碧桂園集團(tuán)長(zhǎng)年沒(méi)有起色的商業(yè)板塊，正逐漸跟上同行的腳步。彎道超車(chē)的秘訣，就是搭上輕資產(chǎn)的快車(chē)。

資料顯示，碧桂園文商旅集團(tuán)在2021年底提出“輕重并舉、內(nèi)外并重”策略。

這家地產(chǎn)龍頭房企，過(guò)去因“快周轉(zhuǎn)”模式形成的結(jié)果導(dǎo)向、強(qiáng)執(zhí)行力企業(yè)文化，在商業(yè)輕資產(chǎn)拓展上發(fā)揮了作用。

資料顯示，僅去年第四季度數(shù)月內(nèi)，該公司就收獲了約4個(gè)相關(guān)項(xiàng)目。截至目前，碧桂園文商旅新接管的輕資產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到約15個(gè)，迅速成長(zhǎng)為行業(yè)內(nèi)一個(gè)無(wú)法忽視的存在。

盡管?chē)?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)已發(fā)展超過(guò)7年，但直至1年多之前住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域下行，該板塊才真正受到傳統(tǒng)房企們的重視。

承擔(dān)著“減負(fù)”的使命，除碧桂園文商旅外，龍湖商業(yè)、融創(chuàng)文旅、旭輝商業(yè)、合景泰富等玩家迅速入場(chǎng)。而且，就連過(guò)去特別注重重資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)的港資開(kāi)發(fā)商也蠢蠢欲動(dòng)，新世界發(fā)展旗下K11品牌于是成為首位嘗鮮者。

但有別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，碧桂園文商旅的差異化體現(xiàn)在輕資產(chǎn)布局偏向三四線城市，愿意開(kāi)拓此前不受重視的低能效市場(chǎng)。

碧桂園文商旅的選擇，也許是順應(yīng)母公司經(jīng)營(yíng)策略的結(jié)果。

文商旅快跑

據(jù)了解，去年下半年確立輕資產(chǎn)作為主要發(fā)展戰(zhàn)略之一后，碧桂園文商旅進(jìn)行了一輪集中招聘擴(kuò)大團(tuán)隊(duì)人數(shù)，并以“高傭金、高抽成”的方式，提高團(tuán)隊(duì)積極性。

效果立竿見(jiàn)影，此后碧桂園文商旅幾乎以每個(gè)月新增1-2個(gè)項(xiàng)目的速度，增厚輕資產(chǎn)管理規(guī)模。截至目前，已有約15個(gè)項(xiàng)目收入囊中，新增管理面積超過(guò)85.4萬(wàn)平方米。

從模式來(lái)看，房企想要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要有三種實(shí)現(xiàn)路徑。其一為轉(zhuǎn)讓自持項(xiàng)目股權(quán)，根據(jù)股權(quán)出讓的多寡，開(kāi)發(fā)商作為原業(yè)主，在獲取即時(shí)現(xiàn)金的同時(shí)仍能保持對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)和管理權(quán)。

此模式最新一個(gè)例子為2021年中旬凱德集團(tuán)與中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)簽署合作協(xié)議，向后者出售六個(gè)來(lái)福士廣場(chǎng)資產(chǎn)部分股權(quán)，換取約330億元資金。交易后，中國(guó)平安作為機(jī)構(gòu)投資者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持有，而凱德作為項(xiàng)目資產(chǎn)管理者負(fù)責(zé)后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理。

其二為引入合作方或金融機(jī)構(gòu)出資建造新項(xiàng)目，房企則主持日后運(yùn)營(yíng)工作，這種模式國(guó)內(nèi)外的房企均運(yùn)用頗多。

例如上述凱德集團(tuán)就習(xí)慣通過(guò)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期引入私募基金、在項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段引入REITs來(lái)減重。資料顯示，凱德投資有限公司于2021年內(nèi)就新成立7個(gè)私募基金，募集外部資本14億新元。

再比如，大悅城控股在2019年8月將旗下上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城及西安大悅城項(xiàng)目相關(guān)股權(quán)，注入大悅城并購(gòu)改造境外基金 Garbo Commercial Property Fund L.P. 。

第三種模式是房企通過(guò)分拆或成立獨(dú)立的商管業(yè)務(wù)板塊，一邊接管母公司項(xiàng)目，一邊拓展第三方存量項(xiàng)目。

從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的房企，大多遵循這條路徑，碧桂園也不例外。

資料顯示，碧桂園文商旅集團(tuán)前身為2005年開(kāi)始的碧桂園商業(yè)板塊，后于2018年正式成立，定位碧桂園集團(tuán)旗下專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)全程投資及運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，初期的主要功能是承接碧桂園集團(tuán)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展的過(guò)程中產(chǎn)生的一些商業(yè)資產(chǎn)。

