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2月27日，中國香港最大地產發展商之一的新鴻基地產，披露了2024/2025年度中期業績，報告期為2024年7月1日至2024年12月31日之間的6個月。

期內，新鴻基地產錄得收入399.33億港元，同比大增45%；營業溢利為120.98億港元，同比增長10.5%；而由于投資物業公平值錄得28.75億港元下跌， 集團的本期溢利為78.41億港元，同比下跌17.2%。

集團期內的綜合收益表（部分）

此番超預期的業績，主要貢獻來源為香港本地的物業發展業務(地產銷售)；而以往的業績貢獻主力，即物業投資業務(地產租賃)，無論是香港或內地分部的業績，于報告期內均錄得下跌。

成都環貿ICD的常態人氣

現階段，新鴻基地產的收入主要來源仍為大本營香港，而其在內地擁有的土地儲備規模及持有的投資物業規模，早已超過香港；在市場下行期內，集團自然也承受了雙重的巨大壓力。

以下，LAB君就基于新鴻基地產的最新中報、相關的公開信息及我們的實地調研等，從「整體經營、具體項目、未來展望」這3大維度，嘗試解讀這家港資商業地產巨擘的穩定業績、難言苦衷、未來信心之ABC面。

01

底部時期的穩定業績

在頭部港資商業地產運營商中，新鴻基地產較之相同賽道、相似量級的友商，其經營業務更加多元（涵蓋物業發展、物業租賃、酒店、電訊、運輸基建及物流、數據中心等），整體規模也更為龐大，這就給予了集團在市場底部時期的更強定力。

集團報告期內與去年同期的簡明綜合財務報表對比

如在香港，同樣面對本地經濟疲弱與市場競爭激烈，新鴻基地產就能抓住2024年下半年按揭息口回落與按揭規限放寬的窗口期，順應專才與學生持續流入的需求增長，物業發展業務期內在香港錄得合約銷售額約248億港元。

以上銷售額，主要來自位于前機場區的啟德天璽·天第1期，及北角海璇第2B期、元朗The YOHO Hub II與屯門NOVO LAND第3B期等；特別是啟德天璽·天第1期，總銷售金額已突破100億港元。

顯然，只要高口碑的發展商愿意折價推盤，疊加當下更低的按揭成本，香港的樓市并不缺少購買力。

啟德天璽·天及周邊項目的效果示意圖（僅供參考）

較之交投暢旺的香港樓市，新鴻基地產在內地的物業發展業務，期內僅錄得3.3億港元的收入，較之香港分部160.31億港元的同期收入，按分部劃分同業務收入占比僅為2%。

如此緣由，一則是集團在內地的住宅項目相對較少，二則是內地樓市當前面臨的壓力更大。

廣州南站ICC峻鑾的效果圖

再聚焦新鴻基地產的物業投資業務，期內表現與物業發展業務形成了鮮明反差。

具體到香港分部，集團物業組合的總租金收入同比下降1%至88.13億港元，凈租金收入同比減少4%至63.39億港元，整體出租率為93%。

對此成績，集團表示主要是由于寫字樓分部貢獻減少所致。同時，經濟不明朗及港元強勢影響了市民的消費意欲，港人北上消費也為本港零售市場帶來持續挑戰。

較之寫字樓與零售物業的收入下滑，集團住宅與服務式住宅物業組合的收入在期內則表現較好，同比增加15%，主要來自租金上升及TOWNPLACE WEST KOWLOON之全年貢獻所致。

新鴻基地產在香港的地標商業綜合體香港IFC

香港IFC的國際金融中心一期寫字樓入口

集團在內地的物業投資物業表現更顯疲弱，期內租金收入減少2%至30.89億港元，凈租金收入下滑4%至23.77億港元。這番「微跌的業績」，還是加入了去年新開業的南京ifc商場之租金收入貢獻。

新鴻基地產對此表示，內地物業投資的收入下滑，主要是由于零售物業組合的營業額及租金下跌，而寫字樓組合的租金收入也無可避免受市場租金下跌所影響。

位于南京河西CBD的南京ifc商場

地處上海陸家嘴的上海IFC

接著看酒店業務，隨著本港大型盛事、展覽會及企業峰會有所增加，集團在香港的酒店業務于2024年第4季度逐漸回升。

期內，集團香港酒店的入住率維持在高水平，但由于營運成本上升，以及內地新酒店開業的新增成本，酒店業務的營業溢利錄得下跌。

集團同時表示，上海浦東麗思卡爾頓酒店、南京河西安達仕酒店、蘇州四季酒店期內的表現，令人鼓舞。

2023年開業的南京河西安達仕酒店 @圖源官方

2024年開業的蘇州四季酒店 @圖源官方

龐大的土地儲備則是新鴻基地產的未來信心所在。至期末，集團在香港擁有近530萬㎡的土地儲備，其中近350萬㎡為已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資，余下的近120萬㎡為可供出售的發展中住宅，可滿足集團中期發展需求。

