來源/觀點網(wǎng) 

作者/陳啟宗 

編者按：無可諱言，當(dāng)前中國經(jīng)濟正經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

在最新一期恒隆集團中報致股東函中，陳啟宗先生延續(xù)了他上個月在2023博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場發(fā)表演講所呈現(xiàn)的主要觀點，強調(diào)“這是我們從來未曾面對的局面”。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，陳啟宗也再次引用兩年之前的表述：此熊不同彼熊！這不是周期性衰退，而是結(jié)構(gòu)性或系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變，“當(dāng)下應(yīng)儲備資金，而非擴展業(yè)務(wù)”。

荊棘滿途，要解決尤其困難。那么，曙光和希望在哪里？陳先生結(jié)合恒隆自身業(yè)務(wù)出發(fā)，指出內(nèi)地的總購買力依然強勁，展望未來五至十年，應(yīng)能因應(yīng)新形勢而作出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

消費將成為驅(qū)動經(jīng)濟增長的新力量，而包括恒隆在內(nèi)做好準(zhǔn)備的企業(yè)，會因此受益。

“恒隆今年的總租賃收入有機會達(dá)到歷史新高，而且機會頗大，這可能讓某些人驚訝。”陳啟宗如是介紹，但2024年形勢如何，他說仍未看清。

以下為恒隆集團2023中報《董事長致股東函》全文，轉(zhuǎn)載時略有刪減。

業(yè)績及股息

截至2023年6月30日止六個月，整體收入微降1%至港幣55.25億元。期內(nèi)人民幣貶值加上物業(yè)銷售收入減少，改善了的租賃表現(xiàn)因而受到影響。租賃收入增加4%至港幣55.23億元。

倘扣除物業(yè)重估的所有影響，股東應(yīng)占基本純利減少3%至港幣15.60億元。每股基本盈利相應(yīng)下降至港幣1.15元。

計及物業(yè)重估的所有影響后，股東應(yīng)占純利增加17%至港幣16.82億元。每股盈利相應(yīng)上升至港幣1.24元。

董事會宣布派發(fā)中期股息每股港幣2角1仙，將于2023年9月29日派發(fā)予于2023年9月15日名列股東名冊的股東。

業(yè)務(wù)回顧

1960年，先父陳曾熙先生創(chuàng)立恒隆。恒隆一路走來的發(fā)展，與香港、整個地區(qū)乃至全球的整體發(fā)展相似。東亞大部分地區(qū)，包括日本和亞洲四小龍（南韓、臺灣、新加坡和香港）等地經(jīng)濟騰飛，成就非凡。歷史證明，香港各行各業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的利潤尤其豐厚，當(dāng)時的機遇確是千載難逢。

以上現(xiàn)象由多個因素造成。第二次世界大戰(zhàn)（二戰(zhàn)）結(jié)束后，當(dāng)時所謂自由世界內(nèi)很多經(jīng)濟體都高速起飛，香港就是其一，并獲益甚豐。眾所周知，外來移民工作勤奮，且富創(chuàng)業(yè)精神，而香港不乏這類人。當(dāng)時世界漸趨全球化，加上香港政府大抵奉行自由不干預(yù)政策，香港與房地產(chǎn)業(yè)都得以蓬勃發(fā)展。

二戰(zhàn)結(jié)束后首30多年，香港成為進(jìn)出內(nèi)地寥寥可數(shù)的窗口之一，因而百業(yè)興旺。臨近1980年代，中國對外開放后，香港扮演更多角色，迎來更多經(jīng)濟機遇，香港必定是內(nèi)地改革開放最大受惠者之一。

加上當(dāng)時實行高地價政策，限制土地供應(yīng)，而內(nèi)地就香港九七回歸祖國談判期間的取態(tài)亦幫了一把，以致香港的房地產(chǎn)價格冠絕全球。盡管住宅單位和商業(yè)空間面積的總量不足，但極高的呎價把其抵銷有余。某些發(fā)展商比同行更懂得把握機遇，不過其他的表現(xiàn)也不俗。

恒隆無疑從中受益。雖然30多年前，公司開始轉(zhuǎn)而專注內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)市場，但正是我們在香港累積的財務(wù)資源、行業(yè)專業(yè)知識和聲譽，為我們其后在內(nèi)地得以成功奠定基礎(chǔ)。盡管恒隆的未來不再依賴香港的物業(yè)市場，但公司總部依然在此，而且約30%的經(jīng)常性租賃收入來自香港市場。這一切都不影響我們對香港的評價。

