來(lái)源/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/郭雅倩 龔麗欣 

“疫情是試金石，試出各家經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱和家底厚薄，不好的被淘汰，好的留下來(lái)。”

編者按：過(guò)去一年，因疫情散發(fā)、經(jīng)濟(jì)調(diào)整與消費(fèi)信心等影響，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)，但樂(lè)觀前行者總會(huì)在困難中尋覓到新的機(jī)遇。

11月2日，以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新”為主題，第十屆商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì)“2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”將繼續(xù)盛大召開(kāi)，并在時(shí)代轉(zhuǎn)變大格局中，去開(kāi)啟新的商業(yè)未來(lái)。

帶著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的不懈探索，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)繼續(xù)遍訪行業(yè)精英：企業(yè)家、管理者、專(zhuān)業(yè)人士，通過(guò)系列特稿，講述他們?cè)谛袠I(yè)回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點(diǎn)網(wǎng)和工作繁忙的李赟結(jié)束交流，從他的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)，更確切地說(shuō)購(gòu)物中心面臨的挑戰(zhàn)是真實(shí)的。

兩年前與觀點(diǎn)新媒體的對(duì)話中，李赟表示，疫情是試金石，試出各家經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱和家底厚薄，不好的被淘汰，好的留下來(lái)。 

疫情帶來(lái)的絕不僅是一段時(shí)間的停滯，消費(fèi)者并非是一段時(shí)間活躍于線上，而是整個(gè)習(xí)慣的隨之改變；商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商不是停工6個(gè)月再?gòu)?fù)工，而是間歇式的開(kāi)工停工，能否穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營(yíng)，誰(shuí)也不敢打包票，經(jīng)營(yíng)節(jié)奏漏了拍。

疫情成為購(gòu)物中心業(yè)績(jī)恢復(fù)的絆腳石：“就算疫情管控的政策發(fā)生調(diào)整，疫情沒(méi)有了，商場(chǎng)打開(kāi)了，能真正一下子好起來(lái)嗎？我是打個(gè)大問(wèn)號(hào)的，可能這種苦日子還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。”

在消費(fèi)意愿低迷和消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變下，購(gòu)物中心面臨什么樣的困境？又能否靠運(yùn)營(yíng)搶回一席之地？輕資產(chǎn)的路上，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有限，行業(yè)逐漸集中化，世紀(jì)金源接下來(lái)發(fā)展規(guī)劃是什么？李赟談了他的感受。

購(gòu)物中心“灰犀牛”

李赟認(rèn)為，線上商業(yè)因?yàn)槭…h(huán)節(jié)、省流程、降成本等優(yōu)勢(shì)給線下商業(yè)造成巨大沖擊，更可怕的是改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣，以真實(shí)購(gòu)物為目的的出行在減少。

“從2020年開(kāi)始，現(xiàn)在各個(gè)公司甚至個(gè)人對(duì)于線上的溝通方式已經(jīng)慢慢在適應(yīng)、習(xí)慣。”李赟說(shuō)，從社會(huì)消費(fèi)品零售額觀察，線上社消零總額一直在漲，到去年已經(jīng)占到整個(gè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額近24.5%。

拉長(zhǎng)到5年時(shí)間來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示了個(gè)體和集體對(duì)線上的適應(yīng)和轉(zhuǎn)變。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2017-2021年，除去2020年疫情下有短暫負(fù)增長(zhǎng)，社消零總額均穩(wěn)定增長(zhǎng)。其中線上社消總額5年均持續(xù)增長(zhǎng)，包括2020年在內(nèi)，且線上占比從2017年的15.0%一路漲到2021年24.5%。

伴隨而來(lái)的還有線上購(gòu)物營(yíng)銷(xiāo)玩法升級(jí)，“直播帶貨從零散式向企業(yè)式、有組織的轉(zhuǎn)變，如今線下商業(yè)的線上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不但業(yè)務(wù)模式在擴(kuò)大，同時(shí)又有新的玩家、玩法、渠道持續(xù)入場(chǎng)，消費(fèi)者接受程度很高。”

實(shí)體商業(yè)銷(xiāo)售下降，疫情成了暫時(shí)的絆腳石，“但疫情慢慢恢復(fù)以后，我們的零售如果不調(diào)整方向，或者說(shuō)沒(méi)有創(chuàng)新做法出來(lái)，購(gòu)物中心的恢復(fù)可就不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程了。”

經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行，消費(fèi)者收入下降，品牌方投資消費(fèi)意愿下降，并且分配更多時(shí)間和消費(fèi)給了線上。后疫情時(shí)代，線上商業(yè)正經(jīng)歷夏天，而線下經(jīng)營(yíng)環(huán)境則苦度秋冬。

