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撰文/王雪

再過數(shù)天，港股市場將迎一只商管物業(yè)新股，它的到來，不僅將成為商業(yè)物管第一股的有力沖擊者，更有望帶動同類商管標的陸續(xù)上市，繼而在未來幾年推動商管賽道持續(xù)擴容。

由中駿集團分拆上市的物管商管服務(wù)商——中駿商管于6月21日正式啟動招股，預計將于7月2日正式在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。這意味著，中駿商管將成為繼寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、星盛商管之后第四家港股上市的輕資產(chǎn)商管屬性公司。

物管分拆上市潮澎湃已久，在細分的商管賽道上，商管物業(yè)股在港股中一向?qū)儆谙∪毙詷说摹５@不足以成為“中駿商管何以成為近期最大焦點”的唯一解釋，一個已經(jīng)顯山露水的擁有雄厚實力和勃勃雄心的物管公司或許更值得深度對焦和研究。

01  

拆分上市

中駿商管正式起航

中駿商管，全稱中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司，是一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，在中國18個省、市及自治區(qū)的55個城市擁有龐大的已訂約物業(yè)管理組合。截至2020年12月31日，擁有104個在管商業(yè)及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬㎡及已訂約總建筑面積約為3660萬㎡。

中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)，為多元化的商業(yè)物業(yè)組合提供商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)，包括購物中心(中駿世界城)及辦公樓。其中，中駿世界城是中駿集團基于未來的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略及消費升級的內(nèi)需市場，戰(zhàn)略拓展新零售的商業(yè)綜合體。

依托“全國連鎖，區(qū)域深耕，核心輻射、重點布局”的戰(zhàn)略布局方向，中駿世界城正以長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城市以及海西經(jīng)濟區(qū)為重點發(fā)展目標形成“4+1”區(qū)域戰(zhàn)略布局，鋪開全國化連鎖發(fā)展版圖。根據(jù)計劃，到2025年，將開出100個中駿世界城。

隨著中駿世界城“百城計劃”的推進，中駿商管正實現(xiàn)高速發(fā)展和增長，也讓IPO事宜提上日程。今年1月28日，中駿商管正式向港交所遞交招股書，成為物企上市大軍中的一員；6月6日通過聆訊；6月21日，中駿商管股份正式開啟全球發(fā)售，不日將正式登陸港股主板。

根據(jù)中駿商管公告，披露擬全球發(fā)售5億股股份，其中香港發(fā)售股份5000萬股，國際發(fā)售股份4.5億股，另有15%超額配股權(quán)。招股期從6月21日至6月24日，發(fā)售價每股發(fā)售股份3.70-4.60港元，每手買賣單位1000股。

至此，中駿商管距離上市敲鐘僅一步之遙，今后，這家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商將擁有嶄新的定義和更高的估值，資本市場上，中駿商管正式揚帆起航。

02

第四家商管上市公司

為何是中駿？

2017年，中駿集團基于中國城市化進程、未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局及消費升級的內(nèi)需市場，確定了“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略。“一體”即以地產(chǎn)開發(fā)為主體業(yè)務(wù)，“兩翼”則包括FUNWORLD中駿世界城購物中心、FUNLIVE方隅長租公寓的協(xié)同發(fā)展。

2019年，中駿斥資128億元收購12幅購物中心和長租公寓地塊，新增7個購物中心和8個長租公寓項目。2020年，中駿集團又一口氣新增超過38個項目，其中有14個包含購物中心規(guī)劃的地塊。

截至目前，中駿集團已經(jīng)開業(yè)及規(guī)劃在建的中駿世界城超過30座，加上“百城計劃”的遠景目標，如此龐大的存量和增量商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模自然需要管理，這為中駿商管分拆創(chuàng)造了契機。

1、精準定位商管賽道 撬動高收益空間

商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)是構(gòu)成中駿商管業(yè)務(wù)收益的兩架馬車，但兩者體量懸殊。截至2020年末，中駿商管商業(yè)物業(yè)在管總建筑面積近100萬㎡，而住宅物業(yè)的在管總建筑面積約達1525萬㎡，兩者相差15倍有余。

盡管商業(yè)物業(yè)規(guī)模不大，中駿商管商業(yè)物管服務(wù)的盈利能力卻較為突出。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，中駿商管的營收和凈利潤均實現(xiàn)快速增長——營收分別為3.96億元、5.75億元和8.05億元，凈利潤分別為3480萬元、7730萬元、1.63億元。

