(jù)公司自身的努力，自己經(jīng)營(yíng)還是委托經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然還要根據(jù)你的顧客的狀況。謝謝。

　　【羅振宇】：說(shuō)到招商司徒是老手，最近我知道他成功的將肯德基忽悠到了六樓，你是怎么做到的？

　　【司徒文聰】：我們把所有很好的品牌，餐飲的品牌聚集在六樓，包括味千也在六樓。我們的項(xiàng)目本身，我們必須要滿足一個(gè)最基本的資金回報(bào)的問(wèn)題。如果我們把餐飲做在比較低的樓層上，我們整個(gè)房子租金的回售會(huì)出現(xiàn)負(fù)面的影響。我們?cè)趺礃涌梢赃_(dá)到商業(yè)零售和餐飲的平衡，我們想出了一個(gè)比較特別的辦法，就是我們自己的所謂的美食聚會(huì)的地方。我們發(fā)現(xiàn)上海有兩三個(gè)很著名的品牌，包括有香港、新加坡和上海的，但是經(jīng)過(guò)我們的分析以后，這些美食廣場(chǎng)里面存在了很多的問(wèn)題，包括它的環(huán)境、統(tǒng)一收費(fèi)的影響、出品、品質(zhì)和服務(wù)的態(tài)度等等。關(guān)鍵他們還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，他們現(xiàn)在每個(gè)商圈都是經(jīng)營(yíng)的非常火爆，我們也同時(shí)發(fā)現(xiàn)了他的缺點(diǎn)。我們把他的優(yōu)點(diǎn)保留，把他的缺點(diǎn)通過(guò)一些手段拿開。我們創(chuàng)造一個(gè)自己的品牌，我們這個(gè)品牌整個(gè)公共地區(qū)的地方，我們通過(guò)一些休閑的，像公園一樣，把整個(gè)樓層和每個(gè)隔斷，做50—300平米不等的鋪位，這個(gè)鋪位和公共地區(qū)的關(guān)系做得非常像美食廣場(chǎng)。如果我們?nèi)ハ愀鄣娘w機(jī)場(chǎng)，像新加坡、馬來(lái)西亞這些機(jī)場(chǎng)，你感覺(jué)到它的商業(yè)氛圍越來(lái)越濃厚。我們把公共地方，公共地區(qū)和美食坐位之間的關(guān)系處理的更加巧妙，把他的廣場(chǎng)變成我的公共地區(qū)，把他的公共地區(qū)變成我的廣場(chǎng)，把它們很巧妙的放在一起。我們每個(gè)品牌都是屬于在國(guó)內(nèi)，可以說(shuō)在國(guó)際上有名的品牌放在一起。我們?cè)陂L(zhǎng)壽路這個(gè)項(xiàng)目，我們不到10余天的運(yùn)營(yíng)以后，我們出現(xiàn)了部分租戶排隊(duì)的現(xiàn)象。同時(shí)我們進(jìn)入6月中旬和7月初以后，我們整個(gè)美食廣場(chǎng)的六樓，它的人流量每天達(dá)到六千多人，很多的品牌基本上是可以達(dá)到三轉(zhuǎn)，就是吃完坐好再吃，再玩。在商業(yè)房地產(chǎn)我們必須要無(wú)中生有，我們要通過(guò)自身的消費(fèi)能力，或者知道當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，它的缺口在哪里。通過(guò)我們對(duì)于品牌的理解。比如我們現(xiàn)在做的是50—250平米之間，我們發(fā)現(xiàn)很多品牌是希望開在50—150平米之間，有5—15張座位的小餐廳，這種趨勢(shì)越來(lái)越多。我們發(fā)現(xiàn)在長(zhǎng)壽路有潛在的消費(fèi)，我們的美食現(xiàn)在更加的成熟，在不到20—30天的運(yùn)營(yíng)上面，獲得了市場(chǎng)非常良好的反應(yīng)。而且我們對(duì)于這個(gè)品牌非常的有信心，我們希望在國(guó)內(nèi)每個(gè)購(gòu)物中心里面，我們都會(huì)繼續(xù)的，研究所謂休閑美食廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)。現(xiàn)在他們自己收錢，自己服務(wù)，自己提供更好的品質(zhì)，我們就是把整個(gè)公共地方的環(huán)境做好，這就是我們現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)非常新的突破。這就是我們美食廣場(chǎng)的招商方法。

　　【羅振宇】：看看最后還有誰(shuí)評(píng)論？如果沒(méi)有我最后問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，今天現(xiàn)場(chǎng)來(lái)不見(jiàn)得是做商業(yè)地產(chǎn)的，可能有商業(yè)的，銀行或者媒體的，總之大家都是消費(fèi)者。各位最后用一個(gè)最簡(jiǎn)潔的方式交給我們一招，什么樣的購(gòu)物公司招商我們絕對(duì)不能去？

　　【司徒文聰】：如果你和他見(jiàn)面的第一天，他什么都不跟你談，先跟你談租金的你就不用去了。

　　【劉忠良】：商家都會(huì)看看環(huán)境怎么樣，你將來(lái)的經(jīng)營(yíng)怎么樣，更多是管理上。如果在這方面他們沒(méi)有想法的話建議不要考慮。