碧桂園文商旅的運(yùn)營(yíng)方向十分廣泛，對(duì)應(yīng)不同產(chǎn)品線有碧樂(lè)城·V+、碧樂(lè)城·Life、碧樂(lè)城·Joy、碧樂(lè)時(shí)光·Time、碧樂(lè)坊·Fun、碧樂(lè)軒、碧家國(guó)際社區(qū)、碧咚、碧家小住、碧樂(lè)小鎮(zhèn)、碧盈國(guó)際、碧茂中心和碧聯(lián)眾創(chuàng)等一眾品牌。

其中，BIG+碧家國(guó)際社區(qū)是碧桂園2017年末推出的長(zhǎng)租公寓品牌，碧桂園文商旅成立后被整合，與文旅產(chǎn)業(yè)一同是早期業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)，最初計(jì)劃在三年內(nèi)建設(shè)100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。

自推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，相信碧桂園文商旅現(xiàn)時(shí)的主軸已轉(zhuǎn)變?yōu)?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_376.aspx target=_blank class=hotwords>購(gòu)物中心。在這方面，碧桂園文商旅最新確立碧樂(lè)城、碧樂(lè)時(shí)光、碧樂(lè)坊、碧樂(lè)匯幾個(gè)主要品牌，分別對(duì)應(yīng)城市型一站式購(gòu)物中心、區(qū)域型商業(yè)街區(qū)以及社區(qū)型購(gòu)物中心等。

依靠這些品牌，碧桂園文商旅在近一年時(shí)間內(nèi)采用委托管理、品牌及管理輸出兩種最輕的輕資產(chǎn)合作模式，對(duì)外拓展了約15個(gè)項(xiàng)目。

為什么是輕資產(chǎn)

在推動(dòng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這件事上，碧桂園文商旅一方面有自己的主觀能動(dòng)性，是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，另一方面亦依靠碧桂園集團(tuán)整個(gè)體系的帶動(dòng)。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是一個(gè)整體尋求資產(chǎn)變輕和資金占用變少的過(guò)程。

體現(xiàn)在日常經(jīng)營(yíng)上，碧桂園早在2021年下半年就開(kāi)始謀求大宗資產(chǎn)去化，當(dāng)時(shí)一口氣推售超過(guò)240個(gè)酒店、會(huì)所、寫(xiě)字樓等大宗物業(yè)資產(chǎn)。

根據(jù)中期業(yè)績(jī)會(huì)管理層的表態(tài)，碧桂園在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上也強(qiáng)調(diào)以銷(xiāo)定產(chǎn)，從源頭降低支付壓力，主動(dòng)通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行出款，減少對(duì)集團(tuán)資金的依賴(lài)，并且減少對(duì)尾盤(pán)項(xiàng)目的費(fèi)用支出。

同時(shí)，管理層主動(dòng)降薪，并將減少非剛性費(fèi)用支出，降低業(yè)務(wù)招待標(biāo)準(zhǔn)，減少各種外包服務(wù)。另外，對(duì)多元化業(yè)務(wù)的探索，目前也只剩下博智林機(jī)器人。

與之對(duì)比，碧桂園服務(wù)代表的物業(yè)管理、代管代建、商業(yè)板塊輕資產(chǎn)等服務(wù)輸出型業(yè)務(wù)，卻得到集團(tuán)層面比較大力度的支持。

早前8月份，碧桂園還首次公開(kāi)宣布要開(kāi)展代建業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，碧桂園在今年年初組建了專(zhuān)業(yè)的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，面向市場(chǎng)承接安居房、保障房、政府平臺(tái)城投公司等項(xiàng)目。在一場(chǎng)投資者電話會(huì)議中，管理層透露公司已接到來(lái)自包括河南省政府在內(nèi)的政府訂單。

而碧桂園服務(wù)本身就是一個(gè)大體量的存量型輕資產(chǎn)公司，通過(guò)2021年多筆重要收并購(gòu)，一舉成為行業(yè)絕對(duì)龍頭，并強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍商寫(xiě)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)管理層提出，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，要在5年內(nèi)形成100億元以上的輕資產(chǎn)營(yíng)收。

豪言壯語(yǔ)的背后，是開(kāi)元國(guó)際和萬(wàn)象美背景的開(kāi)萬(wàn)公司、富力地產(chǎn)背景的天力物業(yè)，擁有的大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源所提供的支撐。未來(lái)，碧桂園文商旅和碧桂園服務(wù)兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊之間的資源共享確定性頗高。

