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世紀(jì)金源商管集團(tuán)總裁李赟:新時(shí)代下要有新方法

來(lái)源: 觀點(diǎn)網(wǎng) 郭雅倩 龔麗欣 2022-10-21 15:52

來(lái)源/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/郭雅倩 龔麗欣 

“疫情是試金石,試出各家經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱和家底厚薄,不好的被淘汰,好的留下來(lái)。”

編者按:過(guò)去一年,因疫情散發(fā)、經(jīng)濟(jì)調(diào)整與消費(fèi)信心等影響,商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域面臨較大的壓力和挑戰(zhàn),但樂(lè)觀前行者總會(huì)在困難中尋覓到新的機(jī)遇。

11月2日,以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新”為主題,第十屆商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì)“2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”將繼續(xù)盛大召開(kāi),并在時(shí)代轉(zhuǎn)變大格局中,去開(kāi)啟新的商業(yè)未來(lái)。

帶著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的不懈探索,觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)繼續(xù)遍訪行業(yè)精英:企業(yè)家、管理者、專(zhuān)業(yè)人士,通過(guò)系列特稿,講述他們?cè)谛袠I(yè)回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點(diǎn)網(wǎng)和工作繁忙的李赟結(jié)束交流,從他的角度來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn),更確切地說(shuō)購(gòu)物中心面臨的挑戰(zhàn)是真實(shí)的。

兩年前與觀點(diǎn)新媒體的對(duì)話中,李赟表示,疫情是試金石,試出各家經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱和家底厚薄,不好的被淘汰,好的留下來(lái)。 

疫情帶來(lái)的絕不僅是一段時(shí)間的停滯,消費(fèi)者并非是一段時(shí)間活躍于線上,而是整個(gè)習(xí)慣的隨之改變;商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商不是停工6個(gè)月再?gòu)?fù)工,而是間歇式的開(kāi)工停工,能否穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營(yíng),誰(shuí)也不敢打包票,經(jīng)營(yíng)節(jié)奏漏了拍。

疫情成為購(gòu)物中心業(yè)績(jī)恢復(fù)的絆腳石:“就算疫情管控的政策發(fā)生調(diào)整,疫情沒(méi)有了,商場(chǎng)打開(kāi)了,能真正一下子好起來(lái)嗎?我是打個(gè)大問(wèn)號(hào)的,可能這種苦日子還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。”

在消費(fèi)意愿低迷和消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變下,購(gòu)物中心面臨什么樣的困境?又能否靠運(yùn)營(yíng)搶回一席之地?輕資產(chǎn)的路上,優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有限,行業(yè)逐漸集中化,世紀(jì)金源接下來(lái)發(fā)展規(guī)劃是什么?李赟談了他的感受。

購(gòu)物中心“灰犀牛”

李赟認(rèn)為,線上商業(yè)因?yàn)槭…h(huán)節(jié)、省流程、降成本等優(yōu)勢(shì)給線下商業(yè)造成巨大沖擊,更可怕的是改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣,以真實(shí)購(gòu)物為目的的出行在減少。

“從2020年開(kāi)始,現(xiàn)在各個(gè)公司甚至個(gè)人對(duì)于線上的溝通方式已經(jīng)慢慢在適應(yīng)、習(xí)慣。”李赟說(shuō),從社會(huì)消費(fèi)品零售額觀察,線上社消零總額一直在漲,到去年已經(jīng)占到整個(gè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額近24.5%。

拉長(zhǎng)到5年時(shí)間來(lái)看,數(shù)據(jù)顯示了個(gè)體和集體對(duì)線上的適應(yīng)和轉(zhuǎn)變。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,從2017-2021年,除去2020年疫情下有短暫負(fù)增長(zhǎng),社消零總額均穩(wěn)定增長(zhǎng)。其中線上社消總額5年均持續(xù)增長(zhǎng),包括2020年在內(nèi),且線上占比從2017年的15.0%一路漲到2021年24.5%。

伴隨而來(lái)的還有線上購(gòu)物營(yíng)銷(xiāo)玩法升級(jí),“直播帶貨從零散式向企業(yè)式、有組織的轉(zhuǎn)變,如今線下商業(yè)的線上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,不但業(yè)務(wù)模式在擴(kuò)大,同時(shí)又有新的玩家、玩法、渠道持續(xù)入場(chǎng),消費(fèi)者接受程度很高。”

實(shí)體商業(yè)銷(xiāo)售下降,疫情成了暫時(shí)的絆腳石,“但疫情慢慢恢復(fù)以后,我們的零售如果不調(diào)整方向,或者說(shuō)沒(méi)有創(chuàng)新做法出來(lái),購(gòu)物中心的恢復(fù)可就不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程了。”