　　【羅振宇】：從什么細(xì)節(jié)最能看出一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的完整。

　　【劉忠良】：應(yīng)該是這個(gè)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)每一位人員的經(jīng)驗(yàn)，以及專業(yè)知識(shí)的把握。在這種團(tuán)隊(duì)有一個(gè)最基本的能力。

　　【方斌】：應(yīng)該是判斷整體效應(yīng)，從規(guī)劃的整體性和運(yùn)營(yíng)的整體性。商家開店和業(yè)主的交流，同業(yè)的信息有一些整體的判斷，整體的親和力，這個(gè)親和力很重要。如果看不清楚這個(gè)合力應(yīng)該謹(jǐn)慎一些。

　　【宋捷】：前面講了很多，范圍越來(lái)越小。我有幾個(gè)自己的想法。第一個(gè)就是前面觀眾提到的，第一出售的物業(yè)我們千萬(wàn)不能去考慮，就是我把物業(yè)的控制權(quán)出讓給你，不管你是商家還是投資人，對(duì)于這樣的物業(yè)未來(lái)的投資是很慘淡的，基本上以失敗告終。第二就是我覺(jué)得對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的操盤手，比如招商團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)在業(yè)內(nèi)的號(hào)召力，它的品牌管理的綜合水平，包括對(duì)于整個(gè)未來(lái)業(yè)態(tài)的把握非常有信心。另外像我們?nèi)f達(dá)這樣的成熟的，誰(shuí)做這樣的事情，招商和管理。第三物業(yè)形態(tài)，我覺(jué)得有一些小小的建議，車位的配置要相當(dāng)?shù)那宄窈笪覀兤囘M(jìn)家庭，越來(lái)越多的消費(fèi)以汽車為單位，所以我要有充足的停車位，所以車位的配置是衡量未來(lái)發(fā)展很重要的數(shù)據(jù)。比如證大廣場(chǎng)原來(lái)車位不要錢，現(xiàn)在車子進(jìn)去要排隊(duì)。當(dāng)然對(duì)于開發(fā)商也是很難的事情，因?yàn)檐囄坏耐顿Y非常大。第二就是物業(yè)結(jié)構(gòu)上，適合做餐飲和休閑娛樂(lè)的配合是不是有足夠的能量能夠留出來(lái)。現(xiàn)在我覺(jué)得不管是哪一類的購(gòu)物中心，對(duì)于餐飲、休閑、娛樂(lè)的配合占越來(lái)越大的比重。我覺(jué)得這部分的物業(yè)配置如果先天有一些餐飲、娛樂(lè)的考慮，它未來(lái)一些關(guān)聯(lián)、改造和今后人氣的提升都是預(yù)留了先天的基礎(chǔ)。謝謝。

　　【羅振宇】：為什么在上半場(chǎng)結(jié)束的時(shí)候拋出這樣的問(wèn)題，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題會(huì)有另外一個(gè)角度的回答。就是我們下半場(chǎng)的商家探討，他們對(duì)于這個(gè)問(wèn)題有自己獨(dú)到的看法。上半場(chǎng)感謝四位老總的光臨。

　　【主持人】：上半場(chǎng)和臺(tái)上的嘉賓和臺(tái)下的嘉賓涵養(yǎng)非常好，大家對(duì)于問(wèn)題的切入性和問(wèn)題的感同身受都是有深刻的理解。今天我們?cè)谡搲?dāng)中看到了普陀真如副中心，還有長(zhǎng)寧虹橋功能辦公室都有相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)到我們現(xiàn)場(chǎng)，他們帶來(lái)了即將下半年推廣的土地信息。如果大家有興趣，一會(huì)兒論壇結(jié)束以后可以和他們進(jìn)行交流。通過(guò)上半場(chǎng)的交流大家看到了，商業(yè)地產(chǎn)商和商家可以說(shuō)是合作伙伴的關(guān)系。商家做什么，需要怎么樣的商場(chǎng)空間，怎么樣的消費(fèi)定位，這些都是商業(yè)地產(chǎn)非常關(guān)心的問(wèn)題。下半場(chǎng)我們將邀請(qǐng)的商家代表是哪些呢？我們先通過(guò)大屏幕了解一下。

  我們下半場(chǎng)請(qǐng)的嘉賓就是來(lái)自味千中國(guó)總裁潘蔚女士，特力屋中國(guó)區(qū)總經(jīng)理顧憶華女士，玩具反斗城總裁翁以登先生，優(yōu)衣庫(kù)店鋪拓展經(jīng)理的張江先生，請(qǐng)我們四位嘉賓上臺(tái)。再次有請(qǐng)我們的嘉賓主持羅振宇先生。

　　【羅振宇】：這幾位都是老相識(shí)。我們就加快一點(diǎn)節(jié)奏，直接切入話題。剛才我們說(shuō)的什么樣的購(gòu)物中心一望而之就是不能去的，這個(gè)問(wèn)題我拋給在座的各位。你們都是選擇做物業(yè)的，經(jīng)驗(yàn)特別豐富。你們告訴我什么樣的物業(yè)和他的團(tuán)隊(duì)能從最簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)判斷這是不能合作的。