而在內地，新鴻基地產擁有超616萬㎡的土地儲備，其中近200萬㎡為已落成物業，大部分由集團保留作出租及長線投資，且主要位于一線及二線城市核心商業地段，還有近220萬㎡的發展中物業為可供出售的住宅及寫字樓。

集團在香港高鐵西九龍站在建的高端綜合體

集團在杭州錢江新城在建的杭州IFC

審慎的財務策略一直被新鴻基地產所推崇。截至報告期末，集團的資產凈值環比減少16.27億港元至6094.44億港元，負債率同比降低0.5個百分點至17.8%，期內債項加權平均利率同比降低0.5個百分點至4.0%。

新鴻基地產在報告中強調，嚴謹的現金流管理，及維持穩定的經常性收入，有效提高了集團在不明朗環境下的韌性；集團還擁有大量無需抵押用銀行信貸額，流動資金充沛；標普及穆迪給予集團的信貸評級，為香港地產商獲得最高的評級。

2024年5月，集團與23家中外金融機構簽訂的230億港元的五年期銀團貸款計劃 @圖源官方

于整體而言，新鴻基地產在期內受益于自身的多元化業務，且把握住了香港樓市的回暖契機，以高增長的物業發展業務，有效對沖了表現疲弱的物業投資業務。且得益于穩定的經常性收入，及對于未來的更多信心，集團還在逆勢擴充投資物業的規模。

02

持續承壓的投資物業

我們再來看新鴻基地產在報告中對于內地及香港具體投資物業、特別是零售物業組合的相關表述，集團還特別明確了內地新旗艦項目ITC Maison于年內的開業時間。

至期末，集團在內地的上海、北京、廣州、佛山、杭州、無錫、成都、南京、蘇州這9座城市，以獨資、合資及占股的形式，持有約20個在營及在建投資物業，且都配置有零售物業組合，期內租金收入為25.08億港元，按分部劃分業務收入占比約25%。

同期，集團在香港的在營及在建投資物業，包括約30個零售物業組合，期內租金收入為74.85億港元，按分部劃分業務收入占比約75%。

顯然，新鴻基地產在內地的土地儲備規模更大；而集團現階段的投資物業重心，還是在大本營香港。

新鴻基地產在中國香港及內的投資物業布局（截至2024年底，僅供參考）

先聚焦內地的零售物業組合。

上海ifc商場，憑借獨特定位迎合不同客群的需要，奠定市場上的領先地位，商場匯聚多個國際知名品牌，并增設多間提供全日餐單的餐廳，將能在激烈競爭中展現韌性。

當然，集團一如既往地未透露這家內地旗艦商場的收入與銷售額；而商場業績的漲跌，官方這番表述的「弦外之音」，已不言自明。

CHANEL上海國金中心店在期內完成升級并開業

南京ifc商場，于2024年1月進入試營業，后在2024年7月正式開幕。商場入駐品牌中有30%的南京首店，且定位為南京河西CBD的頂級購物目的地，期內錄得高出租率。

而有關南京ifc商場開業首年的收入及銷售額，集團也未有任何表述。

南京ifc商場試營業初期的場內氛圍

上海iapm商場與北京apm商場，這兩家商場不斷加強其優質品牌與餐飲組合，同時引入期間限時店售賣獨家商品，以滿足大家對于娛樂零售體驗的追求，讓客戶保持新鮮感。

上海iapm的高區匯聚了多家特色餐廳

廣州天環ParcCentral，善于利用各樓層的綠色戶外空間，不時籌辦多項推廣和體驗活動，吸引旅客和本地顧客到訪。

廣州天環ParcCentral的戶外下沉廣場

上海ITC Maison，ITC項目最后一期（第四期項目），將于2025年底全面竣工，為集團在內地物業投資的新里程碑。ITC第三期項目，包括旗艦商場ITC Maison、一棟摩天大樓及上海徐家匯中心安達仕酒店。

報告中著重提及了ITC Maison，表示除網羅高級零售及知名餐廳等多元化店鋪外，也會引入新穎的零售模式和具創意的概念，還會通過公共廣場、行人天橋及玻璃天幕等，將整個ITC與徐家匯社區緊密相連，商場計劃于2025年中起分階段開業。

ITC Maison的鳥瞰效果圖

杭州IFC，集團在報告中寫道，項目由兩塊相鄰的江畔地皮所組成，將展現集團致力創新與發展可持續的成果。位于匯西的辦公大樓上蓋工程已接近完成，是可欣賞江景的理想辦公地。對于項目中的零售商業部分，報告中并未提及。

杭州IFC的整體效果圖

接著看新鴻基地產在大本營香港的零售物業組合。

沙田新城市廣場，集團正在持續升級及改造多個商場，以順應最新的市場趨勢。如沙田新城市廣場的全新戶外空間Chill Park，設有花園步道，已于2024年9月啟用；商場七樓的戶外空間將引入更多綠化及互動元素，預計于2025年中完成。

