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60萬的頂級咨詢報告,解決了中國商業(yè)地產(chǎn)的六大問

來源: Mall先生 2021-11-10 11:22

蘇州IFS_建筑外立面_建筑概念圖

中國有多少個商業(yè)項目?

購物中心競爭有多大?

商場平均一年有多少收入?

收入里租金能占多少?

不漲租怎么增加收入?

未來的發(fā)展方向在哪里?

10月21日晚間,萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營平臺——珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向香港聯(lián)交所遞交招股書,申請赴港上市。

除了介紹自身業(yè)務(wù)模式及業(yè)績之外,對于從業(yè)者而言,招股書中極具價值的一部分,來自于世界頂級的市場研究機(jī)構(gòu)——弗若斯特沙利文(Frost Sullivan),對中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場編制的分析報告。

招股書中說,萬達(dá)商管以60萬元人民幣的費(fèi)用委托對方編制了這份報告。實話說,以弗若斯特沙利文的地位和價碼,只花了60萬,這個性價比遠(yuǎn)超規(guī)則愈發(fā)復(fù)雜的“雙十一”。

本文,我們將摘錄其中關(guān)于整個中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的內(nèi)容,與各位做個分享。

報告原文用斜體字表示,我的補(bǔ)充分析為常規(guī)字體。

另,為了閱讀方便,我對其中的部分?jǐn)?shù)字單位進(jìn)行了換算。

部分段落,在不影響其表達(dá)的情況下有刪節(jié)或順序調(diào)整。

01 

中國有多少個商業(yè)項目?

弗若斯特沙利文對國內(nèi)整個零售商業(yè)物業(yè)(包括商業(yè)廣場及購物街)的運(yùn)營服務(wù)市場進(jìn)行了估算,得出的結(jié)論是:

商業(yè)廣場的數(shù)量及總在管建筑面積不斷增長。

2015年至2020年,中國在管商業(yè)廣場總數(shù)由13,655家增加至20,977家,復(fù)合年增長率為9.0%。

在管零售商業(yè)物業(yè)總建筑面積由2015年的5.3億平方米增加至2020年的8.317億平方米,復(fù)合年增長率為9.4%。

其中,面積超過20,000平方米的零售商業(yè)物業(yè)的總在管建筑面積,由2015年的3.28億平方米增加至2020年的5.696億平方米,復(fù)合年增長率為11.7%,高于整體水平。

報告中并未披露2萬平米以上零售商業(yè)物業(yè)的數(shù)量,但可以根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行假設(shè)推算。

假設(shè)所有2萬平米以下的項目,其平均建筑面積為1.8萬平米,那么2015年,全國2萬平米以上商業(yè)廣場總數(shù),約為2,400個。

2020年,全國2萬平米以上商業(yè)廣場總數(shù),約為6,400個。

報告對未來展望分析認(rèn)為,中國在管商業(yè)廣場總數(shù)預(yù)期于2025年將達(dá)到28,332家,2020年至2025年的復(fù)合年增長率為6.2%。

總在管建筑面積預(yù)計到2025年將達(dá)到11.602億平方米,2020年至2025年的復(fù)合年增長率為6.9%。

面積超過20,000平方米的零售商業(yè)物業(yè)的總在管建筑面積預(yù)計將保持穩(wěn)定增速,2020年至2025年的復(fù)合年增長率為7.9%。

建筑面積的增速大于數(shù)量增速,顯示出購物中心的單體面積日益擴(kuò)大。

按照上述估算方法,預(yù)計2025年,全國2萬平米以上商業(yè)廣場總數(shù),將超過10,000個。

02 

購物中心競爭有多大?

盡管甚至線下商業(yè)之卷,但弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)仍出乎我對意料,它指出:

中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場面臨著諸多挑戰(zhàn),導(dǎo)致越來越多的商業(yè)廣場運(yùn)營狀況不佳。

2015年至2020年,中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由6,662家增加至9,606家,復(fù)合年增長率為7.6%。

估計到2025年,中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量將達(dá)到12,090家。

按數(shù)量折算下來,2020年,出租率不到70%的商業(yè)項目占比,達(dá)到了46%!

也就是說,有將近一半的項目,目前都處于經(jīng)營失序的狀態(tài),甚至存在進(jìn)一步下滑、停業(yè)的可能。

03 

商場平均一年有多少收入?

