來源/大河財立方

撰文/楊霄、王宇

1月20日，新田360廣場鄭州國貿店（以下簡稱360國貿店）北區開業。

這是自2021年8月新田置業從大商集團手中收回商用物業后，新田商業接力完成的新作：既有南區商場與新增北區商場完成合體，實際經營面積約15萬平方米。不僅使其本部“母艦”的形象得以重構，且具備了與同業競對重新掰腕的體格，在鄭州花園路商圈不再“矮”人半頭。

重構后的360國貿店，或將把鄭州購物中心存量盤之間的競爭推向新高度。

01

360國貿店超2倍擴容

剛剛過去的周末，360國貿店所處的鄭州關虎屯一帶，各方向人流從地面堵到了地下。

360國貿店在解決了單店規模超2倍擴容后，趕在龍年春節前投入運營。

以二次元人物巡游、國際街舞賽作為開場賣點，不難看出，這個90后潮人心中的“老Baby”，依舊堅守“年輕、時尚、潮流”的市場定位。

以“新年行龘運 祥瑞發財年”為主題的美陳設計，以及琳瑯滿目的年貨街區拉滿了年味兒。在商場中庭，一塊充滿科技感的動態大屏高居C位，成為最搶鏡的“顯眼包”。超大的春聯、新年福袋、“出戲無界”潮流藝術展、DIY流體熊彩繪、《這是蘋果嗎》插畫藝術特展等，不時傳遞出小驚喜，讓沉寂了許久的360國貿店重新熱鬧非凡。

不過，考量一家購物中心對目標客群的號召力，仍是品牌及商品。

據了解，全新亮相的360國貿店（北區）入駐約110多個品牌，其中首店品牌進場數量約占42%，包括威可多城市首發旗艦店、YPL鄭州城市首店、MEET HOUSE河南首店、iME河南首店、手作谷物茶飲全國首店谷予清田、霸王茶姬3.0旗艦店等。

此外，人氣品牌MMM手作研究院，以及笛莎、鎏年照相館、三疊紀爬寵、末日十一區鬼屋等年輕人喜歡的社交空間也成為人群集聚點。

新田商業公布的數據顯示：周末兩天，全新亮相的360國貿店（北區）客流總量約30萬人次，銷售總額約3000萬元。

無論是人潮涌動的商場、長時間排隊等候的地下停車場，還是關虎屯地鐵站下餃子般的客流，都或能佐證新田商業在消費市場的號召力。

02

重構360國貿店≠AB合體“焊航母”

消費者對升級后的360國貿店感受豐富且立體。

這里不僅有場內新店開業的鑼鼓喧天，也有正在趕工裝修店鋪的電鉆齊鳴，還有不時路過的未完成“填空”的圍擋……既往經營的南區與新增的北區在品牌與內容的連接上還不夠絲滑。“逛的時候確實有點恍惚，一度懷疑到底是不是正式開業了。”大學生王震（化名）向記者表示。

對新田這樣成熟的商業操盤手來說，出現這種AB合體“焊航母”的情況屬實不應該，但也需客觀看待。

從條件維度看，360國貿店由最初約4萬平方米擴展至約15萬平方米，刷新了新田商業操盤“最大號”綜合商業體的紀錄。

此前，該公司既有操盤最大單體店紀錄，是13萬平方米的360綠地新都會店。但該店開業數年的業績并不樂觀，未能托起新田商業當年對其期許的“旗艦”之志。正因此，新田商業能否駕馭10萬平方米以上購物中心，在河南商界人士看來仍是個問號。

另一方面，新田商業在去年上半年決定啟動360國貿店（北區）改造，卻在夏季才正式對商場主體施工及品牌招商。短短半年時間，既要改造并填滿近10萬平方米的北區商業體，又要對既有南區商業體查漏補缺，還要解決南北兩區經營錯位，對這屆操盤手及運營團隊無疑是場嚴峻考驗。