間歇性營(yíng)業(yè)，階段性停擺，影響的不僅是商場(chǎng)和品牌方的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，更是每家商戶(hù)的預(yù)期。管控的速度和組織生產(chǎn)資料、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的速度，沒(méi)法相提并論。

李赟舉例說(shuō)，餐飲企業(yè)不能堂食，減員還是不減員，員工居家怎么算工資，包括接下來(lái)一個(gè)星期營(yíng)不營(yíng)業(yè)誰(shuí)也不知道，商戶(hù)也沒(méi)法準(zhǔn)備。

“怎么組織生產(chǎn)、銷(xiāo)售？而且一旦這個(gè)平衡被打破后，試圖恢復(fù)時(shí)，也并不是把門(mén)打開(kāi)就能做生意的。”

品牌方面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，購(gòu)物中心面臨的是品牌商戶(hù)掉鋪，掉鋪得補(bǔ)，補(bǔ)鋪得招商。一系列不確定性之下，將面臨“品牌方今年整體預(yù)期收緊投資”的無(wú)米之炊。

“如果失去了擴(kuò)展意愿的品牌商越來(lái)越多的話，購(gòu)物中心掉鋪以后補(bǔ)鋪的問(wèn)題是解決不了的，另外每年還有這么多新項(xiàng)目，新項(xiàng)目招商怎么辦？”李赟拋出的問(wèn)題一個(gè)接著一個(gè)。

6%是商場(chǎng)空置率的“警戒線”，但有數(shù)據(jù)顯示，典型城市購(gòu)物中心在2022H1、2021H2、2021H1的空置率數(shù)據(jù)約為12%、11%、13.4%，2021H1環(huán)比增長(zhǎng)23%，環(huán)比漲幅曲線出現(xiàn)倒“V”。

疫情反復(fù)的過(guò)程，截?cái)嗔松虉?chǎng)持續(xù)改善的趨勢(shì)。

運(yùn)營(yíng)升級(jí)挑戰(zhàn)

業(yè)內(nèi)亦在求變，紛紛提到內(nèi)容、品牌、業(yè)態(tài)的升級(jí)。

在各家2021年年報(bào)中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示要加強(qiáng)科技賦能和空間運(yùn)營(yíng)；寶龍商業(yè)強(qiáng)調(diào)推動(dòng)以體驗(yàn)核心的商業(yè)空間加速變革；大悅城則指出提升強(qiáng)大的品牌IP以及運(yùn)營(yíng)能力的重要性；星盛商業(yè)直接地提出“敢想”“敢變”“敢做”。

行業(yè)內(nèi)一直在談深度運(yùn)營(yíng)，“但誰(shuí)把這事說(shuō)明白了呢？到底多深？深到商品嗎？深到人家品牌方里面嗎？不一定。到真正需要深度運(yùn)營(yíng)這些新品牌時(shí)，又深不進(jìn)去，運(yùn)營(yíng)商也不是專(zhuān)家。可能到頭來(lái)看得還是租金維度，算的是成本和費(fèi)用。”李赟還看到更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：“運(yùn)營(yíng)商愿意投入嗎？關(guān)鍵這種投入真的一定能夠帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的收益嗎？”

“不是大家不去努力，確實(shí)很多問(wèn)題都交錯(cuò)在一起，還需要破解。”李赟認(rèn)為。

和空間運(yùn)營(yíng)、內(nèi)容品牌升級(jí)直接掛鉤的是體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，世紀(jì)金源的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比重較大，從休閑娛樂(lè)、餐飲、兒童和教育到體育運(yùn)動(dòng)健康，“這部分體驗(yàn)性比較強(qiáng)，雖然盈利有限，但不論疫情中還是后疫情時(shí)代，受沖擊和影響相對(duì)小一些。”

有好處也有挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)是這部分體驗(yàn)業(yè)態(tài)需要空間和內(nèi)容共同的呈現(xiàn)，“如果是空間改造的話，可能會(huì)涉及到后續(xù)持續(xù)性的投入。因?yàn)榇蠹叶加袑徝榔冢枰Q常新。”

李赟提到體驗(yàn)這一塊比較難做的是內(nèi)容：“圈內(nèi)很多都愛(ài)做體驗(yàn)街區(qū)、情景式街區(qū)、特色街區(qū)，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)紅火了一段時(shí)間以后，近幾年很少有人想做這個(gè)事了。”