另一方面，從碧桂園文商旅輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地城市看，擴(kuò)張路線是三四線和二線城市并重，體現(xiàn)碧桂園地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前基本盤(pán)仍是三四線市場(chǎng)，但正將資源往一二線城市傾斜。

碧桂園目前強(qiáng)調(diào)的是一線到五線城市均衡布局，資料顯示，該公司2022年上半年銷(xiāo)售金額構(gòu)成中，有31%來(lái)自一二線城市，69%由三四線城市貢獻(xiàn)。但在拿地層面，則有超過(guò)70%新增土地位于一二線，大概30%左右來(lái)自三四線。

但碧桂園文商旅似乎并不強(qiáng)調(diào)落地已熟悉的市場(chǎng)，這凸顯出其擁有一定的獨(dú)立自主性，對(duì)母公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不是完全的路徑依賴(lài)。

例如，碧桂園此前并未在石家莊趙縣和石嘴山市落地住宅項(xiàng)目。

轉(zhuǎn)型拓展難題

轉(zhuǎn)型大潮中，商業(yè)地產(chǎn)能否撐起房地產(chǎn)企業(yè)的大象轉(zhuǎn)身，猶未可知。單就戰(zhàn)略前瞻，開(kāi)發(fā)商們有不得不布局的理由。

對(duì)于目前的房企而言，輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)下企業(yè)資金壓力更小，毛利率也更高。資料顯示，商業(yè)輕資產(chǎn)代表性企業(yè)萬(wàn)達(dá)商管，2018年、2019年、2020年及2021年的毛利率分別高達(dá)41.3%、34.1%、36.9%、44.8%。

而且艱難的市況下，亟需盤(pán)活的資產(chǎn)很多，一些低效存量項(xiàng)目等待有運(yùn)營(yíng)能力的品牌方進(jìn)駐。房企利用輕資產(chǎn)模式能進(jìn)行更有效的拓展，以及快速的復(fù)制。

越來(lái)越多企業(yè)加入到這一陣營(yíng)，除了老玩家萬(wàn)達(dá)商管、大悅城、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍地產(chǎn)，新晉選手則有龍湖、碧桂園文商旅、K11等。

其中，K11在今年3月成功投得上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)項(xiàng)目，正式進(jìn)入輕資產(chǎn)管理市場(chǎng)。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年3月啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來(lái)，龍湖商業(yè)簽約項(xiàng)目已達(dá)到十?dāng)?shù)個(gè)。

反觀碧桂園文商旅，該公司過(guò)去商業(yè)功底不強(qiáng)，缺乏對(duì)一線或新一線城市核心地段商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。而無(wú)法進(jìn)軍核心城市核心地段項(xiàng)目的商業(yè)品牌，競(jìng)爭(zhēng)能力通常是不強(qiáng)的。

2019年，碧桂園文商旅曾宣布進(jìn)駐北京老牌商場(chǎng)賽特購(gòu)物中心，目標(biāo)引入碧樂(lè)城品牌，打破原有的百貨模式，改造為高端購(gòu)物中心。但此次合作在一年后就宣布告吹，賽特集團(tuán)隨后牽手了金地商置。

除此之外，碧桂園商業(yè)板塊的資源整合也尚未到完結(jié)階段。據(jù)了解，碧桂園莞深區(qū)域和滬蘇區(qū)域現(xiàn)時(shí)仍保留有各自的商業(yè)品牌。

其中，碧桂園莞深區(qū)域擁有綜合體品牌“里悅里”、區(qū)域型購(gòu)物中心品牌“喜悅里”和生活型社區(qū)商業(yè)品牌“生活里”。不久前，位于東莞松山湖核心區(qū)的碧桂園·里悅里才宣告開(kāi)業(yè)，雖然項(xiàng)目仍由文商旅集團(tuán)管理，但品牌并不統(tǒng)一。

而碧桂園滬蘇區(qū)域則擁有品牌“鳳凰薈”，截至目前據(jù)悉已開(kāi)出超過(guò)6座購(gòu)物中心。

這些問(wèn)題都有待未來(lái)得到解決。不過(guò)俗話說(shuō)萬(wàn)事開(kāi)頭難，碧桂園文商旅通過(guò)一輪快速擴(kuò)張獲得了良好的開(kāi)局（至少?gòu)墓芾硪?guī)模上看），對(duì)未來(lái)進(jìn)一步摸索出穩(wěn)定可行的輕資產(chǎn)商業(yè)模式，有決定性作用。