基于數(shù)個原因，本人認(rèn)為香港正經(jīng)歷系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。數(shù)十年來，香港是日益全球化的世界中不可或缺的一部分，期間全球經(jīng)濟增長幾乎從未間斷。但中美斗法，香港首當(dāng)其沖，全球經(jīng)濟會嚴(yán)重分化。香港曾為全球市場穿針引線，人人受惠，如今全球市場已經(jīng)萎縮，而且會繼續(xù)萎縮。商業(yè)活動已在放緩。人員流動和資金流動都明顯受到美國遏制。上述種種，在未來的日子只會惡化。

這不代表香港經(jīng)濟會沒落，但香港確實必須迅速調(diào)整和適應(yīng)以保一席之地。這個過程無疑充滿挑戰(zhàn)和痛苦。改變是必要的，察覺不到或不愿承認(rèn)都會帶來禍患。

香港的房地產(chǎn)行業(yè)會變得疲弱還有其他原因。諷刺的是，那些反對政府的人正是令樓價高企的一群。在香港回歸祖國后，他們不分皂白地反對政府所有舉措，包括增加土地供應(yīng)，因而延長了十年牛市，令住宅樓價居高不下。這些人士明明也討厭本地發(fā)展商，但這樣做卻是把錢塞進(jìn)他們的口袋里。

現(xiàn)在反對者不再興風(fēng)作浪，政府終于可向市場釋放更多土地。與此同時，經(jīng)濟由于上述原因轉(zhuǎn)弱，地價和住宅樓價均會受壓。隨著土地供應(yīng)增加，樓價便會放緩。事實上，這種趨勢經(jīng)已開始。本人預(yù)計這不僅僅是周期性的轉(zhuǎn)變，而會是系統(tǒng)性的轉(zhuǎn)變。

長遠(yuǎn)來說，這個轉(zhuǎn)變會令香港更具競爭力，只是轉(zhuǎn)變出現(xiàn)得不太合時。樓價持續(xù)下跌，或令我們的經(jīng)濟雪上加霜。

香港歷來有兩個自明之理，數(shù)十年來皆是金科玉律，但現(xiàn)在已不合時宜。第一個是：內(nèi)地不景氣，則香港受惠；內(nèi)地繁榮，則香港更繁榮。由于美國現(xiàn)時否認(rèn)一國兩制框架的存在，內(nèi)地受苦，則香港與之風(fēng)雨同舟。第二個是：購置房地產(chǎn)總錯不了；只要看長線便不會虧本。當(dāng)外部環(huán)境轉(zhuǎn)變，香港人的思維模式必須隨之而變。

在這方面，我們可算幸運。約30年前，公司開拓內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場，因而不太受香港當(dāng)前局面影響。正如本人在之前的《致股東函》中闡釋過，本人相信盡管現(xiàn)時市道疲弱，只要社會維持相對安寧，未來數(shù)年內(nèi)地的經(jīng)濟表現(xiàn)應(yīng)會尚算不錯。

改革開放40多年來，中國社會累積了巨大財富，同時也在國內(nèi)和國際市場上積累了豐富的專業(yè)知識和經(jīng)驗。這些通達(dá)價值鏈的上下游，覆蓋多個行業(yè)，并有水平相當(dāng)不錯的高等院校配合。因此，經(jīng)濟應(yīng)能長期持續(xù)發(fā)展。

然而，所有經(jīng)濟體系都有周期性的波動，就如人性不會固定不變。每次波動的原因或許不一，但起伏則難以避免。正如本人六個月前在我們的主要附屬公司恒隆地產(chǎn)的《致股東函》中闡釋，中國目前面臨的局面相當(dāng)困難。當(dāng)前困境由多個原因組成，包括抗疫的成本、加強管控網(wǎng)絡(luò)平臺公司和私人教育機構(gòu)的后果、樓市泡沫爆破，以及美國近乎動武的全方位攻擊。

