方興地產(chǎn)只要看到誰舉牌就緊跟舉牌，用老潘的話說，“他根本不算賬”

　　“40億6000萬，成交！”隨著槌聲響起，廣渠路15號(hào)地的成交價(jià)格最終定格在40.6億元，中化方興公司締造了今年全國的新“地王”，同時(shí)也刷新了北京公開出讓土地的最高總價(jià)紀(jì)錄。

　　瘋狂競(jìng)價(jià)、“地王”接連刷新……這一切不禁讓人們憶起了兩年前那瘋狂而又苦澀的“地王”年代。2007年誕生的“地王”們因2008年樓市低迷陷于“賠本賺吆喝”的境地。今年頻出的“地王”會(huì)不會(huì)重蹈覆轍？土地市場(chǎng)又是如何從不溫不火驟然達(dá)到沸點(diǎn)的？

　　土地市場(chǎng)重回“地王”年代

　　中化方興地產(chǎn)猶如一匹黑馬，在中化方興地產(chǎn)“一往無前”的姿態(tài)下，兩大老牌開發(fā)商、財(cái)大氣粗的SOHO中國和保利地產(chǎn)不得不敗下陣來。

　　在6月30日的拍地現(xiàn)場(chǎng)，中化方興在競(jìng)拍后期幾乎完全不顧價(jià)格，只要看到有競(jìng)價(jià)的，就毫不猶豫地舉牌壓過，完全沒有其他開發(fā)商低頭不停計(jì)算土地價(jià)格的過程。

　　這種瘋狂而不計(jì)成本的競(jìng)價(jià)讓現(xiàn)場(chǎng)一位參與競(jìng)拍的開發(fā)商大呼：“今天的土地市場(chǎng)又回到了兩年前。”

　　兩年前的2007年夏秋，一場(chǎng)“天價(jià)造‘地王’”的狂潮席卷大江南北，35.02億、44.04億、72.4億、92億，在那些驚心動(dòng)魄的槌聲中，各大城市的“地王”們競(jìng)逐天價(jià)：“紀(jì)錄被頻頻刷新”、“面粉貴過面包”、“開發(fā)商大舉囤地”……

　　“只要有錢，開發(fā)商永遠(yuǎn)有拿地的沖動(dòng)。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h如是感慨。

　　2007年一年內(nèi)，全國誕生了大大小小20余個(gè)知名“地王”。當(dāng)時(shí)，國泰君安證券研究所發(fā)布的研究報(bào)告中稱，地價(jià)指數(shù)在2007年三季度達(dá)到了最高點(diǎn)。

　　至2007年底，房地產(chǎn)已經(jīng)脫離了市場(chǎng)規(guī)律，政府收緊口子，房地產(chǎn)驟然降溫。曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的“地王”面對(duì)2008年持續(xù)低迷的市場(chǎng)逐漸沉寂。房?jī)r(jià)回落后，天價(jià)地已失去了滋養(yǎng)的土壤，多數(shù)“地王”經(jīng)歷了瘋狂之后的無奈或等待：福州“地王”以開發(fā)商損失幾千萬元而退掉，上海“地王”以政府違約未能按時(shí)交地為由退掉，東莞“地王”被賣掉。

　　開發(fā)商瘋狂追求的“天使”變?yōu)?#8220;惡魔”，一些開發(fā)商為此交付了昂貴的學(xué)費(fèi)。

　　兩年后，房地產(chǎn)行業(yè)似乎開始一個(gè)新的輪回。今年5月，開發(fā)商對(duì)土地的熱情開始升溫，6月底驟然達(dá)到沸點(diǎn)，“地王”終于再度出現(xiàn)。

　　北京市土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京共成交土地28宗，成交土地面積167.9萬平方米，成交量超過了1至4月的總和。全國土地市場(chǎng)也在回暖。一組來自中原地產(chǎn)土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，5月各地政府加推土地供應(yīng)意愿十分明顯，全國居住用地供應(yīng)量較前12月均值增加43%，供應(yīng)占全部用地比例接近50%，且今年首次超過前12月均值。