經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行,消費(fèi)者收入下降,品牌方投資消費(fèi)意愿下降,并且分配更多時(shí)間和消費(fèi)給了線上。后疫情時(shí)代,線上商業(yè)正經(jīng)歷夏天,而線下經(jīng)營(yíng)環(huán)境則苦度秋冬。

間歇性營(yíng)業(yè),階段性停擺,影響的不僅是商場(chǎng)和品牌方的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏,更是每家商戶(hù)的預(yù)期。管控的速度和組織生產(chǎn)資料、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的速度,沒(méi)法相提并論。

李赟舉例說(shuō),餐飲企業(yè)不能堂食,減員還是不減員,員工居家怎么算工資,包括接下來(lái)一個(gè)星期營(yíng)不營(yíng)業(yè)誰(shuí)也不知道,商戶(hù)也沒(méi)法準(zhǔn)備。

“怎么組織生產(chǎn)、銷(xiāo)售?而且一旦這個(gè)平衡被打破后,試圖恢復(fù)時(shí),也并不是把門(mén)打開(kāi)就能做生意的。”

品牌方面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力,購(gòu)物中心面臨的是品牌商戶(hù)掉鋪,掉鋪得補(bǔ),補(bǔ)鋪得招商。一系列不確定性之下,將面臨“品牌方今年整體預(yù)期收緊投資”的無(wú)米之炊。

“如果失去了擴(kuò)展意愿的品牌商越來(lái)越多的話,購(gòu)物中心掉鋪以后補(bǔ)鋪的問(wèn)題是解決不了的,另外每年還有這么多新項(xiàng)目,新項(xiàng)目招商怎么辦?”李赟拋出的問(wèn)題一個(gè)接著一個(gè)。

6%是商場(chǎng)空置率的“警戒線”,但有數(shù)據(jù)顯示,典型城市購(gòu)物中心在2022H1、2021H2、2021H1的空置率數(shù)據(jù)約為12%、11%、13.4%,2021H1環(huán)比增長(zhǎng)23%,環(huán)比漲幅曲線出現(xiàn)倒“V”。

疫情反復(fù)的過(guò)程,截?cái)嗔松虉?chǎng)持續(xù)改善的趨勢(shì)。

運(yùn)營(yíng)升級(jí)挑戰(zhàn)

業(yè)內(nèi)亦在求變,紛紛提到內(nèi)容、品牌、業(yè)態(tài)的升級(jí)。

在各家2021年年報(bào)中,華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示要加強(qiáng)科技賦能和空間運(yùn)營(yíng);寶龍商業(yè)強(qiáng)調(diào)推動(dòng)以體驗(yàn)核心的商業(yè)空間加速變革;大悅城則指出提升強(qiáng)大的品牌IP以及運(yùn)營(yíng)能力的重要性;星盛商業(yè)直接地提出“敢想”“敢變”“敢做”。

行業(yè)內(nèi)一直在談深度運(yùn)營(yíng),“但誰(shuí)把這事說(shuō)明白了呢?到底多深?深到商品嗎?深到人家品牌方里面嗎?不一定。到真正需要深度運(yùn)營(yíng)這些新品牌時(shí),又深不進(jìn)去,運(yùn)營(yíng)商也不是專(zhuān)家。可能到頭來(lái)看得還是租金維度,算的是成本和費(fèi)用。”李赟還看到更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題:“運(yùn)營(yíng)商愿意投入嗎?關(guān)鍵這種投入真的一定能夠帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的收益嗎?”

“不是大家不去努力,確實(shí)很多問(wèn)題都交錯(cuò)在一起,還需要破解。”李赟認(rèn)為。

和空間運(yùn)營(yíng)、內(nèi)容品牌升級(jí)直接掛鉤的是體驗(yàn)式業(yè)態(tài),世紀(jì)金源的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比重較大,從休閑娛樂(lè)、餐飲、兒童和教育到體育運(yùn)動(dòng)健康,“這部分體驗(yàn)性比較強(qiáng),雖然盈利有限,但不論疫情中還是后疫情時(shí)代,受沖擊和影響相對(duì)小一些。”

有好處也有挑戰(zhàn),挑戰(zhàn)是這部分體驗(yàn)業(yè)態(tài)需要空間和內(nèi)容共同的呈現(xiàn),“如果是空間改造的話,可能會(huì)涉及到后續(xù)持續(xù)性的投入。因?yàn)榇蠹叶加袑徝榔冢枰Q常新。”

李赟提到體驗(yàn)這一塊比較難做的是內(nèi)容:“圈內(nèi)很多都愛(ài)做體驗(yàn)街區(qū)、情景式街區(qū)、特色街區(qū),但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)紅火了一段時(shí)間以后,近幾年很少有人想做這個(gè)事了。”

