一場疫情，打亂了所有人的既定步伐。

在2020觀點商業(yè)年會的現(xiàn)場，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)掌舵者、金融機構(gòu)掌門人熱議紛紛，對于如何重構(gòu)商業(yè)市場發(fā)表了自己的一番見解。

有樂觀者將這次疫情形容為商業(yè)地產(chǎn)的一次“中年危機”。誠然，在地產(chǎn)行業(yè)下行時期，疫情帶來的經(jīng)濟停擺讓眾人倍感壓力。

也有人認為，這次疫情給了地產(chǎn)人一個安靜的“反思期”。無論是近在眼前的疫情，還是稍遠一些的全球局勢、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型等，有待思考的問題還很多。

無論面臨著怎樣的境況，觀點商業(yè)年會上更多聽到的，仍是積極的聲音。上坤集團助理總裁兼商用資產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理梁晶，正是其中一個堅定的“看多派”。

在年會期間接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時，梁晶表示：“疫情除了帶來階段性的困難和危機之外，同樣還有更多的機遇，只是看我們是否做好準(zhǔn)備，并主動去擁抱變化。”

梁晶指出，上坤商用結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特點，將做到三個“精”：針對完全不同類別的項目，發(fā)現(xiàn)并確定“精準(zhǔn)的客戶定位”；延續(xù)上坤基因，創(chuàng)新并深化“精致的產(chǎn)品打造”；通過“精細的運營管理”保證高質(zhì)量運營。

一個商業(yè)項目能否得到市場認可，歸根結(jié)底是通過人流量和消費量來實現(xiàn)。后疫情時代下，消費者對于實體商業(yè)提出了新的要求，大健康、智能化、大數(shù)據(jù)等嶄新元素紛迭而至。

而梁晶提出的“三精”理論，則恰好是把握住了商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)所在。

“從基層做起”

“上坤在2010年成立，成立之初，我們就決定要持續(xù)深耕商業(yè)領(lǐng)域。”梁晶介紹說，上坤一直著力在打造均衡的地產(chǎn)業(yè)務(wù)組合，以住宅物業(yè)是核心業(yè)務(wù)，實現(xiàn)規(guī)模化增量，商業(yè)及綜合用途物業(yè)開發(fā)運營為輔，賦能資產(chǎn)和存量。“長期主義”是上坤一直秉持的信念。

從最初的一個個小型文創(chuàng)園區(qū)、社區(qū)商業(yè)開始，從開發(fā)建設(shè)到招商營運、資產(chǎn)管理……回首過往，梁晶笑稱，上坤的商業(yè)是“從基層做起的”，以商家和顧客為師，精研商業(yè)經(jīng)營之道。

如今十年過去，上坤已經(jīng)擁近10個處于不同階段的商用物業(yè)組合，包含商業(yè)、辦公、酒店、綜合體等等，大部分項目位于寸土寸金的上海。

或許也是得益于這種“商住平衡”之道的熏陶，梁晶對于商業(yè)地產(chǎn)的判斷和分析往往有著更為宏觀的視角。“危里有機，疫情居家期間，大家對生活和消費有更多思考。在這種情況下，好的產(chǎn)品、好的消費場景跟生活場景，可能會更為大家所感知，商業(yè)地產(chǎn)也是如此。”

憑借對傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展軌跡的觸類旁通，梁晶對于商業(yè)地產(chǎn)有了更多思考。他指出，從“粗放”到“精細”的不僅是住宅，商業(yè)更是如此；而從“同質(zhì)化”到“差異化”，則是企業(yè)打造核心競爭力的方式。

梁晶認為，如果為了一味的準(zhǔn)求規(guī)模而不斷開發(fā)新項目是不負責(zé)任，很多時候客戶的真實需求沒有得到充分的研究和滿足，很多項目更多是千篇一律的狀態(tài)。

“從客戶的角度出發(fā)，如今線上、線下各種消費渠道越來越多，僅看上海這個市場，大大小小的商業(yè)中心已經(jīng)幾近飽和狀態(tài)。如何通過獨特的主題、通過特殊的消費場景去形成客戶黏性，這是疫情之后會更加突顯的問題。”

身處“內(nèi)容為王”的時代，能夠深入且精準(zhǔn)地切中消費群體的“爽點”和“痛點”，決定著一個商業(yè)項目的成敗。而想要做到這一點，往往不是簡單依靠一些時尚元素，或者某些精致的空間設(shè)計就能夠?qū)崿F(xiàn)的。

