調(diào)研要點：

　　清晰的“高端百貨”經(jīng)營定位。公司目前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以百貨零售為主，物業(yè)租賃為輔；在百貨零售業(yè)務(wù)方面則堅持以經(jīng)營中高檔商品為主，走時尚精品路線。公司目前旗下?lián)碛腥�家廣州市內(nèi)的門店——環(huán)市東店、正佳店和時代店，跨出省境的第一店南寧店正在緊張籌備之中，預(yù)計將在7月開業(yè)。與普通百貨不同的是，高端百貨更容易培育出客戶的忠誠度，公司VIP客戶的消費目前已占到公司銷售總額的60%以上。

　　特色營銷與VIP服務(wù)增值。在營銷推廣方面，公司利用換季、黃金周、公司上市紀(jì)念日等時機(jī)籌劃了包括友誼感恩節(jié)、夏季感恩節(jié)、冬季感恩節(jié)等在內(nèi)的主題促銷活動，效果明顯，這些促銷主題活動的銷售額占到公司全年銷售額的一半左右。在VIP客戶的服務(wù)方面，公司專門設(shè)立客服經(jīng)理團(tuán)隊，為VIP客戶提供專項服務(wù)、全程一站式購物服務(wù)，以維系VIP顧客的忠誠度。

　　主力店——環(huán)市東店。環(huán)市東店是公司的主力門店，于1958年開業(yè)，地理位置優(yōu)越，與毗鄰的五星級花園酒店、四星級的白云賓館、世界貿(mào)易中心商場以及麗柏廣場，共同組成了廣州最高檔的品牌購物休閑核心商圈。2006年環(huán)市東店單店的銷售額超過15億元，其中以一層的增長率最高，超過30%；環(huán)市東店整體銷售額06年的增長在10%以上。環(huán)市東店屬于成熟門店，目前經(jīng)營面積2.36萬平米，為公司自有物業(yè)，近年來公司對該門店也進(jìn)行了挖潛，地下停車場的建造更為符合高端客人的購物環(huán)境需求，對原有的部分辦公區(qū)域進(jìn)行調(diào)整后擴(kuò)充經(jīng)營面積，新增1500平米的經(jīng)營面積今年內(nèi)將投入使用。此外，廣州地鐵五號線未來貫通也將為環(huán)市東店帶來更為有利的聚客優(yōu)勢。

　　快速增長的正佳店。公司正佳店位于廣州天河商圈正佳廣場內(nèi)，經(jīng)營面積1.3萬平米左右，其中1/3面積為租賃經(jīng)營。天河商圈是廣州市繁華的成熟商圈，正佳廣場是當(dāng)前中國最大的以體驗式消費為定位的現(xiàn)代化購物中心，優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境為正佳店創(chuàng)造了良好的業(yè)績。

　　正佳店于05年開業(yè)當(dāng)年即實現(xiàn)盈利，06年銷售額增幅在公司三家店中最高，接近30%。

　　在經(jīng)營的品牌方面，公司06年對正佳店的調(diào)整涉及3千平米，新引入品牌40多個。正佳店的定位略低于公司其他兩家門店，在堅持中高端定位的同時更為時尚，銷售增長最為突出。

　　期待重新恢復(fù)增長的時代店。公司時代店位于天河時代廣場內(nèi)，由于時代廣場附近多為寫字樓且交通不甚便利，商業(yè)氣氛并不是很濃。加上其開發(fā)商陷入信貸糾紛，時代廣場被法院強(qiáng)制拍賣，但數(shù)次流拍。受此影響，公司時代店的經(jīng)營一度下滑，據(jù)公司股東大會透露的數(shù)據(jù)，06年上半年時代店銷售同比滑坡超過2位數(shù)，下半年有所回升，下滑比率小于10%。

　　07年時代店的經(jīng)營已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，目前呈止跌回升狀態(tài)。

　　跨省經(jīng)營第一步——南寧店。公司已簽約租賃位于廣西南寧市東盟會展新區(qū)的地王國際商會中心首至六層約2.2萬平方米開設(shè)新店，對南寧店的布局公司擬以環(huán)市東店為樣板。該店本擬于今年5月開業(yè)，后因工程原因延遲，爭取在7月公司上市周年慶期間開業(yè)。南寧店是公司跨出廣東省境，異地經(jīng)營的首次嘗試，能夠感覺出公司對此十分重視，也是對公司異地擴(kuò)張的一次考驗。

　　物業(yè)經(jīng)營專業(yè)化有望成為公司未來利潤增長點。目前公司自有用于租賃的物業(yè)約6萬平米左右，包括3萬平米商鋪、2萬平米寫字樓及1萬平米倉庫。06年公司物業(yè)出租率達(dá)到93%，加上租金水平提高，使得公司租賃收入大幅增長；以出租為主要組成部分的其他業(yè)務(wù)利潤06年增長55.59%，由于公司現(xiàn)有物業(yè)的平均出租率已在90%以上，預(yù)計07年租賃收入的增幅不會太高。在公司的2007-2011五年發(fā)展規(guī)劃中，提出擬100%出資成立“廣州友誼物業(yè)經(jīng)營管理有限公司”，物業(yè)經(jīng)營管理走向?qū)�業(yè)化，并有望成為公司未來新的增長點。

　　投資評級“跑贏大市”。預(yù)計07-08年公司EPS分別為0.76元和0.97元，動態(tài)PE值分別為44.93倍和35.21倍,就相對估值而言，不存在低估。但我們認(rèn)為公司經(jīng)營定位清晰，各項財務(wù)指標(biāo)居行業(yè)前列；國內(nèi)高端百貨的增長潛力大，公司目前所正在進(jìn)行的跨省經(jīng)營嘗試雖然存在一定風(fēng)險，但一旦成功將改變前期僅靠內(nèi)生性增長的局面。目前我們審慎地給予廣州友誼投資評級為：未來六個月內(nèi)，跑贏大市；目標(biāo)價格為38.80元/股。
　　（劉麗 上海證券）