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撰文/羅秀玲

從傳統(tǒng)的街區(qū)小商品批發(fā)的1.0時(shí)代到百貨為主的2.0時(shí)代，再到購物中心、城市綜合體“遍地開花”的3.0時(shí)代，極至街區(qū)綜合體、文旅商業(yè)正當(dāng)紅的4.0時(shí)代，和中國所有城市商業(yè)發(fā)展一樣，從福州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中可以窺見時(shí)代的驕傲和落寞。

“勝者為王，敗者滅亡”的背后是福州商業(yè)的進(jìn)化之路。

王府井退出、大洋陷入兩難

福州百貨界東百一支獨(dú)大？

8月18日，大洋福州東街口店發(fā)布告知函指出：公司支付給小業(yè)主的租金成本已完全不符合現(xiàn)有市場租金水平，致使大洋（東街店）連續(xù)數(shù)年處于經(jīng)營虧損狀態(tài)，公司負(fù)擔(dān)日益沉重。經(jīng)多方努力，若屆時(shí)（2021年9月30日小業(yè)主租金到期）我司仍未能與80%以上小業(yè)主就新一輪租賃完成簽約，大洋（東街店）1F~3F將于2021年10月1日起進(jìn)行閉館。

除了大洋東街口門店之外，2020年，福州失去了大洋百貨正大天地店以及王府井百貨。

確實(shí)關(guān)店退出固然令人唏噓，但是背后依然有跡可循。從東百中心、大洋百貨近20年發(fā)展歷程中，可以窺見百貨在“黃金十年”之后的轉(zhuǎn)型艱難。

東百商業(yè)執(zhí)行總裁袁幸福告訴《聯(lián)商網(wǎng)》：“王府井、大洋關(guān)店有成本、模式等特殊原因，但是深層次的是傳統(tǒng)百貨所面臨的困境”。

2002年，大洋百貨進(jìn)入福州八一七路，與福州地標(biāo)建筑東百中心隔街相望，然而經(jīng)過20年發(fā)展，大洋與東百命運(yùn)截然不同。

2002年，大洋在福州東街口開出首店，給彼時(shí)的福州商業(yè)帶來新活力，是福州首個(gè)“流行百貨”概念倡導(dǎo)者。

到了2012年，大洋百貨在福州百貨業(yè)的市場占有率高達(dá)50%左右，彼時(shí)其在福州門店數(shù)量達(dá)到4家，同一年，大洋百貨宣布上市。

根據(jù)公開資料，2011年大洋百貨營收高達(dá)258億元新臺(tái)幣，近四年來復(fù)合增長率達(dá)27.66%，2011年對(duì)于大洋和東百中心來說都春風(fēng)得意。

2001年，東百迎來了自1993年上市以來的首次虧損，根據(jù)財(cái)報(bào)，2001年東百集團(tuán)虧損約0.59億元，不過2002年東百就實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，凈利潤約為0.21億，到了2011年，東百集團(tuán)凈利潤開創(chuàng)上市新高，達(dá)3.22億元。

對(duì)于福州商業(yè)來說，2011年也是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2011年2月，陪伴了老福州人26年的東街口天橋開拆；4月，東街口正式圍擋，從2011年到2017年，福州東街口商圈“一哥”地位開始下滑，而在這幾年中，福州商業(yè)也開始集中爆發(fā)。

除了2007年開業(yè)的寶龍廣場、2010年臺(tái)江金融街萬達(dá)廣場開業(yè)外，2011年倉山萬達(dá)正式開業(yè)、2012年王府井入榕，2013年蘇寧廣場一期、五四北泰禾廣場開業(yè)，2014年世歐廣場開業(yè)，2015年愛琴海購物公園開業(yè)。

在東街口商圈“沒落”的同時(shí)，萬寶商圈和東二環(huán)泰禾商圈正在“分庭抗禮”，在福州上演“泰萬之爭”。

隨著2017年地鐵一號(hào)線開通，東街口商圈又“活了”過來，值得一提的是拿下南街10年經(jīng)營權(quán)的東百集團(tuán)開始大刀闊斧的改革，打造出來一座“超級(jí)百貨”，而大洋百貨在2017年之后卻頹勢(shì)漸顯。