原因是除了持續(xù)地投入改造外，場(chǎng)景很好，內(nèi)容一樣，消費(fèi)者不會(huì)買(mǎi)賬。而供給側(cè)，也就是提供內(nèi)容的服務(wù)商較為缺失。李赟提到，假設(shè)想做一個(gè)專(zhuān)提供給年輕人的場(chǎng)所，會(huì)發(fā)現(xiàn)無(wú)商可招。

“作為一個(gè)有品質(zhì)的購(gòu)物中心，對(duì)于品牌是有要求的，起碼要有正式注冊(cè)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，再如是不是開(kāi)過(guò)連鎖店，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)不穩(wěn)定，有沒(méi)有品牌美譽(yù)度。但是在這個(gè)新的領(lǐng)域里面，大家都處于萌芽狀態(tài)。”李赟指出。

運(yùn)營(yíng)商單做房東逐漸滿(mǎn)足不了需求，“既需要社會(huì)上盡快有一批成形的產(chǎn)品能出來(lái)，同時(shí)作為經(jīng)營(yíng)主體的購(gòu)物中心這邊，可能也需要轉(zhuǎn)換一下角色。”

世紀(jì)金源商管也以元昆創(chuàng)投為平臺(tái)，在做CVC（企業(yè)VC），投資跟體驗(yàn)型（業(yè)態(tài)）緊密相關(guān)的消費(fèi)領(lǐng)域。集團(tuán)沒(méi)有設(shè)置具體的規(guī)模管理目標(biāo)，也并沒(méi)有把它作為將來(lái)主要的投資賽道或者是收入來(lái)源，而是一方面投資回報(bào)，另外一方面增加更多的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。

購(gòu)物中心需要探索的還很多，李赟認(rèn)為：“購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè)，更可能是一種累進(jìn)式的不斷迭代、完善的改革。”

輕資產(chǎn)突破

2016年前后，各家開(kāi)始輕資產(chǎn)化，有的公司輕重并舉，有的公司以輕為主，行業(yè)未來(lái)的輕資產(chǎn)發(fā)展局面如何？李赟表示，資源會(huì)往頭部聚攏和集中，出現(xiàn)一些全國(guó)性巨頭或者是區(qū)域性巨頭，玩家越來(lái)越少。

新持盤(pán)的一方需要盡快回款，對(duì)于經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)有需求，而商管能力的建設(shè)需要一個(gè)很長(zhǎng)的周期，成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和資源，雙方需求契合。但近期各家輕資產(chǎn)擴(kuò)張的速度也在慢慢下降，因?yàn)榭蛇x擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是不多的。

“現(xiàn)在的環(huán)境，供給側(cè)和需求側(cè)都不是特別樂(lè)觀，但資產(chǎn)能得到有效的利用，這個(gè)大方向是不會(huì)變的。而頭部企業(yè)養(yǎng)成的資源優(yōu)勢(shì)，包括管理和組織能力的優(yōu)勢(shì)，會(huì)在過(guò)程中不斷深化和加強(qiáng)。”

李赟曾把運(yùn)營(yíng)商分為四種驅(qū)動(dòng)方式--地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)、商業(yè)驅(qū)動(dòng)、資本驅(qū)動(dòng)、混合驅(qū)動(dòng)。2003年到2016年，世紀(jì)金源商管處于地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)模式，也就是地產(chǎn)帶購(gòu)物中心，重心還在地產(chǎn)，2016年之后世紀(jì)金源商管則是商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式。

截至目前，世紀(jì)金源商管輕資產(chǎn)項(xiàng)目有70個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積601萬(wàn)平米。其中租賃項(xiàng)目13個(gè)，項(xiàng)目面積120萬(wàn)平米米；委管項(xiàng)目57個(gè)，項(xiàng)目面積490萬(wàn)平米。

在輕重資產(chǎn)拓展上，世紀(jì)金源商管做深做透優(yōu)勢(shì)區(qū)域，此外根據(jù)下一階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向補(bǔ)足部分區(qū)域項(xiàng)目。

“一個(gè)是要把我們有優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)做得更深更透”，以安徽為例，世紀(jì)金源商管在合肥有兩家自持超30萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，在團(tuán)隊(duì)、合作方、品牌資源方面建立起了標(biāo)桿優(yōu)勢(shì)。而且還有20家左右的輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目，在城市層級(jí)從省會(huì)城市到地級(jí)市，到經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的縣級(jí)市都有布局。

“第二，還會(huì)注意優(yōu)勢(shì)資源的溢出效應(yīng)，就是從我們的革命根據(jù)地溢出，輻射到周邊的省份或者城市，這也是一個(gè)方向和邏輯。”

“第三，主動(dòng)出擊，尋求在這四大區(qū)域的突破。”