原因是除了持續(xù)地投入改造外,場(chǎng)景很好,內(nèi)容一樣,消費(fèi)者不會(huì)買(mǎi)賬。而供給側(cè),也就是提供內(nèi)容的服務(wù)商較為缺失。李赟提到,假設(shè)想做一個(gè)專(zhuān)提供給年輕人的場(chǎng)所,會(huì)發(fā)現(xiàn)無(wú)商可招。

“作為一個(gè)有品質(zhì)的購(gòu)物中心,對(duì)于品牌是有要求的,起碼要有正式注冊(cè)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照,再如是不是開(kāi)過(guò)連鎖店,經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)不穩(wěn)定,有沒(méi)有品牌美譽(yù)度。但是在這個(gè)新的領(lǐng)域里面,大家都處于萌芽狀態(tài)。”李赟指出。

運(yùn)營(yíng)商單做房東逐漸滿(mǎn)足不了需求,“既需要社會(huì)上盡快有一批成形的產(chǎn)品能出來(lái),同時(shí)作為經(jīng)營(yíng)主體的購(gòu)物中心這邊,可能也需要轉(zhuǎn)換一下角色。”

世紀(jì)金源商管也以元昆創(chuàng)投為平臺(tái),在做CVC(企業(yè)VC),投資跟體驗(yàn)型(業(yè)態(tài))緊密相關(guān)的消費(fèi)領(lǐng)域。集團(tuán)沒(méi)有設(shè)置具體的規(guī)模管理目標(biāo),也并沒(méi)有把它作為將來(lái)主要的投資賽道或者是收入來(lái)源,而是一方面投資回報(bào),另外一方面增加更多的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。

購(gòu)物中心需要探索的還很多,李赟認(rèn)為:“購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè),更可能是一種累進(jìn)式的不斷迭代、完善的改革。”

輕資產(chǎn)突破

2016年前后,各家開(kāi)始輕資產(chǎn)化,有的公司輕重并舉,有的公司以輕為主,行業(yè)未來(lái)的輕資產(chǎn)發(fā)展局面如何?李赟表示,資源會(huì)往頭部聚攏和集中,出現(xiàn)一些全國(guó)性巨頭或者是區(qū)域性巨頭,玩家越來(lái)越少。

新持盤(pán)的一方需要盡快回款,對(duì)于經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)有需求,而商管能力的建設(shè)需要一個(gè)很長(zhǎng)的周期,成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和資源,雙方需求契合。但近期各家輕資產(chǎn)擴(kuò)張的速度也在慢慢下降,因?yàn)榭蛇x擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是不多的。

“現(xiàn)在的環(huán)境,供給側(cè)和需求側(cè)都不是特別樂(lè)觀,但資產(chǎn)能得到有效的利用,這個(gè)大方向是不會(huì)變的。而頭部企業(yè)養(yǎng)成的資源優(yōu)勢(shì),包括管理和組織能力的優(yōu)勢(shì),會(huì)在過(guò)程中不斷深化和加強(qiáng)。”

李赟曾把運(yùn)營(yíng)商分為四種驅(qū)動(dòng)方式--地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)、商業(yè)驅(qū)動(dòng)、資本驅(qū)動(dòng)、混合驅(qū)動(dòng)。2003年到2016年,世紀(jì)金源商管處于地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)模式,也就是地產(chǎn)帶購(gòu)物中心,重心還在地產(chǎn),2016年之后世紀(jì)金源商管則是商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式。

截至目前,世紀(jì)金源商管輕資產(chǎn)項(xiàng)目有70個(gè),運(yùn)營(yíng)管理面積601萬(wàn)平米。其中租賃項(xiàng)目13個(gè),項(xiàng)目面積120萬(wàn)平米米;委管項(xiàng)目57個(gè),項(xiàng)目面積490萬(wàn)平米。

在輕重資產(chǎn)拓展上,世紀(jì)金源商管做深做透優(yōu)勢(shì)區(qū)域,此外根據(jù)下一階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向補(bǔ)足部分區(qū)域項(xiàng)目。

“一個(gè)是要把我們有優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)做得更深更透”,以安徽為例,世紀(jì)金源商管在合肥有兩家自持超30萬(wàn)平米的購(gòu)物中心,在團(tuán)隊(duì)、合作方、品牌資源方面建立起了標(biāo)桿優(yōu)勢(shì)。而且還有20家左右的輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目,在城市層級(jí)從省會(huì)城市到地級(jí)市,到經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的縣級(jí)市都有布局。

“第二,還會(huì)注意優(yōu)勢(shì)資源的溢出效應(yīng),就是從我們的革命根據(jù)地溢出,輻射到周邊的省份或者城市,這也是一個(gè)方向和邏輯。”

