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撰文/娜娜

導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)過前期的野蠻生長(zhǎng)到后來(lái)的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項(xiàng)目盤點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

百聯(lián)集團(tuán)是全國(guó)最大的國(guó)有商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，作為百聯(lián)集團(tuán)的核心成員企業(yè)，百聯(lián)股份旗下?lián)碛械谝话儇浬虡I(yè)中心、上海第一八佰伴、東方商廈、永安百貨、上海婦女用品商店、百聯(lián)又一城購(gòu)物中心等多家著名商業(yè)企業(yè)，是一家以百貨、購(gòu)物中心、奧特萊斯為核心業(yè)態(tài)的大型綜合性商業(yè)股份制上市公司，是全國(guó)知名的商業(yè)連鎖巨頭。

百貨、購(gòu)物中心、奧特萊斯三線布局

百聯(lián)股份旗下各百貨商店按經(jīng)營(yíng)模式分為三類：老字號(hào)百貨、都市型百貨和社區(qū)型百貨。以上海市第一百貨商店和永安百貨有限公司等歷史名店為代表的是老字號(hào)百貨，以“東方商廈”為統(tǒng)一商號(hào)的是都市型連鎖百貨，以時(shí)尚為經(jīng)營(yíng)定位的社區(qū)型連鎖百貨代表有上海第一百貨松江店。

百聯(lián)股份購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)格局與百貨相似，也以都市型和社區(qū)型兩種定位的購(gòu)物中心進(jìn)行拓展。奧特萊斯方面，除了已有的大型奧特萊斯布局外，還開創(chuàng)了奧萊——價(jià)值折扣百貨“悠邁生活廣場(chǎng)”。

在2021聯(lián)商網(wǎng)大會(huì)暨致敬中國(guó)零售20周年慶典上，百聯(lián)股份總經(jīng)理張申羽公開表示，百聯(lián)股份要建設(shè)品牌化、數(shù)字化、專業(yè)化，發(fā)展成模式領(lǐng)先的商業(yè)零售企業(yè)。戰(zhàn)略舉措方面，百貨轉(zhuǎn)型實(shí)行一店一策，社區(qū)購(gòu)物中心將在長(zhǎng)三角全面布局，精品奧萊將會(huì)全國(guó)擴(kuò)張。

“把已有核心能力的業(yè)態(tài)走出去”是百聯(lián)集團(tuán)實(shí)行全國(guó)性布局的指導(dǎo)策略，百聯(lián)集團(tuán)董事長(zhǎng)葉永明曾向《聯(lián)商網(wǎng)》透露，百聯(lián)奧特萊斯將爭(zhēng)取每年至少增開一家的速度，超市業(yè)態(tài)也將繼續(xù)在全國(guó)跑馬圈地。

存量資產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化改造

從百聯(lián)股份商業(yè)版圖中可以看到，存量資產(chǎn)占比較高，對(duì)既存門店改造轉(zhuǎn)型，是百聯(lián)的特色，也是勢(shì)在必行的戰(zhàn)略舉措。尤其是百貨式微、購(gòu)物中心遍地開花的新形勢(shì)下，如何讓大批老百貨煥發(fā)新的生命力是百聯(lián)百貨業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，百聯(lián)正在通過收并購(gòu)、存量改造方式發(fā)力社區(qū)型商業(yè)，這包括老百貨的轉(zhuǎn)型升級(jí)和調(diào)改，百聯(lián)悠邁生活廣場(chǎng)就是很好的例證。

2018年1月19日，上海五角場(chǎng)東方商廈更名為UMAX（悠邁生活廣場(chǎng)），以城市奧萊亮相。UMAX悠邁生活廣場(chǎng)是百聯(lián)集團(tuán)順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，主動(dòng)變革、首次全新打造的“城市奧萊”店，也是百聯(lián)百貨創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的一次重要突破。