因?yàn)樵缒觊g世紀(jì)金源的商業(yè)跟著地產(chǎn)布局走，整個(gè)地產(chǎn)模塊布局沒(méi)有涉及華東以長(zhǎng)三角、上海為中心的區(qū)域，在大灣區(qū)世紀(jì)金源商管亦沒(méi)有項(xiàng)目。

“這個(gè)是之前布局的一個(gè)遺憾。”李赟表示：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前沿區(qū)域，一定要有所涉足的，我們也會(huì)想盡各種辦法。除了這兩個(gè)區(qū)域之外，還有兩個(gè)大的城市群，就是武漢及周邊、成都及周邊，這兩個(gè)地方也是前期地產(chǎn)發(fā)展沒(méi)有涉及到的，但都是商業(yè)的重鎮(zhèn)。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)世紀(jì)金源商管集團(tuán)總裁李赟先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的看法怎樣？

李赟：我們作為商業(yè)的載體方，也就是物業(yè)的持有方，其實(shí)壓力是比較大的。因?yàn)橹袊?guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)都是以開(kāi)發(fā)商模式為主，經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候，主營(yíng)業(yè)務(wù)地產(chǎn)板塊都有較大收入，利潤(rùn)都比較好，同時(shí)會(huì)為自持商業(yè)帶來(lái)寬松的持盤(pán)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)上的支持力度比較大，特別是資產(chǎn)處于一個(gè)相對(duì)比較安全的狀態(tài)。

這兩年疫情、房地產(chǎn)的調(diào)控，包括去年一系列違約情況的出現(xiàn)，表面上看起來(lái)是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，其實(shí)就是商業(yè)地產(chǎn)商的問(wèn)題，因?yàn)橘Y產(chǎn)持有方出現(xiàn)了問(wèn)題，傳遞效應(yīng)是比較明顯的。

疫情以來(lái)也出臺(tái)了不少優(yōu)惠政策，但也很難從根本上扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)商面臨的困境。很多物業(yè)都是有財(cái)務(wù)成本的，特別是在初期階段，收入、現(xiàn)金流不一定能夠完全支撐和覆蓋前期的財(cái)務(wù)成本和折舊攤銷(xiāo)。

成熟的購(gòu)物中心還比較好，折舊時(shí)間比較長(zhǎng)了，財(cái)務(wù)成本可控，經(jīng)營(yíng)也上來(lái)了，處于相對(duì)良性的情況。但是有相當(dāng)部分的商業(yè)物業(yè)不是這種情況，所以作為載體來(lái)講，資產(chǎn)角度面臨的壓力是比較大的。

另外經(jīng)營(yíng)環(huán)境受到影響以后，客流下降，銷(xiāo)售下降，對(duì)購(gòu)物中心以出租為核心業(yè)務(wù)的主營(yíng)收入來(lái)講，影響就非常大了。因?yàn)樯虘?hù)們要么是交不起租金，要么是要求減免，而且在這兩三年內(nèi)一旦有掉鋪，補(bǔ)起來(lái)的可能性就比較弱了。從全國(guó)來(lái)看，今年購(gòu)物中心空置率已經(jīng)挺高的了，出租率有說(shuō)80%的，有說(shuō)75%的，其中有相當(dāng)一部分是更差的。

關(guān)鍵是購(gòu)物中心只是載體，經(jīng)營(yíng)主體是商戶(hù)、品牌方，品牌方今年整體預(yù)期都是收緊投資的，沒(méi)有哪幾個(gè)公司或者品牌奔著抄底、擴(kuò)張、增加開(kāi)店數(shù)量去的。如果這些失去了擴(kuò)展意愿的品牌商越來(lái)越多的話，購(gòu)物中心掉鋪以后補(bǔ)鋪的問(wèn)題是解決不了的。

另外，每年還有這么多新的（購(gòu)物中心）項(xiàng)目，新項(xiàng)目招商怎么辦？這就成為一個(gè)巨大的問(wèn)題。

品牌方也面臨很大的經(jīng)營(yíng)壓力，這兩年陸續(xù)有不少品牌退出江湖了。如果沒(méi)有這些品牌商，那就意味著購(gòu)物中心是做無(wú)米之炊。（購(gòu)物中心）沒(méi)有經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，怎么可能產(chǎn)生高的銷(xiāo)售和租金呢？

對(duì)于經(jīng)營(yíng)主體來(lái)講，最可怕的一件事是什么？隨著客觀環(huán)境的變化，從2020年開(kāi)始，現(xiàn)在各個(gè)公司甚至個(gè)人對(duì)于線上的溝通方式已經(jīng)慢慢在適應(yīng)、習(xí)慣。因?yàn)橐咔榈挠绊懀�上社零消費(fèi)總額一直在漲，去年已經(jīng)占整個(gè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額24.9%，這個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有變過(guò)。