“第三,主動(dòng)出擊,尋求在這四大區(qū)域的突破。”

因?yàn)樵缒觊g世紀(jì)金源的商業(yè)跟著地產(chǎn)布局走,整個(gè)地產(chǎn)模塊布局沒(méi)有涉及華東以長(zhǎng)三角、上海為中心的區(qū)域,在大灣區(qū)世紀(jì)金源商管亦沒(méi)有項(xiàng)目。

“這個(gè)是之前布局的一個(gè)遺憾。”李赟表示:“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前沿區(qū)域,一定要有所涉足的,我們也會(huì)想盡各種辦法。除了這兩個(gè)區(qū)域之外,還有兩個(gè)大的城市群,就是武漢及周邊、成都及周邊,這兩個(gè)地方也是前期地產(chǎn)發(fā)展沒(méi)有涉及到的,但都是商業(yè)的重鎮(zhèn)。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)世紀(jì)金源商管集團(tuán)總裁李赟先生的采訪實(shí)錄:

觀點(diǎn)新媒體:對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的看法怎樣?

李赟:我們作為商業(yè)的載體方,也就是物業(yè)的持有方,其實(shí)壓力是比較大的。因?yàn)橹袊?guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)都是以開(kāi)發(fā)商模式為主,經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候,主營(yíng)業(yè)務(wù)地產(chǎn)板塊都有較大收入,利潤(rùn)都比較好,同時(shí)會(huì)為自持商業(yè)帶來(lái)寬松的持盤(pán)環(huán)境,經(jīng)營(yíng)上的支持力度比較大,特別是資產(chǎn)處于一個(gè)相對(duì)比較安全的狀態(tài)。

這兩年疫情、房地產(chǎn)的調(diào)控,包括去年一系列違約情況的出現(xiàn),表面上看起來(lái)是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題,其實(shí)就是商業(yè)地產(chǎn)商的問(wèn)題,因?yàn)橘Y產(chǎn)持有方出現(xiàn)了問(wèn)題,傳遞效應(yīng)是比較明顯的。

疫情以來(lái)也出臺(tái)了不少優(yōu)惠政策,但也很難從根本上扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)商面臨的困境。很多物業(yè)都是有財(cái)務(wù)成本的,特別是在初期階段,收入、現(xiàn)金流不一定能夠完全支撐和覆蓋前期的財(cái)務(wù)成本和折舊攤銷(xiāo)。

成熟的購(gòu)物中心還比較好,折舊時(shí)間比較長(zhǎng)了,財(cái)務(wù)成本可控,經(jīng)營(yíng)也上來(lái)了,處于相對(duì)良性的情況。但是有相當(dāng)部分的商業(yè)物業(yè)不是這種情況,所以作為載體來(lái)講,資產(chǎn)角度面臨的壓力是比較大的。

另外經(jīng)營(yíng)環(huán)境受到影響以后,客流下降,銷(xiāo)售下降,對(duì)購(gòu)物中心以出租為核心業(yè)務(wù)的主營(yíng)收入來(lái)講,影響就非常大了。因?yàn)樯虘?hù)們要么是交不起租金,要么是要求減免,而且在這兩三年內(nèi)一旦有掉鋪,補(bǔ)起來(lái)的可能性就比較弱了。從全國(guó)來(lái)看,今年購(gòu)物中心空置率已經(jīng)挺高的了,出租率有說(shuō)80%的,有說(shuō)75%的,其中有相當(dāng)一部分是更差的。

關(guān)鍵是購(gòu)物中心只是載體,經(jīng)營(yíng)主體是商戶(hù)、品牌方,品牌方今年整體預(yù)期都是收緊投資的,沒(méi)有哪幾個(gè)公司或者品牌奔著抄底、擴(kuò)張、增加開(kāi)店數(shù)量去的。如果這些失去了擴(kuò)展意愿的品牌商越來(lái)越多的話,購(gòu)物中心掉鋪以后補(bǔ)鋪的問(wèn)題是解決不了的。

另外,每年還有這么多新的(購(gòu)物中心)項(xiàng)目,新項(xiàng)目招商怎么辦?這就成為一個(gè)巨大的問(wèn)題。

品牌方也面臨很大的經(jīng)營(yíng)壓力,這兩年陸續(xù)有不少品牌退出江湖了。如果沒(méi)有這些品牌商,那就意味著購(gòu)物中心是做無(wú)米之炊。(購(gòu)物中心)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)內(nèi)容,怎么可能產(chǎn)生高的銷(xiāo)售和租金呢?