　　成交量大幅上漲的同時(shí)地價(jià)也開始飆升，北京市廣渠路10號(hào)地被富力地產(chǎn)以10.22億元拿下，樓面地價(jià)達(dá)到了1.5萬元/平方米。綠地集團(tuán)以12億元摘上海年內(nèi)最貴地塊，樓面價(jià)近1.2萬元/平方米。

　　這場(chǎng)有關(guān)“地王”的故事在6月底達(dá)到最高峰。來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，6月最后一周全國20個(gè)重點(diǎn)城市共成交住宅類地塊36宗，環(huán)比增加600%，成交土地面積253萬平方米，環(huán)比增加833%。其中，有5宗地塊溢價(jià)水平超過100%，有11宗地塊溢價(jià)水平超過50%，有20宗地塊溢價(jià)成交。

　　6月25日，重慶鴻恩寺地塊成為全國土地市場(chǎng)的“王中王”，38.1億元的價(jià)格成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來全國總成交價(jià)最高的地段。而在前日，廣渠路15號(hào)地以40.6億元的價(jià)格刷新了今年的土地價(jià)格全國紀(jì)錄。

　　“建筑面積土地的單價(jià)是1.6萬元/平方米，而不是一些報(bào)道的1.4萬元/平方米，沒有扣除廉租房、托兒所、幼兒園和小學(xué)的面積。”SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹表示。

　　今年一季度的土地市場(chǎng)并沒表露回暖的跡象，且延續(xù)著去年的萎靡。那時(shí)業(yè)內(nèi)人士在為昔日“地王”的尷尬局面擔(dān)憂，并由此斷定今年“地王”難現(xiàn)。可事實(shí)出人意料。

　　樓市何以突然“不差錢”

　　中化方興是何許背景，這家業(yè)界并不知名的公司，何以這次如此兇猛，讓幾大老牌開發(fā)商敗下陣來？

　　記者了解到，中化方興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中化集團(tuán)公司旗下的全資子公司。長(zhǎng)期以來，中化集團(tuán)和中化方興在全國范圍內(nèi)致力于開發(fā)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在上海陸家嘴黃浦江畔、北京長(zhǎng)安街相繼投資開發(fā)金茂大廈、開晨廣場(chǎng)等眾多極具影響力的項(xiàng)目。2007年8月17日，方興地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所上市。2009年4月，該公司獲中行北京分行200億元授信。

　　資料顯示，一向低調(diào)的中化方興房地產(chǎn)公司成立于2004年6月，是中化集團(tuán)公司在香港注冊(cè)的全資子公司，注冊(cè)資本為7億港元，目前總部位于珠海，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　截至2008年底，方興地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)345億港元，開發(fā)和持有的高端商業(yè)地產(chǎn)面積約170萬平方米。

　　“在強(qiáng)者云集的北京市場(chǎng)，中化方興還是一個(gè)新面孔，通過此次成功拿下‘地王’，中化方興不僅可以向同行展示自己的實(shí)力，還可以將自己宣傳出去，提高知名度。”楊少鋒分析。

　　“幾天之內(nèi)，北京連續(xù)誕生了兩個(gè)‘地王’。上次是‘中電’背景，這次是‘中化’背景，且房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)并不豐富，開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和歷史都不長(zhǎng)。在金融危機(jī)沖擊下，國家發(fā)了很多錢，銀行也放了大量的款。但產(chǎn)能過剩仍是全球經(jīng)濟(jì)的主流，這些錢不可能再去投資建電子廠、建化工廠，因?yàn)檫@些行業(yè)的產(chǎn)能已經(jīng)過剩，只能投到房地產(chǎn)買土地。一次性支付40多億元的確不是個(gè)小數(shù)字。”潘石屹表示。

　　中化方興副總蓋劍高也表示，他們拿地時(shí)根本沒有心理預(yù)期價(jià)，就是一心要拿到，然后蓋精品房子。而最終會(huì)賣到多少錢，蓋劍高未給出明確答案，只表示中化方興一定要自己開發(fā)運(yùn)營這塊地。

