其所在的寶龍城市生活廣場，是寶龍集團在鄭州東區打造的城市名片以及鄭州市重點工程。3年前開業時的盛況仿佛仍在眼前，可惜，康城奧特萊斯的境況跟關門相差無幾。

      對于各種百貨、大賣場此起彼伏地歇業，公眾似乎已經麻木，不過對于在商業地產界有“小萬達”之稱的寶龍集團而言，一切可能才剛剛開始。

　　虛假繁榮？

　　2003年就從住宅地產轉到商業地產開發，寶龍集團應算是轉型較早的。“近十年的經驗讓寶龍在選址、開發方面積累了許多資源和經驗，也吸引了很多優質的供應商。”寶龍地產宣傳經理耿秋麗告訴記者。

　　而寶龍“大老板”許健康和“小老板”許華芳幾年里在接受媒體采訪時必然提及的就是其三大產品系列：面向一線城市的社區級鄰里購物中心、面向二線城市的區域級購物中心以及面向三四線城市的城市商業中心。

　　這也是寶龍的主要開拓方向。

　　不過據記者統計，目前寶龍城市廣場還主要分布在二三線城市，其2011年的項目主要在宿遷、洛陽、無錫玉祁、青島李滄等二三線城市的新區，2012年則主要在江蘇鹽城、青島即墨、常州、泉州安溪這些城市布局，至于一線城市的項目，大多還在開發中。

　　對于這樣的布局，上海貝茲投資發展公司華中區首席代表謝濤告訴記者，作為外資的寶龍集團是地方政府在招商引資的香餑餑，尤其是二三線城市規劃的新區或者城市副中心位置，“用商業的概念和規劃以很低廉的價格拿到土地，但位置往往不會太好。”

　　鄭州寶龍城市廣場便是一例，其與青島城陽廣場相似，都位于新區，距離市中心30公里，靠近機場，商業氛圍并不濃厚。

　　不僅如此，寶龍城市廣場的體量往往也較大。以江蘇鹽城寶龍城市廣場為例，作為鹽城首個城市綜合體，總建筑面積47萬平方米，包含購物中心、商業步行街、住宅等眾多業態。

　　寶龍集團執行總裁許華芳也解析了寶龍商業地產的主要模式：寶龍城市廣場以購物中心為核心，并根據不同城市的實際情況選擇不同的檔次。綜合體原則上持有和銷售各占50%，讓商業和住宅互相增值。

　　以鹽城項目為例，許華芳指出，購物中心作為核心商業是由公司持有經營，商業步行街則對外銷售，以滿足城市居民的商業投資需求。

　　購物中心和商業街的經營模式、流線配置等原則基本一致，但具體的業態布局和考慮到投資和消費的不同，也會有所微調。在鹽城的項目中，商業街全部是餐飲，而購物中心則集休閑娛樂購物為一體。

　　“以前從地產的角度做商業，現在則必須從商業的角度做地產。”謝濤用這句話形容寶龍地產目前的本質。他指出，從地產角度做商業，目的就是為了銷售并回款，而非經營。

　　正如謝濤所言，通過銷售，寶龍的成績也看似很華麗。

　　寶龍地產2012年中期業績顯示：營業額28億元，較去年同期增長43%；凈利潤總額12.3億元，其中租金及管理費收入為2.41億元，比去年同期增長70%，土地儲備842萬平方米。

　　
　　兩手都要抓，兩手都不硬

　　這樣的業績，離不開現有項目的貢獻。

　　耿秋麗告訴記者，目前寶龍在全國有36個項目，其中25個城市廣場已經開工或營業，其他為住宅項目。而寶龍2012中報也顯示：包括今年9月即將開業的河南新鄉寶龍城市廣場，在營業自持商場達到12個。其中2011年開業的6個項目出租率超過90％，商場客流增加23％。

　　寶龍在其中報中也明確了開始注重質的提升：要形成三條產品線的業態和品牌組合，70％為全國戰略性標桿品牌;兩年內通過品牌和業態的突破，推出1~2個具有全國影響力的標桿性項目。