從建成于2001年的華聯(lián)商廈楊浦店，到東方商廈連鎖百貨，再到如今的悠邁生活廣場(chǎng)，它的每一次轉(zhuǎn)身都是脫胎換骨的升級(jí)轉(zhuǎn)變。百聯(lián)全力打造UMAX悠邁生活廣場(chǎng)，通過引進(jìn)新的“城市奧萊”業(yè)態(tài)，為傳統(tǒng)百貨門店創(chuàng)新轉(zhuǎn)型注入新的活力，成為五角場(chǎng)能級(jí)提升的“新鮮血液”。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，城市奧特萊斯通常以零售為主，以其多品牌和低價(jià)格吸引消費(fèi)人群。百貨與奧特萊斯功能相近，轉(zhuǎn)型成本較低且能與購(gòu)物中心形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，是小體量百貨轉(zhuǎn)型的最優(yōu)方案。

2017年6月，上海第一百貨閉店升級(jí)，與一旁的東方商廈“合體”，經(jīng)歷了497天的改造后，于2018年11月13日重裝開業(yè)。這是第一百貨營(yíng)業(yè)81年來(lái)首次閉店整體改造。

全新歸來(lái)的“第一百貨商業(yè)中心”，呈現(xiàn)出了3大亮點(diǎn)：空間布局進(jìn)一步優(yōu)化，通過飛梯、連廊和彩光頂棚的形式將老一百大廈和東方商廈南東店合二為一，六合路延伸成為消費(fèi)者新的休閑場(chǎng)所；優(yōu)化品牌與業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，品牌內(nèi)涵進(jìn)一步提升，吸引眾多首店、概念店、集合店入駐，品牌更新率達(dá)70％以上；休閑體驗(yàn)業(yè)態(tài)進(jìn)一步豐富。第一百貨商業(yè)中心成為傳統(tǒng)百貨創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的典型標(biāo)桿。

此外，還有東方商廈淮海店轉(zhuǎn)型升級(jí)成以MUJI為旗艦店的精致型購(gòu)物中心淮海755，寧波東方商廈改造更名為寧波江薈151，引入日本知名家具&家居生活品牌NITORI，等等。

不斷孕育商業(yè)新物種

當(dāng)中更值得一提的是TX淮海年輕力中心項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目至今也是備受關(guān)注的百聯(lián)存量資產(chǎn)改造的成功案例。

TX淮海所在的淮海中路中段527號(hào)物業(yè)先后經(jīng)歷了華亭伊勢(shì)丹、數(shù)碼城萬(wàn)得城和陽(yáng)光527的敗走，幾經(jīng)沉浮，直至百聯(lián)入主。在以展?fàn)I商的操盤思路下，全球首個(gè)策展型零售空間——百聯(lián)TX淮海誕生，項(xiàng)目被打造成了集商業(yè)與藝術(shù)、文化、娛樂等一體的潮流策展型商業(yè)體，一躍成為魔都年輕潮人們匯聚流連的磁力場(chǎng)，貼上了“潮流地標(biāo)”的標(biāo)簽。

百聯(lián)每一次存量商業(yè)的改造，無(wú)不是朝著創(chuàng)造更加智能、時(shí)尚、美好的顧客體驗(yàn)和城市空間的方向邁進(jìn)，同時(shí)百聯(lián)的持續(xù)謀新之變也是培育和引領(lǐng)行業(yè)新商業(yè)模式，提升零售核心能力的積極探索。

關(guān)于創(chuàng)新這一問題，百聯(lián)集團(tuán)董事長(zhǎng)葉永明曾在接受《聯(lián)商網(wǎng)》專訪時(shí)表示，創(chuàng)新首先在于試圖打造的是滿足未來(lái)消費(fèi)者需要的業(yè)態(tài)。其次，創(chuàng)新是能夠轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，回歸商業(yè)本質(zhì)的創(chuàng)新。

而對(duì)于取得了階段性成果的創(chuàng)新產(chǎn)品方面，百聯(lián)也做出了前瞻性思考。據(jù)悉，百聯(lián)TX淮海項(xiàng)目運(yùn)行以后有非常好的增長(zhǎng)，下一步將考慮擴(kuò)容，該項(xiàng)目具備可復(fù)制性，百聯(lián)方面未來(lái)將會(huì)大力發(fā)展TX模式。

附百聯(lián)股份全國(guó)已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目盤點(diǎn)：