　　兩股力量合力推高地價(jià)

　　其實(shí)，地價(jià)的飆升背后有兩股重要的力量助推，那就是開發(fā)商與地方政府。

　　“整體經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，目前市場(chǎng)有通脹預(yù)期，而投資不動(dòng)產(chǎn)是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的很好辦法，所以許多資金投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬升了地價(jià)。”中體奧林匹克花園管理集團(tuán)副總裁王哲表示。

　　“從開發(fā)商的角度來看，2007年底到2008年，開發(fā)商資金緊張，拿地步伐明顯放緩，使開發(fā)商土地存量不多，面臨斷供壓力。”楊少鋒表示。

　　“小陽春”的洗禮使開發(fā)商有充足的資金拿地，目前的形勢(shì)也讓開發(fā)商對(duì)后期的走勢(shì)足夠樂觀。

　　一組來自于克而瑞（中國）對(duì)5月份30家房企的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份30家房企新增土地儲(chǔ)備總量大幅增長(zhǎng)，由4月的103萬平方米增加至409萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)297.09%。

　　“土地收入一直是地方政府最重要的收入。去年一年沒怎么賣地，而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)則大大增加了財(cái)政支出。地方政府對(duì)于土地收入的需求比較大。”一位不愿具名的開發(fā)商向記者表示。

　　明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，6月剛剛推出的“降低房地產(chǎn)投資資本金”政策（由之前的35%降到20%），使開發(fā)商的資金壓力大大緩解，進(jìn)而加大了拿地的投入。

　　“此外，近期地方政府推出的地塊，地理位置、配套交通都比較優(yōu)越，性價(jià)比較高。政府接連推出好地塊推動(dòng)了土地市場(chǎng)全面升溫。”賈玉鵬表示。

　　“對(duì)于上市房地產(chǎn)公司而言，加大土地儲(chǔ)備能增加股民信心，進(jìn)而滿足開發(fā)商的融資需求。”楊少鋒表示。

　　隨著地價(jià)逐步攀高，“地王”周邊的房?jī)r(jià)也“雞犬升天”。據(jù)悉，當(dāng)富力公司以樓面地價(jià)1.5萬元/平方米競(jìng)下廣渠路10號(hào)地后，其周邊二手房?jī)r(jià)紛紛上漲了3000元/平方米。

　　對(duì)于近日北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的高價(jià)成交，潘石屹在接受記者采訪時(shí)表示，“這是地價(jià)推高房?jī)r(jià)的明顯信號(hào)”。據(jù)了解，該地塊以19.6億元的高價(jià)成交，樓面地價(jià)則超過15217元/平方米，而其周邊二手房?jī)r(jià)格僅為15000-18000元/平方米。

　　廣渠路15號(hào)地此次以40.6億元成交，樓面地價(jià)達(dá)到了16000元/平方米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，其周邊房?jī)r(jià)很快會(huì)平均上漲到20000元/平方米。

　　此外，楊少鋒認(rèn)為，近期頻頻出現(xiàn)的新“地王”將毫無疑問地成為助推房?jī)r(jià)的關(guān)鍵原因，將使得北京房?jī)r(jià)攀上新高點(diǎn)。

　　“面粉貴過面包”現(xiàn)象重現(xiàn)

　　當(dāng)一個(gè)個(gè)“地王”不斷冒出，最終導(dǎo)致土地市場(chǎng)失去理性、土地價(jià)格被完全扭曲后，誰將為這些天價(jià)地買單？是轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)讓購房者承擔(dān)還是自食苦果？2007年天價(jià)地塊的結(jié)局留下了前車之鑒。

　　地產(chǎn)商在大肆圈地的同時(shí)，會(huì)不會(huì)再次使得自己陷入“賭徒”式險(xiǎn)境？昨日的歷史會(huì)不會(huì)重演？

　　一向被稱為“市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)”的萬科地產(chǎn)在2009年1-4月僅增加1幅土地儲(chǔ)備，卻在5月一舉新增6幅地塊。綠地集團(tuán)1-5月累計(jì)新增項(xiàng)目建筑面積131萬平方米，項(xiàng)目地價(jià)總額達(dá)31.55億元，其中5月斥資18.73億元在南昌和上海拿下4幅地塊。

