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撰文/高遠

前灘錢隆廣場曾在2023年11月和2024年1月進行了兩次法拍，起拍價分別為15億元和12億元，但最終全部流拍。

就目前來說，上海即使作為國內(nèi)大宗交易的核心市場，區(qū)域內(nèi)的不少資產(chǎn)也面臨著無人接盤的局面，其中受沖擊最大的當屬寫字樓類項目。

由于一些企業(yè)在行業(yè)調(diào)整過程中出現(xiàn)“暴雷”情況，因此大量寫字樓資產(chǎn)被執(zhí)行法拍。但在如今的行情下，能通過拍賣被接盤的寫字樓屈指可數(shù)，因此市面上出現(xiàn)了大量以寫字樓作為核心抵押物的不良債權(quán)包。

6月9日，據(jù)資產(chǎn)交易平臺披露的信息顯示，上海福晟前灘錢隆廣場總價約14.027億元的債權(quán)將被處置，持有人為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司。

截至3月31日，該項目的債權(quán)本金約10.75億元，債權(quán)利息約3.277億元。

據(jù)此前的相關(guān)報道顯示，前灘錢隆廣場曾在2023年11月和2024年1月進行了兩次法拍，起拍價分別為15億元和12億元，但最終全部流拍。因此長城資產(chǎn)將該項目的債權(quán)掛牌處置。

資料顯示，前灘錢隆廣場的抵押物具體包括24層寫字樓全幢，建筑面積2.46萬平方米；地下一層商鋪5846.23平方米；抵押車庫441個，面積合計2.08萬平方米；

另有售樓處一幢，面積5846.23平方米；兩套住宅，面積合計273.28平方米。并且抵押物已經(jīng)全部竣工通過驗收，證件齊全。

通過十多年的發(fā)展，前灘建設(shè)正逐步完善，浦東新區(qū)將其打造成第二個陸家嘴的機會接近實現(xiàn)，但福晟集團很顯然已經(jīng)沒有機會吃到前灘發(fā)展的紅利了。受房地產(chǎn)市場調(diào)控等因素影響，福晟集團早已經(jīng)陷入債務(wù)危機。

前灘錢隆廣場對于前灘有著不一樣的意義，其項目地皮是上海開啟前灘開發(fā)規(guī)劃之時出讓的第一塊土地。而其第一任主人是海航集團。

2013年9月，海航集團通過“招拍掛”形式以16.7億元競得錢隆廣場的項目地皮。按當時規(guī)劃，項目總投計劃約35億元。截止至2018年出售給福晟集團，海航集團已經(jīng)在該項目上已經(jīng)投入25億元，預(yù)估還需8億元即可完工。

當時的海航集團正在進行大規(guī)模的資產(chǎn)出清，除了前灘項目以外，海航在上海正尋求買家的項目還包括上海淳大萬麗酒店、上海海航大廈項目、上海祝橋倉儲項目、上海揚子江國際企業(yè)廣場項目等5個。

彼時福晟集團愿意以29億元的價格收購該項目，對于海航集團而言還有4億的利潤空間，可以極大的緩解扣非凈利潤的虧損。擺在海航集團眼前的現(xiàn)實是，它已經(jīng)連續(xù)5年扣非凈利潤虧損了。而交易完成后，所得計29.80億元中的16.2億元資金，也被海航用于償還上海信托的債務(wù)。

作為收購方，福晟集團彼時正處于跑馬圈地的最后風(fēng)光中，對前灘項目也是信心滿滿，想要借此機會打開上海市場。

在收購公告中，福晟集團稱收購的該項目預(yù)計將于2019年上半年完成，商業(yè)部分將持有作為長期投資用途，住宅將出售。根據(jù)公告，該項目估值為41.4億元，扣除收購和后續(xù)開發(fā)費用后，利潤大約只有3.6億元。

然而現(xiàn)實卻給福晟集團狠狠一擊。在正式接手錢隆廣場的第一年，福晟集團就出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。

2019年11月，福晟在一年前以“明股實債”形式發(fā)起的"信澤福潤一號私募投資基金"產(chǎn)品宣布逾期，這筆總金額為3億元的基金直到2019年年底都未付利息和本金，最終作為導(dǎo)火索引爆了福晟集團的債務(wù)危機。

隨后，世茂攜金融機構(gòu)入場為其托底。2020年1月，世茂集團和福晟集團成立世茂福晟平臺，雙方將通過聯(lián)合平臺在房地產(chǎn)開發(fā)、舊改城造、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營等多領(lǐng)域開展合作。自此，前灘錢隆廣場項目就歸屬該聯(lián)合平臺。

然而世茂和金融機構(gòu)入局后，項目推進似乎也并不順利。

2020年，購買了福晟前灘項目的豪宅業(yè)主們，大批業(yè)主為子女購置的學(xué)區(qū)房因公章被鎖而無法辦理房產(chǎn)證，影響了其子女上學(xué)問題，因此為了產(chǎn)權(quán)證的辦理而大打出手“搶公章”。

“搶公章”事件的爆發(fā)則牽涉到另一家基金機構(gòu)——上海鉅派投資集團有限公司。

在福晟集團發(fā)布公告宣布收購前灘項目的當月，上海鉅派投資牽頭為該項目建設(shè)開發(fā)成立了"鉅福上海前灘并購私募基金"。該基金分兩期，合計規(guī)模7.5億元，到期時間分別為2020年7月2日和9月29日。

然而由于2019年福晟集團因基金兌付逾期而爆發(fā)債務(wù)危機，導(dǎo)致鉅派對自家基金的兌付產(chǎn)生擔憂。

于是在2020年5月，鉅派與福晟、世茂兩方共同擬定《鉅派投資存量融資債務(wù)去化備忘錄》，約定世茂福晟應(yīng)在今年7月份支付前灘項目本息，如不支付則恢復(fù)共管印鑒。

基于三方洽談的順利進展和形成的協(xié)議內(nèi)容，鉅派于2020年6月17日發(fā)布該基金退出方案公告，稱鉅吉投資將持有的錢隆海晟股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福晟指定方后，基金退出款項將于2020年7月和2021年4月分兩期支付本金和利息。

然而，在2020年7月31日，福晟正式向鉅派發(fā)送《說明函》，稱前灘項目涉及兩項建設(shè)工程合同及銷售代理合同糾紛案件，導(dǎo)致兌付資金被司法查封凍結(jié)，并向鉅派提出延長兌付期限的需求。

在與福晟方進行多次的談判和磋商后，鉅派方負責(zé)上海前灘并購私募基金項目的投后團隊在律師出具公函后，于9月4日從前灘錢隆廣場帶走了上海前灘項目的公章，將其鎖進了中國第一高樓上海中心的"寶庫一號"。

最終，在政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，“搶公章”事件以業(yè)主成功辦出房產(chǎn)證結(jié)束。

但前灘錢隆廣場的這場糾紛，似乎預(yù)示著福晟集團旗下資產(chǎn)的復(fù)雜性。

合作僅8個月，世茂就選擇將“世茂福晟”改成了“福晟紓困管理平臺”，但雙方的合作也開始僵化。不久后，隨著房企融資迅速收緊，世茂集團自身也陷入債務(wù)困局，無力繼續(xù)經(jīng)營該項目。

前灘錢隆廣場最終被法院查封。有著如此復(fù)雜糾紛背景的前灘錢隆廣場，在市場情緒探底的環(huán)境下，能否找到人接盤？還有待觀察。