出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員 郭歆曄、Mall星人 司馬和一

兩股轉(zhuǎn)型潮，一股先行，一股隨后，可以像潮水一樣融合為二度潮，形成更高的潮位。比如，中小型商場(chǎng)和新型辦公空間。

今年6月底，開(kāi)業(yè)已達(dá)15年的上海淮海中路H&M旗艦店悄然關(guān)店，店面所在的益民嘉麗都商廈面臨重新定位招商；更早之前，南京東路華聯(lián)商廈宣布暫停營(yíng)業(yè)，將轉(zhuǎn)型為二次元的文化地標(biāo)——ZX創(chuàng)趣場(chǎng)；復(fù)興公園對(duì)面復(fù)興廣場(chǎng)的聯(lián)合辦公退市，正改造為英雄INS青年電競(jìng)街區(qū)……

市場(chǎng)環(huán)境變化、疫情無(wú)情壓制等多重影響下，上海商業(yè)加速分化。其中，近年來(lái)率先遭遇轉(zhuǎn)型迭代選擇的核心商圈中小型商場(chǎng)，面對(duì)的困難與壓力更是不斷增加。

本文將重點(diǎn)探討核心商圈中小型商場(chǎng)與新型辦公空間融合，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)「商改辦」的路徑，從商改辦的趨勢(shì)和可行度、上海商改辦項(xiàng)目的分布和類(lèi)型及具體的項(xiàng)目案例來(lái)展開(kāi)分析，供諸多有轉(zhuǎn)型需求的商場(chǎng)、新型辦公空間品牌及其他感興趣的朋友參考。

01

商改辦：兩股轉(zhuǎn)型潮合流的最優(yōu)解

在高奢商場(chǎng)、區(qū)域大型MALL、街區(qū)商業(yè)、奧特萊斯等之外，中小型商場(chǎng)還有機(jī)會(huì)嗎？

在甲級(jí)寫(xiě)字樓、各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之外，新型辦公空間還有機(jī)會(huì)嗎？

答案是：都有機(jī)會(huì)，而且兩者合伙作戰(zhàn)，可能更有機(jī)會(huì)。

1-中小型商場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型之痛

2006年，購(gòu)物中心開(kāi)始在上海真正興起，數(shù)年積淀，從2010年起，上海的購(gòu)物中心項(xiàng)目呈現(xiàn)全面崛起的態(tài)勢(shì)，單體的中小型商場(chǎng)基本不再興建。

在此期間，不少數(shù)千至數(shù)萬(wàn)平米的中小型商場(chǎng)，陸續(xù)被改造為電器店、酒店賓館，位置優(yōu)越的則轉(zhuǎn)型升級(jí)為快時(shí)尚品牌旗艦店。

2020年以來(lái)，面對(duì)疫情引發(fā)的意外困境、更多新商業(yè)業(yè)態(tài)的“圍剿”、新生消費(fèi)主力的需求變化、常規(guī)內(nèi)容及營(yíng)銷(xiāo)方式的失效，許多中小型商場(chǎng)不得不在“關(guān)停和轉(zhuǎn)型”之間做出選擇。

但是，因?yàn)轶w量等方面的限制，中小型商場(chǎng)在更新商業(yè)內(nèi)容、構(gòu)建全新體驗(yàn)的時(shí)候，可騰挪和操作的空間也受到諸多桎梏。所以，往哪個(gè)具體方向轉(zhuǎn)型，用什么方法自我更新和突圍，乃成敗所系。

2-新型辦公空間洗牌迭代

以共享辦公空間為代表的新型辦公空間，是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物。因創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱潮而風(fēng)起云涌，也因熱潮的降溫，大量玩家慘淡收?qǐng)觥?/p>

由于供應(yīng)量過(guò)大，一度大行其道的共享辦公，正在不斷分化。方糖小鎮(zhèn)、米域、WE+酷窩、聚夢(mèng)空間、裸心社等初代品牌先后退市。

部分場(chǎng)所更經(jīng)歷了商改辦，再回歸辦改商的過(guò)程。例如，南京西路商圈金鷹7樓原方糖小鎮(zhèn)改為美容醫(yī)美及健身運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)，虹口綠地創(chuàng)客空間（同心路吉買(mǎi)盛）正在增加餐飲與KTV租戶(hù)。

退潮的過(guò)程，也是洗牌的過(guò)程。捋掉創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的泡沫，底層的夢(mèng)想基因不會(huì)消失。那些擁有一定實(shí)力的新型辦公空間品牌，如能及時(shí)適應(yīng)環(huán)境變化，會(huì)迎來(lái)新的機(jī)遇、步入新的天地。

