出品/觀點網

撰文/龔麗欣 

消費REITs再上新！

2月25日，據深圳證券交易所官網披露，中金中國綠發商業資產封閉式基礎設施證券投資基金項目已正式申報。

目前，中金中國綠發商業資產REIT暫未披露相關的招募說明書，底層資產亦未明確。

不過，有市場消息透露，中國綠發此次或是將以濟南市市中區的領秀城貴和購物中心作為底層資產，申報公募REITs。

對中國綠發而言，通過成熟項目的上市，能夠為旗下優質商業不動產打通退出通道，從而完成投融管退的資本閉環。

實際上，在此次申報之前，中國綠發就多次通過發行ABS、CMBS、類REITs等方式，來盤活存量資產，拓寬融資渠道。

資產猜想

“以公募REITs發行推動經營質效提升”，在今年年初的工作會議上，魯能商管強調了發行公募REITs的重要意義。

的確，對企業而言，發行基礎設施消費REITs能夠有效盤活存量資產，打通持有型不動產的退出路徑，從而大大提升資產和資金的流動性。

2月25日，中金中國綠發商業資產封閉式基礎設施證券投資基金正式申報，原始權益人為山東魯能商業管理有限公司，基金管理人為中金基金管理有限公司。

實際上，早在2024年年初，伴隨著首批消費REITs的上市，越來越多企業啟動了公募REITs的發行工作，中國綠發便是其中之一。

籌謀一年多時間，靴子終于落地。

查閱深交所平臺發現，中金中國綠發商業資產REIT暫未披露相關的招募說明書，其底層資產、募資規模等均為明確。

不過，有市場猜測稱，此次中國綠發消費REIT的底層資產相信為濟南市市中區的領秀城貴和購物中心。

這一消息并非空穴來風。

半個月前，魯能商管就曾發布招標公告，為旗下濟南領秀城貴和購物中心的項目公司進行價值評估。

彼時，招標公告明確，投標方需要在發行公募REITs前，以非公開協議方式對外轉讓項目公司的股權，對擬轉讓項目公司在評估基準日進行評估，出具股權評估報告并協助國資委備案相關工作。

除此之外，三天前，濟南市自然資源和規劃局官微亦透露稱，濟南領秀城貴和購物中心將作為申報公募REITs（不動產投資信托基金）的先行項目。

這些細枝末節，為市場傳聞提供了更多的依據。

資料顯示，濟南領秀城貴和購物中心，位于山東省濟南市市中區二環南路與英雄山路交叉口，是濟南南部最大的單體商業項目，項目占地面積達到10.5萬平方米，商業建筑面積約為24.01萬平方米。

項目于2014年12月28日開業，開業首日客流量達40余萬人次，銷售額達到1570余萬元。

雖企業未披露2024年的營業額，但翻閱過往數據發現，2021年，領秀城貴和購物中心的營業收入為1.5億元；2023年春節期間，該購物中心的銷售額同比增長30%。

顯然，該項目已進入了穩定運營期，營業收入、客流量等整體表現強勁。

有業內人士表示，底層資產的資質在很大程度上決定著REITs的發行定價和走向，而濟南領秀城是魯能商管運營最為成熟的項目之一，以此作為底層資產，或能為后續的公募REITs發行帶來一定的助力。

資本運作

在國內公募REITs延伸至基礎設施消費領域之前，中國綠發于商業類REITs、CMBS等領域早有試煉。

最早在2019年6月，魯能集團-中金公司-濟南領秀城商業綜合體資產支持專項計劃正式發行。

根據當時的公告，上述CMBS發起設立不超過人民幣40億元的資產支持專項計劃，期限不超過12年，采用3+3+3+3模式，每3年設一次開放期。

而上述CMBS的底層資產，與本次公募REIT是的底層資產有一定的雷同。

據介紹，該CMBS的標的資產為濟南領秀城商業綜合體項目，總建筑面積約為40.78萬平方米，涵蓋了中高檔購物中心、希爾頓酒店、公寓以及甲級寫字樓等，其中，寫字樓建筑面積5.18萬平方米，商場建筑面積24.01萬平方米，酒店建筑面積9.67萬平方米。

同年11月，魯能集團再發一筆商業類REITs，底層資產同樣位于濟南，為濟南貴和購物購物中心（泉城路店）以及貴和洲際酒店。

相比于領秀城貴和購物中心，濟南貴和購物購物中心（泉城路店）的歷史或許更加久遠。

該項目于1997年10月1日開業，2013年進行改造升級，商場面積達到了5.5萬平方米，一直被市場看作是山東奢飾品百貨的“領頭羊”。

除此之外，2020年6月3日，魯能中金-北京美麗匯-宜賓皇冠假日酒店資產支持專項計劃再度發行，這筆CMBS的規模為6.53億元，其底層資產為北京順義新城美麗匯購物中心和宜賓皇冠假日酒店。

無論是此前發行的CMBS、類REITs，亦或是本次試水的公募REITs，都為存量商業項目的價值釋放提供助力。

不過，相比于CMBS等產品，公募REITs的融資金額較大，在融資款項用途方面限制較少，發行公募REITs能夠大幅度的縮短商業項目的投資回報周期，促進資金的回籠。

而今，伴隨著公募REITs發行的常態化，中國綠發亦乘上了東風，但本次申報與發行僅僅是第一步，后續，中國綠發旗下商業資產或能逐步通過擴募納入REITs范疇。

商業客查閱發現，此前，因魯能集團轉劃至中國綠發以及廣宇發展退房等因素影響，目前，中國綠發旗下的商業資產共有兩類。

其一，為魯能集團旗下所持魯能城、美麗匯、秀街三大商業產品；其二則為廣宇發展所持商業項目，包含濟南領秀城貴和購物中心、重慶南渝星城、重慶九龍花園等等。

僅從廣宇發展財報披露的數據來看，其商業地產可出租面積達到24萬平方米，如若中國綠發所持的這類重資產業務，后續有望實現擴募，這無疑將進一步為企業釋放流動性、盤活資產。同時，中金中國綠發商業資產REIT的資產底色、抗風險能力也將進一步得到提振。