以上四個因素同時出現(xiàn)，令目前的經(jīng)濟挑戰(zhàn)尤為嚴(yán)峻。

出于種種原因，上述因素都是中國領(lǐng)導(dǎo)人從未面對過的。前三個因素加在一起，影響了巿民的個人消費意愿和企業(yè)的投資意欲，要時間去改善。但也許最令人憂心的是第四個也是最后一個因素，因為這根本是個政治問題。走錯一步便可能嚴(yán)重影響國家未來數(shù)十年的發(fā)展。坦白說，可回旋的余地有限，因此必須格外謹(jǐn)慎。

數(shù)十年來，真正的危機往往源自國內(nèi)；但這次，國內(nèi)外的挑戰(zhàn)卻同時出現(xiàn)。

在這大環(huán)境下，整體經(jīng)濟和我們行業(yè)的前景都非常難料，我們不能忽視這眾多風(fēng)險，而當(dāng)中幾乎所有都非我們所能控制。因此，現(xiàn)在不宜冒進(jìn)擴充；相反，應(yīng)要謹(jǐn)慎行事。

上述三個國內(nèi)因素都出現(xiàn)在過去三年疫情期間，這令奢侈品零售行業(yè)和我們的表現(xiàn)更突出。雖然一般消費疲弱，但高端消費的增長從未間斷。歐洲頂級時尚品牌的業(yè)績就是明證，這與我們經(jīng)驗相符。事實上，若進(jìn)一步了解過去，會發(fā)現(xiàn)我們表現(xiàn)頗出色。

1999年的最后三天，隨著上海港匯恒隆廣場的購物商場開業(yè)，我們從內(nèi)地收取了第一筆租金。其時至今，以人民幣計算，我們在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)租賃收入從未停止增長。

2011年底至2018年間，奢侈品零售業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)六至七年的熊市。事實上，早在2011年7月，本人就曾撰文，提及上海的兩座購物商場感受到市場寒意。當(dāng)時，我們在內(nèi)地其他城市僅有一座物業(yè)，就是2010年開業(yè)的次高端購物商場沈陽皇城恒隆廣場（濟南恒隆廣場于2011年8月開業(yè)）。

即使三年疫情期間，我們的租賃收入也能年復(fù)年保持增長。從2000年（我們首座物業(yè)錄得全年業(yè)績）到2022年，我們的租賃收入增長超過42倍，年均復(fù)合增長率為18%。

要找到另一家連續(xù)23年收入無間斷增長的企業(yè)并不容易。誠然，期間我們也不時增添新的物業(yè)項目，但項目本身的內(nèi)部增長相當(dāng)穩(wěn)定。

例如，上海的兩座購物商場，即港匯恒隆廣場在開業(yè)的23年來，和上海恒隆廣場（2001年開業(yè)）開業(yè)的22年來，只出現(xiàn)過兩次租賃收入下降。去年上海實施疫情防控措施兩個月，其余時間則間歇靜態(tài)管理，因此租賃收入與2021年相比不可能上升。

兩座購物商場另一次錄得租賃收入下降是在各自進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化計劃的初期，當(dāng)時我們主動關(guān)閉了部分購物商場。事實證明，若市場力量不受干預(yù)，這兩座物業(yè)有能力維持租賃收入持續(xù)上升。

上海港匯恒隆廣場從開業(yè)到2021年（以排除2022年的異常情況），其租賃收入增加9.4倍，換言之年均復(fù)合增長率超過11%。至于上海恒隆廣場，從2002年全年業(yè)績算起至2021年，收入增長超過20倍，年均復(fù)合增長率超過17%。

上海以外的高端購物商場表現(xiàn)也不俗。無錫恒隆廣場2013年開業(yè)時正值長期熊市，我們無奈只能吸納次高端品牌。市場回復(fù)正常后，我們馬上把其升級為高端購物商場，引入頂級時尚品牌。此后五年間，租賃收入上升1.8倍，年均復(fù)合增長率約為23%。

大連恒隆廣場在2016年開業(yè)，其發(fā)展軌跡與無錫恒隆廣場相似，約在2019年開始升級至高端購物商場，唯一一次租賃收入下降是2020年疫情爆發(fā)初期。在過去整整六年的營運中，收入增長1.6倍，年均復(fù)合增長率為17%。

必須指出的是，不論是無錫恒隆廣場還是大連恒隆廣場，租賃收入增長依然非常強勁。換言之，兩座購物商場仍在趨向成熟的階段。除非出現(xiàn)外部的重大不利事件，本人預(yù)計兩座購物商場在未來數(shù)年繼續(xù)有可觀的增長。