整個(gè)社消總額里面線上部分的提升占的比重和份額太大了，一方面是和線下實(shí)體商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行爭(zhēng)搶。另一方面，改變了人們消費(fèi)的習(xí)慣，以真實(shí)購(gòu)物為目的的出行在減少，而且特別是疫情管控也比較嚴(yán)格，對(duì)于線下實(shí)體零售和服務(wù)業(yè)商家造成的沖擊可能比疫情這幾年更嚴(yán)重。

一旦這種消費(fèi)習(xí)慣養(yǎng)成了以后，線下品牌到底怎么做？這兩三年還有疫情做擋箭牌，可以說(shuō)是因?yàn)橐咔楣芸兀凿N(xiāo)售額下降了，但疫情慢慢恢復(fù)以后，我們的零售如果不調(diào)整方向，或者說(shuō)沒(méi)有創(chuàng)新做法出來(lái)，可就不是一個(gè)簡(jiǎn)單的恢復(fù)了。

還有就是這些作為經(jīng)營(yíng)主體的品牌們，他們更痛苦。經(jīng)營(yíng)其實(shí)都有內(nèi)在規(guī)律的，比如說(shuō)訂貨的周期、人員的配置、活動(dòng)的節(jié)奏。但是每一次疫情防控的加強(qiáng)，其實(shí)都是把這種節(jié)奏性周期給打破了，恢復(fù)是非常難的。

當(dāng)你想恢復(fù)的時(shí)候，不是說(shuō)把門(mén)打開(kāi)就能做生意。所以反復(fù)的撕扯和折磨，對(duì)于線下很多實(shí)體商業(yè)有大的沖擊。當(dāng)這種氛圍和環(huán)境出現(xiàn)以后，經(jīng)營(yíng)主體都沒(méi)了，經(jīng)營(yíng)的載體怎么辦？商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)基本上是非常難的。

消費(fèi)者其實(shí)也難受，消費(fèi)者進(jìn)項(xiàng)在減少，支出項(xiàng)并沒(méi)有顯著減少，吃喝拉撒能花多少錢(qián)呢？真正的大頭是住房貸款、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，這些人生大事占消費(fèi)的比重一樣都沒(méi)有少。

這種情況下，消費(fèi)意愿真的拉不起來(lái)。線上方便，很多東西確實(shí)又便宜，為什么不選擇線上？而一旦線上習(xí)慣養(yǎng)成以后，一定擠占線下的比例。

這幾方面的原因，讓我覺(jué)得購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè)恢復(fù)的時(shí)間還比較長(zhǎng)，而且有賴(lài)于整個(gè)大環(huán)境重新走回正軌。還有一個(gè)心理建設(shè)周期，很多習(xí)慣養(yǎng)成之后不是那么容易改得回來(lái)的。

就算疫情管控政策發(fā)生調(diào)整，疫情沒(méi)有了，商場(chǎng)打開(kāi)了，能真正一下子好起來(lái)嗎？我是打個(gè)大問(wèn)號(hào)的，可能這種苦日子還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。

觀點(diǎn)新媒體：世紀(jì)金源有沒(méi)有什么應(yīng)對(duì)策略呢？

李赟：世紀(jì)金源最大的優(yōu)勢(shì)就是資產(chǎn)安全系數(shù)比較高，首先是自持資產(chǎn)占比較大，而且這些資產(chǎn)取得時(shí)間相對(duì)較早，財(cái)務(wù)成本、折舊攤銷(xiāo)各方面對(duì)項(xiàng)目壓力不大，這是一個(gè)客觀情況。

而且，大部分項(xiàng)目進(jìn)入成熟穩(wěn)定期，對(duì)我們來(lái)講，最大的優(yōu)勢(shì)就是資產(chǎn)規(guī)模。

世紀(jì)金源商管抗壓能力相對(duì)好些，這幾年一直在做商戶(hù)租金減免、資金幫扶，相對(duì)來(lái)講承受能力是比較大的，那就意味著在金源平臺(tái)上經(jīng)營(yíng)的品牌商戶(hù)，他們能得到冗余空間，包括支持力度比較強(qiáng)，能保證他們?cè)诒容^困難的時(shí)間里，生存下去的可能性變高。

另外，世紀(jì)金源大部分項(xiàng)目處于非城市核心區(qū)，而是城市某一個(gè)區(qū)的核心位置，比如說(shuō)在新區(qū)的核心位置。長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)，跟周邊的消費(fèi)者建立起了良好關(guān)系，而且這些人群的消費(fèi)能力、消費(fèi)意愿相對(duì)還保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