【TIPS】一則冷知識(shí)，上海商改辦案例早在30多年前已經(jīng)出現(xiàn)，1990年代初破墻開(kāi)商場(chǎng)風(fēng)潮，大量“辦改商”及“廠改商”項(xiàng)目出現(xiàn)，但不少不占商圈優(yōu)勢(shì)的商場(chǎng)不久又整體改回辦公用途。

典型案例如約20年多前南外灘的新外灘商廈和提籃橋楊樹(shù)浦路的東方超值超市，先后整體改為外灘華融商廈辦公樓與辦公園區(qū)，堪稱(chēng)滬上百貨和超市商改辦鼻祖；2005年前后同樂(lè)坊成為首個(gè)商改辦的街區(qū)。

3-商辦合流效應(yīng)值得期待

盡管市場(chǎng)環(huán)境猶如風(fēng)云，不斷變化，但商業(yè)、辦公兩者本身始終存有強(qiáng)烈的剛性需求，兩者的結(jié)合也擁有可期的市場(chǎng)空間和豐富的創(chuàng)新空間。

稍微梳理近年的明星項(xiàng)目以及今明兩年的籌開(kāi)項(xiàng)目，就能發(fā)現(xiàn)其中商辦綜合體的占比非常高（也含住宅、酒店式公寓等）。如恒基·旭輝天地、光大安石虹橋中心、上海萬(wàn)科天空之城。

相比綜合體往往獨(dú)立存在的寫(xiě)字樓和缺乏足夠商業(yè)配套的產(chǎn)業(yè)園，中小型商場(chǎng)和新型辦公空間融合而成的「商辦一體新場(chǎng)」，在靈活性、協(xié)同性和疊加性上會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。

而且，想要轉(zhuǎn)型的中小型商場(chǎng)與新型辦公空間，在做好空間運(yùn)營(yíng)、社群運(yùn)營(yíng)、內(nèi)容服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)性上，是非常一致的。

【TIPS】本文著重闡述的內(nèi)容，從操作上看，是商改辦，即將原有部分商業(yè)面積改成新型辦公用途；而從形態(tài)上看，是商加辦，即在一個(gè)樓棟內(nèi)同時(shí)布局商業(yè)和辦公。

為了表述方便，且以「商改辦」指代商場(chǎng)部分區(qū)域改成新型辦公空間的方式，并非指項(xiàng)目本身全部改成辦公形態(tài)。

02

活而新：滬上商改辦項(xiàng)目分布及布局分析

就上海整個(gè)城市來(lái)看，商改辦這種模式，正在被很多項(xiàng)目嘗試。而在商改辦的過(guò)程中，除了商業(yè)內(nèi)容和模式的更新，另外一個(gè)成敗的關(guān)鍵是對(duì)于新型辦公空間形態(tài)和品牌的選擇。

一方面，在退潮的同時(shí)，很多品牌仍在堅(jiān)守并在操盤(pán)上推陳出新，如WeWork、寰圖、氪空間、優(yōu)客工場(chǎng)、FUNWORK、夢(mèng)想加、WIZWORK；也仍有新的“孤勇者”闖入上海市場(chǎng)的新型辦公空間領(lǐng)域，如：Distrii辦伴。

另一方面我們注意到，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商也在創(chuàng)建自己的新型辦公空間品牌，例如：瑞安新天地旗下INNO創(chuàng)智與極具創(chuàng)新樂(lè)趣的WORKX SOCIAL 空間，凱德旗下C3和奕橋Bridge+，雅居樂(lè)關(guān)聯(lián)企業(yè)ATLAS寰圖，龍湖旗下一展空間， 恒基旗下Being Cospace，綠地旗下Gker創(chuàng)客空間。

1-商改辦項(xiàng)目商圈分布

據(jù)Mall星人不完全統(tǒng)計(jì)，在創(chuàng)新式寫(xiě)字樓和廠房（或其他城市建筑）改造而成的創(chuàng)意園區(qū)（多數(shù)為辦公+商業(yè)）之外，目前由商場(chǎng)面積轉(zhuǎn)成的新型辦公空間，約占整個(gè)新型辦公空間市場(chǎng)的一成。