　　玩具反斗城總裁 翁以登

　　【翁以登】：謝謝，非常感謝第一財(cái)經(jīng)邀請(qǐng)我今天過(guò)來(lái)，和大家分享一下地產(chǎn)商和商戶，包括在中國(guó)做零售的面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。剛剛主持人問(wèn)的問(wèn)題，我也聽到了做商場(chǎng)的講的一些，我非常同意。剛才講了一些共同的令我們有疑問(wèn)的。剛才有一位嘉賓說(shuō)到了如果商鋪出售就不要考慮進(jìn)去，因?yàn)檎麄�(gè)管理非常的混亂，未來(lái)非常不明朗。第二就是管理這個(gè)團(tuán)隊(duì)很重要。因?yàn)楹芏嘣谥袊?guó)大陸的商場(chǎng)，在硬件方面要么就是到位，要么就是抄別人抄得非常好。大家都知道在一樓有一些大牌的國(guó)際品牌，二樓也有一些大派，三樓是國(guó)內(nèi)品牌和國(guó)際品牌差一個(gè)字母，四樓是和國(guó)際品牌差兩個(gè)字母，然后五樓是一些餐飲，六樓是電影院。這個(gè)我想大家在座的，包括我自己馬上也可以做這樣的商場(chǎng)。到底招商的奧妙怎么樣配合，怎么樣管理，這個(gè)商場(chǎng)招商完了以后，這個(gè)管理團(tuán)隊(duì)剛才所說(shuō)的，這個(gè)非常的重視。

　　【張江】：因?yàn)檎猩虂?lái)說(shuō)，購(gòu)物中心要避免一些什么問(wèn)題，這不是說(shuō)只有一個(gè)小地方有一個(gè)問(wèn)題。

　　特力屋中國(guó)區(qū)總經(jīng)理 顧憶華

　　【顧憶華】：我就長(zhǎng)話短說(shuō)，我們?cè)谶x址有一個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃。如果不在我們戰(zhàn)略點(diǎn)的選址我們基本上不去。至于購(gòu)物中心的業(yè)主，我想前面的幾位專業(yè)嘉賓補(bǔ)充了。有一個(gè)很重要的，看一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)是看它的服務(wù)概念是不是很清楚。比如作為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者，實(shí)際上服務(wù)商家的意識(shí)相對(duì)要強(qiáng)一點(diǎn)。如果他認(rèn)為我今天你邀請(qǐng)我來(lái)，收你的租金，但是你的問(wèn)題他不解決的話，這個(gè)市場(chǎng)的口碑我們可以查到。在這樣的方面我們會(huì)做一些考慮和考量的點(diǎn)。如果之前的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在市場(chǎng)的口碑不錯(cuò)，我想這方面談合作意愿比較高。

　　味千中國(guó)總裁 潘蔚

　　【潘蔚】：就主持人剛才的話題，就像我們零售商，我們喜歡什么樣的業(yè)主。我們味千拉面進(jìn)入中國(guó)十年了，我們到今天來(lái)講發(fā)展了有350多家店，可以說(shuō)300多家店來(lái)講，我們90%多的比例都是跟著商場(chǎng)走的，跟著這些大賣場(chǎng)，跟著百貨業(yè)，跟著連鎖的一些百貨業(yè)一起走的。我們選點(diǎn)的時(shí)候也有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一要找到我們?cè)诔鞘欣锩娴腃BD的地區(qū)，非常的成熟。它的商家、商場(chǎng)坐落于城市的CBD地區(qū)，我們有購(gòu)物的客人有寫字樓的客人，還有一些高尚的一些住宅區(qū)在里面。其次我們還要看發(fā)展商，業(yè)主就是發(fā)展商，看他到底是有沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商，這個(gè)很關(guān)鍵的。因?yàn)閷?duì)于發(fā)展商的判斷，我們有時(shí)候也在其他的城市吃過(guò)虧。如果他沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，就像剛才司徒講的一句話非常到位，他一開始跟你講就是先講錢，而且這個(gè)錢沒(méi)有可談的。這樣的話他不是看中一個(gè)品牌，業(yè)主來(lái)講，要想把這個(gè)商場(chǎng)做好的話，實(shí)際上我們零售商和業(yè)主，我們是一起要去有兩三年的度過(guò)，把這個(gè)商場(chǎng)一起做旺，這點(diǎn)非常關(guān)鍵，我認(rèn)為發(fā)展商的理念非常關(guān)鍵。

　　我自己個(gè)人來(lái)講，我們更喜歡國(guó)際的地產(chǎn)發(fā)展商，因?yàn)榇蠹矣泻芎玫睦砟睿蠹铱梢曰ハ嘤袦贤ǎ幸恍┙徽劇＞拖裎覀冊(cè)谙愀塾?0多家店，我們進(jìn)入了很多商場(chǎng)。你像現(xiàn)在金融風(fēng)暴不好的情況下，他會(huì)了解我們有困難的時(shí)候，我們和業(yè)主談的時(shí)候，業(yè)主就把租金放下來(lái)，他愿意跟你談。但是我們看到有一些業(yè)主比較強(qiáng)硬，我就是這樣。我們也是看業(yè)主，如果大家能夠這樣的話，比如講有一些發(fā)展商去二、三線城市開一個(gè)好的場(chǎng)，哪怕不一定在CBD地區(qū)，或者在一個(gè)商圈 磁性稍微偏離的地方我們都愿意去，因?yàn)榇蠹矣泄餐睦砟睿蠹铱梢怨不茧y，可以把這個(gè)商場(chǎng)做起來(lái)。就像主持人講的唇齒相依的關(guān)系，所以這一點(diǎn)是我們選擇業(yè)主的重要指標(biāo)。