2020年，商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)貢獻了總收益的46%，與住宅管理業(yè)務(wù)帶來的收益可以平分秋色。另外，中駿商管住宅物業(yè)管理服務(wù)每月每平方米的平均物業(yè)管理費僅為2.4元人民幣，而商業(yè)物業(yè)的平均物業(yè)管理費達到了27.7元人民幣，這一水平遠遠高于已披露該數(shù)據(jù)的所有中國上市物管公司。

據(jù)中駿集團財報顯示，2018-2020年，商管部分比重逐年提升，其中，2020年，商業(yè)物業(yè)用100萬㎡的在管面積貢獻了達62%的毛利潤。這表明，中駿商管以更少的在管面積，撬動了更大的收益空間，這是其他以住宅物管營收為主要收入來源的物企比不了的。也就不難理解，為什么一家物管公司會以“商管”作為新上市公司的醒目冠名。

2、開業(yè)前管理服務(wù)成重點 商業(yè)毛利率遠超同行

2019年，中駿商管開始提供購物商場的開業(yè)前管理服務(wù)，包括市場研究及定位、前期咨詢及規(guī)劃、建筑設(shè)計咨詢等，作為中駿集團擴大其購物商場組合戰(zhàn)略的一部分，并日漸成為商管服務(wù)的重點。數(shù)據(jù)顯示，從2019年到2020年末，開業(yè)前管理服務(wù)占中駿商管收入的比重從10.1%上升到24.1%，據(jù)此商管收入毛利率也從51.3%推高至59%。

2018-2019年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)的毛利率分別為47.6%和51.3%，2020年穩(wěn)步增長到59%，近乎住宅物業(yè)毛利率(31.6%)的兩倍。這一數(shù)據(jù)甚至超過了業(yè)內(nèi)佼佼者華潤萬象生活(2020年商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)毛利率為41.8%)，成為當之無愧的行業(yè)領(lǐng)頭羊。

這也拉動了中駿商管毛利率的整體提升，2018年，中駿商管的毛利率為34.6%，2019年增長至37%，又在2020年進一步抬升至44.3%。

03

5年百城

中駿商管開啟全新賦能

高出第二名40%的基礎(chǔ)物業(yè)管理費水平，讓中駿商管登頂國內(nèi)上市物管公司平均物業(yè)管理費榜首。穩(wěn)固的市場地位下，中駿商管業(yè)務(wù)快速增長。過去三年，中駿商管在管總物業(yè)面積由1060萬㎡增長至1620萬㎡，截止到2020年底，簽約總面積達到3660萬㎡，增長率高達104%。

此外，通過開發(fā)數(shù)字化及運營自動化系統(tǒng)、CRM會員銷售系統(tǒng)、智能POS及ERP系統(tǒng)、智能物業(yè)管理系統(tǒng)等先進數(shù)智化管理技術(shù)和方式，中駿商管的商業(yè)物業(yè)運營及服務(wù)能力也在不斷增強。

官方數(shù)據(jù)披露，目前中駿商管在管購物商場實現(xiàn)了超過99.1%的較高整體物業(yè)管理費收取率和超過93.2%的高平均出租率。商場客流量方面，由2018年的2420萬人次躍升至2019年的3830萬人次。而2020年Q1-Q4，客流增長更是高達129.4%。

瞄準商管賽道近5年后，中駿吹響了進擊的號角，按照中駿商管的遠景規(guī)劃，到2025年在管商業(yè)物業(yè)數(shù)量將超過100座，含100個中駿世界城以及第三方物業(yè)，與現(xiàn)在相比規(guī)模呈10倍數(shù)擴大。中駿商管在招股書中亦稱，要通過收購和外拓獲取更多第三方在管面積。這意味著，中駿商管將對更多城市和項目賦能。

結(jié)語

上市不是終點，而是新的起點。縱觀物企規(guī)模增長路徑，無論是通過資本力量收購優(yōu)秀物管標的，還是實行輕資產(chǎn)管理服務(wù)輸出，擴大品牌影響力，開拓更大的市場，尋求廣闊的增長空間，仍然是當下物企發(fā)力的重點。

中駿商管背靠母公司中駿集團的強力支持，保持了高成長性，上市后，品牌效應(yīng)以及資本優(yōu)勢將會更加凸顯。同時，上市也有利于中駿商管減少對中駿集團的依賴并開始獨立的財務(wù)管理，之后保持穩(wěn)健增長。