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撰文/徐穎珊   

圖源/AI生成

從消費REITs中探尋市場端倪。

2024年REITs市場迎來了蓬勃發(fā)展的一年。從購物中心到奧特萊斯，再從奧特萊斯到農(nóng)貿(mào)市場，各類消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs如雨后春筍般涌現(xiàn)。

根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年全國居民消費價格相比去年同期上漲了0.2%，而從消費類REITs的運營狀況，或許也能探測出市場的端倪。

1月21日，各大消費REITs接二連三地披露2024年第四季度經(jīng)營情況。從財報中，我們或許可以看看這個火熱市場的底色。

根據(jù)基金季度報告，2024年Q4收入最高的依次是華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT，收入分別為1.81億元、0.89億元、0.86億元、0.70億元。

但從盈利情況來看，2024年第四季度，華夏華潤商業(yè)REIT和華夏大悅城商業(yè)REIT都出現(xiàn)了虧損的情況。

 數(shù)據(jù)來源：公開資料 觀點指數(shù)整理

從2024年Q4的營收環(huán)比增速情況來看，消費REITs營業(yè)收入整體呈現(xiàn)增長趨勢，但不同消費REITs增長幅度差異較大。如：中金印力消費REIT增速達到了4.28%，而華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實物美消費REIT的增速僅為0.35%

在同一批披露業(yè)績的REITS中，華夏華潤商業(yè)REIT是為數(shù)不多營收環(huán)比是下滑的，且凈利潤為負。業(yè)績下滑或許跟其底層資產(chǎn)青島萬象城一期南區(qū)的改造有關(guān)。

據(jù)華夏華潤商業(yè)REIT第四季度報告披露，青島萬象城一期南區(qū)等局部區(qū)域已于Q4

著手實施相關(guān)改造及招商計劃。涉及區(qū)域的建筑面積越1.25萬平方米，預計投入金額 8422萬元，計劃于2025年內(nèi)完成改造并開業(yè)。

消費REITs的收入表現(xiàn)，取決于底層資產(chǎn)的營業(yè)收入。而在底層資產(chǎn)的主要營業(yè)收入中，租金收入成了主力軍，占比高達70%以上。

對于消費REITs而言，底層資產(chǎn)主要為購物中心項目，營業(yè)收入通常可以分為五類：一是租金收入，二是物業(yè)管理費收入、三是固定推廣費收入、四多種經(jīng)營及停車場收入、五是其他收入。

不同于其它消費REIT，華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費 REIT在計算租金收入時會把前三類合并填表，統(tǒng)一算入租金收入范疇內(nèi)。

從表格中可以看到，上市以來，消費REITs租金收入整體呈現(xiàn)增長趨勢，只是增長速度較為緩慢，波動幅度較小。

而另一方面，租金的收入得表現(xiàn)，由底層資產(chǎn)的出租率與租金水平?jīng)Q定。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

從以上圖標中可以看到，2024年全年表現(xiàn)中，華夏華潤商業(yè)REIT的出租率最為穩(wěn)定，且高達99%以上；嘉實物美消費REIT在下半年似乎有些失守，從Q2的98.13%下滑至Q4的96.43%；而中金印力消費REIT的出租率也下滑了1個點。

其中，嘉實物美消費REIT整體出租率下滑近2個點，很大程度是與底層資產(chǎn)中的華天項目出租率下滑有關(guān)。2024年底，華天項目出租率的出租率為89.55%，而2023年6月底其出租率為90.55%。

2024年底，嘉實物美消費REIT的地產(chǎn)資產(chǎn)大成項目、玉蜓橋項目、德勝門項目的出租率分別為96.13%、99.75%、100%。

租戶類型結(jié)構(gòu)層面，購物中心將商鋪分類為主力店及專門店，兩者各司其職。

主力店用于吸引大量客流或有較大品牌影響力的租戶，一般具有面積大（租賃面積一般在1,000平方米及以上）、租期長的特點，其租金水平通常較低；專門店為面積相對較小，租期較短的商鋪，其租金水平通常較高，為租金收入貢獻主力。

在華夏金茂商業(yè)REIT當中，2024年前三季度主力占比維持54.05%不變，Q4稍微下滑。2024年Q4，其底層資產(chǎn)長沙金茂覽秀城主力店的平均租金為34.15元/平方米/月，而專門店的平均租金為161.18元/平方米/月。

主力店過高，對于運營商來說并非一件好事。正如上文所說的，主力店面積大、租期長，如果指標過高會影響租金回報以及出租靈活性，甚至會導致品牌多樣性受限，使消費者缺乏新鮮感。

不過，主力店的占比情況也與購物中心規(guī)模息息相關(guān)。

高端定位的購物中心可能更注重品牌的獨特性和稀缺性，因此主力店的占比可能會相對較低。而中端或社區(qū)型購物中心則可能更依賴主力店來提供穩(wěn)定的客流和銷售額。

其次，租售比（商家支付的租金與營業(yè)額的比）也是評判消費REITs運營效率其中一個指標。

正如中金印力消費REIT的基金經(jīng)理劉立宇所說的，如果租售比太高，租戶的經(jīng)營壓力可能會較大，從長期合作的角度不一定會有利，可能影響商家和購物中心的共生關(guān)系，如果太低則侵蝕了項目的租金收益。