對(duì)于經(jīng)營(yíng)主體來(lái)講,最可怕的一件事是什么?隨著客觀環(huán)境的變化,從2020年開(kāi)始,現(xiàn)在各個(gè)公司甚至個(gè)人對(duì)于線上的溝通方式已經(jīng)慢慢在適應(yīng)、習(xí)慣。因?yàn)橐咔榈挠绊懀上社零消費(fèi)總額一直在漲,去年已經(jīng)占整個(gè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額24.9%,這個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有變過(guò)。

整個(gè)社消總額里面線上部分的提升占的比重和份額太大了,一方面是和線下實(shí)體商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行爭(zhēng)搶。另一方面,改變了人們消費(fèi)的習(xí)慣,以真實(shí)購(gòu)物為目的的出行在減少,而且特別是疫情管控也比較嚴(yán)格,對(duì)于線下實(shí)體零售和服務(wù)業(yè)商家造成的沖擊可能比疫情這幾年更嚴(yán)重。

一旦這種消費(fèi)習(xí)慣養(yǎng)成了以后,線下品牌到底怎么做?這兩三年還有疫情做擋箭牌,可以說(shuō)是因?yàn)橐咔楣芸兀凿N(xiāo)售額下降了,但疫情慢慢恢復(fù)以后,我們的零售如果不調(diào)整方向,或者說(shuō)沒(méi)有創(chuàng)新做法出來(lái),可就不是一個(gè)簡(jiǎn)單的恢復(fù)了。

還有就是這些作為經(jīng)營(yíng)主體的品牌們,他們更痛苦。經(jīng)營(yíng)其實(shí)都有內(nèi)在規(guī)律的,比如說(shuō)訂貨的周期、人員的配置、活動(dòng)的節(jié)奏。但是每一次疫情防控的加強(qiáng),其實(shí)都是把這種節(jié)奏性周期給打破了,恢復(fù)是非常難的。

當(dāng)你想恢復(fù)的時(shí)候,不是說(shuō)把門(mén)打開(kāi)就能做生意。所以反復(fù)的撕扯和折磨,對(duì)于線下很多實(shí)體商業(yè)有大的沖擊。當(dāng)這種氛圍和環(huán)境出現(xiàn)以后,經(jīng)營(yíng)主體都沒(méi)了,經(jīng)營(yíng)的載體怎么辦?商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)基本上是非常難的。

消費(fèi)者其實(shí)也難受,消費(fèi)者進(jìn)項(xiàng)在減少,支出項(xiàng)并沒(méi)有顯著減少,吃喝拉撒能花多少錢(qián)呢?真正的大頭是住房貸款、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療,這些人生大事占消費(fèi)的比重一樣都沒(méi)有少。

這種情況下,消費(fèi)意愿真的拉不起來(lái)。線上方便,很多東西確實(shí)又便宜,為什么不選擇線上?而一旦線上習(xí)慣養(yǎng)成以后,一定擠占線下的比例。

這幾方面的原因,讓我覺(jué)得購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè)恢復(fù)的時(shí)間還比較長(zhǎng),而且有賴(lài)于整個(gè)大環(huán)境重新走回正軌。還有一個(gè)心理建設(shè)周期,很多習(xí)慣養(yǎng)成之后不是那么容易改得回來(lái)的。

就算疫情管控政策發(fā)生調(diào)整,疫情沒(méi)有了,商場(chǎng)打開(kāi)了,能真正一下子好起來(lái)嗎?我是打個(gè)大問(wèn)號(hào)的,可能這種苦日子還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。

觀點(diǎn)新媒體:世紀(jì)金源有沒(méi)有什么應(yīng)對(duì)策略呢?

李赟:世紀(jì)金源最大的優(yōu)勢(shì)就是資產(chǎn)安全系數(shù)比較高,首先是自持資產(chǎn)占比較大,而且這些資產(chǎn)取得時(shí)間相對(duì)較早,財(cái)務(wù)成本、折舊攤銷(xiāo)各方面對(duì)項(xiàng)目壓力不大,這是一個(gè)客觀情況。

而且,大部分項(xiàng)目進(jìn)入成熟穩(wěn)定期,對(duì)我們來(lái)講,最大的優(yōu)勢(shì)就是資產(chǎn)規(guī)模。

世紀(jì)金源商管抗壓能力相對(duì)好些,這幾年一直在做商戶(hù)租金減免、資金幫扶,相對(duì)來(lái)講承受能力是比較大的,那就意味著在金源平臺(tái)上經(jīng)營(yíng)的品牌商戶(hù),他們能得到冗余空間,包括支持力度比較強(qiáng),能保證他們?cè)诒容^困難的時(shí)間里,生存下去的可能性變高。

