上個禮拜，去看了剛開業的成都天投·方圓薈。（下稱天投方圓薈，后來項目方的朋友說只是試營業，可能是前宣信息我們理解有誤……）

方圓薈的業主是成都天投集團，運營方是首次進入成都的世紀金源商管團隊。

早高峰時段，穿過了兩段截然不同的天府大道之后（天府五街以內，堵到懷疑人生；從天府大道南段開始便一路開闊、暢通無阻），我終于來到了興隆湖畔的天投方圓薈。

但車剛進停車場，我就有種隱約的……踩雷感——

整個停車場都比較粗糙，更像是一些普通住宅小區的停車場水準，和我所見過的大部分購物中心的停車場從整體環境到細節都差距明顯。

以電梯廳為例。

與大部分的購物中心十分亮堂的甚至有燈光和音樂指引的電梯廳不同，天投方圓薈的電梯廳入口我繞了很大一圈才終于看見——沒有任何裝飾和視覺、聽覺指引的，一個非常不顯眼的小入口（抱歉此處忘記拍照，去過的朋友可以幫我在留言區佐證下）。

而且，整個停車場應該只有一個電梯廳到項目內（如果有第二個，要么是當時沒開放，要么是我實在沒找到）。

當然，我寧愿相信這是因為開業初期尚未準備充足，希望后面運營與團隊能夠改善這些關乎顧客對項目第一印象好壞的「小問題」。

坦白說，這個被大家笑稱為「電飯煲」的項目，其實從區位條件到外觀模樣，都有看點和亮點。

只是，當走進項目之后，里面的業態品牌，以及部分物業細節，也的確會帶來明顯的心理落差。

鑒于項目可以分享或值得分享的內容確實不太多，所以我就簡單地從區位環境、物業條件、招商情況幾個維度打個「主觀分」，然后稍作解釋吧。相信也能讓大家對天投方圓薈有一個比較完整的印象。

01、區位：80分

區位應該是天投方圓薈的一大優勢，也是在我個人心里得分最高的一項指標。

天投方圓薈位于天府新區科學城板塊，是規劃的天府新區的潛力CDB區域，區位條件絕對上佳。

項目北面背靠鹿溪河生態區，南側緊鄰興隆湖濕地公園，往西還有舉步可達的天府科學城山地公園。雖然目前看來遠離市中心，但是地鐵1號線興隆湖站可直抵項目，所以交通便捷性并不差。

或許也是因為區位的優勢，天投方圓薈在「公園城市」的政策指引下，將項目的外部空間/外街部分，打造得非常有戶外公園氣息，大量綠植帶來的生態環境，會給人留下還不錯的第一印象，所以從外面看，整個項目與區域的環境氣質還是比較契合的。

雖然現階段科學城板塊的日常還略顯冷清，但隨著未來片區產業持續導入，居住及辦公人群逐步豐滿，這里的區位和環境，實則非常有利于形成一個全新的商業中心。

02、物業：65分

單從項目的外觀來看，天投方圓薈的建筑設計和內外空間結構，可以說是在平均水準之上的。

先看一組外觀照片，眼見為實吧????

因為外部輪廓酷似電飯煲的形狀，所以不少消費者就給其取了一個還算親切的綽號——電飯煲。

*項目鳥瞰效果圖 | 據2021世紀金源商業季刊

有一說一，屋頂空間、多層退臺、下沉廣場、生態外街等這些設計，其實都是物業空間這一維度的加分項。

可能也是因為本身盒子的體量并不算大，所以室內的動線其實比較清晰，一個主中庭，三條主動線，任誰都不太可能會迷路。

雖然看起來物業空間是還不錯的，但我還是只給到勉強及格的65分。

這是因為，即便拋開停車場情況不談，天投方圓薈在物業層面還是有一些細節上的瑕疵和不友善的設計。

比如，造訪當日是雨天，剛走進項目一樓，就看到空蕩的中庭放著一個告示牌和一只水桶，因為中庭天花板在漏水????

又比如，2樓的女廁，僅有兩個洗手池和三個蹲坑。

這對于很多單日客流動輒「數千人次」甚至「上萬人次」的大部分購物中心而言，顯然是不太友好的，一定會影響到消費者的購物體驗（何況女廁相比男廁更容易出現排隊情況）。

不過，好的是目前看來衛生間還比較干凈整潔。

一個購物中心的顏值固然重要，但也不能金玉其表。

畢竟，所有項目都是希望消費者能走進去，真實地體驗和感受商業空間及服務細節，進而產生購物欲望與社交需求。

而不是單單從外面路過拍個照片，然后說一句，這個項目「長得還不錯」。

03、招商：40分

為什么招商只給了40分？因為，無論從開鋪率，還是品牌級次及知名度，天投方圓薈的表現有點讓人跌眼鏡。

先說開鋪率，雖然我不清楚一共有多少個商鋪，但肉眼可見的是，3樓往上幾乎全是圍擋和空鋪。所以，目測開鋪率不到60%（其中有一個類似主題餐飲街區的區域——二十八間集市，目前也暫未開放）。

