12月4-6日，由萬商俱樂部與聯商網聯合主辦的2024年度品牌創新大會暨年度購物中心資管峰會在成都舉行，本次大會圍繞商業地產REITs、餐飲、主理人、時尚潮牌、二次元、戶外以及品牌出海等核心議題，匯聚行業專家、商業地產高管、基金機構、品牌創始人及創新先鋒，共同探討品牌在新時代下的創新路徑和策略，深入剖析消費市場的最新趨勢與實踐。

在12月5日的《年度購物中心資管峰會——REITs時代來臨》上，邀請到了華安基金不動產投資管理部創新業務組負責人楊揚，高和資本資產證券化部執行總經理湯益軒， IFFRE國際金融地產聯盟常務理事、BOMA中國研究委員會主席張平，國際購物中心協會市場專委會亞太委員王瑋，與萬商資管專委會會長、珠江投資集團產業(商業)事業部總經理孫娟共同就《購物中心的REITs之路該如何走？》議題進行了深度探討。

萬商資管專委會會長

珠江投資集團產業(商業)事業部總經理 孫娟  

孫娟作為主持嘉賓，介紹了主題的背景：在當前經濟格局深度調整、金融創新浪潮此起彼伏的大背景下，購物中心的REITs之路究竟該如何穩健前行，已然成為商業地產領域亟待破題的關鍵議題，牽動著無數開發商、投資者以及行業從業者的心弦。

華安基金不動產投資管理部創新業務組負責人楊揚

做REITs時，幾大認知關鍵點關乎項目落地與長遠運作：一是發行人需從地產邏輯向運營邏輯轉變，當下消費類公募REITs要求“五獨立”，商業運營應純粹從項目盈利、現金獲取及后續證券化考量，摒棄與住宅捆綁的舊模式；二是從單項目出售、固定收益融資邏輯向打造上市平臺思維轉化，注重合理定價、長期運作；三是運營團隊從單項目管理邁向資產管理、投資組合管理及資本管理，依REITs特性靈活規劃項目指標與安排。

高和資本資產證券化部執行總經理湯益軒

公募REITs是不動產管理“金字塔”的塔尖，涉及復雜的合規、估值問題，需逐步熟悉。當下處于產融結合進程，不動產管理涵蓋物管、資管、資本運作、投資者關系等多維度，私募基金是銜接的好載體，獲不動產私募基金試點牌照后可開展Pre-REITs業務。目前經濟周期下行，資產價格走低，公募REITs提供了定價機制的同時，私募基金、私募REITs也是盤活資產手段，利于活躍一級市場、穩定價格。

IFFRE國際金融地產聯盟常務理事

BOMA中國研究委員會主席張平

消費類基礎設施因貼近百姓生活率先登上公募REITs舞臺，打造購物中心REITs的核心競爭力，需多維度發力：一要有扎實的底層資產管理運營能力，靠長久積淀支撐資產可持續發展；二要強化財務管理、優化資本運作，借助金融工具改善現金流與價值提升；三要具備精準的市場洞察能力，順應消費趨勢靈活調倉、多元布局；四是風險管理能力，提前綢繆應對危機；五是創新能力，給消費者提供充足的情緒價值，驅動租金回報與資產增值，實現長期價值。

國際購物中心協會市場專委會亞太委員王瑋

做REITs要找準方向，既路在何方？關鍵在于明晰其本質，即通過資產證券化細分提前釋放流動性。核心是理解資本的概念，如費雪所言“資本是資產未來收入的折現價值”，由此才能吃透資本化率。REITs與基礎設施的結合是真資產，因為有持續的NOI(凈運營收益)，區別于生產性質一次性收入減支出的利潤；同時，資本化率對買賣雙方意義不同，出售方越低越好、買入方越高越好，資本化率還蘊含太多無形化的價值，所謂真正的價值都在無形中。