　　【羅振宇】：在場(chǎng)的各位來(lái)賓對(duì)于我們幾位商家代表，有沒(méi)有什么問(wèn)題？如果沒(méi)有或者沒(méi)想好，大家可以寫小紙條，然后我來(lái)問(wèn)我的問(wèn)題。因?yàn)槲覀兌伎梢愿杏X(jué)，中國(guó)大陸的營(yíng)商環(huán)境是一個(gè)逐漸成熟的過(guò)程，每天和每天都是不一樣的。你們覺(jué)得現(xiàn)在的大陸商業(yè)地產(chǎn)商，他們最普遍的毛病是什么，他們最普遍的問(wèn)題發(fā)生在哪塊？剛才你講了標(biāo)準(zhǔn)式和在乎資金。其他方面有還有哪些？

　　優(yōu)衣庫(kù)店鋪拓展經(jīng)理 張江

　　【張江】：有一個(gè)問(wèn)題比較普遍，商業(yè)地產(chǎn)往往當(dāng)招商的人或者業(yè)主跟我們談的時(shí)候，他的開業(yè)時(shí)間已經(jīng)定下來(lái)了，大概就是半年。這就是一種緩和方式，像萬(wàn)達(dá)的訂單式。這個(gè)樓設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)該考慮他招商是什么樣子。這樣做在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)公司占的比例不是很大，往往樓造完了以后再招商，你要知道你以后里面要放什么，然后你再造什么，而不是相反的。

　　【顧憶華】：我們談商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程當(dāng)中，所有的商業(yè)地產(chǎn)一開門他們覺(jué)得那個(gè)商業(yè)是一塊寶。你和他溝通的關(guān)鍵，先入為主他覺(jué)得這塊是一個(gè)寶，絕無(wú)僅有的。比如我們來(lái)自臺(tái)灣，我相信這些商家都是非常有經(jīng)驗(yàn)的。但是在市場(chǎng)上做生意，在做商業(yè)上的專業(yè)人士。所以我們對(duì)于商業(yè)的了解和區(qū)域性，跟我們區(qū)塊的規(guī)劃里地理規(guī)劃，我們有一定的戰(zhàn)略方向。在這方面的溝通我覺(jué)得這是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榇蠹以诳醋约荷虡I(yè)都覺(jué)得好的不得了。但是我們看我們大的藍(lán)圖，這個(gè)藍(lán)圖都是和我們的零售做配套的，這是我看到的普遍性的問(wèn)題。

　　【潘蔚】：我感覺(jué)我們這樣全國(guó)有300多家店，見(jiàn)的業(yè)主很多。我最怕看到有一些業(yè)主自己都沒(méi)有想好，為什么？他沒(méi)有規(guī)劃好，連他自己整個(gè)的商場(chǎng)都沒(méi)有定位好。他不知道他找一些什么，要不然就是有一些品牌很高，要不然就是有一些品牌很低，它們不可能做一起。你比如穿的也好，吃的也好，玩的也好，每個(gè)行業(yè)都有每個(gè)行業(yè)的級(jí)別，這個(gè)裝飾的也好，服裝也好，都有一線、二線、三線品牌。所以你這個(gè)定位和規(guī)劃你要自己規(guī)劃好，如果你是一線你就全是一線、二線，沒(méi)有拉進(jìn)來(lái)三、四線，這樣肯定做不好。

　　【顧憶華】：剛才潘女士講的很切實(shí)際，我們面對(duì)業(yè)主的時(shí)候，我覺(jué)得大家好象招商的對(duì)象差不多。可能你到他附近的五公里或者十公里以外，另外的商業(yè)告訴我招誰(shuí)，我也是招服飾的“三寶”。大家對(duì)于商業(yè)本身取得這個(gè)點(diǎn)的時(shí)候，他本身對(duì)于這個(gè)點(diǎn)的定位要定清楚。所以他的招商，不管硬件、軟件是一個(gè)配套的，環(huán)繞這個(gè)配套走，才不會(huì)到后面招商的時(shí)候遇到問(wèn)題。

　　【翁以登】：第一就是具體一點(diǎn)，具體一點(diǎn)就是很多部門你招商的時(shí)候和招商部門談，你進(jìn)去的時(shí)候要和營(yíng)運(yùn)部門，然后還有市場(chǎng)推廣部門。有時(shí)候他們自己的溝通是非常差的，電影里面熟悉的招商談的很好，關(guān)系不錯(cuò)，或者是答應(yīng)你一些承諾，你進(jìn)去以后部門變了，人變了，馬上情況就不同。這就是一個(gè)管理的問(wèn)題，很多在大陸的市場(chǎng)有這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)基本上就是一個(gè)官僚機(jī)構(gòu)，從政府機(jī)構(gòu)遺傳下來(lái)，還會(huì)存在這種管理，這對(duì)于我們的客戶是很頭疼的問(wèn)題。說(shuō)到宏觀一點(diǎn)，和兩位女士講的一個(gè)就是主題，我認(rèn)為中國(guó)的商場(chǎng)，沒(méi)有什么新意，沒(méi)有什么創(chuàng)意，他們追求一樣的東西。我認(rèn)為我們的商場(chǎng)創(chuàng)意能力比較差，我也許是理想派，我總認(rèn)為一個(gè)商場(chǎng)應(yīng)該做得很有意思，但是成功的商場(chǎng)在中國(guó)有沒(méi)有？很多，可是很有意思的商場(chǎng)在中國(guó)有沒(méi)有？我認(rèn)為不多。

