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撰文/文一

萬(wàn)達(dá)不斷“賣賣賣”的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目也迎來(lái)調(diào)整。

日前，福州白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因合作期結(jié)束而撤牌，白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)改名為“集祥天地”，高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)改名為“祥禾天地”，由正祥旗下商管公司接手運(yùn)營(yíng)。

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開(kāi)業(yè)不到三年即摘牌

《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，2018年正祥集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，福州主城第3座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)簽約進(jìn)駐高新區(qū)祥禾公社。2019年，正祥集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)再次攜手，福州主城第4座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)簽約入駐倉(cāng)山正祥廣場(chǎng)。

實(shí)際上，兩座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均為萬(wàn)達(dá)與正祥簽約合作，屬于“合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，由萬(wàn)達(dá)全權(quán)招商運(yùn)營(yíng)管理，是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)路線在福州商業(yè)市場(chǎng)上首秀，與臺(tái)江金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、倉(cāng)山浦上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兩座萬(wàn)達(dá)自持商業(yè)性質(zhì)并不相同。

據(jù)悉，福州高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分別于2021年9月30日、12月23日開(kāi)業(yè)。

高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是福州第五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，規(guī)模超過(guò)倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。該項(xiàng)目位于旗山大道和曉岐路交叉口，商業(yè)面積近14萬(wàn)㎡，共五層。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位以餐飲、兒童、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、娛樂(lè)為主，以快時(shí)尚、精品、潮流服飾等線下體驗(yàn)店引領(lǐng)年輕時(shí)尚，引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)，打造生活社交標(biāo)地。

白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則是福州第六座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)面積8.81萬(wàn)㎡，定位“區(qū)域全客層購(gòu)物中心”，是福州首個(gè)“特色街區(qū)+地鐵商業(yè)”業(yè)態(tài)。

對(duì)于摘牌，官方說(shuō)法是，正祥集團(tuán)基于自身商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局，為了整合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目、挖掘商業(yè)價(jià)值，打造商業(yè)運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一的品牌布局，經(jīng)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)友好協(xié)商，由正祥旗下商業(yè)管理公司收購(gòu)高新區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所屬商管公司，分別更名為祥禾天地、集祥天地。

更名后，正祥將加大對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的投入，并針對(duì)購(gòu)物環(huán)境進(jìn)行升級(jí)改造。

不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不管是正祥主動(dòng)調(diào)整商業(yè)戰(zhàn)略布局還是其他原因，去萬(wàn)達(dá)的品牌、商業(yè)資源和商管經(jīng)驗(yàn)之后，后期兩座項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)將面臨較大考驗(yàn)。

天眼查信息顯示，今年5月24日、5月27日，白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及高新區(qū)旗山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商管公司陸續(xù)完成工商變更，原全資股東大連萬(wàn)達(dá)商管公司退出，新增福州和盛志辰投資(正祥旗下商管公司)為兩座新商管公司全資股東。

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福州主城區(qū)僅剩下2座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

值得一提的是，完成此次變更后，福州地區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量由6座縮減為4座，其中主城區(qū)只有2座。

福州主城區(qū)僅有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分別為臺(tái)江金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和倉(cāng)山浦上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，二者均為萬(wàn)達(dá)自持及運(yùn)營(yíng)。其中，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，作為福州的標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目之一，銷售額常年位居全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前列。

受到萬(wàn)達(dá)債務(wù)危機(jī)影響，多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目迎來(lái)變局。以福州市場(chǎng)為例，福清目前有2座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，清昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為萬(wàn)達(dá)自持運(yùn)營(yíng)，福和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為萬(wàn)達(dá)商管“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。由于產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)危機(jī)，福和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未來(lái)或易主。

目前，萬(wàn)達(dá)正在不斷計(jì)轉(zhuǎn)讓不同地區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，包括廣州、上海等多個(gè)核心城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。值得注意的是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部所在的北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也被出售。

就在今年6月3日，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)生工商變更，原股東大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，蘇州聯(lián)商壹號(hào)商業(yè)管理有限公司成為唯一股東。同時(shí)，公司主要人員亦發(fā)生變更。合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司成立于2009年6月，法定代表人為牟舟，注冊(cè)資本1.09億元人民幣。

此次工商變更意味著合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和管理層均發(fā)生了重大變化。大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司近期已退出多地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這可能與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)。截至今年4月，過(guò)去大半年時(shí)間，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)賣掉了16座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)一邊在轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，一邊仍在不斷開(kāi)業(yè)。實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)每年新入市的項(xiàng)目，以輕資產(chǎn)輸出管理為主，鮮有親自拿地。

根據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)仍然有約28個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目會(huì)新開(kāi)，不出意外的話，這將是今年新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目最多的企業(yè)。即便身處泥濘，但萬(wàn)達(dá)商管依然是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中不容忽視的狠角色。

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萬(wàn)達(dá)不斷自救

自2016年加速“去地產(chǎn)化”，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管越來(lái)越“輕”。在上市和債務(wù)雙重壓力下，萬(wàn)達(dá)商管放緩了擴(kuò)張速度，并不斷“賣賣賣”。

