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撰文/陳寧輝

受商業更新迭代加速、企業內部架構調整、“三道紅線”監管新規等因素影響，商業地產行業洗牌加劇，在核心競爭力——高管人員上，有光榮退場的，有高奏凱歌的…既是最好的安排，也是資本的角逐。

聯商網零售研究中心統計了2021年上半年主要商業地產開發及運營企業的人事變動情況，從退休、離任、跳槽、新任、內部調任等多種變動情況分析此番人事換防下的背后邏輯。

數據顯示，今年上半年商業地產圈內高管人事變動人數達260位（不含董事、監事職務變動，所有人事變動情況見文末表格），變動情況含內部調任、跳槽、退休、離任、新任，涉及79家企業，整體看隨著市場調整需要人事變動頻繁是常態。

業內資深人士表示，拋開正常的新老交替不說，企業自身業績壓力過大及行業變革升級加速同樣會導致高管離職速度加快，不過良好的人事換防對行業人才競爭也有益處，尤其是對一些中小企業而言，引入大企業的操盤手或管理人員有助于自身發展。

從變動情況上看，內部調任人數最多至152位，占比達58%；離任人數至48位，占比達18%；跳槽人數至38位，占比達15%；新任人數至17位，占比達7%；退休人數至5位，占比達2%。內部調任人數最多一方面因諸如萬科、新城控股、金科、中梁等企業在今年上半年進行了大規模的組織架構調整，另一方面也反映出各個企業對內部人才的重視。

從變動時間上看，1月和3月是變動人數最多的，分別有67位和60位。可見，年初和上市企業財報公示期是變動的高峰期。佐證了銷售業績與人事變動的密切聯系，一般而言，銷售情況不理想或與增長預期不符會導致高管離職。同時，歲末年初也是各行各業人事變動的高峰期，商業地產圈高管也不例外。

從變動的企業上看，上半年260位高管離職潮中涉及到的企業有79家，其中不乏萬科、新城控股、藍光集團、泛海控股、金科股份、中梁等出現大規模人事調整的企業。而諸如華遠、大悅城控股、中國保利、福晟集團等企業涉及調整職位高至董事長。

人事換防下的資本防御

從“三道紅線”到“雙集中”，房地產系列重磅調控政策接踵而至，行業正式邁入管理紅利時代。面對這樣的外部大環境以及其他虎視眈眈的競爭對手，企業必須加速革新、優化結構、提質增效，并通過一系列人事換防來守好這場攻堅戰。

今年3月和6月，萬科均進行了大規模的人員內部調任。在6月份的一輪組織架構調整中，是萬科為全面加速“開發與經營并重”的轉型發展而啟動的系列動作之一，將原有的五個區域調整為七個，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北區域。 隨之而來的是一輪人事換防的開始。其中猛將王海武調任印力，彰顯了萬科加速經營性業務發展決心。而劉肖重新調回總部，是萬科由地產總部向集團總部轉型過程中的重要人才補充。

同樣在今年上半年開展了新一輪組織架構調整的新城控股在開年的1月份就完成了13位高管人員的調動。除了住宅事業部，新城控股商業開發事業部由原來的三大區域公司調整為四大區域公司的轉變。而王曉松也在5月完成了由集團公司總裁到集團公司董事長身份的轉變。

其他如華潤置地、龍湖、奧園、金科、龍光等企業都開展了架構調整、業務調整等動作。

業內人士表示，伴隨行業環境巨變，強化精細化管理已成為商業地產企業變革的大勢所趨。

老將功成身退，后浪接棒

事了拂衣去，深藏功與名。一代老將奮斗終身，到了功成身退之際，雖不舍，仍欽佩。

現年65歲的徐念沙于今年3月正式從中國保利集團董事長之職退休，與其一同因年齡從保利退休的還有副總經理宋廣菊。同樣退休卸任的還有平安不動產董事長兼CEO鄒益民，曾任香港上市公司珠江船務發展有限公司副主席、新鴻基基建發展董事總經理、新鴻基地產（上海）董事長兼總經理、新鴻基地產（中國）董事長兼總經理。

今年3月，大悅城“周政時代”正式落幕，中糧這位28年老將，自主導地產業務開始，將中糧的地產銷售規模從100億帶進了900億，并一手主導了中糧地產與大悅城地產的重組事宜。

大悅城控股前董事長周政 來源：大悅城控股官方微信公眾號

此外，凱德集團的20年老將羅臻毓也在5月份辭任了公司總裁和中國區執行總裁的職位，加入合生創展開始了新的旅程。

老將功成身退，接替者愈發年輕。比如奧園集團的聯席總裁陳志斌、金科股份的董事長周達等都是80后。與此同時，一些“二代”也逐漸走上舞臺。

26歲的楊武正在父親楊鏗退休后，接管了藍光集團，雖然藍光當下的境地并不樂觀，但95后的楊武正在上任后就給出的2021年完成1158億的銷售目標也釋放了些積極能量。

代際傳遞，是現代企業不斷更新的自然規律，這些“后浪”正逐步成為公司的中堅力量。

職業經理人的“焦慮”

事實上，在架構調整、戰略變更等說辭的背后，充斥的是職業經理人的焦慮。畢竟業績達標與否，仍然是企業考量高管的重要指標。

毋庸置疑，當下整個房地產行業紅利期和政策風口已過，白銀時代里在“三道紅線”融資新規壓頂之下，游走于各大企業之間的職業經理人壓力倍增。企業與職業經理人之間的選擇是雙向的，這些高管在跳槽時往往會比較關注企業處于何種發展階段，一般而言會傾向于規模發展階段的房企，這樣相對來說壓力會減輕不少。如果是既要規模指標又要利潤指標的企業，對職業經理人來說會增加不少壓力。

但現實是，能否讓企業彎道超車，更多的是看市場環境和政策風口，在微紅利期職業經理人越來越難做。

相對的，企業，尤其是中小企業出現增長困境的時候，往往也會想到是否在用人上出現問題，企圖從大企業挖個明星職業經理人過來逆轉局面，但其實也很難。

因此，對企業而言，如何在融資資源減少、拿地成本增加、人員變動較大的情況下盈利是主要問題。對職業經理人而言，選擇適合自己的企業，提升價值也是重中之重。

而在企業和個人都“焦慮”的情況下，這種“鐵打的營盤，流水的兵”的現象恐會越來越多。

附：2021年上半年商業地產高管變動情況統計表