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聯(lián)商網(wǎng)消息：12月18日，全球頂尖的房地產(chǎn)服務及投資管理公司高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）以《宏圖先機：三大趨勢重塑上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖》作為主題，首次向市場提出了引領(lǐng)行業(yè)的重磅觀點——上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要重新定義與重塑版圖，并預告將于明年第一季度推出相關(guān)報告。

高力國際認為，上海肩負長三角“大腦”的重任引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，承載上海建成“具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心”的愿景，而上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)則是作為完成以上使命、推動科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體。高力國際在演講中對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前瞻式創(chuàng)新定義將為相關(guān)各方提供上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場更全面透徹地解析。

高力國際認為，近年來上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)了三大趨勢，從而驅(qū)動了該版圖的重塑：

趨勢一，產(chǎn)業(yè)集聚效應進一步提高：經(jīng)過多年發(fā)展，各園區(qū)已形成完備的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，吸引相關(guān)行業(yè)的龍頭企業(yè)紛紛入駐。

趨勢二，基礎設施的發(fā)展，尤其是交通基礎設施如軌道交通網(wǎng)絡的日益完善，推升產(chǎn)業(yè)園區(qū)可及性，也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的向外擴展提供了支撐。過去十年間，外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊總存量的年均復合增長率高于區(qū)位較核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，不少新興板塊呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。

趨勢三，由園區(qū)管委會及/或園區(qū)開發(fā)平臺這樣的開發(fā)管理主體持續(xù)提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)營商環(huán)境，通過產(chǎn)業(yè)扶持、創(chuàng)新激勵、金融服務、人才吸引等多個維度制定推出優(yōu)惠政策，同時不斷完善軟硬件配套體系，以求更加貼合及滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。

在充分詮釋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大發(fā)展趨勢的同時，高力國際融入“綜合區(qū)位與規(guī)模、產(chǎn)品與配套、產(chǎn)業(yè)激勵、主導發(fā)展”四個維度的考量，提出了上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)全新定義的標準，并將上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖進行了核心子市場、成熟中子市場和獨立項目三個層級的歸類劃分。

在高力國際定義的全新產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖中，核心子市場、成熟中子市場與各個獨立項目在未來的租賃與投資領(lǐng)域?qū)⒂懈髯缘奶攸c，對于開發(fā)者、投資者、使用者等都有著紛繁的機會。

上海物業(yè)市場2020展望

高力國際亦于同日發(fā)布其物業(yè)市場預測報告——《上海物業(yè)市場2020展望》。

報告預計，2020年上海整體市場租賃情緒將轉(zhuǎn)暖，外資與科技產(chǎn)業(yè)將引領(lǐng)整體需求。從宏觀環(huán)境來看，貿(mào)易緊張局面的緩解將有助于租賃情緒破冰，對外開放加速、長三角一體化以及多元供應的入市將帶動租賃市場轉(zhuǎn)向活躍。其中，外資企業(yè)受開放政策與市場前景漸明朗的驅(qū)動，將尋求擴租，科技業(yè)需求將提速，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與部分寫字樓將受惠。

此外，在整體社會消費將保持穩(wěn)健增長的背景下，電商與生鮮消費將持續(xù)帶動物流地產(chǎn)需求，而國際品牌的不斷引進與新餐飲的持續(xù)火爆將引領(lǐng)優(yōu)質(zhì)商場推陳出新。

寫字樓|租賃情緒將轉(zhuǎn)暖，“以價換量”將成未來兩年走向

上海寫字樓市場2019全年需求量較低，但下半年的凈吸納量企穩(wěn)。預計2020年受貿(mào)易緊張局面緩解，對外開發(fā)加速、長三角一體化以及大量供應帶動，租賃情緒將回暖。其中外資企業(yè)將受對外開放政策與良好市場前景的驅(qū)動尋求擴租，而科技行業(yè)的發(fā)展將持續(xù)推升寫字樓需求，因此凈吸納量對比2019年應將有所反彈。

供應方面，由于部分新項目推遲入市，2020年市場將迎來供應高峰，預計整體空置率推升至25.6%，而租金將繼續(xù)下滑，“以價換量”將成為未來兩年租賃市場的主要方向。

需求行業(yè)來源方面，專業(yè)服務、金融、高端制造業(yè)以及科技企業(yè)將成為新增需求的主要來源，前灘、徐匯濱江、北外灘等新興區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)成為熱點，吸引大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

零售物業(yè)|推陳出新，多維度升級

上海零售物業(yè)市場的發(fā)展從多方面引領(lǐng)全國。

2019年全年有超1000家首店落地，其中包括多家外資品牌；同時華為、小米等手機品牌競相開出多家旗艦店與體驗店；而諸多零售品牌紛紛跨界餐飲行業(yè)，打造出宜家烘焙工坊、盒馬火鍋等新業(yè)態(tài)。在品牌與業(yè)態(tài)不斷更新的趨勢下，上海多個白金區(qū)位的商業(yè)項目正進行改造升級，如新天地南里、港匯恒隆、上海廣場、四季坊等等；預計未來年上海零售物業(yè)市場百花齊放的多維升級態(tài)勢將保持，市場競爭力不斷提升。

2020年，上海零售物業(yè)市場整體預計將保持穩(wěn)健，但全年有約120萬新增供應集中入市，空置率或?qū)⒈煌粕?/strong>同時，由于2020年新增供應較大位于非核心商圈，預計將影響全市租金水平。