2021年，王健林旗下當(dāng)時(shí)唯一的商管公司——珠海萬(wàn)達(dá)商管引入太盟投資、中信、騰訊、鄭裕彤家族等22家機(jī)構(gòu)投資者，獲得380億元戰(zhàn)投，對(duì)賭協(xié)議是2023年珠海萬(wàn)達(dá)商管公司實(shí)現(xiàn)上市。

2023年底，因萬(wàn)達(dá)未能成功上市，在面對(duì)高額的對(duì)賭資金壓力下，宣布新戰(zhàn)投太盟入股。

隨后于2024年3月30日，大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)與太盟投資集團(tuán)、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司、中信資本、ARES在大連正式簽署投資協(xié)議，上述5家機(jī)構(gòu)將聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，合計(jì)持股60%，大連萬(wàn)達(dá)商管持股40%。

據(jù)萬(wàn)達(dá)方面介紹道，珠海萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)成為了新達(dá)盟商管理有限公司旗下子公司。目前，該公司管理著496個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)。而自太盟、中信資本、Ares Management等現(xiàn)有投資人于2021年8月投資以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)3年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，對(duì)股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。

分析人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)通過(guò)引入新戰(zhàn)投入股以及600億的投資自持，有望幫助其度過(guò)目前的流動(dòng)性難關(guān)。但同時(shí)，王健林對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的控股比例也相應(yīng)降低，失去對(duì)后者的絕對(duì)控股權(quán)。

從控股比例來(lái)看，王健林徹底失去了絕對(duì)控制權(quán)，但事實(shí)是這樣嗎？并不是。

對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)幾乎都在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的手中。王健林只要擁有這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的所有權(quán)，商管公司的控制權(quán)誰(shuí)說(shuō)了算都無(wú)所謂。退一萬(wàn)步講，如果將來(lái)某一天，萬(wàn)達(dá)與投資方要分道揚(yáng)鑣，萬(wàn)達(dá)投資集團(tuán)(萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的持有方)只要取消與商管公司的合作，商管公司剩下的只能是一地雞毛。

值得注意的是，此前為了緩解流動(dòng)性問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)多次出售資產(chǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，王健林2023年已接連賣了5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“解困”，這些出售的商業(yè)資產(chǎn)中包括上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣西合浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門(mén)臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及武漢華達(dá)玖號(hào)創(chuàng)新投資合伙企業(yè)等項(xiàng)目或公司股權(quán)。

2023年7月11日，萬(wàn)達(dá)電影公告稱，萬(wàn)達(dá)投資”擬通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式向陸麗麗轉(zhuǎn)讓其持有的1.8億股公司股份，對(duì)價(jià)合計(jì)約為21.73億元。而陸麗麗是A股上市公司東方財(cái)富的老板娘。

2023年7月23日，王健林將北京萬(wàn)達(dá)投資有限公司49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了上海儒意影視制作有限公司，雙方未披露此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價(jià)格。股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，王健林以及萬(wàn)達(dá)旗下北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司共同擁有北京萬(wàn)達(dá)投資的全部股權(quán)。轉(zhuǎn)讓后，萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)持股北京萬(wàn)達(dá)投資49.8%，儒意影視持股49%，王健林持股1.2%。

有消息稱，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還在考慮出售旗下20個(gè)商業(yè)中心，每家估值7億-8億元。

今年5月24日，有市場(chǎng)消息稱，私募基金太盟(PAG)正考慮收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下近500家購(gòu)物中心，資產(chǎn)估值約1000億元人民幣。太盟可能會(huì)籌組一個(gè)基金，引入其他投資者參與此次交易。

針對(duì)上述消息，知情人士表示，該消息存在多處事實(shí)性錯(cuò)誤，為不實(shí)報(bào)道。

上述知情人士稱，據(jù)此前媒體報(bào)道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下自持廣場(chǎng)近300座，而不是以上報(bào)道所稱500座。按此前出售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值計(jì)算，每個(gè)廣場(chǎng)估值約15億元，300座廣場(chǎng)的估值應(yīng)為4500億元左右，遠(yuǎn)高于報(bào)道所稱1000億。

實(shí)際上，推動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是萬(wàn)達(dá)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，但在涉及轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時(shí)，萬(wàn)達(dá)一定會(huì)尋求合適的價(jià)格。

就目前而言，對(duì)萬(wàn)達(dá)商管來(lái)說(shuō)，輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)上市幾無(wú)可能，畢竟屬于純管理輸出模式——沒(méi)有項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)注入，輕資產(chǎn)模式對(duì)普通投資人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)太大。

而對(duì)于太盟投資集團(tuán)、中信資本這些股權(quán)投資的機(jī)構(gòu)資本而言，萬(wàn)達(dá)商管需要保持良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，每年維持可觀的現(xiàn)金分紅，否則王健林真有可能徹底失去對(duì)商管公司的控制權(quán)。