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撰文/高遠(yuǎn)

近日，新鴻基地產(chǎn)在上海閔行莘莊布局的大型TOD旗艦項(xiàng)目TODTOWN天薈傳出最新動(dòng)態(tài)，其商場(chǎng)部分正式命名為“TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)”。

據(jù)了解，莘莊站綜合體TODTOWN天薈由新鴻基地產(chǎn)、上實(shí)城開、閔行城投三大品牌房企聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目主體是在原滬杭鐵路莘莊站以及上海地鐵1號(hào)線與5號(hào)線交匯的莘莊地鐵站之上建造。

莘莊站是上海西南部的重要交通樞紐，地鐵1號(hào)線、5號(hào)線、金山支線、滬杭鐵路等線路將在這里實(shí)現(xiàn)換乘。

因此該項(xiàng)目也被認(rèn)為是，上海第一個(gè)真正意義上的TOD項(xiàng)目。

十年之約

按照項(xiàng)目規(guī)劃，TODTOWN 天薈共分三期建設(shè)，一期為高端住宅，已于2020年末入市；二期為甲級(jí)寫字樓、商業(yè)、酒店及公寓；三期則包含地鐵、鐵路、北廣場(chǎng)等交通設(shè)施，總建筑面積約70萬平方米。

據(jù)上海早期的報(bào)道，TODTOWN天薈項(xiàng)目的前期工作籌備了3年。2007年，閔行區(qū)啟動(dòng)了莘莊項(xiàng)目的前期規(guī)劃，彼時(shí)項(xiàng)目地塊尚未成功出讓。直到2010年9月29日，新鴻基地產(chǎn)、上海城開、上海閔行城投三方組建的聯(lián)合體競(jìng)得地塊，TODTOWN天薈項(xiàng)目才算正式上馬。

雖然2010年項(xiàng)目地塊已經(jīng)成功出讓，但直到2014年工程才正式啟動(dòng)，主要原因是施工難度大，需要做大量的前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作。

一方面，TODTOWN天薈在土地出讓之前，地鐵1號(hào)線和5號(hào)線、滬杭客專、金山支線已經(jīng)處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，因此整個(gè)建設(shè)過程以及建成后都不能影響軌道交通運(yùn)營(yíng)，施工難度極高。

另一方面，這是中國(guó)首個(gè)在土地出讓中提出“空權(quán)出讓”的項(xiàng)目。由于“空權(quán)出讓”在當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)屬于全新的模式，國(guó)內(nèi)法律對(duì)于這部分產(chǎn)權(quán)的劃分存在空白，由此導(dǎo)致項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)界定和規(guī)劃協(xié)調(diào)較為困難，環(huán)評(píng)批復(fù)、方案審批及施工許可相關(guān)的審批流程也較為復(fù)雜。

“空權(quán)出讓”即出讓規(guī)劃土地上方的垂直投影空間面積，通過在若干塊被鐵軌區(qū)隔的零散規(guī)劃用地上架設(shè)大平臺(tái)，從而在城市上空打造出一個(gè)全新的綜合體。原有軌道和車站將項(xiàng)目地塊切割得較為零碎，不利于整體規(guī)劃，因此需通過“空權(quán)出讓”模式整合土地。

當(dāng)時(shí)TOD項(xiàng)目屬于上海首例，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者還沒有接觸過此類項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期沒有清楚認(rèn)知。于是，新鴻基在2015年開放TOD概念館，向國(guó)內(nèi)購(gòu)房者展示TOD開發(fā)理念。在做好TOD理念傳播后，2016年，TODTOWN天薈首度發(fā)布定位為“秘境大宅”的住宅產(chǎn)品，啟用住宅品牌“天麓”。