再從環境維度看，新田商業激活360國貿店北區、再塑金身是急需。

這里是新田置業站到河南地產界“頭排”的立旗之地，也是新田商業起家的大本營。但數年間，正弘城、萬達坊憑其優勢，對花園路商圈客流強勁虹吸，讓360國貿店深感焦慮。

2021年新田置業對“租客”大商集團下逐客令，拿回360國貿店（北區）物業。南北兩區合體的藍圖已經備好，但待新田真正動手時卻遭遇了諸多波折。既包括新田商業新店外擴遭遇疫情沖擊，也有高管震動及資金鏈的窘迫，還有它曾引以為傲收購的上海華僑城0’mall項目“讓渡”給了華潤等。

一位了解新田系的業內人士稱，新田系并非沒有考慮讓北區物業繼續輕資產運行，只因尋找“新租客”一直無果。

因此，新田商業重構360國貿店，其核心訴求至少有三：其一，在大本營立起旗艦店，在同商圈形成規模對抗，并奪回客流；其二，用實戰消弭此前遺留的負面評價，既要在品牌商面前打出新形象，也要保住輕資產輸出這只新飯碗；其三，“地產+商業”雙輪驅動的新田系，在當下投資環境中，只有打贏商業這張牌，才能將地產業務引至安全區，并且獲得開拓新項目的機會。

03

鄭州商業開打存量盤“翻新”戰

新田商業重構360國貿店，是近年來鄭州市場大型商業體存量盤“翻新”的又一新例。

過往3年，各路資本在鄭州商業存量盤的投資動向非常清晰，且從投資數量上并不遜色于同期新入場的商業盤。

在已開業的“翻新”項目中，既有二七商圈的亞細亞卓悅城（原亞細亞商場）、數輪更名的鄭州家飾佳生活廣場（前CITY·大融城），也有中原區的T10·探十里購物中心（原大商新瑪特桐柏路店），金水區的尚座中心（前身是籌備十多年圖書館）、萬達坊（前為建業凱旋廣場），惠濟區的信萬廣場（YOYOPARK購物公園）等。

不僅如此，河南省內有多個“待翻新”的大型商業體項目已有啟動跡象，如已打出“明牌”的丹尼斯，既有大衛城2期（前北京華聯商廈二七店），也有籌劃中的CBD七天地項目重構。此外，坊間有傳聞，鄭州、洛陽兩城的正大廣場，以及升龍置業鄭州某宗物業，均已在接洽新的合作方。

鄭州市場商業存量盤“翻新”規模放大的現象，主因或主要來自三方面：

其一，實體零售市場競爭升級，同質化對抗加劇，倒逼各競爭主體走入規模化競爭，把單體商業戰艦越造越大。從控盤方角度看，新田商業對360國貿店擴容，是為了在花園路商圈重新奪回控制權；丹尼斯在數年前吞掉原北京華聯二七店物業，謀劃出大衛城2期，是為在二七商圈保持一家獨大。

其二，實體商業競爭的核心是店網資源的競爭，開店選址的先決條件是區域覆蓋人口數量及消費力。相比城市新增商用物業，舊的同類物業雖有“落后”缺陷，但后者無可復制的優勢是地理位置、人口密度及市場成熟度。更重要的是，疫情期間，大商、百盛、沃爾瑪、家樂福、北京華聯等不少商業項目閉店，導致許多既有商用物業出現價值貶損，為后續“接盤俠”創造了機會。

其三，鄭州的購物中心雖仍在角逐翹楚，但打法也將更為多元。如，社區型、家庭型、功能型、特色主題型等已在國內市場出現領先樣本，以及新的數字化技術持續引入，業態細分及新技術都將為舊的商業物業構建新生的機會。

鄭州購物中心領域已打響了新一輪競爭，既有單體門店規模的對抗，也有綜合控盤實力的較量。先入場的丹尼斯、新田、萬達、華潤、正弘等，與新入場的銀泰、吾悅等，或將同業市場推送至“混戰模式”，孰優孰劣，拭目以待。