商場升級改造后的Chill Park @圖源官方

The Millennity的基座商場，樓面面積超4.6萬㎡(50萬平方呎)，設有精選的特色食肆與商鋪，包括互動體驗商戶，將與集團在區內的APM商場及創紀之城寫字樓群產生協同效應，項目首階段將于2025年第二季度開業。

十層高的商場效果圖

IGC的基座商場，高鐵西九龍站發展項目的裙樓零售物業組合，是集團興建中的主要項目，坐落于香港唯一的高鐵站上蓋，整個項目包括甲級寫字樓及高級零售樓面，其中商場的樓面面積達5.6萬㎡(60.3萬平方呎)，將引入高級零售及餐飲選擇。

毗鄰IGC的西九龍文化區藝術廣場大樓項目將為文化及創意產業等不同行業提供優質辦公空間，其上蓋工程已經展開。這兩處位于西九龍的在建項目全面落成后，將于集團區內的地標項目環球貿易廣場互相促進，組成大灣區獨特的綠色商業樞紐。

IGC的整體設計來自扎哈哈迪德建筑設計事務所

天璽·天Mall，為啟德天璽·天綜合發展項目的裙樓零售物業組合，連接港鐵啟德站，樓面面積超2萬㎡(22萬平方呎)，計劃于2025年下半年開始分期開業。

整體上看，新鴻基地產在報告中對兩地的零售物業組合著墨并不多，也沒有透露任何有關具體項目的出租率、收入及銷售額的數據；而透過集團多次提到的「激烈競爭、展現韌性」等關鍵詞，也不難體會到各零售項目期內所承受的巨大壓力。

03

靜待回暖的投資信心

市場越是艱難，愈能體現企業的競爭力。

審視新鴻基地產的這份中報，雖略有些「避重就輕且專撿好的說」之偏向，也不乏基于自身實力的自信，及敢于迎接挑戰的表露。

而近期市調過新鴻基地產旗下多個投資物業項目的LAB君，也能以「一家之言」，補上官方未提及的更多信息。

上海ITC Maison將迎接的殘酷競爭，項目地處徐家匯商圈核心區，工程進度似早已超過招商進度，其多次推遲開業的緣由，自然是近在咫尺的友商港匯恒隆廣場，以及時下遇冷的高端消費市場。

如何在招商維度達成旗艦項目的頂配預期？如何在激烈的競爭之中占得上風？又如何平穩度過市場的疲弱期？這都是擺著ITC Maison面前的難題。

開業在即的上海ITC Maison @NIKO吳簡直

上海iapm商場正面對的市場困境，項目地處傳統商業中心淮海中路，而整個商圈一直缺少高端消費氛圍。在奢品的這一輪閉店潮中，潮奢定位的iapm商場受到很大沖擊，FERRAGAMO、CHOPARD、BVLGARI等大牌相繼撤場。

是盡力維持高端定位？還是順勢而為放下身段？對于iapm商場而言，實為兩難。

上海iapm商場外的奢品外展面

南京ifc商場須直面的挑戰之路，作為南京第二座頂奢商場，項目不可避免地要以挑戰者的身份，面對「南京商業霸主」德基廣場。縱觀項目開業第一年的成績，新鴻基地產雖傾力投入了可觀的資源，當地的競爭對手卻是「越戰越強」。

就在今年，南京還將迎來第三家高端商場「南京JLC金陵中環」，這還不包括與項目隔街相望、在建之中的德基世貿中心。南京ifc商場的挑戰與崛起之路，遍布荊棘。

南京ifc商場的外景

成都環貿ICD所需要的成長時間，這是新鴻基地產在西南操盤的首個大型綜合體。然而，項目地處城東攀成鋼商圈，開業時間正趕上口罩時期的市場最底部，且須直面同一商圈、相似定位的成都萬象城與成都光環購物公園。

于是，項目雖擁有成都TOP級的硬件設施，但現階段的整體人氣與品牌開業率都不甚理想。成都環貿ICD如何實現破局？或許也只能先和時間做朋友，等待整個項目的物業組合逐步完善，并靜待消費市場逐漸回暖。

成都環貿ICD的場內氛圍

而新鴻基地產對于國內消費市場的信心，從未只停留于口頭。展望未來數年，集團在內地及香港，多處新投資物業將會陸續投用。

如在內地，就包括旗艦商場上海ITC Maison、蘇州環貿廣場ICC、廣州南站ICC、上海TODTOWN Mall天薈廣場、杭州IFC、多處甲級寫字樓及高端酒店等。

而在香港，還有觀塘The Millennity的基座商場、啟德天璽·天Mall、IGC的裙樓商業及多棟甲級寫字樓等。

對于商業巨擘而言，市場艱難的另一面就是難得的機遇，當下苦衷的另一面也是未來的增長。所謂的韌性，風雨之中是自信與定力，穿越周期則是眼界與實力。