隨著TOD理念的普及以及新鴻基的品牌效應(yīng)，住宅項(xiàng)目在2018年首度開盤后受到了購(gòu)房者的高度追捧。

2017年，陪伴上海南閔行市民20年的莘莊地鐵站附樓拆遷工程啟動(dòng)。同時(shí)，TODTOWN天薈住宅部分已經(jīng)得到了上海市民的追捧，因此上海市民一直期待項(xiàng)目商業(yè)部分的亮相，這一等就是10年。

資料顯示，TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)總商業(yè)體量近14萬平方米（不包括停車場(chǎng)和辦公樓面積）。由于鐵軌分割，將按南北兩區(qū)分區(qū)開業(yè)。目前最新情況是，天薈廣場(chǎng)南區(qū)預(yù)計(jì)將在2025年年末開業(yè)；北區(qū)工程正加緊施工中，開業(yè)日期未定。

閔行商業(yè)爆發(fā)

隨著市中心商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，核心地段的商業(yè)內(nèi)卷已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的高度，越來越多的企業(yè)開始像新鴻基一樣，著手布局市區(qū)外圍商業(yè)，因此今年可以注意到上海外圍有許多新商業(yè)入，也有許多舊的商業(yè)煥發(fā)新春。

商業(yè)客觀察到，2024年閔行區(qū)沒有一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目落地。而在2025年，閔行商業(yè)項(xiàng)目迎來一次爆發(fā)，目前已統(tǒng)計(jì)出將有12座商場(chǎng)迎來開業(yè)，涉及區(qū)域內(nèi)的9個(gè)商圈。

值得注意的是，除去TODTOWN Mall天薈之外，閔行還有一個(gè)軌交綜合體項(xiàng)目將于2025年落地，即紫竹地鐵廣場(chǎng)。該項(xiàng)目主體部分已于2024年8月竣工，項(xiàng)目總建筑面積25.8萬平方米，其中商業(yè)面積近4萬平方米，預(yù)計(jì)將于今年開業(yè)。

該項(xiàng)目是地鐵15號(hào)線與23號(hào)線的交匯站點(diǎn)，鏈接的紫竹高新區(qū)是上海重要的科研基地。因此整個(gè)項(xiàng)目意在通過軌交升級(jí)帶動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和服務(wù)升級(jí)，在對(duì)研發(fā)辦公樓進(jìn)行升級(jí)改造的同時(shí)注入商業(yè)內(nèi)容。

與天薈廣場(chǎng)正面相對(duì)的仲盛世界商城則預(yù)計(jì)將在2025年9月30日完成煥新。該項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)15年，體量接近30萬平方米，是上海西南部的老牌大型商業(yè)。

2010年，仲盛世界商城以“世界就在這里”的定位，開業(yè)成功引入樂福、百安居、百盛百貨、CGV影院及ZARA、優(yōu)衣庫(kù)等快消時(shí)尚品牌。

但傳統(tǒng)的盒子商業(yè)已經(jīng)成為過去，為了適應(yīng)新的消費(fèi)群體以及消費(fèi)習(xí)慣的變化，在此次舊改中打破原有的純盒子狀的購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)，疊加綠色空間，以迎合當(dāng)下流行的消費(fèi)趨勢(shì)。

此外，還有印力集團(tuán)打造的上海前灣印象城MEGA已經(jīng)在今年1月21日完成封頂儀式落幕，擬于2025年底開業(yè)，這也是上海第二座印象城MEGA。

該項(xiàng)目于2023年2月正式開工，總投資35億元，總占地面積6.8萬平方米，計(jì)劃建成后體量約為26萬平方米。建成后，前灣印象城MEGA將與COSTCO中國(guó)首店以及鴻橋國(guó)際商務(wù)中心共同形成總體量達(dá)40萬平方米的超級(jí)綜合體，成為虹橋板塊的商業(yè)新地標(biāo)。

除去閔行外，屬于上海郊區(qū)的松江、金山、青浦等地也在今年各有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的落地，可見有越來越多的企業(yè)在上海的外圍尋找商業(yè)空白。