主題二：商業地產開發與經營模式研討
來源：
聯商網
2006-04-21 16:25
第二場主題：商業地產開發與經營模式研討
嘉賓主持：銅鑼灣華東區總經理楊建偉先生
參與嘉賓：肯德基 周海龍先生
臺州華聯超市 王威振先生
楊建偉：首先非常感謝，主辦方給我一個機會，作為一個嘉賓主持，目的是通過這個平臺來交流商業地產現在的問題，去年是商業地產問題年，談了好幾年，商業地產是非常復雜，商業與零售是連在一起，所以我今天為什么要有這個想法，因為我們自己在溝通一個問題，沒有開發商的互動不是太完美所以特意提出這個想法。
主持人：請楊總拋出你的觀點，對這個觀點有怎樣的認識？
楊建偉：目前的商業地產我的認為，一個是城市的發展，一個是商業的發展規律，這個規律有的開發商和零售企業，有了城市的發展必然帶動了開發的項目，有了城市的發展必須有零售企業，是這么一個方式，在零售地產的時候，一定要有心理準備，而且有一個心理的承受能力，為什么這樣說？我們經常在講，住宅地產是比較簡單，把戶型設計好以后，有一個推廣模式以后可以賣掉，商業地產這個過程全部由開發商在做，為什么這樣說？各自的功能和職責之間有一個界定，這是我作為一個配角來講我提出這個想法。
王威振：作為我們企業來說，應該說是臺州的本土的一個連鎖企業，我們企業就是臺州華聯超市涉及的業態主要是做物業，包括酒店連鎖業，建筑業，還有房地產業，我們主業還是在超市連鎖和百貨連鎖，到目前為止，我們超市也在臺州九個縣市區一共有72家，去年的產值達到6億，總體的企業的定位還是以農村市場為主，以城區為龍頭，鄉鎮為骨干，以城區、社區店和農村村一級的便利店為發展格局，在整個的經營當中碰到的主要的難題還是網點的問題，一個企業的發展有資金問題、人才問題，連鎖企業有物流問題，真正看到難的是網點問題，尤其現在在目前這么一種中央政府新農村建設，以農村鄉鎮為主的網點正在建設，今天在座有很多的房地產商，在縣城這一級的房地產有做了很多，在鎮一級的空白點很多。
楊建偉：你們在選擇機會的時候，是否是一個發展的主要方向？
王威振：我覺得鎮的機會很多，現在的發達的鄉鎮一級的房地產的租金已經大大超過的縣城的網點的租金在鄉鎮這一級的找網點，一般好一點的物業非常難，在落后地區，這幾年的要求是200平米以上，找100平米的房子都非常難，這是一個機會。
第二個觀點在找網點難的過程中發現，好多房地產在規劃的時候，往往參照了政府的規劃，比如說政府在這個地方搞商業街，所有的都一樣，都搞商業街，有餐飲業，有專賣店有超市有商場，是否充分的關注在這么一個商業的范圍之內，有沒有考慮維護性的問題，左邊也是一個超市，右邊也是一個超市，中間還是一個超市，開發的時候有沒有考慮到左鄰右舍，這個也是我們的主要問題之一。
第三個我想房地產商我們是說對接，因為房地產商這幾年比較賺錢，我自己也有房地產公司，在浙江，往往就是在開發過程中比較粗糙，我想是不是你買到土地之后，如果要做商業地產，是不是把個信息發出來，邀請一些零售商共同參與，我們利用商業的資金流共同搞，如果談不好，租金也可以，再談不成，至少可以提供你這樣那樣的信息，能夠起到很好的激勵作用，我想對接盡可能的早點對接，這是一個觀點。
主持人：王總的觀點非常好，不知道杭州肯德基開發有限公司副經理周先生你有什么樣的觀點？
周海龍：肯德基公司進入臺州很早，在臺州非常感謝臺州人民對品牌的支持，到目前為止其實肯德基在臺州已經有16家連鎖店，應該是一個滿堂紅的局面，因為臺州的所有的縣級市和以上的區域都進入了，今天在椒江開出了四家餐廳，所以說目前這種形勢來看是很不錯的形勢，這幾年在臺州的發展過程中，我們也遇到了很多的問題，從剛開始所有的開發商到肯德基，問肯德基是否想進來，那個時候大家都很盲目，肯德基不停地在建設當中，從現在開始，到一個快速的發展時期，可能在座有很多是肯德基的業主，也有很多正在想成為肯德基的業主，我想大家的利益都一致的，只不過因為像楊總王總都提到了，一個是信息的溝通方式的確是太不對等了，你沒辦法知道我心里在想什么，我也不知道你心里在想什么，其實從這個來看，市場的發展也是所謂的地產部，人員在迅速的增加，浙江的這塊就是為我們來收集房產信息，盡量早進入到房產商這里去，換句話說你的定量可能是非常好，但是受到物業的限制，你不會想到，一個好好的肯德基三四百個平方會有這么多的限制，但是在整個的合作當中，事務性的東西，水、電甚至是配電房，就像一些大型的房地產商就像我們在臺州接觸的，不停的遇到一些障礙，這就是所謂的信息各方面沒辦法介入進來，我們只能做到先入為主，不斷的培養各個的專業人才，如果你真的來找我的話，可能到目前為止我進肯德基公司有三年，還沒有你找到我我沒有做得，基本上是我找你，我真的不需要家長制，我們希望管家式的服務，讓我們更充分的發揮我們這方面的優勢。