這一年，東百中心、大洋東街口店、新華都全部重裝開業(yè)。

趕在2017年國慶前后，新華都百貨變身為“新華都自由人”，9月30日重裝開業(yè)的大洋百貨則重點(diǎn)提升業(yè)態(tài)，引進(jìn)餐飲、輕食品牌，10月27日亮相的東百中心一期則完全變樣，原東百東街店變成東百中心A館，原東方百貨為東百中心B館，南街項(xiàng)目則為東百中心C館。東百中心的A、B館通過廊橋連通，成為一座經(jīng)營面積逾12萬㎡的商業(yè)綜合體。到了2018年9月，隨著東百中心C館的正式開業(yè)，東百集團(tuán)布局已久的“超級(jí)百貨”初見雛形。

C館開業(yè)首日，Champion、奈雪的茶均取得當(dāng)日全國業(yè)績第一；2018年10月份，東百中心客流超350萬，81個(gè)品牌全省銷冠；2018年11月11日，東百中心銷售破4900萬，刷新60年來歷史單日最高銷售記錄……

到了2020年，東百中心區(qū)域銷冠數(shù)量已經(jīng)達(dá)到371個(gè)，其中福建銷冠數(shù)量高達(dá)210個(gè)。

這也足以證明東百彼時(shí)“一手做強(qiáng)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，一手做年輕人生意”的策略正確，這個(gè)集百貨的商品力和運(yùn)營力、購物中心的體驗(yàn)，以及街區(qū)的休閑生活場景為一體的零售新物種完全掩蓋住了大洋和新華都的“光芒”，將原本屬于大洋的“輕淑女裝及化妝品”優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移到了東百中心，在東百中心A館，匯集了福州最全化妝品矩陣。

從業(yè)績上來看，東百中心和大洋百貨也走向了兩個(gè)極端。

從2017年至2020年，大洋百貨營收分別為60.42億新臺(tái)幣（約合人民幣14.05億）、64.58億新臺(tái)幣（約合人民幣15.01億）、66.2億新臺(tái)幣（約合人民幣15.39億）、48.06億新臺(tái)幣（約合人民幣11億），東百集團(tuán)則分別為38.56億、29.97億、41億、18.24億（2020年為新收入準(zhǔn)則下數(shù)據(jù)）。

除了超級(jí)百貨外，憑借著對(duì)新鮮事物的敏感度和快速擁抱，東百在去年將愛琴海店打造成為“無界百貨”，實(shí)現(xiàn)百貨與購物中心無界融合，并且將LANCOME、Estee Lauder、Dior、CPB、SHISEIDO、Fresh、FANCL、Givenchy、IPSA、Mac、ORIGINS、Shu Uemura、Sulwhasoo、YSL等14家國際一線化妝品牌引進(jìn)倉山，數(shù)據(jù)顯示，調(diào)改后的東百愛琴海在開業(yè)期間客流同比增長141.99%，34個(gè)品牌拿下區(qū)域銷冠，其中含1個(gè)全國銷冠。

“高端化妝品走進(jìn)倉山，勢(shì)必會(huì)對(duì)東百中心造成分流”，福州商業(yè)操盤手何歡告訴《聯(lián)商網(wǎng)》：“畢竟東百中心就不具備唯一性了”。

不過這其實(shí)也不難理解，東百一直以來的戰(zhàn)略就是“做強(qiáng)福州，走向全國”，要想做強(qiáng)福州領(lǐng)域，東百勢(shì)必會(huì)將自身優(yōu)勢(shì)復(fù)制推廣放大。

除了運(yùn)營自身項(xiàng)目提高區(qū)域影響力會(huì)造成對(duì)東百中心一定的“分流”外，新商業(yè)入駐、線上沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)困境并不僅僅局限于業(yè)態(tài)之困，東百中心雖然通過“超級(jí)百貨”鑄就了福州商業(yè)的神話，不過要想成為“YYDS”并不容易，這也讓業(yè)界更加關(guān)注未來東百中心的“破局之路”。

根據(jù)東百集團(tuán)數(shù)據(jù)，其化妝品銷售額從2017年的8284萬元逐年增長，到2020年接近6億元，5個(gè)品牌進(jìn)入了全國銷售前列；其中，CPB位列全國第三、SK-II全國第四、GIVENCHY全國第九、IPSA全國第十、GIORGIO ARMANI全國第十一。

從2021年上半年表現(xiàn)來看，CPB全國第三、SKII第四、GIVENCHY第九、IPSA第十，17個(gè)品牌進(jìn)入全國TOP30……今年東百將目標(biāo)鎖定8個(gè)億。