其中，約百分之八十的商改辦項(xiàng)目，維持或創(chuàng)新出新的辦公業(yè)態(tài)，同時(shí)不斷有新入局的項(xiàng)目。

我們統(tǒng)計(jì)了滬上商改辦項(xiàng)目在地理上的分布情況，發(fā)現(xiàn)淮海中路、新天地、南京西路、南京東路、徐家匯、陸家嘴、天山路、五角場(chǎng)、四川北路、中山公園、大虹橋、徐匯濱江、不夜城、南方、北外灘、張江、老西門(mén)、三林、武寧路、長(zhǎng)壽路等主要商圈均有商改辦項(xiàng)目落位。

具體可參見(jiàn)下表——

其中，長(zhǎng)寧區(qū)天山路的現(xiàn)所·創(chuàng)邑 MIX，著眼于從“存量建筑虹橋天都”到“虹橋商圈區(qū)域新格局”的整體提升，將3-5樓打造為辦公區(qū)域，主要面向科技、設(shè)計(jì)、文創(chuàng)等領(lǐng)域企業(yè)，地下1層到地上2層為商業(yè)區(qū)域，打造“潮流天山形象店”。

△現(xiàn)所·創(chuàng)邑 MIX

以打造“潮流天山形象店”的理念，引入了“面包餐廳”概念的Briant石窯面包旗艦店、奧樂(lè)齊上海長(zhǎng)寧首店、MANNER咖啡的浦西最大旗艦店、必勝客日咖夜酒全國(guó)首店、星巴克天山商圈唯一臻選店、莉蓮蛋撻全新升級(jí)店「by the way」、Q+汽佳盲盒甜品長(zhǎng)寧首店、Fafa by Fabric Fabulous、快活湖南粉館等。

靜安區(qū)天目西路集商業(yè)、貿(mào)易、金融以及各種商業(yè)配套設(shè)施于一身的嘉里不夜城，適應(yīng)城市更新和商業(yè)模式的變化，一期裙房（原太平洋百貨）正在煥新為「合集THE LIGHT BOX」，一個(gè)以“人文、自然、對(duì)話(huà)”為主題的全新社交商業(yè)空間和精致商務(wù)空間。

△合集THE LIGHT BOX效果圖

根據(jù)樓層規(guī)劃，地下1層+地上4層，再加上5層的屋頂花園，整體項(xiàng)目擁有一個(gè)放松、舒適、有機(jī)的綠色生活環(huán)境。B1-L2層將成為創(chuàng)媒社群的商業(yè)空間，圍繞年輕人群的消費(fèi)需求定制業(yè)態(tài)組合；L3-L5層的辦公區(qū)域匯集綠色健康、融合空間、無(wú)界社交、高效辦公等多重元素，將打造成一個(gè)富有靈感的活力空間。

△合集THE LIGHT BOX剖面示意圖

【TIPS】日本蔦屋書(shū)店母公司CCC集團(tuán)旗下CONTACT，計(jì)劃針對(duì)創(chuàng)意人群，在上海開(kāi)設(shè)融咖啡、創(chuàng)意、住宿、工作室于一體的中國(guó)首家旗艦店。這種圍繞特定目標(biāo)群體，將商業(yè)、辦公、住宿等元素融于一體的方式，值得有轉(zhuǎn)型需求的商場(chǎng)參考。

2-商改辦項(xiàng)目布局案例

依據(jù)項(xiàng)目的體量和辦公的占比，上海的商改辦項(xiàng)目大致可分為三種類(lèi)型。

◎5萬(wàn)方米以上的大中型商場(chǎng)，其辦公占比相對(duì)較低，如正大廣場(chǎng)eat&work（原為大型餐廳酒樓），新天地新里的WeWork、晶品購(gòu)物中心的Distrii辦伴、虹橋天街的一展空間。

由于項(xiàng)目商業(yè)體量依然足夠大且辦公占比低，所以對(duì)項(xiàng)目定位不會(huì)產(chǎn)生根本性影響。

一則比較“冷門(mén)”的案例——2012年，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)8樓主力店MAX卡拉OK替換為辦公用途的美國(guó)駐上海總領(lǐng)事館簽證中心，算是上海大中型商場(chǎng)商改辦的先鋒。雖然很難甄別此舉給商場(chǎng)增加了多少額外的銷(xiāo)售額，但有一點(diǎn)是肯定的，到訪簽證中心的人流，給商場(chǎng)帶來(lái)很多潛在的客戶(hù)。

◎2萬(wàn)方以下的小型商場(chǎng)，基本上大部分面積都會(huì)改為辦公，僅保留一小部分商業(yè)用途，例如僅有沿街少量街鋪的南豐薈（原淮海商城）以及淮海627（原雪豹商城）、南京西路中創(chuàng)廣場(chǎng)、御華山裙房商場(chǎng)、四川北路盛邦國(guó)際大廈商場(chǎng)、騰飛元?jiǎng)?chuàng)集686廣場(chǎng)等。

