出品/高和暢 

作者/張亞琴

此前分享多篇對于商業市場的觀察和理解，本次以公開市場數據為基礎，通過近四年公開市場披露的購物中心連續經營數據對比，分析總結其中的趨勢。

本文核心結論如下

馬太效應持續增強：頭部項目經營表現呈現波動上升態勢，非頭部項目持續下滑，同時頭部項目內部也出現了明顯的分化，呈現了城市級＞區域級＞副城級的走勢

消費者消費習慣下沉：從新一線城市級頭部項目（主要為重奢場）的增速優于一線城市，和一線、新一線城市的區域級頭部增長性與副城市級項目的比較可看出，在重奢和大眾的不同品牌級次上，消費者的消費習慣都呈現出下沉趨勢，更加本地化、在附近

不同級次項目呈現M型走勢：在各級次項目的經營表現上，重奢＞品質大眾＞輕奢/潮奢，線下商業消費正在不斷向全城、高端和在地、親民這兩大端頭集中。

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研究方法

研究樣本來源

當前項目數據全部來自于上市公司年報及公募REITs定期報告，其中：

上市公司年報：篩選公開項目層面經營數據的上市公司，共錄得8家上市公司（包含198個項目，總體量約2000萬方）；

公募REITs定期報告：篩選上交所、深交所、港交所及新交所上市的包含零售物業的REITs產品，共錄得11只產品（包含32個項目，總體量約300萬方）。

樣本基數

基于當前獲得的公開信息，為觀察運營收入變動趨勢，篩選2019年及之前開業的項目，共錄得60個項目。 

按照項目輻射范圍、品牌影響力以及項目規模三個角度，同時結合各項目運營表現，篩選出35個頭部項目。

數據處理方法

針對篩選出的35個研究標的，以各項目2020年可租賃全口徑收入坪效為基數，分析近4年各項目連續經營趨勢。

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趨勢觀察

頭部vs非頭部

購物中心馬太效應明顯，頭部項目比非頭部項目表現強勁；

頭部項目自2020年起呈現波動上升態勢，非頭部項目則表現為持續下降，未見明顯反彈跡象，兩類項目經營表現差距持續擴大。 

城市頭部vs副城頭部vs區域頭部

城市頭部項目隨宏觀經濟波動最為明顯，增長彈性最強；

副城頭部項目隨著消費在地化的崛起，對區域級消費虹吸作用變弱；但城市級頭部項目對副城級項目虹吸作用并未減弱，導致副城頭部項目表現相對疲軟；

區域頭部項目在地深耕，對在地客群滲透較強，消費需求相對穩定，整體表現穩定。 

一線vs新一線

城市頭部項目增長最為明顯，但新一線增幅較一線更高；

副城頭部在新一線增長顯著高于區域頭部，而在一線城市中，其與區域頭部增速接近。 

高奢VS輕奢/潮奢VS品質大眾場

重奢場在三類項目中營收增長最為迅速，品質大眾類項目雖增幅不及重奢場，但走勢最為平穩，輕奢/潮奢項目整體表現相對不佳。 

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結語

縱觀各項目2020年到2023年的營收變動情況，可以看出購物中心的馬太效應愈加明顯，雖然外部市場持續低迷，但頭部項目仍呈現波動上升態勢，頭部項目和非頭部項目經營表現的差距持續擴大。同時我們發現，頭部項目內部也出現了明顯的分化，從輻射范圍來看，出現了城市級＞區域級＞副城級的現象，從品牌級次來看，出現了重奢＞品質大眾＞輕奢的現象，線下商業消費正在不斷向全城、高端和在地、親民這兩大端頭集中，同時消費者消費習慣下沉，而進一步綜合城市能級、輻射范圍、品牌級次來多維度考慮項目分化的情況所得出的結論則更加復合多元。

從投資角度出發，針對如何識別出當前運營表現佳，同時具備穩定性和增長性的項目，高和資管團隊經過多年的投資研判實踐，建立起一整套長期、多維、以終為始的大資管方法論，以應對越來越復雜的內外部環境。