較首次掛牌降價4.8億元 徐匯濱江地塊成亮點

　　在今年5月掛牌無果后，百聯集團近日再次捆綁出讓旗下三個項目。張衡年/攝影

　　在今年5月掛牌無果之后，百聯集團近日再次將上海濠泉房地產有限公司、上海建配龍房地產有限公司和上海興力達商業廣場有限公司股權和債權捆綁進行轉讓。三個項目掛牌總價為67.8億元，相比5月72.6億元的總價折價6.6％。較首次掛牌降價4.8億元

　　據上海聯合產權交易所網站的公告顯示，百聯集團有限公司捆綁轉讓上海興力達商業廣場有限公司、上海建配龍房地產有限公司、上海濠泉房地產有限公司，共計三家公司100%股權及債權。其中上海興力達的掛牌價格為14.85億元，上海建配龍房地產的掛牌價格為28.44億元，上海濠泉掛牌價格為24.51億元，三個項目合計金額為67.8億元。

　　據了解，上海興力達主要資產系普陀區真光路1228、1258號，曹安路163號的部分寫字樓，真光路1388號、曹安路179號酒店;上海建配龍房地產是為開發位于上海市普陀區長征鎮407街坊1/3丘“建配龍中環生活廣場”而成立的項目公司;上海濠泉的主要資產系百聯集團于2012年底以12.42億元拿下的徐匯區286B-3地塊。

　　在今年5月，上海聯合產權交易所網站上也曾出現過上述三家公司100%股權及債權的轉讓公告，當時掛牌總價合計為72.6億元。對比前后兩次掛牌價格，此次掛牌轉讓的總價比之前降低4.8億元，折價6.6%。此外，此次項目仍是以捆綁的形式出讓。具體的出讓要求是，上海建配龍房地產和上海興力達必須同時受讓。另外，意向企業在受讓上海濠泉的同時，必須要參與上海建配龍房地產和上海興力達兩個掛牌項目的受讓。因此，受讓上海建配龍房地產和上海興力達成為了受讓上海濠泉的前提條件，但意向企業如果只受讓上海興力達和上海建配龍房地產項目，則可不必受讓上海濠泉項目。

　　實際上，百聯轉讓的三個項目都各有歷史。興力達商業廣場曾是上海最大的購物中心，由四川興力達集團和新長征集團2002年共同投資建造。但由于股東一再變更，還因工程停工造成過“爛尾樓”，百聯最終無奈接盤。此后，興力達廣場變身為百聯中環購物中心，業績良好，并獨立出來，因此現在轉讓的興力達公司資產中，并不包含百聯中環購物中心。

　　而建配龍項目則是緊挨著百聯中環購物廣場，由三幢高層商辦樓及二幢五層商業裙房組成的商業項目，總建筑面積為209919平方米，其中辦公用房建筑面積為97294平方米，商業用房建筑面積為110500平方米。建配龍原本計劃建設成為專業的建材賣場，但由于和興力達項目一樣沒有按時完工，百聯隨后也將項目全面接盤了。

　　從百聯集團的出讓要求不難看出，上海濠泉的主要資產——徐匯區286B-3地塊無疑是出讓中最具吸引力的項目。上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦認為，當前普陀的商務發展重心在長風、真如等區域，而梅川路商圈位置雖然位于兩者之間，但從今后的發展以及資產升值角度來看，機會似乎不多。“目前，該商圈內租金基本在2-3元/平方米/天，租金也不高，而且成長空間遠不如長風。相比之下，徐匯濱江地塊更受歡迎，其辦公樓項目成交均價在5萬元/平方米以上。從未來發展前景來看，在黃浦江對岸世博板塊發展帶動下，徐匯濱江有望成為重要的商務區之一。因此，不管是銷售還是自持都會有比較樂觀的預期和收益。”

　　徐匯濱江地塊價值翻番

　　2012年12月，百聯集團置業有限公司以12.422億元獲得徐匯區WS5單元286B-03地塊，也就是此次出讓的徐匯濱江地塊。據徐匯區規土局的公告顯示，徐匯區286B-3地塊位于天鑰橋南路、規劃夏泰浜路西南側，規劃調整后地塊用地面積為48420平方米，容積率為2.2，建筑限高60米。其中，住宅用地面積為35030平方米。據測算，2012年百聯獲得地塊的樓板價約1.17萬元/平方米。根據國有土地出讓合同約定，該項目應于今年1月31日前開工，但截至此次股權轉讓基準日，地塊尚末開工。

　　在當初百聯拿下徐匯濱江地塊時，其價格可謂是相當低廉。就在2012年10月，保利集團曾斥資45億元摘得徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，當時的成交樓板價就已高達27055元/平方米，溢價率達到42.9%。而在兩年時間內，地塊價值更接近翻番。

　　據悉，當時百聯拿地的價格為12.422億元，現在出讓的價格則為24.51億元，溢價超過97%。雖然百聯大幅度抬升了地塊的出讓總價，但相較于目前徐匯濱江地區的房價來說，接盤者仍有較大盈利空間。

　　據搜房網今年9月的調查，目前徐匯濱江的主要樓盤均價在7萬-8萬元/平方米，徐匯濱江板塊的房價在整個徐匯區的房價都位于高端分布價位。而從這幅地塊本身來看，容積率僅為2.2，加上所處位置很有可能做成高端住宅。這也是為什么雖然地塊在兩年內總價已翻番，卻仍是三個項目中最吸引人的。

　　目前，已有數家大型集團對該項目表示了興趣。上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦認為，對于接盤者而言，花67.8億元接盤需要以巨大的資金實力為后盾。而除了徐匯濱江地塊外，“捆綁”出讓的上海興力達、上海建配龍的資產幾乎占到總額的四成，而要處理這部分盈利能力不高的資產需耗費大量的時間和精力。另一方面，目前商業地產處于供大于求的局面，不管是租金還是售價今后都會面臨不小的壓力。因此，雖然本次掛牌價較5月略降，但在諸多不利因素和限制條件下，這筆交易是否能夠順利進行仍有待觀察。
　　（上海商報 記者 江宜庭）