因?yàn)樯虡I(yè)與辦公的占比過(guò)于懸殊，項(xiàng)目整體定位已偏向辦公，商業(yè)僅承擔(dān)配套角色，所以項(xiàng)目的商業(yè)定位選擇相對(duì)簡(jiǎn)單直接，無(wú)需過(guò)多糾結(jié)。小型商場(chǎng)基本也沒(méi)有中庭和內(nèi)街，也無(wú)需在活動(dòng)打造激發(fā)中庭活力等方面著力。

【TIPS】原五角場(chǎng)大西洋百貨、打浦橋原農(nóng)工商大賣(mài)場(chǎng)等項(xiàng)目，除了設(shè)置便利店和咖啡館之外，幾乎百分百轉(zhuǎn)型為辦公用途。

◎介于上述兩者之間的2至5萬(wàn)方的中型商場(chǎng)，由于單層面積相對(duì)更大且有中庭，使得1-2樓商業(yè)內(nèi)街鋪位無(wú)法簡(jiǎn)單通過(guò)街鋪化解，因而面臨整體商業(yè)定位怎么調(diào)整，以及如何有效利用項(xiàng)目部分面積商改辦后自帶的辦公客群的課題，需要更加用心經(jīng)營(yíng)，才能效益最大化，提高轉(zhuǎn)型成功率。

以下是Mall星人整理的上海部分中小型商改辦項(xiàng)目的樓層布局情況，供參考。

其中，轉(zhuǎn)型升級(jí)后的老西門(mén)南六MIX6，地上4層建筑通過(guò)不同材質(zhì)與顏色的外立面組合，營(yíng)造出五光十色的都市魔盒效果。項(xiàng)目體量約1.77萬(wàn)方中（其中商業(yè)面積約1萬(wàn)方），打通樓板空間并引入中庭，引入辦公、餐飲、零售、健身等多元設(shè)施。過(guò)程中，還順勢(shì)利用彼時(shí)復(fù)興路小吃街的動(dòng)遷，引入多家獨(dú)此一家的常年“排隊(duì)王”。

轉(zhuǎn)型升級(jí)后的徐家匯凱德騰飛廣場(chǎng)，集品質(zhì)傳統(tǒng)辦公、共享辦公、樂(lè)活市集于一體，利用周邊天鑰橋路美食街優(yōu)勢(shì)，其1樓街鋪聚焦餐飲。1-2樓商業(yè)以美食餐廳、時(shí)尚潮流品牌、健身工作室商戶(hù)為主，充分滿(mǎn)足辦公租戶(hù)的“工作、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)”需求。3-5樓為凱德旗下靈活辦公空間和商業(yè)社群平臺(tái)奕橋Bridge+。

【TIPS】南京西路明天廣場(chǎng)裙房機(jī)遇中心IPMAL，以“全場(chǎng)景·沉浸式·年輕態(tài)·IP化”為出發(fā)點(diǎn)，以新型會(huì)場(chǎng)空間為著力點(diǎn)，打造線上線下一體化打造潮流生活聚合平臺(tái)，為城市年輕人提供時(shí)尚休閑、潮流餐飲、互動(dòng)文娛、主題聚會(huì)、創(chuàng)意工作室、未來(lái)感公寓等多元化場(chǎng)景和服務(wù)，舉辦行業(yè)論壇、主題沙龍、媒體峰會(huì)、創(chuàng)新嘉年華、品牌節(jié)、文化周等各類(lèi)活動(dòng)，在場(chǎng)內(nèi)陸續(xù)孵化出奇幻書(shū)屋、梵高藝術(shù)咖啡廳、機(jī)遇時(shí)空·探案劇場(chǎng)、POC餐吧、MEME BEAR奶茶等網(wǎng)紅商業(yè)。從其定位角度、操作方式和形態(tài)模式，也可有所學(xué)習(xí)借鑒。

3-核心商圈中小型商場(chǎng)的轉(zhuǎn)型優(yōu)勢(shì)

客觀地看，在諸多面臨轉(zhuǎn)型選擇的中小型商場(chǎng)中，老牌核心商圈的項(xiàng)目壓力是最大的。

什么叫老牌核心商圈？“成圈”早啊。這也代表著這些核心商圈的中小型商場(chǎng)出道早，開(kāi)業(yè)時(shí)間超過(guò)一二十年甚至更長(zhǎng)。結(jié)果自然是“衰老”得也早。這些項(xiàng)目在建筑、內(nèi)容等方面的“老舊”程度相對(duì)偏高，改造的難度也更高。