另外,世紀(jì)金源大部分項(xiàng)目處于非城市核心區(qū),而是城市某一個(gè)區(qū)的核心位置,比如說(shuō)在新區(qū)的核心位置。長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng),跟周邊的消費(fèi)者建立起了良好關(guān)系,而且這些人群的消費(fèi)能力、消費(fèi)意愿相對(duì)還保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

特別是金源購(gòu)物中心體量都比較大,除了常規(guī)零售業(yè)態(tài)之外,休閑娛樂(lè)、餐飲、兒童和教育、體育運(yùn)動(dòng)健康等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比也較大。這部分體驗(yàn)性比較強(qiáng)的,不管是在疫情階段還是后疫情年代,受沖擊和影響相對(duì)小一些。雖然盈利能力有限,但確實(shí)受影響小一些。

恰恰這部分是在我們體系里面占比比一個(gè)常規(guī)購(gòu)物中心要大一些,反而在這個(gè)階段變成了引流的發(fā)動(dòng)機(jī)和收入的壓艙石。

無(wú)論如何有一個(gè)保底的東西,比起那些純零售或者體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比較低的購(gòu)物中心,抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)一點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體:年輕人可能會(huì)對(duì)這種體驗(yàn)業(yè)態(tài)更加重視,對(duì)世紀(jì)金源來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。

李赟是有優(yōu)勢(shì),但是也有挑戰(zhàn),因?yàn)樾枰臻g和內(nèi)容共同的呈現(xiàn),才能讓體驗(yàn)性增強(qiáng)。現(xiàn)在這里面就涉及到,如果是空間改造的話,可能會(huì)涉及到后續(xù)持續(xù)性的投入。

為什么說(shuō)是持續(xù)性呢?因?yàn)樗^體驗(yàn),就有審美疲勞,都有好奇和新鮮,一個(gè)新的場(chǎng)景到底能夠吸引消費(fèi)者多長(zhǎng)時(shí)間,這個(gè)是有周期的,常換才能常新,這對(duì)后續(xù)持續(xù)投入是有壓力的。

同時(shí),體驗(yàn)這一塊比較難做的其實(shí)是內(nèi)容,圈內(nèi)很多都愛(ài)做體驗(yàn)街區(qū)、情景式街區(qū)、特色街區(qū),但是發(fā)現(xiàn)紅火了一段時(shí)間以后,近幾年很少有人做這個(gè)事了。因?yàn)槌藙偛耪f(shuō)的投入之外,還有一點(diǎn)就是在提供內(nèi)容的服務(wù)商這方面,是比較缺失的。

假設(shè)現(xiàn)在想做一個(gè)專(zhuān)門(mén)給年輕人的場(chǎng)所,突然發(fā)現(xiàn)根本無(wú)商可招,因?yàn)樽鳛橐粋(gè)有品質(zhì)的購(gòu)物中心,對(duì)于品牌的要求是高的。先不說(shuō)收入的問(wèn)題,最起碼是要有正式的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè),是不是在其他地方開(kāi)過(guò)連鎖店,經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)不穩(wěn)定,有沒(méi)有品牌美譽(yù)度。

但是發(fā)現(xiàn)在這個(gè)新的領(lǐng)域里,大家都處于萌芽狀態(tài),個(gè)人或者創(chuàng)業(yè)性品牌居多,正規(guī)性、持續(xù)性甚至很多商業(yè)模式還在驗(yàn)證過(guò)程中。

現(xiàn)在如果開(kāi)一個(gè)傳統(tǒng)購(gòu)物中心,正常的零售板塊甚至奢侈品,可以通過(guò)招商或者合作來(lái)實(shí)現(xiàn)。恰恰是體驗(yàn)型的新經(jīng)濟(jì),它的內(nèi)容要有網(wǎng)紅氣質(zhì)、新奇特,抓住年輕人視覺(jué)到感受上的需求,但是真的有能提供這種服務(wù)的供應(yīng)商嗎?好像難度還是比較大的。

所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)場(chǎng)景打造得很好,但是內(nèi)容換湯不換藥。這個(gè)時(shí)候反差就比較大了,大家只是換了個(gè)衣服,但內(nèi)容還是一樣,這就是為什么很多年輕人不愿意,覺(jué)得這不是我要的東西。

觀點(diǎn)新媒體:挑戰(zhàn)還是比較大的。

李赟:都得摸索,既需要盡快有一批成形的產(chǎn)品出來(lái),同時(shí)作為經(jīng)營(yíng)主體的購(gòu)物中心也得轉(zhuǎn)換一下角色,單單做一個(gè)房東不一定能實(shí)現(xiàn)那些想法,不一定能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。

最近幾年都在談深度運(yùn)營(yíng),但是誰(shuí)把這事說(shuō)明白了呢?到底多深?深到商品嗎?深到品牌方嗎?不一定吧。真正需要深度運(yùn)營(yíng)的新品牌又深不進(jìn)去,甚至看的更多是租金,算的是成本和費(fèi)用。

你愿意投入嗎?關(guān)鍵這種投入真的一定能夠帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的收益嗎?很多問(wèn)題交錯(cuò)在一起。

不是大家不去努力,確實(shí)很多問(wèn)題還需要破解。

觀點(diǎn)新媒體:世紀(jì)金源旗下元昆創(chuàng)投這個(gè)投資平臺(tái),現(xiàn)在具體模式是怎么樣的?

