上周四，一則關(guān)于“銀監(jiān)會調(diào)查綠城集團房地產(chǎn)信托業(yè)務”的消息引爆了市場對綠城集團財務狀況的擔憂，綠城中國全周暴跌28.5%。

　　自登陸H股以來，綠城每年的年度負債率幾乎都不低于140%。綠城2011年中期報告顯示，截至6月30日，公司的凈資本負債率為163.2%，較2010年年底上升了31.2個百分點。而根據(jù)瑞信的研究報告，綠城今年上半年的房地產(chǎn)信托業(yè)務總額達53億元，如果將這部分計入，凈負債比率還將上升33%。在銀根緊縮和房產(chǎn)新政兩面夾擊的當前，負債率業(yè)內(nèi)排名最高的綠城很難不引人關(guān)注，這或許也是監(jiān)管部門對其格外“垂青”的原因。

　　據(jù)相關(guān)媒體報道，目前，綠城信托融資的平均成本已經(jīng)達到15%以上。其中，綠城與平安信托就溫州項目聯(lián)合募集8.75億元的信托產(chǎn)品，年融資成本高達25%。

　　此外，據(jù)報道，綠城與中海信托達成的融資9.92億元至19.83億元的協(xié)議，被業(yè)內(nèi)視為綠城的又一“鋌而走險”之作。協(xié)議內(nèi)容顯示，綠城中國子公司杭州康居投資管理有限公司將向中海信托出售全資子公司杭州項目公司的25%股權(quán)，綠城房地產(chǎn)將向中海信托出售無錫太湖新城項目公司45%的權(quán)益，出售所得總計約2.96億元，將用于減輕綠城中國的債務。如果綠城發(fā)生重大不利事件，將以1元代價向中海信托出售其抵押的杭州項目公司和無錫項目公司的所有剩余權(quán)益，這與前不久無錫某房產(chǎn)論壇傳出的無錫綠城將被全被接管的消息不謀而合。

　　而在高負債的同時，綠城的銷售卻步履維艱。2010年綠城銷售額達580億元，利潤卻只有10億元，利潤率不到2%。而綠城所售樓盤價格的毛利基本在50%至200%之間。有分析指出，這只能說明大部分利潤被“高利貸”吃了。來自于綠城的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，綠城累計取得銷售額約248億元，僅完成全年550億銷售目標的一半。而具體到無錫項目，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2010年綠城在無錫的兩個項目玉蘭花園和香樟園總的銷售金額為13.57億元，而2011年截止目前為止兩個項目的銷售金額為3.32億元僅僅為去年全年銷售金額的零頭，而2011年也只剩下了3個月的時間。

　　雖然綠城一直在高負債率中長袖善舞，但在銀根緊縮和房地產(chǎn)市場低迷的當前，銷售不濟、利潤不佳的綠城集團能否順利償還百億級別的信托合作業(yè)務，還是讓監(jiān)管層憂心忡忡。有業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市前景總體趨淡的大背景下，監(jiān)管部門通過信托公司對開發(fā)商的債務償還能力進行摸底，對信托融資的風險進行評估，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛在債務違約風險的未雨綢繆。

　　囤地苦果

　　據(jù)媒體報道，2006年7月，綠城上市之初，土地儲備總建筑面積為800多萬平方米，同年11月，上市不過4個月的綠城就發(fā)行了7年期4億美元的高息債券。2007年，綠城又接連增發(fā)新股及可轉(zhuǎn)債，融資四五十億元，資金主要用于擴大土地儲備。2008年8月，綠城土地儲備量增至1988萬平方米。2010年底，綠城累計土地儲備的總建筑面積超過3700萬平方米。截止目前綠城集團土地儲備達到驚人的4069萬平方米。

　　而綠城在無錫的土地儲備也是手筆極大，2009年在無錫拿下的XDG-2009-41地塊成交價達到29億元，溢價超過80%，地塊面積達到了222616.8平方米。

　　誠然，土地的價值對開發(fā)商不言而喻，到處圈錢為囤地提供支撐，而囤地則意味著能夠圈到更多的錢，但如此瘋狂的土地儲備也讓綠城承擔了超負荷的重擔，因高息債券而深陷資金泥潭。也難怪綠城房地產(chǎn)集團執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南在日前的記者會上透露綠城現(xiàn)在的戰(zhàn)略是縮減土地，加大銷售。

　　商業(yè)負累

　　眼下，綠城正在緊鑼密鼓地準備北京京杭廣場的開盤，綠城希望通過打造京杭廣場積累經(jīng)驗，逐步加大北京、上海持有型物業(yè)比例。而此前，宋衛(wèi)平亦明確提出，將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，以北京、上海、杭州等重點城市核心，重點拓展二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)此，綠城還成立了專門的商業(yè)管理公司。

　　然而，在銷售低迷且高昂的負債和利息之下，綠城期望在商業(yè)地產(chǎn)范疇內(nèi)分得一杯羹的舉動，引起國內(nèi)在商業(yè)項目運營操作上具有豐厚經(jīng)驗的人士的強烈質(zhì)疑。該名人士指出，做商業(yè)地產(chǎn)這種長期持有的產(chǎn)品，需要一定量的沉淀資金，但是綠城負債如此之高，銀行不會借錢融資，而尋找信托，25%的收益率相當于高利貸，這樣就算是經(jīng)過10年也無法回本。

　　業(yè)內(nèi)表示，國內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)方面運營相當出色的發(fā)展商，也是需要經(jīng)歷十多年努力才能形成今天的成功模式，綠城在商業(yè)地產(chǎn)運營方面還要經(jīng)歷相當長的一段摸索期。上述人士甚至指，負債高企的房企當市場出現(xiàn)變化，為了減少支出，就會“偷工減料”，項目的質(zhì)量也就隨之下滑，如此一來則會嚴重影響公司的招牌。而巧合的是，近期，綠城項目屢屢傳出質(zhì)量問題。

　　故此，綠城背負著如此高負債來做持有型物業(yè)，“只能說它是很勇敢。”
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