●若中環廣場08 年自行承擔財務費用，或影響2000 萬元當期凈利。公司08 年新開兩個大體量購物中心：南上海購物中心（奉賢區，10 萬平米）與沈陽購物中心（10.42 萬平米），一家東方商廈連鎖百貨－嘉定東方商廈店；此外，07 年底新開業的中環廣場（24 萬平米）、百聯又一城（12 萬平米）也仍在培育期。由于公司近兩年合計有58.7 萬平米的大體量購物中心、百貨連鎖店開業，是原有經營面積的1.38 倍之多，

　　因此，財務費用、新店培育情況是影響近年利潤表現的關鍵因素。根據調研情況，我們認為下半年業績可能略低于上半年。主要原因包括：
   
　　1、 中環廣場08 年虧損額或超預期。07 年底開業的中環廣場當年虧損3000 萬，低于市場預期。

　　主要原因是百聯集團和股份公司提供了大額免息貸款。由于目前中環寫字樓主體仍在建設中，尚無法償還貸款；而集團借貸的部分或于08 年收取利息。這部分財務費用增加，將使得中環廣場08 年虧損額由我們原來預計的－1000 萬擴大到－3000 萬左右，與07 年相當；影響08年每股收益0.02 元；
   
　　2、 第二季度收入增速由一季度的20％下滑至9％；主要是受到5 月份宏觀消費環境影響，八佰伴、徐匯店等主力門店的銷售增速下降。其中，母公司銷售收入同比減少1.86 億元，下滑14％，這主要是受到第一百貨五一以后，2～8 層全面停業裝修，而8 月起，外部裝修也開始進行，預計將于10.1 首先重新開放1～4 層。因此08 年度市一百的收入和利潤水平將受到一定影響。
   
　　●09 年業績看點較多：培育期門店減虧與原有門店內生增長。相比08 年公司承擔較多的培育期財務費用、前期虧損，在不考慮繼續新開大體量門店的前提下，09 年業績增長看店較多：
   
　　1、 奧特萊斯品牌直銷廣場持續高增長，預計08、09 年將連續保持30％以上的利潤增長；八佰伴、永安百貨、徐匯店等現有主力門店仍將維持20％的內生增長。
   
　　2、 建配龍酒店公寓項目于09 年開始銷售，7～8 個億的資金回籠將大大緩解中環廣場的財務壓力。此外，廣場寫字樓項目也于09 年開始出租。
   
　　3、 市一百裝修完畢，全新登場，母公司業績回升。
   
　　4、 新華聯東擴，并升級為東方商廈淮海路店，樂觀預計將于09 年春節期間開業。新華聯改造主要包括兩個部分：東擴出8 層寫字樓；其中1～5 層與原新華聯商廈貫通，形成2 萬平米左右的東方商廈百貨經營面積，為原面積的2 倍。由于新華聯目前利潤主要來自寫字樓出租部分，因此改造不會對當期業績造成重大負面影響；而得益于淮海路上極其優越的地理環境和商業氛圍，新開出的東方商廈店培育期將很短，我們預計能在09 年內實現1000 萬左右的盈利。東方商新華聯是公司的主力門店之一，07 年貢獻權益凈利2300 萬左右。
   
　　●若09 年繼續新一輪擴張,業績能否釋放則具有不確定性。根據公司近年擴張戰略，我們認為09 年仍有可能繼續進行購物中心業態的擴張。借助百聯的品牌影響力，公司一直有一些潛在項目儲備，包括上海郊區、外地等購物中心和連鎖百貨項目在談。根據半年報公司目前長短期負債合計40 余億，資產負債率53％，在行業中屬于中間水平。建配龍酒店式公寓銷售后，資產負債率好轉使得公司有了繼續貸款的可能，新項目的不斷投入可能導致財務費用難以如期減少。若考慮09 年到新開購物中心，09年業績能否釋放仍具有較大的不確定性。
   
　　●不考慮09 年新開店，預計08 年、09 年每股收益分別為0.34 元、0.56 元。公司目前正處于高速擴張期，大體量購物中心的相繼開業帶來了較多的業績增長看點，但何時能夠釋放仍具有較大的不確定性。公司目前的估值較之行業平均水平并無優勢，短期“觀望”，長期“推薦”評級。
   
　　●風險提示：持續的大額投資可能導致財務費用較重，09 年業績能否釋放具有不確定性；居民實際消費力下滑影響已有門店內生增長，延長大體量購物中心的培育期。
　　（興業證券）