特別是金源購(gòu)物中心體量都比較大，除了常規(guī)零售業(yè)態(tài)之外，休閑娛樂(lè)、餐飲、兒童和教育、體育運(yùn)動(dòng)健康等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比也較大。這部分體驗(yàn)性比較強(qiáng)的，不管是在疫情階段還是后疫情年代，受沖擊和影響相對(duì)小一些。雖然盈利能力有限，但確實(shí)受影響小一些。

恰恰這部分是在我們體系里面占比比一個(gè)常規(guī)購(gòu)物中心要大一些，反而在這個(gè)階段變成了引流的發(fā)動(dòng)機(jī)和收入的壓艙石。

無(wú)論如何有一個(gè)保底的東西，比起那些純零售或者體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比較低的購(gòu)物中心，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)一點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體：年輕人可能會(huì)對(duì)這種體驗(yàn)業(yè)態(tài)更加重視，對(duì)世紀(jì)金源來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。

李赟：是有優(yōu)勢(shì)，但是也有挑戰(zhàn)，因?yàn)樾枰臻g和內(nèi)容共同的呈現(xiàn)，才能讓體驗(yàn)性增強(qiáng)。現(xiàn)在這里面就涉及到，如果是空間改造的話，可能會(huì)涉及到后續(xù)持續(xù)性的投入。

為什么說(shuō)是持續(xù)性呢？因?yàn)樗^體驗(yàn)，就有審美疲勞，都有好奇和新鮮，一個(gè)新的場(chǎng)景到底能夠吸引消費(fèi)者多長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)是有周期的，常換才能常新，這對(duì)后續(xù)持續(xù)投入是有壓力的。

同時(shí)，體驗(yàn)這一塊比較難做的其實(shí)是內(nèi)容，圈內(nèi)很多都愛(ài)做體驗(yàn)街區(qū)、情景式街區(qū)、特色街區(qū)，但是發(fā)現(xiàn)紅火了一段時(shí)間以后，近幾年很少有人做這個(gè)事了。因?yàn)槌藙偛耪f(shuō)的投入之外，還有一點(diǎn)就是在提供內(nèi)容的服務(wù)商這方面，是比較缺失的。

假設(shè)現(xiàn)在想做一個(gè)專(zhuān)門(mén)給年輕人的場(chǎng)所，突然發(fā)現(xiàn)根本無(wú)商可招，因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)有品質(zhì)的購(gòu)物中心，對(duì)于品牌的要求是高的。先不說(shuō)收入的問(wèn)題，最起碼是要有正式的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)，是不是在其他地方開(kāi)過(guò)連鎖店，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)不穩(wěn)定，有沒(méi)有品牌美譽(yù)度。

但是發(fā)現(xiàn)在這個(gè)新的領(lǐng)域里，大家都處于萌芽狀態(tài)，個(gè)人或者創(chuàng)業(yè)性品牌居多，正規(guī)性、持續(xù)性甚至很多商業(yè)模式還在驗(yàn)證過(guò)程中。

現(xiàn)在如果開(kāi)一個(gè)傳統(tǒng)購(gòu)物中心，正常的零售板塊甚至奢侈品，可以通過(guò)招商或者合作來(lái)實(shí)現(xiàn)。恰恰是體驗(yàn)型的新經(jīng)濟(jì)，它的內(nèi)容要有網(wǎng)紅氣質(zhì)、新奇特，抓住年輕人視覺(jué)到感受上的需求，但是真的有能提供這種服務(wù)的供應(yīng)商嗎？好像難度還是比較大的。

所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)場(chǎng)景打造得很好，但是內(nèi)容換湯不換藥。這個(gè)時(shí)候反差就比較大了，大家只是換了個(gè)衣服，但內(nèi)容還是一樣，這就是為什么很多年輕人不愿意，覺(jué)得這不是我要的東西。

觀點(diǎn)新媒體：挑戰(zhàn)還是比較大的。

李赟：都得摸索，既需要盡快有一批成形的產(chǎn)品出來(lái)，同時(shí)作為經(jīng)營(yíng)主體的購(gòu)物中心也得轉(zhuǎn)換一下角色，單單做一個(gè)房東不一定能實(shí)現(xiàn)那些想法，不一定能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。

最近幾年都在談深度運(yùn)營(yíng)，但是誰(shuí)把這事說(shuō)明白了呢？到底多深？深到商品嗎？深到品牌方嗎？不一定吧。真正需要深度運(yùn)營(yíng)的新品牌又深不進(jìn)去，甚至看的更多是租金，算的是成本和費(fèi)用。