臺州我們開發的策略也是用大規模開發的策略，畢竟到了高速的發展時期，到了未來的幾年，在臺州有四家店、五家店在開發，如果有好的物業出來，很可能都會去介入，但是實際的情況我真的找不到房子，也不知道怎么去找，所以跟各位的開發商碰的臉熟，希望你們在拿到地的時候，能夠找到我們，在未來的談判中會順利很多。
楊建偉：大家知道，肯德基是作為一種商業的標桿型的建筑，感覺到哪里有肯德基哪里有商圈，從目前來說，肯德基開店不成功我目前沒看到，肯德基在選址的問題上非常的慎重，有一個問題，他們找你你不會去，怎么去找你？第二個這是很多開發商的想法，很多的物業是銷售的，銷售以后對反租這種物業在這個問題上你們有什么要求？整個一個住戶的結構不知道肯德基在這方面有什么要求？
周海龍：其實我們合作的對象都是房產優先，至于業主是誰，我們沒有太多的限制，在反租我們有很多的物業都有反租，首先我們進入房地產的前提條件這里一定要有一個很成熟的商圈，可以支持我看幾家肯德基餐廳，簡單地說，這個房產的使用權、經營權是誰，這個不一定重要，甚至我可以簽二手三手、四手合同，對不同的業主產權的關系不一樣，我們更注重的房產的地域問題。
主持人：在周總的介紹當中提出一個管家式的服務，如何把這個滲透到每個細節和環境，需要很多的思考，來自下面的嘉賓，你有什么樣的觀點？
天臺房產的嘉賓：首先非常感謝給我這個機會，現在介紹一下我們公司的情況，各位專家各位同行下次如果到天臺來可以來找我，我可以給大家介紹商業地產方面的情況，我是來自臺州天臺佳合房地產開發有限公司，住宅的話是19萬多一點平米，商業占了三萬方的量，整個項目一期去年9月份預售，到現在基本上已經銷售完70％以上，商業這塊還沒有開始銷售，但是整個規劃已經定下來了。
第三點就是作為開發商我想談一談我們在平時的一些商業項目操作當中碰到的一些非常棘手，也非常想解決的一些問題，所以今天這么多專家在，我想把我們的這些想法說一下。
作為我們開發商我就是拿一個非常好的例子，就是我們現在在操作的這么一個項目，我們天臺的這個項目當時的土地拍下來是2004年1月份拍下來的，整個土地的話，差不多樓面價達到折算成畝的話，150一畝地，作為佳合房產前期進行的一定的市場調查和研究，最終拍的話，因為看到這中間有三萬方的商業，經過一百多輪的競標，最終是中標了，這個項目拿來以后，包括董事長和下面的員工覺得住宅上面一分錢都不賺都沒關系，但是我住宅賣到一千塊一平方，商業賣到八千塊一平方，這個就是這個價值的體現，但是從現在的市場的情況來看，最終的項目的利潤可能在三萬方里面，而且最終我們有一些成本也是在這個里面，住宅上面不可能把所有的成本都得到一個完全的回報，當初整個方案拍下來以后，那個時候是04年初，整個房產形勢相當的紅火，董事會的成員住宅項目沒有做過，商業的項目沒有接觸過，幾個董事會的成員做下來，拍拍腦子就定了，也就是說搞了差不多兩萬方的內階，主創的設計人員，董事會人員，開了幾次會，覺得這個在國外比較流行，但是到現在為止，整個天臺的三萬方的商業的定位我們覺得是站不住腳的，我們也一直在找，我們一個主力品牌店，或者是主題店，但是我們覺得我們很難找到有這么一個溝通的機會，所以今天下午有這么一個機會我想在這里說一下，作為開發商我們很難找的到有合作意向的主題店的品牌店的一些業主。
主持人：我們本場的主題是商業地產的開發與經營模式的探討，楊總你對本場作一個小結。
楊建偉：我覺得大家都說得非常好，我覺得商業地產非常困惑的，因為拿地的時候不是說多少大就是多少大，再來看整個規劃，基于這種想法，規模一定要慎重，盡管目前在整個行業當中不是像人所想象把程序走過去，我覺得不是這樣的，是整個環境的一個允許，天臺我知道這個地方，它是一個縣城，三萬方的確是大了一點，第二個我覺得在拿地以后，規劃包括定位，包括是招商，一定要考慮以后運營的問題，很多項目在這方面沒有非常扎實的問題，以后的成功率非常低，這個也是零售商最困惑的問題，不知道以后能否做好，不知道，這方面開發商是否有一定的準備，這兩點我覺得開發商一定要
發表評論
登錄 | 注冊