　　不過這似乎也說明了：寶龍目前在全國并無具全國影響力的標桿性項目。

　　“沒有一家做得特別好。”蘭德咨詢總裁宋延慶這樣評價寶龍的城市廣場，他告訴記者，寶龍太“貪心”，招商+自有品牌兩手抓，可惜兩手都不硬。

　　“這種兩條腿走路的模式目前連萬達都沒有走好。”在宋延慶眼里，擁有強大的供應商資源、發展百貨和影院等自有品牌、甚至為了配套專門成立文化產業集團的萬達在全國都很少有標桿性項目，更別說寶龍了。

　　業內普遍認為，寶龍城市廣場在招商方面詬病難除。正如謝濤所言，以銷售商鋪的目的做商業，經營能力不會太強。

　　一位不愿透露姓名的咨詢師也告訴記者，在招商方面，寶龍引入了許多二流品牌，除了主力店為TESCO樂購、永輝、蘇寧等，其他配套大牌幾乎沒有。

　　記者查閱了寶龍城市廣場今年即將開業的項目招商情況，主要商家有蘇寧、永輝超市、拉夏貝爾、艾格、ME&CITY、屈臣氏、必勝客、肯德基等。

　　宋延慶告訴記者，如果在三線城市，一流大牌不愿意去進駐，但是像雅戈爾、鴻星爾克這些品牌或許愿意。“但是這些經銷商也在算一筆賬，相比進駐寶龍，沿街的大店鋪和專賣店可能也很不錯，在寶龍廣場，除了各種費用不說，如果商家因招商不足或其他原因組織不來客流量，反而全給了開發商賺房租了。”

　　一個更現實的例子是，“許多品牌商對寶龍不滿意，連獵頭公司推薦的職業經理人都不太愿意去寶龍。”上述業內人士透露。

　　對此，記者致電寶龍全國招商副總葉桂蘭，其表示沒有權利接受采訪。

　　也許是寶龍自己意識到了這樣的尷尬，從2011年開始高調培養自有品牌百貨——寶萊百貨。當時，寶萊百貨還在上海舉行了招商會，寶龍的目標是，未來寶萊百貨的開發重點將落在二三線城市。其中2011年計劃在青島李滄、即墨、鹽城、宿遷新開4家店。

　　不過截至目前，寶龍商業品牌宣傳部負責人告訴記者，目前寶萊百貨在全國有4家，山東和江蘇各兩家。但因為寶萊百貨目前發展得并不順利，其負責人表示不愿接受采訪。

　　沖擊波將至

　　其實不順利都不足以代表寶龍現在的狀況，因為事實比這個更凄涼。

　　“全國各地都在關。”上述業內人士這樣描述寶龍在全國的營業情況——當然，寶龍官方對此仍然否認。不過從青島到鄭州，就在今年下半年，主力店因業績不佳而瀕臨關店，似乎也在印證著上述的事實。

　　在青島城陽寶龍城市廣場，其主力店——春天奧特萊斯客流稀少。據悉，春天奧特萊斯于2011年7月入駐城陽寶龍城市廣場，在這之前是康城奧特萊斯，因業績不佳而退出。

　　一位男裝品牌的銷售人員表示，她所在的商戶一個月能銷售一萬元就已經不錯了。“一個店鋪平均雇三個店員，每個店員平均工資2000元，人工費用算下來就要6000元。其中還要刨去交給寶龍廣場的扣點和水電、辦公等費用，這樣下來基本上是不賺錢的。”

　　而鄭州寶龍城市廣場的主力店——康城奧特萊斯，據鄭州寶龍置業發展有限公司總經理王宇介紹，康城奧萊正在升級，目前看掉了一部分品牌，打算再引進一部分新品牌，關于之前的定位以及經營，王宇不愿意多說。

　　不過生活在鄭州的謝濤一直以為，這家奧萊早已關閉。事實上，奧萊在中國已經衍生成一種業態了。真正的奧萊，首先是折扣，其次一定要有品牌。謝濤告訴記者：“有特殊渠道能拿到好品牌的尾貨才能做。國內好的奧萊一般都是給有零售背景的企業，如北京燕莎、上海百聯等來做，商業地產做奧萊一般都是偽奧萊，目的是為了套現。”