昆明恒隆廣場和武漢恒隆廣場分別于2019年和2021年開業(yè)，營運年期尚短。這兩座購物商場的租賃收入均見上升，且升勢應(yīng)會持續(xù)。

正如本人在過去數(shù)年所闡釋，持有和管理次高端購物商場對我們的吸引力不大。次高端購物商場的競爭態(tài)勢與高端購物商場截然不同。在電子商貿(mào)非常強勁且盛行的經(jīng)濟環(huán)境中，這類業(yè)務(wù)很容易被網(wǎng)購取代。

辦公樓租賃業(yè)務(wù)是我們另一個表現(xiàn)出眾的領(lǐng)域。2001年，我們從內(nèi)地收取了首筆辦公樓租金，那是上海恒隆廣場的第一幢辦公樓。其后21年間，我們僅在2010年和2017年兩次錄得租賃收入下降。

我們現(xiàn)時共有八幢辦公樓--上海恒隆廣場和無錫恒隆廣場各兩幢，上海港匯恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、昆明恒隆廣場和武漢恒隆廣場各一幢。八幢加起來占我們內(nèi)地總租賃收入21%。在上海，租賃收入下降主要與資產(chǎn)優(yōu)化計劃有關(guān)。就整體辦公樓組合而言，無論全年租賃收入下降是否與資產(chǎn)優(yōu)化計劃相關(guān)，年度降幅都很輕微，通常少于4%。

監(jiān)于上述往績，我們在報告期內(nèi)的六個月表現(xiàn)出色，也許不足為奇。今年首數(shù)個月，我們大家都預(yù)期市場將迅速復(fù)蘇。市場確實復(fù)蘇了，但并不持久，復(fù)蘇勢頭在5月中或更早開始放緩。然而，與去年相比，租戶銷售額仍然強勁，我們的收入增長亦然。這種情況頗有可能會持續(xù)至年底，使我們的全年業(yè)績延續(xù)過去23年的佳績，即內(nèi)地租賃收入以人民幣計算錄得從未間斷的增長。

以人民幣計算，內(nèi)地租賃收入在過去六個月增加了12%，但由于人民幣兌我們的報告貨幣港幣貶值了6.3%，換算后只錄得5%增幅。令人鼓舞的是租賃邊際利潤率有所改善。我們的零售組合提高了三個百分點至72%，其中高端購物商場增長了兩個百分點至76%，次高端購物商場增長了五個百分點至44%。內(nèi)地辦公樓的租賃邊際利潤率維持在69%不變。相比之下，香港的零售組合上升了兩個百分點至84%，而辦公樓則維持在83%不變。

租出率基本保持平穩(wěn)，除了數(shù)座次高端物業(yè)，其余所有物業(yè)的平均單位租金和租金上調(diào)均錄得上升。我們在上海以外的高端購物商場的租金上調(diào)尤為強勁。監(jiān)于高端物業(yè)內(nèi)按租戶銷售額計算的租金占總租賃收入的比例維持在歷史高位，意味下一次續(xù)租時似乎可以上調(diào)租金。與過去相比，現(xiàn)時租用成本相對較低，由此更確認(rèn)了上調(diào)租金的可能。

過去六個月，香港的零售銷售額持續(xù)上升，我們的租賃收入亦然，只是升幅較小。我們的辦公樓租賃收入亦稍有增長，但頗為乏力。

將不同檔次物業(yè)在報告期內(nèi)的表現(xiàn)與疫情前（即2019年首六個月）的表現(xiàn)相比，饒富意思。

我們旗下的高端購物商場，除一座外，其余的租戶銷售額全都錄得一倍以上的增長，有兩座的銷售額更多了2.5至3倍，另有兩座翻了一倍多。因此，我們收取了更多的租金。我們的次高端購物商場則完全是另一番景象。雖然租戶銷售額有所恢復(fù)，但租賃收入只有疫情前約90%。香港的零售業(yè)務(wù)表現(xiàn)相若，甚至更疲弱一些。

租賃收入方面，內(nèi)地現(xiàn)時占總收入的68%，香港則占32%。若論營業(yè)溢利，內(nèi)地占65%，香港則占35%。與過去數(shù)年比較，內(nèi)地物業(yè)的營運效率正逐步趕上。