　　【羅振宇】：同樣這個(gè)問(wèn)題我給臺(tái)下的嘉賓林先生，中國(guó)國(guó)內(nèi)的商家，運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的人，你們作為商戶有沒(méi)有什么抱怨，你覺(jué)得他們共同的毛病是什么？因?yàn)槲抑滥阏烀鎸?duì)被招商的。

　　【林先生】：謝謝主持人給我這個(gè)機(jī)會(huì)！各位嘉賓，有關(guān)這個(gè)問(wèn)題我們面臨了商家不同的問(wèn)題。你說(shuō)每個(gè)商家都有不同的問(wèn)題嗎？我覺(jué)得不盡然，有一些商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)非常成功。有一些商家服務(wù)意識(shí)非常好，他的核心團(tuán)隊(duì)比較好，像司徒的案例我們基本上都會(huì)考慮進(jìn)去，因?yàn)樗目紤]比你周全。要進(jìn)一個(gè)購(gòu)物中心要成功比經(jīng)營(yíng)小餐廳的難度更加高，所以他們?cè)诟鞣矫娴囊欢ㄊ欠浅５闹苋５悄隳懿荒茉谒麄兊目紤]當(dāng)中聽到他們所有的內(nèi)容，所以這就從主持人問(wèn)到的問(wèn)題，第一個(gè)他碰到你就跟你談價(jià)錢，價(jià)錢他也不肯讓，你跟他講我和你共同經(jīng)營(yíng)這個(gè)商場(chǎng)，他說(shuō)我不缺你這個(gè)品牌，如果你這個(gè)品牌不進(jìn)來(lái)，我們會(huì)有很多的品牌想進(jìn)來(lái)。另外就是在整體的發(fā)展上面，他沒(méi)有考慮整體的平衡性。為什么消費(fèi)者來(lái)你這個(gè)商場(chǎng)他有很多的目的，在不同的區(qū)域他的業(yè)態(tài)組合是不太一樣的。所以你在都市型的購(gòu)物中心和郊區(qū)的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合不一樣。這個(gè)比例不同，但是他在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，常常在他們的董事局會(huì)是這樣開的，明年增長(zhǎng)15%，剩下問(wèn)題結(jié)束了。結(jié)束以后負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的人怎么辦？他沒(méi)辦法，他只好把租金低的東西砍掉，比如像我們餐飲，租金給的平米數(shù)比較低。砍完了以后換零售，但是你零售的面積大到一定的程度以后，它再往上增長(zhǎng)已經(jīng)增長(zhǎng)不上去了，你也賺不到很多錢。所以很多經(jīng)營(yíng)管理遇到這樣的壓力，他碰到商家就要做這樣的處理。你一直漲租金到最后我也沒(méi)有辦法，除非你有一個(gè)整體配套的方案。比如我們舉美羅城的案例，我們從一樓搬到三樓。徐總跟我說(shuō)一樓我繼續(xù)租給你，現(xiàn)在每平米五塊錢。我說(shuō)徐總，我已經(jīng)做好準(zhǔn)備你把我隨時(shí)趕上去，但是我也做好了準(zhǔn)備往上走，因?yàn)槲以谶@里做了五年了，我客人非常清楚我的位置。所以你樓上有什么位置都可以給我擺。我們最近剛好6月份移到了三樓，但是你把我移上去的時(shí)候，你讓我有一個(gè)很好的準(zhǔn)備，就是讓客人知道我移到了三樓。我后來(lái)把一樓關(guān)掉，我搬到了三樓我的營(yíng)業(yè)額沒(méi)有任何的影響，我的租金還少了一些。這個(gè)調(diào)整就是看這個(gè)商家有沒(méi)有這樣的想法。我們常常碰到有一些商家不管，但是也有碰到有一些商家整體的戰(zhàn)略性思考非常好。我就舉這兩個(gè)例子。

　　【羅振宇】：有臺(tái)下的觀眾問(wèn)了幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是針對(duì)優(yōu)衣庫(kù)的，你們是日本首富，最近在淘寶開了網(wǎng)店，實(shí)際業(yè)績(jī)?nèi)绾危@是否會(huì)影響優(yōu)衣庫(kù)未來(lái)的開店方向和面積需求？