其次，因?yàn)榈靥幒诵纳倘Γ恢靡话悴徊睿恢煤玫拇鷥r(jià)往往是更好的經(jīng)營(yíng)成本（包含物業(yè)成本、人力成本等）。

不過(guò)，如果調(diào)整視角去看待優(yōu)劣勢(shì)，就會(huì)看到“福禍相依”。在轉(zhuǎn)危為安的過(guò)程中，核心商圈中小型商場(chǎng)的劣勢(shì)也是最大的優(yōu)勢(shì)。

因?yàn)椤袄吓f”，不革新不足以活出新的天地，所以在轉(zhuǎn)型時(shí)，核心商圈的中小型商場(chǎng)更能做到“斷舍離”，不糾纏著過(guò)往不放，明心見(jiàn)性，成就新生。

因?yàn)榈乩砦恢煤茫诵纳倘Φ闹行⌒蜕虉?chǎng)更容易與優(yōu)質(zhì)新型辦公空間品牌達(dá)成合作，相互賦能。對(duì)于創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)來(lái)說(shuō)，新型辦公空間身上排名靠前的吸引力要素，一是空間適配按需收費(fèi)，二是租期靈活，再一個(gè)就是交通便捷（也是核心商圈中小型項(xiàng)目往往具備的優(yōu)勢(shì)之一）。

【TIPS】新型辦公空間是區(qū)別于傳統(tǒng)辦公空間的指代說(shuō)法，包含多種創(chuàng)新形態(tài)。其中，被廣泛認(rèn)知的一種形態(tài)是靈活辦公空間，也常稱(chēng)為共享辦公空間、聯(lián)合辦公空間或混合辦公空間。從適配性來(lái)說(shuō)，靈活辦公空間是最適合中小型商場(chǎng)商改辦的新型辦公空間形態(tài)。

若想提高核心商圈中小型項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的成功率，還有不容忽視的一個(gè)要素是，項(xiàng)目背后最好站在有財(cái)力和團(tuán)隊(duì)支撐的大集團(tuán)，如此才更有魄力和實(shí)力去做徹底的轉(zhuǎn)型，進(jìn)行充分的前期投入，也才能更穩(wěn)定地熬過(guò)轉(zhuǎn)型后艱難的市場(chǎng)適應(yīng)期和調(diào)整優(yōu)化期，抵達(dá)脫胎換骨的彼岸。

結(jié)語(yǔ) 

商改辦的過(guò)程中，多數(shù)會(huì)把中小型商場(chǎng)中人氣不高的高區(qū)（多為3樓及以上），改造為不依靠流動(dòng)客流拉動(dòng)的靈活辦公空間，形成「上辦下商」的垂直空間。相對(duì)于分割商鋪，靈活辦公空間更能有效利用空間，不僅得房率更高，也不需要配備餐飲等業(yè)態(tài)所必須的水電煤等條件。對(duì)于商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，租金收益和剛需客流也有了基本的保障。

Mall星人認(rèn)為，商業(yè)是最依靠活力的，沒(méi)有活力的商業(yè)，其價(jià)值不如辦公和住宿。雖然優(yōu)質(zhì)的有活力的商業(yè)品牌，其租金貢獻(xiàn)要大于辦公，但在多變的環(huán)境中，用商改辦保障相對(duì)穩(wěn)定的租金收益，再全力將低區(qū)的商業(yè)做出活力，是最保險(xiǎn)也最可能成功的做法。

我們看到，商辦的一體化，可以打破獨(dú)立傳統(tǒng)商和辦各自孤立的壁壘，辦公空間為商業(yè)提供基礎(chǔ)客流，商業(yè)增加辦公空間的吸引力，提供一觸即達(dá)的消費(fèi)和文化滿(mǎn)足，上下聯(lián)通，內(nèi)容合一，客群合一，發(fā)揮“1+1大于2”效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)更廣更深的輻射力。

雖然不一定每一個(gè)如何操作的項(xiàng)目都能轉(zhuǎn)型成功，何況在疫情久久不退的情況，更是困難多多，但我們可以相信——有效的商辦融合模式，未來(lái)或能夠給商業(yè)地產(chǎn)存量項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型趟出一條新的路子，使核心商圈的老舊項(xiàng)目也能借助好位置、好路子，重塑為集文化、時(shí)尚和辦公于一體的城市精神地標(biāo)。