與去年不同，我們上半年物業(yè)銷售方面的進(jìn)賬比去年同期少了很多。因此，股東應(yīng)占基本純利下降3%。僅就物業(yè)租賃而言，該數(shù)字上升2%至港幣15.71億元。計及今年輕微的凈重估收益（2022年為凈重估虧損），股東應(yīng)占純利上升了17%至港幣16.82億元。股東應(yīng)占物業(yè)租賃純利上升了23%至港幣16.93億元。

展望

無可諱言，內(nèi)地經(jīng)濟正經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。上一節(jié)所談及的四個因素同時出現(xiàn)，要解決尤其困難。

中國改革開放約45年以來，多是荊棘滿途。這次本質(zhì)上是經(jīng)濟問題，卻因國際政治形勢而雪上加霜。外來政治攻擊引致嚴(yán)重經(jīng)濟后果，這是前所未見的新現(xiàn)象。

即使沒有外部因素，僅是內(nèi)部問題已需時解決，能否解決尚屬未知。現(xiàn)在加上外部因素，經(jīng)濟復(fù)蘇會難上加難。經(jīng)濟發(fā)展方向必須重新調(diào)整，中央政府明白個中道理，數(shù)年前便已推出相應(yīng)措施，例如把原本的外向型經(jīng)濟重新定向，轉(zhuǎn)為重視內(nèi)循環(huán)，如家庭消費。

正如本人之前撰述過，香港有其自身挑戰(zhàn)。香港經(jīng)濟雖然不會沒落，但隨著內(nèi)地經(jīng)濟變差而必受影響。尤其房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變革，形勢已截然不同。土地供應(yīng)會增加，暴利的日子會一去不復(fù)返。唯一的亮點可能是豪宅市場。

我們不活躍于一般住宅市場已20多年，或許錯過了很多賺錢機會，但現(xiàn)在我們卻自覺幸運。至少，我們沒有陷入高價土地和房產(chǎn)的困境中。

2021年，本人在內(nèi)地一次演講時，臺下一名觀眾發(fā)問：眾所周知，恒隆過去數(shù)十年都把握熊市時機購置地塊，今次熊市恒隆打算何時出手？本人回應(yīng)道：此熊不同彼熊！這不是周期性衰退，而是結(jié)構(gòu)性或系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。當(dāng)下應(yīng)儲備資金，而非擴展業(yè)務(wù)。

眼下市道黯淡，還有曙光嗎？有，其一是內(nèi)地的奢侈品領(lǐng)域，其銷售額一直強勁，盡管增長勢頭最近有點放緩。同時，頂級時尚品牌亦注意到，中國消費者的海外消費額有所增加，當(dāng)中某些品牌已公布正采取措施使各地售價均等。例如，日圓疲弱吸引了許多中國消費者到日本購物，這一現(xiàn)象得以正視。

從以上所述可知，內(nèi)地的總購買力依然強勁，問題只是消費者選擇到哪里消費。任何海外消費回流國內(nèi)，都對我們的業(yè)務(wù)有利。這種奢侈品消費增長可以持續(xù)下去嗎？可以，前提是中國的整體經(jīng)濟保持穩(wěn)定。這是本人的猜想，但只有時間才能證明。

展望未來五至十年，中國應(yīng)能因應(yīng)新形勢而作出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。若然如此，奢侈品零售業(yè)便應(yīng)可持續(xù)發(fā)展。將富裕階層與日本、韓國、香港、新加坡和泰國的相比，在各自經(jīng)濟騰飛約40至60年后，仍可見富人在本地或國外購買高端時尚品牌商品。這些品牌在巴黎、倫敦、米蘭或紐約的店鋪里，除了普通話外，也能經(jīng)常聽到日語、韓語和泰語。

我們的上海恒隆廣場很可能是內(nèi)地首座高端購物商場，目前僅開業(yè)22年。未來數(shù)十年，內(nèi)地那些喜歡花費的富人仍會光顧頂級時尚品牌。中國除了有亞洲人鐘情購買名牌產(chǎn)品此偏好外，還有龐大的人口。只要中國經(jīng)濟相對穩(wěn)健，未來數(shù)十年總會有一代代新的年輕消費者出現(xiàn)。