李赟:因?yàn)槭兰o(jì)金源集團(tuán)有一個(gè)大的投資屬性,在商管這塊是以元昆創(chuàng)投為主導(dǎo)和牽引,其實(shí)就是一個(gè)正常的消費(fèi)類(lèi)基金模式,主要瞄準(zhǔn)的也是大消費(fèi)領(lǐng)域,但是我們可能有一些選擇和側(cè)重點(diǎn)。

比如說(shuō)跟體驗(yàn)型比較緊密相關(guān)的,可能目前投得比較多;跟零售、品牌相關(guān)的,擇機(jī)投資,因?yàn)閺?fù)雜程度、專(zhuān)業(yè)性壁壘還是比較多。我們?cè)诓惋嫛和螛?lè)以及科技相關(guān)的,比如說(shuō)VR等方面做出嘗試,而且也陸續(xù)在集團(tuán)旗下購(gòu)物中心進(jìn)行落地孵化。

觀點(diǎn)新媒體:世紀(jì)金源之前定了一個(gè)5年目標(biāo),另外今年也提出了出租率目標(biāo)達(dá)成百分之百、收入預(yù)算達(dá)成百分之百的雙百路線,現(xiàn)在這兩個(gè)小目標(biāo)的情況怎么樣?

李赟:我們提五年計(jì)劃是在2018年,還是比較正常的年份,也是一個(gè)昂揚(yáng)向上的年份。

其實(shí)這個(gè)計(jì)劃只是最終結(jié)果的提煉,并不是我們這5年所有的動(dòng)作或者是唯一目標(biāo),這個(gè)要正確理解。現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了三年疫情,當(dāng)年沒(méi)有考慮疫情的情況,其實(shí)現(xiàn)在對(duì)我們來(lái)講是可以接受的。

因?yàn)?022年商管預(yù)算收入跟五年計(jì)劃已經(jīng)很接近了,而且這是在前兩年都是疫情的情況下取得的,我們覺(jué)得也還可以。

到目前為止,今年預(yù)算完成可能性是比較大的。但是在這種環(huán)境下確實(shí)有壓力,所以這就是為什么我們要推雙百會(huì)戰(zhàn),包括各種擴(kuò)大收入規(guī)模的舉措。

今年的情況不確定性太大了,但是還沒(méi)有出現(xiàn)重大的偏差,只不過(guò)可能距離目標(biāo)會(huì)有一些差距,所以我們也還在努力。

觀點(diǎn)新媒體:未來(lái)整個(gè)行業(yè)輕資產(chǎn)化發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)什么樣的局面?

李赟我覺(jué)得未來(lái)輕資產(chǎn)應(yīng)該是逐步往頭部聚集,很多商管公司在2016年到2018年這兩三年時(shí)間陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始做輕資產(chǎn),其實(shí)都是跟大集團(tuán)發(fā)展態(tài)勢(shì)是有關(guān)系的。

隨著這幾年的積累,存量資產(chǎn)給持有方帶來(lái)的壓力越來(lái)越大,對(duì)于經(jīng)營(yíng)和投資回報(bào)的需求就越來(lái)越凸顯,但是商管能力的建設(shè)需要一個(gè)很長(zhǎng)的周期。在早年間沒(méi)有介入到商業(yè)地產(chǎn)的大型連鎖地產(chǎn)商,可能再回頭做難度是比較大的。

同時(shí),中小型地方性開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目數(shù)量是有限的,想深耕,性?xún)r(jià)比并不一定高,而且孤立的商業(yè)項(xiàng)目在這個(gè)行業(yè)里邊是比較難的,除非有特別獨(dú)特的地理位置,或者特殊的一些條件。

這就意味著大家其實(shí)是一個(gè)資源共享、提高效率的過(guò)程,比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商可以幫助存量資產(chǎn)發(fā)揮最大效率,持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)或者是存量商業(yè)的地產(chǎn)商特別需要專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì),能夠讓自己的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)良好,然后達(dá)到保值和增值的目的,這樣兩方面的需求就契合上了。

