來源/觀點網 

撰文/龔麗欣  

醞釀已久的消費基礎設施公募REITs，正式落地。

10月20日，中國證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》。

觀點新媒體了解到，上述《指引》刪除了“不含住宅和商業地產”的相關表述，將“百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施”以及“保障性租賃住房、清潔能源”等明確寫入基礎設施范圍。

這也意味著，消費基礎設施正式納入了公募REITs的范疇。

可以說，這是一次史詩級的調整：一方面，新增了基礎設施公募REITs的投資標的，豐富了產品的種類，有利于吸引更多了資金參與公募REITs投資，推動市場的活躍度。

從修改后的《指引》來看，目前基礎設施包括了儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施，污染治理、信息網絡、產業園區、保障性租賃住房、清潔能源等符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求的其他基礎設施。

可以預見的是，伴隨著基礎設施的擴容，公募REITs市場規模和交易活躍度將進一步提升。

另一方面，房地產仍舊是中國經濟發展的重要一環，隨著保障性租賃住房、百貨商場、購物中心等正式納入公募REITs范疇，有利于盤活存量資產，促進消費場所的發展，從而促進經濟的增長。

實際上，早在今年3月，監管部門便首次文件明示，要將公募REITs擴容至購物中心等消費基礎設施。

隨后，9月8日，證監會也發文擬對《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》第五十條進行修改，意見反饋截止時間為10月8日。

醞釀半年多時間，靴子終于落地。

值得關注的是，3月份監管部分發布相關文件亦明確，政策原始權益人不能是住宅開發企業，但可以是房地產為主業的企業集團的子公司，同時優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

也就是說，一些城市級的、重奢類的購物中心并不在消費基礎設施REITs的范疇之內。

不僅如此，10月20日正式出臺的文件來看，證監會亦強調，基礎設施項目應當“符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求”。

從這些文字當中，能夠明確看出監管部門的擔憂所在，但這是商業REITs的出發點，也是必經路。

即便發行有諸多限制，但不少商業運營企業早已躍躍欲試。

據了解，上半年以來，包括百聯股份、天虹股份、合生商業、萬科等接連傳出申報商業REITs的意向。

其中，7月12日，百聯股份率先宣布將“上海又一城”購物中心作為底層資產申報發行REITs，基金暫定名為華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金，由華安基金承做。

而天虹發展、合生商業及萬科暫未披露明確的底層資產。

但合生商業羅臻毓在此前接受觀點新媒體的采訪時亦強調：“可能會將幾個主要商場，如合生匯、合生廣場放到REITs。”

另有消息稱，萬科申請基礎設施REITs由旗下純商業地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州區域的一處購物中心。

不過，此前因政策并未最終落地，上述企業的申報工作還未有實質進展。而今，隨著消費類產品的正式納入，萬科、合生、百聯的商業REITs又更近一步。

據了解，政策出臺兩日，證監會官網雖未查詢到相關的申報文件，不過不少分析人士認為，隨著政策的落地，消費基礎設施公募REITs有望進入申報和實施階段。

對企業而言，通過公募REITs，能夠將流動性較低的不動產項目轉換為流動性較高的金融產品REITs份額，從而獲取到權益性的資金，降低負債水平。

而百貨商場、購物中心等，因租金租期較長、租金穩定等特點，更容易吸引資本的參與。更重要的是，目前市場上擁有的存量行業資產巨大，此番消費基礎設施公募REITs正式開閘，將有助于盤活市場存量項目。

目前我國存在大量的商業存量資產，戴德梁行數據顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質零售物業存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業存量達到4650萬平米。