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撰文/劉子棟

2025年這個春天，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)版圖上涌現(xiàn)了一股不太尋常的活力。

與一線、新一線城市趨于飽和、競爭白熱化態(tài)勢形成鮮明對比，一股強勁的開業(yè)潮正席卷廣袤的低線市場。

今年第一季度，低線城市（主要指三四線城市及部分發(fā)達縣級市）商業(yè)項目開業(yè)表現(xiàn)十分活躍，這些地級市乃至更下沉的城市，過去并非商業(yè)品牌布局的首選區(qū)域。

尤其在西部腹地的貴州、云南和廣西，愛琴海集團、世紀金源、融創(chuàng)商業(yè)等商管企業(yè)均有項目開業(yè)。

包括黔東南凱里東方愛琴海購物中心、西雙版納愛琴海購物中心、黔東南凱里凱旋奧特萊斯、畢節(jié)方圓薈·樽憬財富廣場，以及崇左融創(chuàng)ins park等。

商業(yè)的“毛細血管”向縣域和地州生長，這似乎詮釋了下沉市場的巨大潛力和爆發(fā)力。但低線城市商業(yè)市場，真有想象中那么廣闊嗎，還是甜蜜與苦澀并存？事實上，并不是每一個企業(yè)都能走過這道“窄門”。

以今年1月份開業(yè)的崇左融創(chuàng)ins park為例，該項目是融創(chuàng)商業(yè)“ins park”產(chǎn)品線首次布局廣西，也是首次在低能級城市落地，它的表現(xiàn)和未來又會是怎樣呢？

有“兜底”的試驗

資料顯示，崇左融創(chuàng)ins park總建筑面積8.8萬平方米，前身為崇左首家大型商業(yè)體——崇左萬象匯，2020年12月開業(yè)，為華潤萬象生活商業(yè)華南大區(qū)項目。

它也是“華潤系”繼南寧萬象城、桂林萬象城、柳州萬象城之后，在廣西落子的第四個商業(yè)項目。

按照當時宣傳文件，崇左萬象匯開業(yè)有利于“改變老舊街區(qū)零散售賣的商業(yè)環(huán)境、打破崇左‘零大牌’的困境”。

崇左萬象匯也確實為這座中越邊境小城帶來了不少首店品牌。據(jù)了解，項目引進品牌超100個，其中60%為崇左首店。

然而，近年來越來越強調(diào)經(jīng)營質(zhì)量的華潤，陸續(xù)推動處理一些成效不高的商業(yè)項目，崇左萬象匯似乎成為被處理的對象之一。

在運營4年后，華潤萬象生活團隊選擇退出。

業(yè)主方崇左城建集團旗下崇善商業(yè)管理有限公司尋找替代者，有意往下沉市場走的融創(chuàng)商業(yè)受到青睞。

融創(chuàng)是于2024年12月初介入，其后不久與崇左城建集團簽署輕資產(chǎn)運營合作協(xié)議。翌年1月18日，崇左萬象匯隨即換標改造為“崇左融創(chuàng)ins park”重新開業(yè)。

從簽約到項目開業(yè)用時不足1個月，意味著融創(chuàng)接手之后，基本是依靠項目此前的硬性條件進行慣性經(jīng)營。

據(jù)了解，融創(chuàng)商業(yè)進場后，項目原有的花山巖畫及壯錦等非遺元素設計沒有變動，僅投入約3600萬元進行品牌轉換與空間改造，在租戶上做了一定的煥新，簽約麥當勞、霸王茶姬、網(wǎng)魚電競、西北頌、DOKA狗咖等10家首進品牌。

崇左萬象匯開業(yè)官宣簽約的主要品牌門店，融創(chuàng)接手后大體得到保留，例如APPLE授權專營店、星巴克、小米之家、華為授權體驗店、肯德基、韜智書店、中影環(huán)球影城、名創(chuàng)優(yōu)品、亨得利眼鏡、小駱馬兒童樂園、NIKE、食在鮮鋪（廣西首家）等。

因此，運營團隊則將最主要的精力，放在營銷活動上。

在2020年崇左萬象匯開業(yè)期間，項目當時的運營團隊就曾結合崇左“中國糖都”概念，推出“出色萬象 糖趣綻放”主題活動，打造關于糖和甜蜜的的多個主題演出和展覽，推出了由50萬顆糖果打造的糖果博物館，以及結合知名IP小熊軟糖的中庭美陳裝飾。

崇左融創(chuàng)ins park團隊也延續(xù)相同思路，將項目定位為“商業(yè)零售鏈接文化文旅與地方特色”。

據(jù)崇左融創(chuàng)ins park公眾號顯示，項目在傳統(tǒng)的元宵節(jié)、二月二、三月三、清明節(jié)等公眾假期均有推出相應的活動和補貼。

在廣西傳統(tǒng)三月三節(jié)日，該項目就自3月29日至4月6日策劃了“Ai科技秀、篝火狂歡、壯鄉(xiāng)美食、山歌對唱、木棉組合、快樂大圩”等一系列活動，同時還就“三三嗨購節(jié)”發(fā)放了多種團購券、美食券以及購物折扣優(yōu)惠。

而在清明小長假，崇左融創(chuàng)ins park也舉辦了民族機甲秀、篝火音樂節(jié)X木棉組合（壯族山歌樂隊）、崇左！次元大會等主題活動。

除傳統(tǒng)節(jié)假日外，項目也不間斷穿插一些如明星音樂節(jié)、小馬寶莉舞臺劇、香港明星足球賽等文旅活動，以求吸引并聚集更多人氣。

下沉不太易

融創(chuàng)商業(yè)帶“ins park”產(chǎn)品線走進崇左，本身是一次對下沉市場試驗。

該商管公司的起步，源于融創(chuàng)中國2020年前在商業(yè)領域大規(guī)模的收購動作，尤其是2017年7月收購萬達文旅，2019年11月收購云南會展，讓融創(chuàng)快速建立起以“茂”系項目為主軸的商業(yè)體系。 

