第二輪集中土拍，沉寂了許久的北京市場掀起“小高潮”，連多年沒有拿地的萬科也架不住吸引力，一口氣報名了朝陽區(qū)兩宗宅地。

這是一場參拍房企高達30家（注：聯(lián)合體拆開計算）的土拍，除了萬科，上場“肉搏”的還有缺席第一輪的龍湖，以及綠城、中海、華潤、保利、招商、首開、金茂和中鐵建等規(guī)模房企。時代財經(jīng)了解到，最受歡迎的地塊收獲15家房企，而在第一輪時最高僅有10家房企同時報名。

關(guān)心這場土拍的不僅僅是房企，4月下旬，北京發(fā)布第二輪宅地出讓公告，個別地塊隨即在購房群體激起較大反應，彼時一名買家稱“我求它（指朝陽區(qū)太陽宮地塊）明天立即開盤”。

6月1日，這一場未拍先火的北京土拍正式落幕，合計17宗宅地中有3宗流拍及7宗底價成交，另有7宗產(chǎn)生1.48%-15%的溢價，其中更是高達4宗宅地競爭激烈，多項條件觸頂甚至進入搖號程序。

多宗宅地搶到搖號

吸引萬科報名的兩宗宅地便是產(chǎn)生溢價的地塊，均位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村，各自獲得6家和4家房企或聯(lián)合體的報名，包括金茂、萬科與朝開聯(lián)合體、華潤與城建聯(lián)合體和首開等。

這是萬科闊別北京土拍市場3年多之后的首次露面，時代財經(jīng)了解到，萬科上一次拿地可追溯到2019年2月，彼時萬科和國開聯(lián)合體以43億元競得豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊，也就是后來的萬科·雲(yún)廬項目。

不過，在現(xiàn)場競拍階段，萬科與朝開聯(lián)合體并未表現(xiàn)出太大的興趣，其中的奶西村29-318地塊更是剩下唯一的民企懋源“單挑”一眾國企和央企，經(jīng)過28輪鏖戰(zhàn)最終不敵，由中建一局以29.8億元的總價競得，溢價率達到13.31%，另一宗奶西村地塊則由首開溢價1.5%競得，總價高達40億元。

競爭最為激烈的并非上述地塊，而是位于朝陽區(qū)的太陽宮、豐臺區(qū)小瓦窯村、順義區(qū)薛大人莊村和昌平區(qū)平西府的4宗宅地。其中，朝陽區(qū)太陽宮地塊和豐臺區(qū)小瓦窯村獲得最多的報名，也因得到購房者的格外關(guān)注而未拍先火。

經(jīng)過多家房企最高49輪的競拍，4宗宅地全部達到最高限制地價，其中3宗在競政府持有比例或現(xiàn)房銷售面積觸頂之后，又紛紛進入搖號階段或高標準商品房住宅建設方案投報程序，溢價率達到15%。

最終，進入搖號環(huán)節(jié)的朝陽區(qū)太陽宮地塊由中建二局中簽，總價達到66.815億元，另由政府持有10%產(chǎn)權(quán)份額；而豐臺區(qū)小瓦窯村地塊則由電建與首鋼聯(lián)合體搖中，總價26億元搭配3萬平方米的現(xiàn)房銷售面積。到達最高限制地價的昌平區(qū)平西府地塊由華潤與葛洲壩聯(lián)合體競得，總價44.16億元外加現(xiàn)房銷售面積1000平方米。

值得一提的是，順義區(qū)薛大人莊村地塊在懋源、首開、保利和華潤等房企經(jīng)過28輪競價之后，總價和現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂，但隨后并非進入搖號階段，而是進入高標準商品房住宅建設方案投報程序，不過，僅有懋源一家民企提交了方案，北京市規(guī)劃和自然資源委員會尚未公布最終結(jié)果。

最終結(jié)果顯示，第二輪集中土拍合計17宗地塊，3宗因無人報價而流拍，1宗進入高標準建設方案投報程序結(jié)果待出，剩余13宗地確定競得人，總成交金額達到499.575億元。

根據(jù)北京鏈家研究院的測算，本輪土拍平均溢價率5.45%、較首輪上升0.95個百分點；同時，由于參拍房企數(shù)量多達30家，且萬科、葛洲壩和首農(nóng)發(fā)展等久違房企再度現(xiàn)身，市場認為這是房企對北京市場的信心有所修復的表現(xiàn)。

土地市場分化嚴重

北京鏈家研究院高級分析師岳微指出，本輪土地供給更貼近市場實際需求，多方因素的變化使得房企拿地成本與銷售限價之間的空間擴大，銷售前景更佳，有利于企業(yè)在保持合理利潤水平的基礎上，開發(fā)更符合市場需求的產(chǎn)品，也有利于區(qū)域市場價格水平的長期穩(wěn)定。

較過往，本輪土地除了具備地段較好的基本要素外，競拍條件調(diào)整得更有利于開發(fā)，包括地價降低、配建減少，部分地塊商品房指導價格甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，此外，本輪土拍的所有住宅用地均為純居住屬性，無需配建公租房混合居住，僅部分地塊有教育幼托、商業(yè)綜合體的有償配建要求。

其中，地段較好及價格倒掛被市場視為觸發(fā)搖號的重要因素。以朝陽區(qū)太陽宮地塊為例，該地塊位于北三環(huán)外，區(qū)位屬性稀缺，地鐵、公園、商業(yè)、學校等配套也非常完善，更重要的是，在政府持有產(chǎn)權(quán)份額達到10%的前提下，該地塊商品房的銷售指導價預期為11.7萬元/平方米，而周邊二手房掛牌價已將近16萬元/平方米，價格倒掛明顯。

“除了少數(shù)公認優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分地塊成交可以說并不樂觀，土地分化非常嚴重”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，流拍和地價成交仍然占了較大比例，而實際上，北京第二輪集中土拍成色不足亦是不少業(yè)內(nèi)人士持有的觀點。

從成交結(jié)果來看，盡管本輪土拍有多家民企參拍，但在確定競得人的13宗地塊中，僅龍湖與建工聯(lián)合體以底價24.4億元競得豐臺區(qū)東河沿村地塊，其余仍然清一色由國企、央企拿下，而且相較首輪土拍，聯(lián)合體數(shù)量明顯增加。張大偉認為，這體現(xiàn)當下大部分房企資金壓力和銷售壓力仍大，民企還未走出資金困局。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房住宅網(wǎng)簽8600套，環(huán)比下降40%，同比下調(diào)了54.3%；新房住宅網(wǎng)簽2920套，環(huán)比下降27%，同比下調(diào)27.85%。

張大偉表示，2022年北京樓市原本有上行的趨勢，但在疫情影響下出現(xiàn)了急速退燒，整體樓市在4-5月進入“休眠期”，“除了少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目外，大部分項目和區(qū)域非常低迷，市場期待北京和全國其他城市一樣，出臺一些穩(wěn)樓市穩(wěn)改善的積極政策�！