弗若斯特沙利文報告指出,2015年至2020年,中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的總收入由人民幣4,836億元增加至人民幣8,369億元,復(fù)合年增長率為11.6%。

2025年,商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場總收入預(yù)計將達(dá)到人民幣12,561億元,預(yù)計2020年至2025年的復(fù)合年增長率為8.5%。

上述數(shù)據(jù)中,商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的總收入,可以近似理解為項目的全口徑收入。

用收入除以數(shù)量,對應(yīng)到單個項目上,2020年,全國平均每個商業(yè)廣場一年的收入,大約是3,990萬元。

更精準(zhǔn)一點來算,全國范圍內(nèi)的商業(yè)廣場平均收入水準(zhǔn),2020年大約是1,006元/平米/年。

值得一提的是,2020~2025期間,弗若斯特沙利文預(yù)測的商業(yè)項目總收入的增長比例(8.5%)要高于項目建筑面積的增速(6.9%),預(yù)示著更多商業(yè)體有望擴(kuò)大購物中心在整體消費(fèi)中的滲透率,分享更大的蛋糕。

04 

收入里租金能占多少?

報告里補(bǔ)充提到,商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入由2015年的人民幣1,025億元增加至2020年的人民幣2,059億元,復(fù)合年增長率為15.0%。

租金收入由2015年的人民幣3,811億元增加至2020年的人民幣6,310億元,復(fù)合年增長率為10.6%。

預(yù)計2020年至2025年,商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入及租金收入的復(fù)合年增長率預(yù)計分別為11.1%及7.5%。

根據(jù)上述算法,2020年,全國平均每個商業(yè)廣場一年的租金收入,大約是3,008萬元。

租金坪效,大約是759元/平米/年,折算下來是2.1元/平米/天(這里都是建筑面積,而非租賃面積)。

05 

不漲租怎么增加收入?

從比例關(guān)系來看,租金收入占全口徑收入的比例逐年降低。2015、2020、2025(預(yù)計)分別為79%、75%、72%。

體現(xiàn)出在競爭日趨激烈的情況下,購物中心對租戶的租金溢價能力降低,轉(zhuǎn)向多種點位經(jīng)營等收入渠道來擴(kuò)張收入規(guī)模。

(對這一點,相信所有去過開業(yè)3年以上萬達(dá)廣場的朋友們,都有強(qiáng)烈的既視感)

某萬達(dá)廣場中庭 | 來源:自攝

弗若斯特沙利文就此進(jìn)行了專題闡述,即商管公司如何通過多種變現(xiàn)模式,為增值服務(wù)創(chuàng)造潛力,包括:

1、廣告服務(wù)成為新的變現(xiàn)方式。

弗若斯特沙利文認(rèn)為,商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商擁有廣泛的商戶及消費(fèi)者資源,可以實現(xiàn)廣告資源的合理配置及精準(zhǔn)的廣告投放。

2025年,商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商廣告服務(wù)總收入預(yù)計將達(dá)到人民幣131億元,從而使得2020年至2025年預(yù)計的復(fù)合年增長率達(dá)到6.6%。

我粗算了下,就是說,到2025年,平均每個商場的廣告服務(wù)收入可以達(dá)到46.24萬元/年。

當(dāng)然,這肯定會呈現(xiàn)“二八效應(yīng)”,收入大頭積聚在那些項目多、效益好的商管公司手中。

2、基于SaaS的云商服務(wù)市場。

近年來,商戶對SaaS服務(wù)的需求不斷增長。SaaS解決方案讓商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商向商戶提供定制服務(wù)(如運(yùn)營管理、會員管理及市場營銷推廣服務(wù))并進(jìn)行日常運(yùn)營管理。

基于SaaS的云商服務(wù)市場規(guī)模,由2015年的人民幣40億元增加至2020年的人民幣205億元,復(fù)合年增長率為39.0%。

預(yù)計2025年將達(dá)到人民幣493億元,2020年至2025年的復(fù)合年增長率為19.1%。

這里需要強(qiáng)調(diào)的是,弗若斯特沙利文報告提到的云商服務(wù)市場規(guī)模,針對的是商戶側(cè)!

我和“商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化研習(xí)社”創(chuàng)始人項總聊了這個問題——

“從當(dāng)前購物中心增量和已開購物中心的續(xù)費(fèi)情況,這個市場規(guī)模應(yīng)該很難達(dá)到。

拿上述全國6,400個大于2萬平米的商業(yè)廣場總數(shù)計算,每家購物中心每年SaaS系統(tǒng)年費(fèi)為100萬,市場規(guī)模也就64億。

何況,大多數(shù)購物中心全年在整個信息化上的投入都沒100萬這么多。”

但如果商場的管理方,能通過SaaS解決方案滲透商戶的經(jīng)營管理系統(tǒng),那可以創(chuàng)造的價值和效益,就會百倍放大。

只不過,連真實營業(yè)額都越來越難獲取的商場方,如何能夠直接接入、甚至收編商戶的整套系統(tǒng),這背后的挑戰(zhàn),絕對不只是技術(shù)問題。