雖然東百中心“吸金能力”持續(xù)增強(qiáng)，不過如果大洋閉店，東百中心在福州商圈之戰(zhàn)中就會(huì)顯得“勢(shì)單力薄”。

“東街口商圈包含了三坊七巷、東百中心、大洋、新華都等商業(yè)項(xiàng)目，本身是一個(gè)大融合商圈，特別是項(xiàng)目之間的錯(cuò)位互補(bǔ)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了商圈共同繁榮”，袁幸福說道。

曠日持久的“泰萬之爭”

焦灼的城市綜合體大戰(zhàn)

在過去的2020年，福州商業(yè)哪家表現(xiàn)的最強(qiáng)勢(shì)？

年初，一份“全國260家商場2020年銷售額及客流”的名單給出了答案。

根據(jù)榜單，東二環(huán)泰禾廣場憑借著31.2億銷售額坐穩(wěn)第一，緊隨其后則是倉山萬達(dá)廣場，其銷售額為26.25億。

“泰萬之爭”道盡了福州城市綜合體的更替焦灼。

2007年之前，福州商業(yè)只能看東街口商圈，不過隨著寶龍城市廣場開業(yè)，再加上萬象·九宜城（非華潤系），萬寶商圈漸成氣候，不過福州商業(yè)體的真正繁榮，要從2010年萬達(dá)入駐算起。

2010年12月22日，臺(tái)江金融街萬達(dá)廣場內(nèi)經(jīng)過17個(gè)月的建設(shè)，萬達(dá)廣場和萬達(dá)威斯汀酒店同時(shí)開業(yè)，當(dāng)日客流達(dá)30萬人次。何歡告訴《聯(lián)商網(wǎng)》：“這是福州真正意義上的第一座綜合體”。

2011年12月4日，倉山浦上萬達(dá)廣場開業(yè)，首日迎客超40萬人次。

至于同樣在福州布局兩子的泰禾則稍晚開出。

2013年9月26日，五四北泰禾廣場開業(yè)，全天客流超20萬人次，并且憑借著1200萬營業(yè)額創(chuàng)下福州購物中心開業(yè)新高。

2015年12月30日，泰禾集團(tuán)打造的150萬㎡世界級(jí)商業(yè)航母——福州東二環(huán)泰禾廣場一期西區(qū)開業(yè)，客流達(dá)20萬人次。

2017年12月27日，東二環(huán)泰禾廣場東區(qū)購物中心開業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天東二環(huán)泰禾廣場東西區(qū)全天客流量共計(jì)超過25萬人次，總營業(yè)額破1600萬元。相比萬達(dá)的“盒子商業(yè)”，泰禾的進(jìn)階之處在于IP和體驗(yàn)業(yè)態(tài)的加持，雖然目前“大有碼頭”很多商鋪已人去店空，不過作為泰禾自有品牌的“大有碼頭”在開業(yè)之初可是吸客利器，彼時(shí)“大有碼頭”占地面積近5000㎡，擁有80多個(gè)海產(chǎn)、糧油、蔬果品牌，其中福州本土老字號(hào)品牌占據(jù)70％。憑借著其獨(dú)創(chuàng)的“生鮮售賣、代客烹飪、廚藝課堂、加工體驗(yàn)驗(yàn)、居家美學(xué)、趣味互動(dòng)”等集市型體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑?dāng)天吸引人流量達(dá)5萬人次。只不過隨著消費(fèi)習(xí)慣的變化，再加上永輝、盒馬等零售“新物種”快速崛起，商業(yè)迭代也開始加速。

不過如果要看福州商業(yè)的吸金能力，依然是泰禾、萬達(dá)和東百之爭。

如果要論優(yōu)勢(shì)的話，泰禾的場地優(yōu)勢(shì)可以助力其做強(qiáng)年輕人最喜愛的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，倉山萬達(dá)則是吃到了福州倉山區(qū)新增人口紅利、東百中心則是強(qiáng)大的品牌矩陣以及地鐵優(yōu)勢(shì)，只要新入局項(xiàng)目不“彎道超車”，近幾年“店王之爭”不出意外還會(huì)在這三家開展，“但是泰禾廣場受困于資金鏈”，何歡說道：“總體來講，購物中心會(huì)比百貨有生機(jī)一點(diǎn)。”

“走紅”的文旅商業(yè)

新項(xiàng)目入市帶來“高端紛爭”

雖然沒有進(jìn)入“店王”之爭，去年開業(yè)的M17文化廣場依然值得業(yè)界關(guān)注。

僅僅1.6萬㎡的項(xiàng)目，日均客流量達(dá)4萬左右，最高單日客流量達(dá)7萬，很多人都通過線上預(yù)約才能進(jìn)場，這種現(xiàn)象整整持續(xù)了1個(gè)月，M17成為福州商業(yè)一個(gè)現(xiàn)象級(jí)案例。