　　【張江】：應(yīng)該說(shuō)業(yè)績(jī)非常好。我可以告訴大家非常好，而且它的成長(zhǎng)性也是非常高，就是每周變化的成長(zhǎng)性都很高。而且我們看到了這個(gè)網(wǎng)站到我們這里購(gòu)物，要求把貨送過(guò)去的有很多是超過(guò)我們想象的，可能在西藏、新疆那些地方有訂單要求，這可以看出優(yōu)衣庫(kù)的潛在市場(chǎng)非常大。但是在我們直營(yíng)店鋪不會(huì)有影響的，因?yàn)樵谌毡具@個(gè)事情很早就做了，日本目前的網(wǎng)上購(gòu)物的比例，在我們整個(gè)的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中占的非常小，真正購(gòu)物的絕大部分還是在我們直營(yíng)店，所以對(duì)于我們開直營(yíng)店是沒(méi)有影響的。

　　【羅振宇】：在網(wǎng)上購(gòu)物，比如購(gòu)買優(yōu)衣庫(kù)，同樣一件衣服網(wǎng)上會(huì)便宜嗎？

　　【張江】：應(yīng)該說(shuō)沒(méi)怎么便宜，都是一樣的，但是你不會(huì)走去店鋪去了。

　　【羅振宇】：你們會(huì)不會(huì)逐漸的把自己的生意搬到了網(wǎng)上，你們的實(shí)體店面越來(lái)越少？

　　【張江】：那不會(huì)的。因?yàn)閷?duì)于顧客來(lái)講他逛街購(gòu)物是一種享受，這種享受我們是不應(yīng)該剝奪的，他可以逛逛，吃東西，我們不主張他們一直在家里。

　　【羅振宇】：特力屋最近在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的店從零售方變成了業(yè)主方，這是為什么？這件事情是不是實(shí)情？

　　【顧憶華】：原來(lái)那棟大樓就是我們集團(tuán)承租的，它現(xiàn)在就是做改造。當(dāng)時(shí)經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的了解比較低，我們團(tuán)隊(duì)做了改造，我們把五角場(chǎng)那個(gè)點(diǎn)改成特力屋時(shí)尚匯。特力集團(tuán)在臺(tái)灣也是有經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的基礎(chǔ)，實(shí)際上是沒(méi)有改變。原來(lái)特力屋在一樓，五角場(chǎng)改造以后我們進(jìn)了三樓。當(dāng)我們一樓搬到三樓的時(shí)候，我們對(duì)于整個(gè)業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)沒(méi)有衰退，反而是增長(zhǎng)。因?yàn)槲覀冊(cè)谀且呀?jīng)經(jīng)營(yíng)了兩年半，加上特力時(shí)尚匯的群體和特力屋的客戶更加的貼近，所以我們反而吸引了一些新的客戶進(jìn)來(lái)，那個(gè)門店增長(zhǎng)的幅度是我們店全國(guó)增長(zhǎng)第二名。因?yàn)槲覀儽本┯幸粋�(gè)增長(zhǎng)幾乎是增長(zhǎng)百分之百多，這個(gè)店是我們?nèi)珖?guó)增長(zhǎng)第二名。所以一個(gè)店在一個(gè)地方時(shí)間長(zhǎng)以后，我們樓層的移動(dòng)對(duì)于我們整個(gè)業(yè)績(jī)的影響是相對(duì)比較低的。當(dāng)然我們的租金也比人家便宜，這個(gè)和林總的案例非常的相似。所以我們沒(méi)有改變，因?yàn)槟莻�(gè)樓本身就是我們租的。

　　【羅振宇】：還有一個(gè)問(wèn)題問(wèn)翁總的，一年以前決戰(zhàn)商場(chǎng)的節(jié)目播出以后，很多開發(fā)商希望引進(jìn)。但是你們現(xiàn)在開店的速度比較慢，所以通常選擇購(gòu)物中心或者是軌道周邊的物業(yè)這是不是你們唯一的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？就是只在購(gòu)物中心和軌道周邊的物業(yè)。有沒(méi)有其他的標(biāo)準(zhǔn)？換句話說(shuō)如果不是購(gòu)物中心，有沒(méi)有可能在近期吸引你們過(guò)去？

