大中電器(以下簡稱大中)是全國著名的家電連鎖企業之一。作為其戰略重鎮，截至2007年6月，大中在北京已經擁有近70家門店，分布于二、三、四環等主干道，并深入高密度住宅社區、遠達周邊郊區。出色的市場表現背后，選址功不可沒。近日，記者就選址問題采訪了大中電器拓展部負責人嚴迎。
　　
　　深入社區考察人氣和便利性

　　大中電器拓展部嚴迎從事選址工作已多年，據他介紹，大中目前在北京共有60余家門店，其中業績最好的中央電視塔店年營業額達10億元以上。

　　對于大中來說，選址工作最重要的就是考察周邊是否有商業氛圍，交通是否便利，以及顧客購物和消費習慣。為此，拓展部的工作就是分組調研、實地測量。通常，他們會到所選區域的街道上掐表測算車流、客流，獲得本地區車輛流動的數據以及行人的分析資料，甚至深入社區居委會調查人口數量、年齡結構、職業分布和收入水平等，據此設定營業面積和范圍。

　　嚴迎說，選址是一項非常瑣碎的工作，考察的范圍多種多樣。大中擁有專門的選址部門和人員，他們對于城市的熟悉程度，不亞于統計部門的調查隊。而這是以長年累月在外奔波為代價的。大中已引進了“綜合數據分析”系統，將前述調查的數據輸入，測算租金與銷售預估的比例，作為能否開店的重要標準。嚴迎還總結出了“嚴氏定律”，代表大中特殊的選址技術。

　　而最能證明大中選址正確的是中央電視塔店，這個最初不被一些人看好的位置，因其2萬平米的免費停車場的便利性，為大中帶來了充足的客源，如今已是大中其他門店乃至全國家電銷售的風向標。

　　縱深布局密切關注規劃、街道變更

　　嚴迎介紹，大中門店的輻射范圍一般在1公里左右，而經營業績最好的中央電視塔店輻射范圍則達到10公里左右。與國美、蘇寧等不同，大中在北京已有20多年的歷史，旗下門店基本覆蓋了所有成熟商圈和區域，因此新開店首先要考察的是，目標區域是否在現有門店的覆蓋范圍內。

　　他說，新開店一般會選擇較為成熟的商圈或準成熟生活圈，成熟商圈飽和度很高，市場劃分也很細致，進入成熟商圈除了租金高以外，還要處心積慮思考商場定位、競爭策略等。而在發展區域開店，政府發展規劃和城市擴張步伐會提高商圈含金量，這樣也有充足的時間隨著區域的發展來發展自己。因此在選址時，選址人員會密切關注市政規劃、街道變更、拆遷公告等來自政府部門的信息。

　　從2002年開始，大中就開辟了郊區店戰略，把旗艦店建到了北京郊區，比如北至回龍觀區域，南至大興、房山，東至通州等。大中還把門店開到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社區如富力城、世紀城等。大中電器廣宣部負責人曾表示，大中要把店面覆蓋到所有郊區，把家電連鎖做成超市連鎖一樣。

　　規避風險從失敗案例中看潛在風險

　　選址當然也必須防范潛在的風險。近期大中選址的一個失敗案例是廣渠門店，對于該店的撤出，嚴迎分析說有多種原因，比如兩廣路上家電連鎖布局已經很密集，比如房東承諾的物美超市進入沒有實現等。

　　對此，業內的共識是，失敗案例中所暴露的潛在風險在選址前期應被充分討論，正如嚴迎所介紹的，前期調研的內容還包括商圈轉移、未來前景分析、區域其他業態分布和布局等，還必須繼續考察所租房屋內部的結構是否適合自己經營，是否需要大的改建，房屋出租方究竟是否是真正的房東等等，都應該進入數據分析和決策過程。

　　◆投資建議

　　投資社區商鋪考察4個方面

　　由于目前社區商鋪相比其他類型房產投資總額低、風險小，收入回報穩定。而位于大型成熟社區內的商鋪更是具有長線投資的價值，而目前投資社區商鋪應該注意以下幾點。

　　1、選開發商

　　首先，選擇誠信的開發商，要了解商業整體規劃，不要只看前幾年的固定租金回報。如果沒有長期可持續發展的商業規劃，這樣商鋪失敗的幾率是很大的。

　　2、看規劃

　　看區域規劃。盡管目前商鋪進駐率低，但由于政府規劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。還要考慮規劃中的配套設施建設，如公交車站、學校等，如果周邊規劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業，那更是要抓緊投資了。

　　3、考察人群

　　考察社區人群。目前許多新開發的小區都在較遠的地區，而新興小區的商鋪有一個升值的過程，也就是從生鋪到熟鋪的過程。

　　隨著小區的入住戶數和常住人口增加，小區慢慢成熟后，商鋪的投資價值才會提高。所以在投資社區商鋪時一定要考察社區內人群的數量和層次。位置在小區深處的店鋪，投資者則要慎重考慮。

　　4、了解經營范圍

　　要了解社區商鋪經營范圍。投資商鋪之前一定要了解清楚社區商鋪的經營范圍。而目前對社區商鋪經營范圍有嚴格的限制。如餐飲、娛樂限制很嚴格、很難取得營業執照。所以在您投資之前一定要了解社區商鋪的經營范圍。
　　（新京報 記者關爽）