自2021年開始，融創(chuàng)商業(yè)開始以輕資產(chǎn)為主的模式進行市場開拓，并逐漸發(fā)展出融創(chuàng)茂、ins park 、融創(chuàng)精彩天地、非標產(chǎn)品后海商業(yè)街的“3+X”產(chǎn)品線。

其中，ins park產(chǎn)品線被定義為“都市娛樂商業(yè)新場景，家庭歡樂社交生活目的地”。該產(chǎn)品更注重娛樂化和社交化元素的融入，以及對地方文化的挖掘和融合，目標客群主要是城市中的年輕家庭、商務白領和單身青年群體。

從區(qū)域、城市布局上，融創(chuàng)商業(yè)也并未拘泥于一線、新一線城市，而是選擇將市場下沉。

廣西是融創(chuàng)商業(yè)去年以來的布局重心，2024年內(nèi)開業(yè)的2個第三方拓展項目，全部位于廣西，包括5月簽約的路橋融創(chuàng)茂、11月落地的南寧廣路融創(chuàng)精彩天地。

站在融創(chuàng)的角度，崇左離省會南寧較近，與南寧經(jīng)濟、人員交流較緊密，是ins park產(chǎn)品線落地的理想地。而且最難的品牌引入，華潤已經(jīng)幫融創(chuàng)做了“兜底”。

崇左融創(chuàng)ins park的商業(yè)體量也較小，更易于操作，但亦面臨低線城市商業(yè)的普遍問題。

事實上，崇左融創(chuàng)ins park是ins park產(chǎn)品線首次在低能級的城市落地。

資料顯示，融創(chuàng)商業(yè)目前有兩座融創(chuàng)ins park成功開業(yè)并運營，分別是位于江蘇淮安和廣東東莞的淮安國聯(lián)·融創(chuàng)ins park和東莞融創(chuàng)ins park。

其中，淮安國聯(lián)·融創(chuàng)ins park是融創(chuàng)商業(yè)與淮安國聯(lián)集團合作項目，坐落于淮安主城區(qū)核心商圈，建筑面積14.4萬平方米，于2023年1月開業(yè)。

東莞融創(chuàng)ins park是融創(chuàng)商業(yè)與東莞偉柏實業(yè)、東莞淳鑫置業(yè)簽約的輕資產(chǎn)項目，位于東莞厚街康樂商業(yè)街北段，總體量15萬平方米，2023年6月開業(yè)。

除此之外，融創(chuàng)商業(yè)也有數(shù)個據(jù)傳籌開或有可能進駐的項目，包括杭州融創(chuàng)ins park、沈陽融創(chuàng)ins park和六安融創(chuàng)ins park。

可以看到，這些項目所處的城市能級均比崇左融創(chuàng)ins park要高。

資料顯示，淮安位于江蘇省中北部，地處長江三角洲地區(qū)，是蘇北重要的中心城市，南京都市圈緊密圈層城市，屬于三線城市；東莞則是粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點城市，是擁有萬億GDP、千萬人口的新一線城市。

相比之下，崇左的地理區(qū)域優(yōu)勢和經(jīng)濟潛力都較差。

2024年崇左全市GDP增長較快，增速6.0%位居全自治區(qū)第三，但GDP總量較低錄得1312.86億元，屬于五線城市體量。

同年，據(jù)抽樣調(diào)查結果顯示，崇左常住人口204.61萬人，比2023年少1.51萬人，呈持續(xù)下降的態(tài)勢，其中城鎮(zhèn)常住人口96.74萬人。

而在崇左融創(chuàng)ins park所在的江州區(qū)內(nèi)，常住人口僅為43.38萬人。至于其他區(qū)縣，例如常住人口第二多的扶綏縣，其離南寧市區(qū)明顯更近，更方便前往省會消費。

人口與經(jīng)濟對崇左融創(chuàng)ins park項目存在一定的制約。

除此之外，崇左本地客群雖有品牌持續(xù)升級的愿望，但后續(xù)中高端品牌入駐的積極性可能并不會太高，這就要看融創(chuàng)商業(yè)團隊能在運營上做多少努力。

目前值得高興的是，項目開業(yè)不足半年，依靠高頻率補貼和活動維持了不錯的人氣。

圖片來源：百度地圖，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

對于一個低線城市商業(yè)來說，長期運營成本拔高之下，回報如何還有待觀察，畢竟項目也正面臨競爭。

崇左融創(chuàng)ins park位于崇左城南新區(qū)，崇左新城區(qū)邊緣地帶，周邊主要有崇左市職業(yè)技術學院、廣西民族師范學院、崇左幼兒師范高等專科學院等學校，以及崇左市體育中心、金龍湖都市休閑公園等運動場所，學生成為項目的主要客源之一。

其中一部分客源被周邊糖業(yè)文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、太平古城、崇左中心步行街、匯豪城等分流。

同時，崇左融創(chuàng)ins park也面臨崇左愛琴海購物公園的直接競爭。該項目體量達到16萬平方米，宣傳帶來了崇左首家大型新能源充電站、室內(nèi)恒溫泳池健身中心、崇左首家IMAX巨幕影城等更豐富設施。

該項目也位于崇左新城區(qū)更中心地帶，并已于2025年5月17日試營業(yè)。