　　【翁以登】：我和你一起上電視的時(shí)候，已經(jīng)是不只一年以前了，可能是一年半之前了。我們第一家店是07年底開的，到現(xiàn)在才兩年半左右，在證大廣場(chǎng)，是一個(gè)四樓的店，在座的可能去過(guò)，那是我們的旗艦店，業(yè)績(jī)是非常好的。所以第一家開了以后，我們觀察了一段時(shí)間，第二家店是07年底開的，在南京的某廣場(chǎng)。然后就是第三、第四家都是08年開的，然后去年08年一骨氣開了12家。所以我們現(xiàn)在08年底有14家。可是回答這些問(wèn)題，第一就是我們09年現(xiàn)在一家都沒(méi)有開，因?yàn)榻鹑陲L(fēng)暴我們還在觀察，而且我們那14家店都要把營(yíng)運(yùn)做得更好，因?yàn)殚_的速度很快，培訓(xùn)方面、服務(wù)方面，貨品方面都在陸陸續(xù)續(xù)的整個(gè)調(diào)整，這是一個(gè)很好的時(shí)間。今年年底之前我們大概會(huì)開2—3家，如果明年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的話，應(yīng)該是每年應(yīng)該開六、七家，12家就太多了，可是六、七家應(yīng)該是正常的。至于找什么地方呢？跟一年半之前有一點(diǎn)兒不同，當(dāng)時(shí)我們的模式就是要么就是像證大廣場(chǎng)2000當(dāng)平方米的，要不然就是德記廣場(chǎng)的1000平方米左右。我們14家有不同的，比如在港匯，那個(gè)500平方米都不到，在龍之夢(mèng)是800多平方米，另外我們還有一些小店，店中店也有。所以現(xiàn)在我們是靈活得多，認(rèn)為大中小都可以考慮，而且以前我們堅(jiān)持自己獨(dú)立的門店和收銀，現(xiàn)在有聯(lián)營(yíng)的模式我們也可以做。所以我們不斷在這方面探討不同的商業(yè)模式。可是有一個(gè)不改變我們還是需要一些人流很旺的地方。為什么進(jìn)一些百貨公司呢？我們認(rèn)為在二線城市或者三線城市，百貨公司還是皇帝，大多數(shù)的銷售習(xí)慣還是在百貨商店，他們無(wú)可否認(rèn)是非常厲害的。如果你買要求開一個(gè)商場(chǎng)，尤其不是在CBD的，這可能你要捱兩到三年，我們要不要進(jìn)去就要看有沒(méi)有租金的優(yōu)惠，對(duì)于業(yè)主有沒(méi)有吸引，對(duì)于城市有沒(méi)有什么看法。所以導(dǎo)致不能有一個(gè)統(tǒng)一的方案，在座有不同的發(fā)展商，不同的地方，現(xiàn)在我們還是比較開放的。

　　【羅振宇】：有一個(gè)問(wèn)題問(wèn)潘總，你剛才提到了選擇CBD，跟著好業(yè)主遠(yuǎn)一點(diǎn)不怕，但是觀眾提到了你們?cè)覆辉敢膺M(jìn)社區(qū)商業(yè)？

　　【潘蔚】：會(huì)的。社區(qū)我們也進(jìn)。比如剛才講的大拇指廣場(chǎng)實(shí)際上就是社區(qū)，不過(guò)我們考察社區(qū)有一個(gè)指標(biāo)，就是你整個(gè)社區(qū)有一個(gè)磁心力，換句話說(shuō)你的商場(chǎng)在這里，賣場(chǎng)在這里，百貨在這里，他必須要有一個(gè)磁心力在這個(gè)地方。如果你跑到磁心力的外面你就需要小心了，所以我選擇地方的時(shí)候我必須要在商區(qū)，要在磁心力以內(nèi)的地方。換句話說(shuō)離開了這個(gè)磁心力，你去一個(gè)比較偏一點(diǎn)的地方，它的磁心力不夠，作為我們零售商還是有風(fēng)險(xiǎn)的。

　　【羅振宇】：有人問(wèn)你是否會(huì)開放加盟，如果開放要求什么標(biāo)準(zhǔn)？

　　【潘蔚】：我們加盟系統(tǒng)工作現(xiàn)在做了有將近兩年多，但是始終沒(méi)有開放加盟。我覺(jué)得不排除將來(lái)我們會(huì)做開放的，但是我認(rèn)為是在一個(gè)更好的環(huán)境下，更好的一個(gè)法律的制度系，我們能夠做的時(shí)候我們會(huì)做的。

　　【羅振宇】：換句話說(shuō)你的言外之意之所以沒(méi)做是因?yàn)楝F(xiàn)在的法律不成熟？

　　【潘蔚】：我覺(jué)得綜合方方面面的原因。實(shí)際上加盟比較難管理，而且自己直營(yíng)的情況下速度會(huì)更快，更有效。

　　【羅振宇】：如果自己做直營(yíng)，因?yàn)樽黾用送粗袆e人的資金以及其他的需求。你怎么自己做這塊？

　　【潘蔚】：我們自己的運(yùn)營(yíng)差一點(diǎn)，我們進(jìn)入了60多個(gè)城市，比如一個(gè)城市開2—3家，這樣就是100多家店，但是你加盟商很多不東西怎么做，你要教他。你如果要開一個(gè)100店，你要教100個(gè)人，你有那些經(jīng)歷我們還不如自己做，所以目前我們選擇直營(yíng)店。

