崔小平所在的地點是松江樓盤上海新理想花園的商業配套部分，總建筑面積78300平方米，包括一處用于大賣場的主樓以及周圍5棟商鋪，形成一個小型商業中心。從建成至今，這些商鋪已經空關了將近三年。幾個保安在屋里聊天，廣場上掛著些保安們的換洗衣物，三年來，他們是這個商業區僅有的駐客。

　　互利的合約

　　易初蓮花和天圓方房產之間的合作是典型的開發商和商家結合的運作模式：賣場以低租金加快布局，而開發商由大型購物中心帶動銷售，雙方互惠互利。最近幾年來，這一模式被廣大精明的房地產商們屢試不爽。

　　2003年，閘北開發商新理想集團經過考察，拿下了一幅占地面積16萬平方米的松江住宅開發用地。

　　“這個地塊最初的規劃中本來并沒有大賣場和商鋪，而是一個純粹的住宅商品房的小區建設開發項目。”崔小平說。

　　那時，易初蓮花開始轟轟烈烈的百店行動。2004年，上海易初蓮花開始和天圓方房產探討在上述小區三號地塊中開設易初蓮花的可能性。

　　“按照當時的房地產市場行情，樓盤若是借開發良機完善這一帶商業配套設施，每平方米的售價完全可以比別處多賣1000元左右。大賣場一旦建成，將建筑物外圈的商鋪租售，更是一筆相當可觀的收益。”崔小平說。

　　雙方一拍即合。

　　2004年5月，松江永豐街道辦事處向松江政府請示，擬在榮樂西路三號房產地塊興建“易初蓮花大賣場”購物中心，購物中心總占地面積30000平方米，建筑面積55000平方米。這一請示在2004年7月獲批。

　　為建設賣場，公司特意申請將榮樂西路三號地塊西南角的土地性質從居住用地變更為商業用地并得到了松江區政府的同意。

　　考慮到商業設施收益的長期性，開發商還把商業購物中心面積進一步擴大至近8萬平方米。

　　2004年11月8日，雙方簽訂了一份《租賃合同》，第一條就寫明“甲方(天圓方)愿意按乙方設計要求和營運要求，將在……建造一幢三層建筑物，主體面積25250平方米，屋頂免費停車場約6000平方米……”

　　風云突變

　　合同約定，自2006年12月30日始至2026年12月29日止，約定該建筑物(包括其中設施、設備)年租金為1041.4萬元，在合同生效后15天內、施工后15天內、建筑物封頂后15天內和建筑物交付后15天內，“易初蓮花”分別向該家房地產企業支付四次預付租金，每次支付第一年的3個月租金，約計260萬余元。

　　天圓方開始施工，不久收到了“易初蓮花”支付的頭兩筆預付款約計520萬余元。

　　2005年10月，新理想花園開盤，易初蓮花的名字被直接放在了樓盤模型上，并收錄到了樓書里。到2006年第二次開盤，上海的房地產市場開始進入新一輪的火爆期，賣場和地鐵的概念讓小區銷售火爆，不長時間里，樓盤一期銷售過半。

　　2005年12月，商業部分建筑物結構封頂。2006年4月，該建筑物通過建設工程質量監督等部門的工程驗收。

　　但是，合同中的易初蓮花第三筆預付款遲遲沒有到位。

　　接近2006年6月，天圓方給“易初蓮花”多次專門去函，要求前來辦理易初蓮花大賣場的交接手續，同時支付已拖欠半年之久的第三筆預付款。

　　但是，當時易初蓮花的戰略已經開始轉向。松江乃至全國其他很多地區賣場的連年虧損，使得不再愿意繼續往這個無底洞里砸錢了。

　　在一份易初蓮花要求法院支持解除合約的起訴書中稱，經反復測算，如果入駐經營榮樂西路的“易初蓮花購物中心”(大賣場)，公司不僅需要投入5000多萬元及大量人力物力之外，未來預期每年還將虧損約計人民幣1270萬元。

　　2007年7月，易初蓮花發函要求解除合約。

　　這使天圓方措手不及，原本打算成為利潤增長點的商業中心如今卻成了公司最大的一個出血點，“我們算了下，我們公司每年租金損失在4000萬元，一天損失就是12萬元。”

　　同一個月，天圓方決定起訴易初蓮花，要求對方支付應付的第三、四筆房屋和設備租金，并支付相應的違約金和滯納金，賠償各類經濟損失。算到現在，天圓方要求的這筆賠償金總額已經累計到了接近2億元。

　　更壞的情況還在后面。

　　2007年底樓市風云突變。今年上半年，房地產市場成交量下跌明顯。

　　記者在新理想花園的售樓處里看到，整個大堂只有幾個銷售人員坐著，沒有一個購房者，據介紹，最近一段時間來，樓盤一個月只能賣掉一套房子。

　　由于在商業物業中投入巨資難以盤活，這家開發商正面臨著資金鏈斷裂的危險。據了解，開發商本身已經陷入多起材料商和承建商索取工程款和材料款的案件，而公司員工也已經被裁減了一大部分。

　　◇相似案例

　　易初已輸兩起官司

　　2005年3月16日，易初蓮花公司與金山開發商東蘭匯聚大酒店有限公司簽訂《租賃合同》，合同中，金山區朱涇鎮沈浦路31號地塊按照易初蓮花提出并經有關部門核準的設計方案進行建設，建成之后，項目將租給易初蓮花開辦的易初蓮花購物中心。2006年1月22日，雙方簽訂易初蓮花朱涇店交接備忘錄。但到了2007年1月，已經準備放棄賣場的易初蓮花發函東蘭，要求解除合同。

　　在這起賣場定制的糾紛中，今年4月，經過兩級法院審理，最終判定易初蓮花公司賠償合同違約金1765萬元，方案設計修改費用247.8萬元，以及原告經濟損失等總共約6700萬元。

　　2007年年底，易初蓮花2005年9月在嘉定簽訂的一宗代建租賃合約也告解約。當時，易初蓮花選址嘉定馬陸鎮，簽約要求開發商按照要求設計和建造總面積25000平方米物業，其中16485萬平方米建筑被租賃用于大賣場，租賃期20年。到2006年9月，這份租賃合同被易初蓮花方面要求終止。這起糾紛中，嘉定區法院判決易初蓮花賠償開發商2450萬元。 
　　（東方早報）