在梁晶的商業(yè)“方法論”中，他將商業(yè)地產(chǎn)項目成功總結(jié)成為一個“3CS”產(chǎn)品模型，主題（Concept）、空間(Space)、客群（Customer）、場景（Scene）、內(nèi)容（Content）和服務(wù)（Service）六大要素之間環(huán)環(huán)相扣，最終保證了實現(xiàn)成功。

“一個商業(yè)項目的成功，往往不來自于某一個單緯度的成功，而是在于整個閉環(huán)的形成，一以貫之并做到極致。”

梁晶表示，上坤會盡可能站在消費者的角度，隨著年輕的“90后”和“Z世代”已經(jīng)成為消費主流，關(guān)注新興群體的需求應(yīng)該成為商業(yè)地產(chǎn)人的必修課。

“先番”迭代

梁晶口中的“變化”，如今已經(jīng)開始不斷落地。

據(jù)了解，上坤如今提出了一條名為“先番”的產(chǎn)品線，目的正是為了適應(yīng)已經(jīng)到來的新消費趨勢。

關(guān)于新產(chǎn)品線的名稱由來，梁晶笑稱，“先番”聽起來可能比較二次元，但其實來源于英文“New Fans”（新社群）的音譯，所表達的是上坤對于打造商業(yè)項目的一種新思路。

“當(dāng)今社會特別是后疫情時代，人與人之間物理距離已經(jīng)不那么重要，更重要是心靈之間的聯(lián)系，而圍繞共同興趣愛好價值觀形成的聯(lián)系即是社群，以體驗為核心的新商業(yè)應(yīng)更多圍繞著社群去打造。”梁晶補充說，上坤從拿到項目開始，核心思考的不是項目周圍有哪些人、哪些項目，而是考慮到底要吸引什么樣的人群，進而再根據(jù)這類人群的特點和項目本身特質(zhì)去做。

梁晶表示，這與當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)的趨勢是相契合的。在他看來，在大數(shù)據(jù)、5G時代，時間和距離的限制已經(jīng)越來越小。依托于社群，可以通過高頻的線上活動來形成社群粘性和社群聚集，進而傳導(dǎo)至線下，形成更多消費和體驗。

根據(jù)上坤的規(guī)劃，先番系列中具體囊括了“先番城”、“先番小鎮(zhèn)”、“先番薈”、“先番中心”等系列產(chǎn)品。盡管各自的定位及規(guī)模不同，但相同的是，這四種“先番”項目均圍繞社群打造。梁晶介紹，以明年初即將開業(yè)位于上海閔行區(qū)的七寶先番城為例，是在一個10萬平米的地鐵上蓋商業(yè)綜合體，其區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)，針對區(qū)域內(nèi)對生活品質(zhì)有較高要求的年輕白領(lǐng)和年輕家庭，以自然探索主題場景打造“社交客廳”，融合了共享辦公、主題酒店、文創(chuàng)書店、美食集市等一系列復(fù)合功能，并與跑團、音樂節(jié)、脫口秀等內(nèi)容相結(jié)合，形成一周七天，一天24小時不間斷的社群新生活。

“就是不斷去思考、不斷去嘗試，我更希望我們的團隊，尤其是90后、95后能夠以“玩”的心態(tài)去做商業(yè)，先要自己玩開心了，才有可能讓顧客滿意。”

不得不說，追求差異化和精細化確實有利于形成獨有的市場競爭力，但從另一個角度來看，這或許也讓上坤商用面對規(guī)模和速度時需要有所取舍。

對于這一點，梁晶有自己的態(tài)度：“對于商業(yè)地產(chǎn)而言，我們很難簡單通過規(guī)模的大小做出評價，質(zhì)的維度遠重于量，上坤商用追求的是有質(zhì)量的持續(xù)增長。”

同時他也指出上坤商用經(jīng)歷了十年的沉淀和積累，接下來會以“商住聯(lián)動，輕重結(jié)合”的體系化路徑加速發(fā)展，目前開發(fā)及運營中的商用資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過100億。接下來，力爭通過卓越的開發(fā)及運營能力為資產(chǎn)賦能，成為“行業(yè)領(lǐng)先的全流域商用資產(chǎn)管理平臺”。

在上坤的理解中，所謂的快速增長一定是建構(gòu)在理念不斷更新、產(chǎn)品不斷升級的基礎(chǔ)上，從而才能做出消費者滿意，并具有良好資產(chǎn)回報的商業(yè)項目。“在同一地段，無論是人流量還是銷售額，出租率亦或租金，我們往往都能夠比周邊同類型項目高出20%-30%。”