　　【羅振宇】：你們目前會(huì)考慮加盟店嗎？

　　【顧憶華】：我們有考慮。因?yàn)橹袊?guó)實(shí)在太大了，尤其在我們所說(shuō)的三線城市之外。我們的主軸也是商品和服務(wù)，加盟性我非常同意潘總講，它需要有一個(gè)嚴(yán)密的管理制度。包括你內(nèi)部培訓(xùn)加盟商，你要有培訓(xùn)計(jì)劃。我們會(huì)考慮的原因，其實(shí)我們擁有長(zhǎng)而有力的產(chǎn)品開發(fā)部門。所以我們有非常多機(jī)會(huì)可以跟一些比較大的制造商合作。我們和開發(fā)商比，開發(fā)和市場(chǎng)差異性很大的商品。一般的加盟要找到類似的商品，或者搭配出風(fēng)格，這樣的商品開發(fā)難度是很高的。所以這是我們和別人不一樣的門檻。我們研究加盟系統(tǒng)，我覺(jué)得我們至少把很多事兒想清楚，這樣在可以攻克。這個(gè)加盟系統(tǒng)和各位看到的完全授權(quán)的加盟商不一樣，我們?cè)O(shè)置系統(tǒng)方面，希望還是能夠發(fā)揮我們整個(gè)品牌的精神和市場(chǎng)的定位，最終主導(dǎo)加盟商運(yùn)營(yíng)他的門店，發(fā)揮加盟商最專長(zhǎng)的部分。剛才羅老師講了資金的部分，還有對(duì)于區(qū)域性、找地點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)方面是非常重要的。國(guó)內(nèi)加盟商有大量的開展，國(guó)內(nèi)有非常多的專業(yè)加盟商，結(jié)合他在市場(chǎng)上的實(shí)力，做一個(gè)專業(yè)的加盟商的體系，現(xiàn)在目前在很多區(qū)域都做了。這個(gè)市場(chǎng)逐步的開展以后，我們可以看到這樣所謂的專業(yè)的加盟商，非常清楚自己的定位，非常清楚自己和公司的關(guān)系，包括合作的默契。比如說(shuō)我知道德克士有1000多家加盟商，這樣的加盟商在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)的非常成功。選擇加盟主這個(gè)部分，和協(xié)助他們?nèi)绾芜\(yùn)營(yíng)相比，這是我們考慮最重要的一點(diǎn)。為重大家還是希望能夠賺錢。

　　【羅振宇】：我們來(lái)賓心明眼亮，發(fā)現(xiàn)了王品的英總，請(qǐng)問(wèn)一下英總，王品在臺(tái)灣有9個(gè)品牌，你們是怎么做到的？

　　【英美惠】：大家好！其實(shí)王品在臺(tái)灣有9個(gè)品牌，因?yàn)榕_(tái)灣是很小的市場(chǎng)。我們走的大部分都是中高價(jià)位的品牌，而且我們是比較時(shí)尚的產(chǎn)業(yè)，我沒(méi)有一個(gè)品牌開多家加盟店，所以我們要開發(fā)不同的品牌。我們自己本身有開發(fā)品牌的能力，我們的品牌都是自己開發(fā)出來(lái)的。所以這樣的情況下，我們不斷開發(fā)品牌，現(xiàn)在有了104家直營(yíng)店。但是我們從今年開始調(diào)整了一些策略，我們從以往中高價(jià)位的品牌，我們現(xiàn)在慢慢開發(fā)中低價(jià)位的平價(jià)品牌。這樣的品牌一個(gè)品牌可以開至少50—100家店，我們的拓展就不是完全以開新品牌為原則。謝謝！

　　【羅振宇】：我特別喜歡參加這種很專業(yè)的論壇。下面是一個(gè)很專業(yè)的問(wèn)題，不是內(nèi)行人覺(jué)得問(wèn)不出來(lái)，味千最近計(jì)劃開出新品，我不知道你是怎么規(guī)劃的？

　　【潘蔚】：是的，實(shí)際上一個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，我們開350多家店，都定位在商場(chǎng)里面，人均消費(fèi)38塊錢，我們用很多的面帶動(dòng)小吃。我們定位在20多歲到40多歲的層次上，它的消費(fèi)群體就是這些人。實(shí)際上市場(chǎng)很大，我們知道規(guī)模有13億多人，你的高端，用一個(gè)三角形這么來(lái)看的話，我們現(xiàn)在是中端，你還有一個(gè)下端。尤其這個(gè)下端，這個(gè)下端是很大的市場(chǎng)。

　　【羅振宇】：你要開發(fā)一個(gè)低端的？

　　【潘蔚】：不能這么講，我們消費(fèi)不同，比如你38塊錢的人均消費(fèi)，我可以做25塊錢—28塊錢的人均消費(fèi)。因?yàn)槲覀冎烙幸恍┏哉u和漢堡的品牌，他實(shí)際上都是這樣的消費(fèi)。你如果能夠和這樣的市場(chǎng)分一杯羹，我認(rèn)為我們實(shí)際上可以有另外一個(gè)品牌線，也同樣是我們集團(tuán)，我們可以做一些不同定位、不同消費(fèi)的，甚至我們開的店大小，你是跟著商場(chǎng)走，還是你在外面的街道排隊(duì)不一樣的。我認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)很大，像服裝一樣，你穿阿瑪尼，阿瑪尼是最高的品牌，中間和下面還有別的品牌。我認(rèn)為餐飲也可以這樣做。

　　【羅振宇】：作為個(gè)人我更期待你88元的面，看你什么時(shí)候把高端的品牌開發(fā)出來(lái)。今天非常熱，非常感謝各位的到來(lái)。我們有一代是看AV長(zhǎng)大的，但是飯島愛(ài)死了，我們有一代是看MV長(zhǎng)大的，但是杰克遜死了。我們有的是看CCTV長(zhǎng)大的，但是中央電視臺(tái)大樓燒了。我們?cè)谶@樣非常熱的夏天，在全世界熱的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，我們談?wù)撝袊?guó)的商業(yè)問(wèn)題，我們應(yīng)該拋棄舊的思路。大家以后都用新品牌，進(jìn)新商店，看決戰(zhàn)商場(chǎng)。謝謝大家。最后還有一些時(shí)間，大家可以做交流和交換品牌，感謝大家在這個(gè)悶熱的下午來(lái)到這里聚集一堂。謝謝！
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