在購買奢侈品的顧客之中，中國顧客大概是最年輕的，但肯定比歐美的顧客年輕得多。這些消費者不到30歲便開始購買名牌，預(yù)計持續(xù)40、50年。因此，顧客總數(shù)會隨時間累積。換言之，奢侈品市場目前只涵蓋了一小部分潛在消費者。

雖然今年我們大概不會購置地塊，但未來總有一天會有此意。盡管確實時間很難預(yù)測，但本人的團隊會一直留意，希望我們不會錯過下個良機。畢竟，我們一向頗為善于買得對。毋庸贅言，對我們來說，買得對絕不僅僅是趁低吸納，而是成功購置地段優(yōu)越、政府發(fā)展大綱合理的地塊。

目前，中國必須先應(yīng)付各種經(jīng)濟挑戰(zhàn)，再加上中美關(guān)系嚴(yán)峻，出口必然疲弱。近年大量印鈔也使公共投資較難推動經(jīng)濟。經(jīng)濟規(guī)模還小時，這種做法尚算有效。現(xiàn)時，中國是世界第二大經(jīng)濟體，要產(chǎn)生同等百分比的增長，需要的投入要多得多。有一點或許還算得上有些微鼓舞作用，就是全球只有很少地方有穩(wěn)健的增長。

這樣一來，家庭消費就成了唯一可靠的推動力。但現(xiàn)時消費者信心薄弱，需要時間恢復(fù)。目前，奢侈品消費正是少數(shù)仍在增長的領(lǐng)域之一。由于地緣政治形勢紛亂，內(nèi)地民眾出國旅游的次數(shù)減少，尤其少去西方國家，這會影響全球旅游業(yè)。

基于相同原因，內(nèi)地旅游正蓬勃發(fā)展，所有旅游景點都人山人海，酒店也生意暢旺。但即使如此，人均消費仍然比不上疫情前的水平。例外是有的，譬如我們在沈陽的康萊德酒店表現(xiàn)出色，不過這可能并不代表整個行業(yè)。

經(jīng)濟的另一個問題是企業(yè)缺乏信心。除非商人能比較明確掌握政策的走向，否則難以再投資。大多數(shù)情況下，他們都很謹(jǐn)慎，尤其是現(xiàn)在。

無論如何，中國長遠(yuǎn)而言不得不多依賴個人消費來推動經(jīng)濟。在西方或東方發(fā)達(dá)國家，個人消費占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額通常在50%至70%之間。例如，美國為68%，大多數(shù)西歐國家在50%或多一些，而同為龐大發(fā)展中經(jīng)濟體的印度則為63%。然而，這個數(shù)字在中國僅約為38%，仍有很大的增長空間。

與內(nèi)地相比，香港的困難可謂微不足道。香港正慢慢從疫情中恢復(fù)過來，預(yù)計不會迅猛反彈，但希望會穩(wěn)定復(fù)蘇。零售銷售額已有所改善，也可預(yù)期店鋪租金會緩緩上升。

辦公樓租賃收入反映整體商業(yè)活動，尤其是金融業(yè)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)。由于預(yù)計美國會進(jìn)一步打擊這些行業(yè)，所以租金復(fù)蘇步伐會緩慢。未來數(shù)年，核心商業(yè)區(qū)甲級辦公樓會有大量供應(yīng)，從而進(jìn)一步拖慢復(fù)蘇速度。次級地段的租出率和租金升幅可能會稍遜。

問題的關(guān)鍵在于不清楚甚么才能提振香港經(jīng)濟。雖然旅游業(yè)正在轉(zhuǎn)好，但人均消費仍然乏力。監(jiān)于海外經(jīng)濟疲弱和政局難料，引致國際貿(mào)易低迷，物流業(yè)及相關(guān)行業(yè)亦難見起色。因此，個人消費難有顯著增長。加上前文提及的樓市結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，目前很難對未來過度樂觀。

盡管經(jīng)濟前景如此，恒隆今年的總租賃收入有機會達(dá)到歷史新高，而且機會頗大，這可能讓某些人驚訝。我們在今年上半年業(yè)績理想，下半年也大概會繼續(xù)表現(xiàn)出色，縱使增長速度有所放緩。但2024年形勢如何，本人仍未看清。希望到了明年1月下旬本人再撰此函時，部分不明朗因素已然消散。

董事長 

陳啟宗  

香港，2023年7月31日