　　事實上，不僅是主力店，其他店鋪更如此。“國內許多店都面臨關掉或者半營業的狀態，比如鄭州寶龍除了蘇寧和大商以外，其他的店鋪基本上是半營業狀態，洛陽也差不多。”上述業內人士說。

　　在許多業內人士看來，寶龍本身存在先天不足，后天畸形的問題。先天不足主要是前期選址不到位。

　　盡管寶龍的定位是城市的副中心或者是城市規劃的新區，宋延慶告訴記者，真正的原因是市中心一方面沒有地，即便有，地價也很高，不容易拿到。而另一方面，許多地方政府看到外資就眼紅，在開曼群島設立、老板是澳門人的寶龍集團對于內地政府，尤其是三線城市的地方政府是非常好的招商引資對象。許多政府寧肯抓錯，也要抓住。

　　但是這樣往往風險也高。匆匆拿地——快速規劃、招商——用商業概念出售商鋪，回籠資金——后期經營甩給商業公司——經營能力弱導致商鋪關閉、撤離。

　　這樣的惡性循環實際上是在住宅地產被調控后炒起來的，“加上萬達的來勢洶洶讓眾多新加入的隊伍總以為商業地產有金礦，有人預測，如果中國地產明后年有大的危機的話，商業地產首當其沖。”宋延慶這樣提出了自己家的擔憂。

　　而以寶龍一貫“多拿地，少開工”的風格，一俟危機來，拿什么挺過去？

　　■ 鏈接

　　寶龍集團由澳門實業家許健康于1990年在澳門創立，1992年開始投資大陸。現已發展成為集地產、商業、酒店旅游業、信息業、工業為一體的多元化大型外資企業集團。

　　寶龍地產作為其支柱產業，2009年在香港上市。1990年，寶龍集團投資房地產業，2003年轉向商業地產開發，先后在福州、鄭州、洛陽、新鄉、泰安、煙臺、青島、蚌埠、蘇州、鹽城、無錫、常州、天津等25個城市建設了25個集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓等功能為一體的城市商業廣場品牌——寶龍城市廣場。
　　（中華合作時報·超市周刊 記者 趙曉娟）

　　新聞1+1
　　鄭州康城奧萊進退維谷

　　在國內商業地產界，寶龍集團的品牌與聲望無需贅言。其主力產品“寶龍城市廣場”，有著“比肩萬達”的發展效率與自信。

　　外界較為認可的寶龍集團跨步零售業的時間是2009年。當時，其地產項目在此時已達17個，深入蘇、皖、豫等數省，且多在二線以下城市。

　　“搶在萬達、華潤之前，率先占據潛力城市的核心地段、待成長新區。”寶龍集團的強勢發展路線明噪中國商業地產江湖。但與之而來，則是物業招租的麻煩。

　　寶龍集團更希望外界對其涉足零售業的時間推延至2011年。因這一年，它創建了新一代寶龍城市廣場的核心主力店，自營百貨品牌寶萊。更重要的是，率先登場的康城奧特萊斯并不能為其爭光。

　　如青島康城奧萊，是寶龍涉水零售業最早的發源地，其在2009年6月開業，2011年1月撤場。

　　而在鄭州，“分批遣散員工、管理團隊解散、清兌會員積分、與商戶重簽合約、大面積空鋪求租”，上述非正常現象，時下在鄭州康城奧特萊斯或已發生或仍在發酵。鄭州康城奧萊發展中的境遇，在河南零售圈內竟無人意外。

　　甚至在同行看來，這是一個地產商入錯行后引發了一系列失誤：在錯誤的地點、錯誤的時間，選擇了錯誤的奧特萊斯商業業態。其結果，必然如此。

　　在“奧特萊斯與鄭州市場匹配度”的問題上，某知名百貨品牌河南區高管堅持否定意見。其稱，”

　　要做成奧特萊斯業態必須具備三塊資源：品牌資源;有沒有大量的貨源，可以支持一年消費者都能買到折扣商品。最后，品牌在這個地區的認知度有多高。

　　顯然鄭州不是國際品牌被認知度高的市場。同時，高端品牌在中國的店鋪數量、商品仍是半饑餓狀態。所以，奢侈品品牌商為鄭州康城奧萊供應折扣商品的幾率為零。
　　（楊霄）