　　潘石屹用“失去理智”來形容北京同業(yè)。“這對(duì)市場(chǎng)并不是個(gè)好現(xiàn)象。開發(fā)商還是應(yīng)該理性，房地產(chǎn)5年一個(gè)周期，不知道多少開發(fā)商倒閉，他們都不是餓死的，而是被撐死的。”

　　“目前拿地的熱情已經(jīng)達(dá)到了2007年的瘋狂，市場(chǎng)已出現(xiàn)不理性。地價(jià)不斷推漲房?jī)r(jià)，一旦超出消費(fèi)者的購買能力，將會(huì)出現(xiàn)2008年的滯脹市場(chǎng)。”賈玉鵬表示。

　　目前廣渠路周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)每平方米在1.4萬到2萬元之間。而這次拍賣的這塊土地樓面價(jià)達(dá)到每平方米1.6萬元，已超出周邊房子的平均價(jià)格。“面粉貴過面包”的現(xiàn)象重現(xiàn)，結(jié)果肯定是“面包”高漲。

　　“‘地王’頻現(xiàn)，新一輪大規(guī)模囤地現(xiàn)象很有可能使得開發(fā)商的資金鏈再度緊張起來，一旦銀根緊縮或者市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，剛性需求再度因?yàn)楦邼q的房?jī)r(jià)而被遏制，供求關(guān)系就會(huì)再度被扭曲，而開發(fā)商可能禁不起這些風(fēng)吹草動(dòng)。”楊少鋒認(rèn)為，兩年以后，等待房地產(chǎn)的會(huì)是又一個(gè)拐點(diǎn)。潘石屹對(duì)此明確表示，北京土地市場(chǎng)的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。

　　大牌開發(fā)商表現(xiàn)謹(jǐn)慎

　　高價(jià)跟人拿地，可能重蹈2007年覆轍；拒絕高價(jià)拿地，到明年便要做無米之炊。“像我們這樣的中型開發(fā)商，面對(duì)此景很無奈。因?yàn)閷?shí)力比不了那些輸?shù)闷鸬拇笃髽I(yè)。我們現(xiàn)在只能等，看過段時(shí)間土地市場(chǎng)能不能降溫。”北京一中型房地產(chǎn)開發(fā)商昨日向記者坦承。

　　親歷過2007年樓市沸點(diǎn)與冰點(diǎn)的老牌開發(fā)商們今年似乎也理性了不少。在廣渠路15號(hào)地的現(xiàn)場(chǎng)，盡管萬科、保利、SOHO中國等老牌開發(fā)商云集，論經(jīng)濟(jì)實(shí)力不亞于中化方興，但萬科僅在30億元左右時(shí)競(jìng)價(jià)一次，此后徹底放棄。而急需地塊又手握大量資金的SOHO中國，此前曾志在必得，可競(jìng)價(jià)超過其心理價(jià)位時(shí)，也選擇了放棄。

　　“20年從商經(jīng)驗(yàn)告訴我，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來說，常常是一塊土地定生死。短短10年的中國房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了。”在這波天價(jià)地的狂潮面前，潘石屹表露出了自己的謹(jǐn)慎。

　　萬科明確表示，不在一線城市高價(jià)位舉牌。萬科將采取精挑細(xì)選、把握機(jī)遇的策略，會(huì)綜合考慮項(xiàng)目的收益空間、開發(fā)周期、資金占用等因素，以確保項(xiàng)目的土地價(jià)格合理、風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　“希望政府能夠多推些地，這樣可能會(huì)有效緩解天價(jià)地的問題，畢竟供應(yīng)加大了，就沒這么多人去哄搶了，地方政府也不能一味只想賺錢，到時(shí)候房地產(chǎn)形勢(shì)一變，地方政府需要陪同買單的。”上述開發(fā)商表示。
　　（北京商報(bào) 焦劍）