我認(rèn)為,只有通過輕量級的應(yīng)用或者服務(wù),先幫助商戶真正實現(xiàn)營業(yè)額增長,才有探索下一步深度合作的可能性。(當(dāng)然,這個機(jī)會,不只在于商場管理方)

3、公共空間利用和提供付費(fèi)會員模式。

靈活利用公共空間將為商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商帶來額外收益。消費(fèi)者對購物體驗的更高要求將進(jìn)一步推動商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商多樣利用公共空間及提供相關(guān)服務(wù)。

另外,由于商業(yè)廣場付費(fèi)會員數(shù)量持續(xù)增加,通過提供會員權(quán)益相關(guān)的服務(wù)和禮包,付費(fèi)會員將更頻繁的消費(fèi),從而打造新的收入模式。

銀泰百貨INTIME365會員 | 來源:銀泰官網(wǎng)

從現(xiàn)狀來看,包括朝陽大悅城“V+”會員、北京合生匯POPO PLUS會員、銀泰百貨INTIME365會員,線下商業(yè)嘗試付費(fèi)會員的隊伍正在逐漸擴(kuò)大。

06 

未來的發(fā)展方向在哪里?

弗若斯特沙利文指出,中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場未來的兩大驅(qū)動力,來自于政府支持和消費(fèi)升級。

根據(jù)一系列政策及法規(guī),中國政府已提出要促進(jìn)消費(fèi)及服務(wù)行業(yè)共同發(fā)展,致力于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),實現(xiàn)從過去依賴投資及出口轉(zhuǎn)向消費(fèi)及服務(wù)拉動的增長模式。

同時,隨著消費(fèi)者對購物體驗有更高的要求,商業(yè)廣場已從傳統(tǒng)上主要提供商品的百貨商店進(jìn)化為集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合商業(yè)廣場,并將進(jìn)一步發(fā)展為囊括旅游、文化、社交、日常服務(wù)等功能的綜合體。

打造多元化商業(yè)及多元化購物體驗將激發(fā)消費(fèi)者的滿足感并進(jìn)一步提升消費(fèi)者的購買欲望。

此外,三、四線城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持快速增長,這些地區(qū)的消費(fèi)升級將進(jìn)一步促進(jìn)下沉市場的消費(fèi)需求。

綜合上述各類分析,弗若斯特沙利文提出了中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商,在未來的六大機(jī)遇——

在線線下平臺融合發(fā)展

服務(wù)供應(yīng)的多元化

新技術(shù)的應(yīng)用

對優(yōu)質(zhì)服務(wù)及專業(yè)服務(wù)的需求

輕資產(chǎn)模式的推廣

城市發(fā)展加速

這一部分基本已是行業(yè)老生常談了,我想補(bǔ)充的是,當(dāng)代商業(yè)對“體驗”的理解,恐怕不能只停留在物理形態(tài)與空間設(shè)施上。

重點應(yīng)當(dāng)關(guān)注的,是如何通過更多元化的方式,為消費(fèi)者提供情緒價值,讓消費(fèi)者為“高興”“認(rèn)同”“炫耀”等情緒買單。

07 

后記

弗若斯特沙利文還專題介紹了國內(nèi)目前商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的頭部企業(yè)的列舉與分析,我在《萬達(dá)招股書中的ABCDEFG,指的是哪些公司?》一文中有提及,而除了這份報告,招股書中還蘊(yùn)藏著更多有關(guān)于輕資產(chǎn)模式、萬達(dá)商管的業(yè)務(wù)模式與核心能力,等等大量有價值的信息,值得所有業(yè)內(nèi)人士仔細(xì)閱讀。

最后,我想說的是,基于這份報告的委托方,以及報告的用途,弗若斯特沙利文的研究整體上肯定是要描繪未來線下商業(yè)發(fā)展仍是廣闊天地,輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營模式大有可為。

因此,對于未來,難免會有一些偏樂觀的數(shù)據(jù)或者分析角度(比如用商戶側(cè)的Saas市場容量來估算輕資產(chǎn)管理方的發(fā)展空間)。盲目的自我陶醉,并不可取。

但這不會動搖報告對于現(xiàn)狀的描述,以及對市場運(yùn)行邏輯的分析。

深刻地認(rèn)識現(xiàn)實,樂觀地邁向未來。

本文為聯(lián)商網(wǎng)經(jīng)Mall先生授權(quán)轉(zhuǎn)載,版權(quán)歸Mall先生所有,不代表聯(lián)商網(wǎng)立場,如若轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。

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