通州運(yùn)河區(qū)位得天獨(dú)厚的資源催促著商業(yè)項(xiàng)目落地，北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港就確定將落戶通州運(yùn)河北源頭。

1月5日，北京商報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目將包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)2022年建成。遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港之外，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)還擁有北京北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園、富力購(gòu)物廣場(chǎng)、星光里等項(xiàng)目。

分析指出，上述大型商業(yè)項(xiàng)目的入駐能夠快速帶動(dòng)通州商業(yè)氛圍的形成，但各大項(xiàng)目之間距離較為尷尬，很難形成合力或差異化發(fā)展。如果商業(yè)項(xiàng)目在發(fā)展中缺乏特色，難免會(huì)被其他項(xiàng)目分流，相應(yīng)的商業(yè)規(guī)劃需進(jìn)一步細(xì)化。

新項(xiàng)目入駐

由遠(yuǎn)洋商業(yè)打造的商業(yè)綜合體北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港規(guī)劃內(nèi)容正式公布。北京商報(bào)記者了解到，北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港位于運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)北門戶，緊鄰五河交匯源頭島。該項(xiàng)目總建筑面積約37萬(wàn)平方米，由5A級(jí)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心組成。其中，商業(yè)面積預(yù)計(jì)為10萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)商場(chǎng)零售業(yè)態(tài)占比37.6%，餐飲業(yè)態(tài)占比31%，主力店業(yè)態(tài)占比27%，另有4.4%的商業(yè)配套內(nèi)容。

在品牌規(guī)劃方面，北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港將引入美食、潮流服飾、兒童娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等七大業(yè)態(tài)。同時(shí)，該項(xiàng)目會(huì)包含不同特色的街區(qū)，如貳肆坊、創(chuàng)客集市與兒童專區(qū)。在場(chǎng)景打造方面，北京商報(bào)記者獲悉，會(huì)有超高挑空空間，為消費(fèi)者提供匯集休閑小憩、科技文化、藝術(shù)美學(xué)等多元化主題的空間。此外，該項(xiàng)目還將引入全景智慧影院、陽(yáng)光泳池健身房的浮空泳池、潮流文化小劇場(chǎng)、時(shí)尚品質(zhì)書(shū)局。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港是遠(yuǎn)洋商業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的首個(gè)系列大型綜合體項(xiàng)目。此前遠(yuǎn)洋與太古地產(chǎn)合作共同投資開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)了北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里等城市綜合體項(xiàng)目。

遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者透露，目前北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港已經(jīng)在進(jìn)行招商，商場(chǎng)定位的關(guān)鍵詞是“時(shí)尚、意趣、樂(lè)活”，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間為2022年10月。

彌補(bǔ)區(qū)域空白

除了遠(yuǎn)洋商業(yè)，富力商業(yè)、愛(ài)琴海商業(yè)都看上了運(yùn)河商務(wù)區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α１本┥虉?bào)記者從富力商業(yè)獲悉，該集團(tuán)在通州區(qū)目前有通州富力廣場(chǎng)和通州富力星光里兩個(gè)項(xiàng)目，皆位于通州運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)，定位分別為城市級(jí)綜合體和社區(qū)型綜合體。同時(shí)，北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園已進(jìn)入最后的籌備階段，目前引入了一些一線品牌。

大型企業(yè)的進(jìn)駐將彌補(bǔ)該區(qū)域的商業(yè)空白。北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)指出，隨著新華大街上越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入改造期，運(yùn)河商務(wù)區(qū)的商業(yè)不斷減少。“居住在該片區(qū)的居民以及工作的白領(lǐng)購(gòu)物十分不便，除了最近的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，基本沒(méi)有大型綜合體能夠滿足此類人群的日常消費(fèi)需求。”

此外，賴陽(yáng)指出，運(yùn)河商務(wù)區(qū)的人群其實(shí)具有較強(qiáng)的消費(fèi)需求，但通州目前的商業(yè)多為社區(qū)級(jí)別的綜合體，難以達(dá)到區(qū)域級(jí)別，所以消費(fèi)者選擇的余地十分有限。

北京商報(bào)記者從邊界獵手上查閱通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的市調(diào)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域周邊人口規(guī)模約110萬(wàn)人，房?jī)r(jià)每平方米在5萬(wàn)元左右。以北投愛(ài)琴海購(gòu)物中心為例，目前周邊3公里覆蓋的小區(qū)達(dá)144個(gè)，寫(xiě)字樓約為75座。同時(shí)，有公開(kāi)信息顯示，運(yùn)河商務(wù)核心區(qū)現(xiàn)已進(jìn)駐各大銀行、國(guó)企，如中國(guó)銀行、招商銀行、三峽集團(tuán)等56家企業(yè)。

北京市商務(wù)局發(fā)布的《北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》中提到，未來(lái)要在全市重點(diǎn)培育通州城市副中心等5個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。根據(jù)通州未來(lái)規(guī)劃，運(yùn)河商務(wù)區(qū)將作為發(fā)展先導(dǎo)區(qū)，聚焦“一個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心+一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心”功能布局。由此可見(jiàn)，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)對(duì)于高品質(zhì)商業(yè)配套的需求十分強(qiáng)烈。

需完善商業(yè)規(guī)劃

眾多新銳商業(yè)項(xiàng)目讓運(yùn)河商務(wù)區(qū)的發(fā)展已經(jīng)領(lǐng)先通州其他區(qū)域，但北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目距離略微尷尬。從百度地圖上看到，北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園、北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港、富力商業(yè)旗下星光里三者間的距離一定程度上讓彼此很難相互借力，甚至還會(huì)造成分流。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)在商業(yè)項(xiàng)目上的布局仍需要進(jìn)一步調(diào)整。類似于遠(yuǎn)洋、愛(ài)琴海、富力等發(fā)展較為成熟的商業(yè)項(xiàng)目，在布局定位的時(shí)候應(yīng)該有兩種可能性：一種是高度集中，扎堆形成一個(gè)大型商圈，另一種是相對(duì)分散在不同的商圈里，成為不同商圈的主力項(xiàng)目。不遠(yuǎn)不近的布局可能會(huì)造成消費(fèi)者逛完一個(gè)商場(chǎng)后仍想去另一個(gè)商場(chǎng)，在購(gòu)買上很難下決定。

賴陽(yáng)指出，該區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施較為分散。通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的定位應(yīng)不僅僅局限于北京副中心，更應(yīng)該是北京新中心。伴隨未來(lái)該區(qū)域涌入大量的商務(wù)人群，將對(duì)商務(wù)服務(wù)、商務(wù)交流、商務(wù)支持的設(shè)施需求十分高，尤其是餐飲需求。從整體規(guī)劃來(lái)看，賴陽(yáng)表示，運(yùn)河商務(wù)區(qū)的餐飲業(yè)態(tài)在該區(qū)域的整個(gè)商業(yè)面積應(yīng)占有比較大的比例結(jié)構(gòu)，大約在10%-15%。

針對(duì)通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)及通州整體商業(yè)該如何更好地提質(zhì)升級(jí)，王永平認(rèn)為，通州應(yīng)控制新的商業(yè)增量，需出臺(tái)一些政策鼓勵(lì)新興的業(yè)態(tài)或品牌進(jìn)駐通州，并給予特殊支持政策。同時(shí)，一些好的品牌和業(yè)態(tài)在布局通州時(shí)應(yīng)實(shí)現(xiàn)差異化，以此增強(qiáng)項(xiàng)目或品牌的吸引力。