你愿意投入嗎？關(guān)鍵這種投入真的一定能夠帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的收益嗎？很多問(wèn)題交錯(cuò)在一起。

不是大家不去努力，確實(shí)很多問(wèn)題還需要破解。

觀點(diǎn)新媒體：世紀(jì)金源旗下元昆創(chuàng)投這個(gè)投資平臺(tái)，現(xiàn)在具體模式是怎么樣的？

李赟：因?yàn)槭兰o(jì)金源集團(tuán)有一個(gè)大的投資屬性，在商管這塊是以元昆創(chuàng)投為主導(dǎo)和牽引，其實(shí)就是一個(gè)正常的消費(fèi)類(lèi)基金模式，主要瞄準(zhǔn)的也是大消費(fèi)領(lǐng)域，但是我們可能有一些選擇和側(cè)重點(diǎn)。

比如說(shuō)跟體驗(yàn)型比較緊密相關(guān)的，可能目前投得比較多；跟零售、品牌相關(guān)的，擇機(jī)投資，因?yàn)閺?fù)雜程度、專(zhuān)業(yè)性壁壘還是比較多。我們?cè)诓惋嫛和螛?lè)以及科技相關(guān)的，比如說(shuō)VR等方面做出嘗試，而且也陸續(xù)在集團(tuán)旗下購(gòu)物中心進(jìn)行落地孵化。

觀點(diǎn)新媒體：世紀(jì)金源之前定了一個(gè)5年目標(biāo)，另外今年也提出了出租率目標(biāo)達(dá)成百分之百、收入預(yù)算達(dá)成百分之百的雙百路線，現(xiàn)在這兩個(gè)小目標(biāo)的情況怎么樣？

李赟：我們提五年計(jì)劃是在2018年，還是比較正常的年份，也是一個(gè)昂揚(yáng)向上的年份。

其實(shí)這個(gè)計(jì)劃只是最終結(jié)果的提煉，并不是我們這5年所有的動(dòng)作或者是唯一目標(biāo)，這個(gè)要正確理解。現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了三年疫情，當(dāng)年沒(méi)有考慮疫情的情況，其實(shí)現(xiàn)在對(duì)我們來(lái)講是可以接受的。

因?yàn)?022年商管預(yù)算收入跟五年計(jì)劃已經(jīng)很接近了，而且這是在前兩年都是疫情的情況下取得的，我們覺(jué)得也還可以。

到目前為止，今年預(yù)算完成可能性是比較大的。但是在這種環(huán)境下確實(shí)有壓力，所以這就是為什么我們要推雙百會(huì)戰(zhàn)，包括各種擴(kuò)大收入規(guī)模的舉措。

今年的情況不確定性太大了，但是還沒(méi)有出現(xiàn)重大的偏差，只不過(guò)可能距離目標(biāo)會(huì)有一些差距，所以我們也還在努力。

觀點(diǎn)新媒體：未來(lái)整個(gè)行業(yè)輕資產(chǎn)化發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)什么樣的局面？

李赟：我覺(jué)得未來(lái)輕資產(chǎn)應(yīng)該是逐步往頭部聚集，很多商管公司在2016年到2018年這兩三年時(shí)間陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始做輕資產(chǎn)，其實(shí)都是跟大集團(tuán)發(fā)展態(tài)勢(shì)是有關(guān)系的。

隨著這幾年的積累，存量資產(chǎn)給持有方帶來(lái)的壓力越來(lái)越大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)和投資回報(bào)的需求就越來(lái)越凸顯，但是商管能力的建設(shè)需要一個(gè)很長(zhǎng)的周期。在早年間沒(méi)有介入到商業(yè)地產(chǎn)的大型連鎖地產(chǎn)商，可能再回頭做難度是比較大的。

同時(shí)，中小型地方性開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目數(shù)量是有限的，想深耕，性?xún)r(jià)比并不一定高，而且孤立的商業(yè)項(xiàng)目在這個(gè)行業(yè)里邊是比較難的，除非有特別獨(dú)特的地理位置，或者特殊的一些條件。

這就意味著大家其實(shí)是一個(gè)資源共享、提高效率的過(guò)程，比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商可以幫助存量資產(chǎn)發(fā)揮最大效率，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)或者是存量商業(yè)的地產(chǎn)商特別需要專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，能夠讓自己的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)良好，然后達(dá)到保值和增值的目的，這樣兩方面的需求就契合上了。

現(xiàn)在面臨的問(wèn)題輕資產(chǎn)速度其實(shí)也在慢慢下降，因?yàn)榭蛇x擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)其實(shí)是不多的。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目尚且很困難，更別提普通資質(zhì)的項(xiàng)目。隨著環(huán)境的變化，這件事就變得越來(lái)越困難了，所以大家的選擇越來(lái)越謹(jǐn)慎。