仔細(xì)分析項(xiàng)目，其魅力之處在于體驗(yàn)、社交打卡。

M17文化廣場，M是英文Memory的縮寫，意味著該項(xiàng)目的核心是“記憶”；而“17”諧音一起，“M17”就是“我們和福州一起，打造共同的記憶”。項(xiàng)目掌舵人在場內(nèi)1-3層分別還原福州三個(gè)行政區(qū)：鼓樓、倉山、臺(tái)江在90年代的部分場景，將項(xiàng)目打造成為以福州文化為主的沉浸式景區(qū)。

而這樣的體驗(yàn)式商業(yè)正在成為年輕人的逛街主戰(zhàn)場，聯(lián)商高級(jí)顧問團(tuán)成員王國平稱：“目前購物中心升級(jí)，主要是美陳軟裝，加上美陳，生意就變好了。”

這其實(shí)得益于年輕人的社交需求，拍照打卡、上傳社交媒體，對(duì)于商場來說，這就形成二次傳播，吸引更多的人來打卡，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

王國平認(rèn)為，未來福州商業(yè)走勢(shì)會(huì)往文旅和高端發(fā)展。這樣的趨勢(shì)從福州未來計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目也能窺見一二。

今年下半年，福州南站陽光天地、福州蘇寧廣場A區(qū)、高新萬達(dá)廣場、龍旺·閩越水鎮(zhèn)、萬科煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)、龍恒鳳凰城商業(yè)廣場都將開業(yè)，擬新增商業(yè)體量近60萬㎡，占到福建全省下半年擬新增商業(yè)體量的40%。

明年，華潤萬象城、嘉里中心、榕發(fā)悅動(dòng)廣場、中駿世界城購物中心、銀豐廣場等項(xiàng)目也將入市或啟動(dòng)建設(shè)，福州商業(yè)再次迎來“大爆發(fā)”。

隨著華潤萬象城和蘇寧A區(qū)開業(yè)，福州高端商業(yè)競爭加劇。此前，福州高端商業(yè)僅集中在大洋晶典和東百中心。

以大洋晶典為例，目前該項(xiàng)目匯集了Gucci、TASAKA、BURBERRY、菲拉格慕、范思哲、Max Mara等品牌，并且在今年年初，LV以快閃店的方式重回。

何歡告訴《聯(lián)商網(wǎng)》：“去年大洋晶典增長超20%，Gucci前8個(gè)月就做了2019年全年的生意，今年新開業(yè)的LV開業(yè)當(dāng)天就賣了600萬，首月賣了近4000萬”。

福州人對(duì)高端消費(fèi)的熱情可見一斑，但是隨著蘇寧、華潤萬象城入市，大洋晶典的優(yōu)勢(shì)能不能持續(xù)并不好說，畢竟奢侈品目前開店策略基本上還是“一城一店”，此次LV以快閃店形式回歸，也不排除觀望、擇木而棲的可能。

畢竟華潤萬象城的“號(hào)召力”高于大洋。

袁幸福告訴《聯(lián)商網(wǎng)》：“萬象城開業(yè)不會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)產(chǎn)生大的沖擊，相反對(duì)于福州商業(yè)來說會(huì)是很好的業(yè)態(tài)補(bǔ)充，給福州帶來更多差異化的商業(yè)資源，讓福州商業(yè)更有生機(jī)活力。”

2018年11月，華潤萬象城福建首子已在廈門島內(nèi)思明區(qū)開業(yè)，在工作日開業(yè)，就創(chuàng)造了當(dāng)天整體客流量突破22萬人次、總營業(yè)額超1200萬元的佳績。

有了廈門珠玉在前，福州的華潤萬象城將商業(yè)部分定位為福州首個(gè)Luxury+購物中心，來將引入300+品牌和100+城市首店，以及兩大華潤自營高端品牌。

此外，也有消息稱，蘇寧廣場升級(jí)后的1期A館將重金引進(jìn)重奢品牌，預(yù)留的鋪位包括了LV、GUCCI等。

這就使得福州高端商業(yè)競爭更加激烈也看點(diǎn)頗多，奢侈品最終會(huì)花落誰家以及何時(shí)開出，都影響著新項(xiàng)目未來在福州的影響力及重奢標(biāo)桿地位。

*應(yīng)采訪者要求，本文何歡為化名