1樓有已經露出的品牌但并未開門營業（比如面積并不算大的小米和榮耀），還有一家展面很大的餐酒吧正在裝修中。

作為開業品牌最多的一層樓，天投方圓薈應該是把絕大部分市場熟悉的商戶都放到了這一層。

比如，2號門入口兩側的Tims咖啡和麥當勞，其中Tims是天府新區首店。

*抱歉沒有拍到完整的品牌門頭，攝影師說實在是不想拍

1樓靠近出入口的外街還有另外品牌，分別是咖啡/飲品和簡餐/漢堡——Mr.Mo Mu和GINO WU。

圍繞中庭一周，有四家主力店鋪，分別是：

-快成為商場標配的名創優品（在我看過的全國有限的購物中心里，名創優品出現在1樓且在中庭最顯眼位置的情況還是頭一次遇到）；

-寫著「成都首店」的WHIKO謎の生物新派零食（暫不確定是否為長期商戶，探訪當日尚未開業）；

-臨期商品集合折扣店嗨特購（該品牌與名創優品相比，門店面積并沒有大多少，可將其理解為低配版或縮小版的奧特樂）。

另外，靠近1號門通道的兩側，還有幾家運動及快時尚零售，如Adidas、回力、C&A（C&A有兩家相鄰的鋪面但彼此并未連通，回力的店鋪面積相對較小，掛著Adidas門頭的店鋪面積不大且從產品構成來看更像是集合店）。

*emmm......這家店我實在不好說

2樓品牌的市場知名度就更低了。

從已經開出的品牌來看，2樓主要集中在兒童成長類業態（親子游泳中心、兒童室內運動館、舞蹈教室、兒童娛樂等）和生活配套類業態（老井口腔、絲域養發等），其中還穿插了幾家我個人并不熟悉的零售服飾。

補充一句，部分樓層因為層高關系，再加上沒什么店鋪開業，燈光也比較暗，所以會給人空間比較壓抑的感覺，以2樓為例????

上圖光線后期進行了二次加強

踩盤當天，可以走到3樓，但是3樓幾乎沒有店鋪開業，我站在中庭位置掃了一圈……

在一眾空鋪中，只有一家看得到品牌名的店鋪——憨石匠鮮菜火鍋，但彼時也大門緊鎖。

?

?再往上到4樓的扶梯直接被封住了不讓上去，大概率再往上也不會再看到有新開業的店鋪了。

下到B1層之后，看到了主力店之一的蘇爾瑪超市。

說實話，大概因為是「成都首店」，所以這個超市品牌我的確是第一次認識。

后來查了一下公開信息，沒有專門的品牌官網，通過微信公眾平臺，大致判斷應該是來自江西瑞金的一家企業。

除了超市占據了較大面積之外，B1層還搭配了眼鏡、快剪等內容，在靠近出口處還看到了一家瑞幸，以及正在裝修中的休閑類品牌茶話會。

LG層有一個主題餐飲街區，但暫時并未開放。沿外街的LG層店鋪集中在小餐飲類，比如米線、面條、麻辣燙、沙縣小吃等。

然后，附上一張我在電梯廳拍到的品牌列表，這大概率是目前所有已簽約品牌（但并非都已經開業）。

我親眼所見親身體驗的天投方圓薈，大致就是這個樣子了。毫不掩飾地說，即便是輕資產項目，世紀金源的「成都首秀」也的確讓人大失所望。

我也想過，為什么會這樣？自然主客觀因素都存在——

客觀在于，天府新區的商業發展本就尚未進入一個相對成熟的階段，規劃走在了前面，后續的產業引入、人口結構的優化、消費氛圍的成型都還需要兌現的時間周期。

以至于，很多成熟品牌其實也不敢貿然進入這一區域，大家都在等，等更合適更好的市場時機，同時也等更優質的項目和團隊。

主觀在于，輕資產項目永遠避不開運營方與物業方的配合與博弈，這中間難免出現各種各樣作為第三方難以看見也難以理解的問題，而世紀金源在成都是不被大眾所熟知的，更何況其在其他城市的方圓薈項目實則也沒有特別出挑和標桿性的成員，所以招商難度之大其實可以預見。

當然，世紀金源的商管團隊在成都項目的招商上到底做出了多大程度的努力，這里我們也只能先打一個問號。

其實對于世紀金源，我是不太熟悉的。

雖然它已經在全國布局了十余座自持購物中心，但我去過的僅有位于貴陽觀山湖區的世紀金源購物中心。

就我所看到的貴陽項目的情況，我認為世紀金源是具備招商實力和運營管理經驗的。

這個項目無論從客流還是業績乃至口碑，在貴陽都是名列前茅。

即便是近幾年大區域內先后迎來了印象城、萬象匯等知名成熟產品線，它也依舊具有不可小覷的市場競爭力。

*貴陽世紀金源購物中心 | 圖據網絡

也是因為如此，我是滿懷期待地想要去見識一下世紀金源在成都的首個項目。

但也可能是期望越大、失望越大，至少從我個人的主觀層面出發，天投方圓薈所呈現的品牌內容與運營狀態，都令人相當失望，甚至深感浪費了臨湖、靠公園且地鐵直達的優質區位。

在世紀金源的官方網站上，明確寫著「世紀金源購物中心」是自持運營的大型商業，而所有的方圓薈應該都是輕資產項目。

*圖據世紀金源官方網站

正如世紀金源官網所示，從2016年進軍輕資產至今，方圓薈這條產品線已經布局近90個項目。

如此大規模的輕資產輸出，導致方圓薈成為越來越多的市場及消費者認識世紀金源的重要載體。

至少，若按照世紀金源自持商業的代表——貴陽世紀金源購物中心的運營標準和市場影響力，成都這家方圓薈的確落差太大。

作為「外來者」，給市場、給行業、給消費者的「第一印象」十分重要，希望更多的「世紀金源們」能夠深刻明白這件事。

實際上，在以「包容」著稱的成都市場，還有不少對待項目及城市都不夠真誠的外來運營商，比如，某利、某力、某大、某地等等。

當然，在見識了參差不齊的「外來商業」之后，也希望生長于本土的運營商們，可以虛心學習、取長補短，更扎實地成長起來，更真誠地對待市場與消費者。

畢竟，大家可以捫心自問，成都這么好的消費市場，值得擁有更好、更專業、更走心的商業團隊。