還有一個(gè)被動(dòng)的客觀原因，很多存量物業(yè)持有者的持盤(pán)能力下降，已經(jīng)覆蓋不了自己持有這個(gè)物業(yè)的各項(xiàng)成本。所以，這些項(xiàng)目就算看起來(lái)是好的，是可以做的，但是因?yàn)橘Y產(chǎn)原因也做不了了，所以供給側(cè)和需求側(cè)都不是特別樂(lè)觀。

當(dāng)然，這個(gè)模式我覺(jué)得依然是存在的，因?yàn)樽罱K是希望這些資產(chǎn)都能得到有效利用，這個(gè)大方向是不會(huì)變的。為什么會(huì)往頭部聚攏和集中呢？因?yàn)轭^部的資源優(yōu)勢(shì)，包括管理和組織能力優(yōu)勢(shì)，會(huì)隨著項(xiàng)目的增多不斷擴(kuò)張。

而且，隨著時(shí)間的積累會(huì)不斷深化和加強(qiáng)，在經(jīng)營(yíng)方面會(huì)越來(lái)越具有優(yōu)勢(shì)。資產(chǎn)方雖然可能會(huì)面臨一些階段性困難，但是我覺(jué)得最終是要盤(pán)活的。

另外，對(duì)于擁有少數(shù)項(xiàng)目的資產(chǎn)持有方，投入精力和資金去打造商管團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)體系，這個(gè)效率是偏低的。而且錯(cuò)過(guò)了時(shí)間以后，其實(shí)比較難達(dá)成好的綜合效益。這樣，雙方的社會(huì)性合作是效率更高的一種方式，而且都能取得各自應(yīng)該得到的回報(bào)。

大方向上，過(guò)了這一段時(shí)間以后，應(yīng)該還是會(huì)愈加集中化，出現(xiàn)一些全國(guó)性巨頭或者是區(qū)域性巨頭，玩家越來(lái)越少。

觀點(diǎn)新媒體：世紀(jì)金源接下來(lái)輕重資產(chǎn)拓展方面有沒(méi)有什么計(jì)劃？

李赟：一是要把優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)做得更深更透，以安徽為例，金源在安徽合肥有兩家自持超過(guò)30萬(wàn)平米的購(gòu)物中心（一南一北），分別經(jīng)營(yíng)了十二年和八年，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，對(duì)品牌號(hào)召力各方面都比較強(qiáng)。

整個(gè)安徽除了這三個(gè)重資產(chǎn)之外，還有將近20家左右的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，有租賃的也有委管的，城市層級(jí)從省會(huì)城市到地級(jí)市，到經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的縣級(jí)市都有布局。

這種情況并不適用于全國(guó)，因?yàn)樵诟锩鶕?jù)地已經(jīng)建立起了標(biāo)桿項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，包括建立起了團(tuán)隊(duì)、合作方、品牌資源優(yōu)勢(shì)，所以下沉和覆蓋是一種自然現(xiàn)象。在未來(lái)，我們首先要把優(yōu)勢(shì)區(qū)域做得更深更透。

第二，優(yōu)勢(shì)區(qū)域做完以后，還有一個(gè)能力溢出的問(wèn)題。雖然有省界或者有城市的劃分，但其實(shí)臨近的省份或城市是可以顧及得到的。所以，我們會(huì)注意優(yōu)勢(shì)資源的溢出效應(yīng)，就是從革命根據(jù)地溢出，輻射到周邊省份或者城市。

第三，世紀(jì)金源目前在以長(zhǎng)三角、上海為中心的華東區(qū)域還沒(méi)有項(xiàng)目，在大灣區(qū)也沒(méi)有項(xiàng)目。我們以前商業(yè)布局跟著地產(chǎn)布局，早年間整個(gè)地產(chǎn)模塊沒(méi)有涉及到這兩個(gè)大的片區(qū)，這是我們之前戰(zhàn)略布局的遺憾。

但是在商業(yè)方面，這兩個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最前沿的區(qū)域是一定要有所涉足的，我們也會(huì)想盡各種辦法。除了這兩個(gè)區(qū)域之外，還有兩個(gè)大的城市群，就是武漢及周邊、成都及周邊，前期地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候也沒(méi)有涉及到，但都是商業(yè)的重鎮(zhèn)。

所以，除了我們的革命根據(jù)地以及優(yōu)勢(shì)資源能夠溢出區(qū)域之外，還要主動(dòng)出擊，尋求在這四大區(qū)域的突破。