現(xiàn)在面臨的問(wèn)題輕資產(chǎn)速度其實(shí)也在慢慢下降,因?yàn)榭蛇x擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)其實(shí)是不多的。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目尚且很困難,更別提普通資質(zhì)的項(xiàng)目。隨著環(huán)境的變化,這件事就變得越來(lái)越困難了,所以大家的選擇越來(lái)越謹(jǐn)慎。

還有一個(gè)被動(dòng)的客觀原因,很多存量物業(yè)持有者的持盤(pán)能力下降,已經(jīng)覆蓋不了自己持有這個(gè)物業(yè)的各項(xiàng)成本。所以,這些項(xiàng)目就算看起來(lái)是好的,是可以做的,但是因?yàn)橘Y產(chǎn)原因也做不了了,所以供給側(cè)和需求側(cè)都不是特別樂(lè)觀。

當(dāng)然,這個(gè)模式我覺(jué)得依然是存在的,因?yàn)樽罱K是希望這些資產(chǎn)都能得到有效利用,這個(gè)大方向是不會(huì)變的。為什么會(huì)往頭部聚攏和集中呢?因?yàn)轭^部的資源優(yōu)勢(shì),包括管理和組織能力優(yōu)勢(shì),會(huì)隨著項(xiàng)目的增多不斷擴(kuò)張。

而且,隨著時(shí)間的積累會(huì)不斷深化和加強(qiáng),在經(jīng)營(yíng)方面會(huì)越來(lái)越具有優(yōu)勢(shì)。資產(chǎn)方雖然可能會(huì)面臨一些階段性困難,但是我覺(jué)得最終是要盤(pán)活的。

另外,對(duì)于擁有少數(shù)項(xiàng)目的資產(chǎn)持有方,投入精力和資金去打造商管團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)體系,這個(gè)效率是偏低的。而且錯(cuò)過(guò)了時(shí)間以后,其實(shí)比較難達(dá)成好的綜合效益。這樣,雙方的社會(huì)性合作是效率更高的一種方式,而且都能取得各自應(yīng)該得到的回報(bào)。

大方向上,過(guò)了這一段時(shí)間以后,應(yīng)該還是會(huì)愈加集中化,出現(xiàn)一些全國(guó)性巨頭或者是區(qū)域性巨頭,玩家越來(lái)越少。

觀點(diǎn)新媒體:世紀(jì)金源接下來(lái)輕重資產(chǎn)拓展方面有沒(méi)有什么計(jì)劃?

李赟:一是要把優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)做得更深更透,以安徽為例,金源在安徽合肥有兩家自持超過(guò)30萬(wàn)平米的購(gòu)物中心(一南一北),分別經(jīng)營(yíng)了十二年和八年,經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好,對(duì)品牌號(hào)召力各方面都比較強(qiáng)。

整個(gè)安徽除了這三個(gè)重資產(chǎn)之外,還有將近20家左右的輕資產(chǎn)項(xiàng)目,有租賃的也有委管的,城市層級(jí)從省會(huì)城市到地級(jí)市,到經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的縣級(jí)市都有布局。

這種情況并不適用于全國(guó),因?yàn)樵诟锩鶕?jù)地已經(jīng)建立起了標(biāo)桿項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),包括建立起了團(tuán)隊(duì)、合作方、品牌資源優(yōu)勢(shì),所以下沉和覆蓋是一種自然現(xiàn)象。在未來(lái),我們首先要把優(yōu)勢(shì)區(qū)域做得更深更透。

第二,優(yōu)勢(shì)區(qū)域做完以后,還有一個(gè)能力溢出的問(wèn)題。雖然有省界或者有城市的劃分,但其實(shí)臨近的省份或城市是可以顧及得到的。所以,我們會(huì)注意優(yōu)勢(shì)資源的溢出效應(yīng),就是從革命根據(jù)地溢出,輻射到周邊省份或者城市。

第三,世紀(jì)金源目前在以長(zhǎng)三角、上海為中心的華東區(qū)域還沒(méi)有項(xiàng)目,在大灣區(qū)也沒(méi)有項(xiàng)目。我們以前商業(yè)布局跟著地產(chǎn)布局,早年間整個(gè)地產(chǎn)模塊沒(méi)有涉及到這兩個(gè)大的片區(qū),這是我們之前戰(zhàn)略布局的遺憾。

但是在商業(yè)方面,這兩個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最前沿的區(qū)域是一定要有所涉足的,我們也會(huì)想盡各種辦法。除了這兩個(gè)區(qū)域之外,還有兩個(gè)大的城市群,就是武漢及周邊、成都及周邊,前期地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候也沒(méi)有涉及到,但都是商業(yè)的重鎮(zhèn)。

所以,除了我們的革命根據(jù)地以及優(yōu)勢(shì)資源能夠溢出區(qū)域之外,還要主動(dòng)出擊,尋求在這四大區(qū)域的突破。

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