主題一：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及企業(yè)如何與城市對(duì)接
來(lái)源：
聯(lián)商網(wǎng)
2006-04-21 16:00
第一場(chǎng)主題：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及企業(yè)如何與城市對(duì)接
主講嘉賓，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟博覽會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)丁強(qiáng)先生。
參與的嘉賓是
銀泰百貨王建強(qiáng)先生，中國(guó)貿(mào)促會(huì)浙江省分會(huì)對(duì)外招商部梁輝先生。
主持人：丁強(qiáng)先生在房地產(chǎn)名氣非常大，我們本場(chǎng)的主題是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及企業(yè)如何與城市對(duì)接，接下來(lái)把話筒交給丁強(qiáng)。
丁強(qiáng)：98年我第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是有關(guān)黃巖的投資，當(dāng)時(shí)也把家樂(lè)福還有一些大的東西引入，從那時(shí)候開(kāi)始，從98年到現(xiàn)在，已經(jīng)經(jīng)歷了八年的時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們和特別多的投資商和政府一起，經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)三個(gè)過(guò)程，第一個(gè)過(guò)程特別是98到2002年的時(shí)候我們是無(wú)序中尋找無(wú)序，到了04、06年我們開(kāi)始閱讀錯(cuò)誤，體會(huì)錯(cuò)誤以及在幫助人家稍微的減少錯(cuò)誤，實(shí)際上真正到2005年之后我們才有能力和開(kāi)發(fā)商一起略微體會(huì)到一些比較好的成功，所以這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)走了一條非常坎坷的道路，城市是一個(gè)百年的產(chǎn)物，我們近幾十年的發(fā)展，當(dāng)我們比較好的解決居住問(wèn)題，或者是稍稍好的解決居住問(wèn)題，就是城市的積聚問(wèn)題以后，交換的問(wèn)題提出來(lái)，由于國(guó)家的體制和開(kāi)發(fā)商的主體各方面相對(duì)不成熟，我們也想以三四年、十年八年的方式，完成人類(lèi)歷史上幾千年才形成的城市格局，這個(gè)國(guó)家可能是來(lái)的太迅猛了，我說(shuō)我從89年離開(kāi)江蘇電視臺(tái)為企業(yè)服務(wù)到現(xiàn)在，幫企業(yè)花了很多錢(qián)，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)思考一下，15年我們也非常成功地幫一些企業(yè)做了很多好事，從企業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)服務(wù)大規(guī)模的事情還是有的商榷的，所以中天的第一階段讓我和兩位嘉賓和大家一起完成一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，給我們?cè)O(shè)計(jì)了兩個(gè)主題，一個(gè)是開(kāi)發(fā)形勢(shì)，一個(gè)是城市對(duì)接，對(duì)開(kāi)發(fā)形勢(shì)我們也一直在思考，現(xiàn)在我覺(jué)得用八個(gè)字表達(dá)比較準(zhǔn)確一點(diǎn)，第一個(gè)是看似嚴(yán)峻，人們現(xiàn)在看到的商業(yè)地產(chǎn)幾乎都是失敗的，特別是急功近利型，比如杭州和南京，這一類(lèi)城市在國(guó)內(nèi)是屬于一線或者二線城市的前列，但是杭州的商業(yè)地產(chǎn)除了市場(chǎng)有一大批成功的之外，除了部分服務(wù)型業(yè)態(tài)有一些成功，也包括部分商務(wù)性業(yè)態(tài)有一定的成功，以外以零售特別是百貨零售為特征，基本上失敗了，同時(shí)形成了兩個(gè)在一般常人眼里應(yīng)該很好，但是現(xiàn)在是兩個(gè)商業(yè)實(shí)體成堆的地方，除了中心的商業(yè)街之外，按道理，杭州這樣的城市最起碼應(yīng)該具備一個(gè)中心兩到三個(gè)大的區(qū)域商業(yè)中心，或者副商業(yè)中心，還有若干個(gè)比較多的社區(qū)商業(yè)中心，但到目前為止杭州的商業(yè)還在一個(gè)原生態(tài)的狀態(tài)，政府搞規(guī)劃的人我都認(rèn)識(shí)，對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了嚴(yán)重的負(fù)作用，上一次我們看了大概幾十個(gè)城市的商業(yè)規(guī)劃我認(rèn)為只有成都的商業(yè)是做得相對(duì)比較好的，首先是一個(gè)戰(zhàn)略的機(jī)會(huì)，城市的擴(kuò)容是一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，之前古代的時(shí)候，國(guó)內(nèi)是第一個(gè)搞軍銜制的封建社會(huì)，實(shí)際上城市的擴(kuò)容是當(dāng)時(shí)的宰相以上皇帝做得，每一次大的城市擴(kuò)容都是需要國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，所以當(dāng)城市提供我們一個(gè)非常好的一種商品交換機(jī)會(huì)時(shí)候，實(shí)際上也就是我們開(kāi)發(fā)商一件幸事，我非常同意余華的一句話，現(xiàn)代的中國(guó)40年等于400年也就是說(shuō)在西方社會(huì)三四百年，我們中國(guó)人五六十年代來(lái)是農(nóng)耕文明，我們現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，但是這種機(jī)會(huì)是非常難得，這里面城市的商業(yè)機(jī)會(huì)是不可再生的，我們這代人和下一代人遇到了解決居住的問(wèn)題，都遇到了在目前階段可能迅速擴(kuò)展的機(jī)會(huì)，像香港只有四個(gè)大型的房地產(chǎn)公司，整個(gè)商業(yè)進(jìn)入非常有序和理性的階段，但是對(duì)中國(guó)的商業(yè)來(lái)說(shuō)，特別是二線三線，這么一個(gè)階段來(lái)說(shuō)機(jī)會(huì)是最重要的，因?yàn)閺娜祟?lèi)的創(chuàng)業(yè)來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)利潤(rùn)是最大，但是風(fēng)險(xiǎn)里面時(shí)間和機(jī)會(huì)成本也是最大的。
第二個(gè)就是城市連接來(lái)說(shuō)，因?yàn)槌鞘行枰畛鞘猩虡I(yè)的銜接，這個(gè)銜接是十個(gè)字來(lái)表達(dá)，第一個(gè)是無(wú)序中有序，為什么無(wú)序？開(kāi)發(fā)商是單一的，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目特征非常單一，今天在下面，銀泰的王先生一針見(jiàn)血的提出，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，包括我們?cè)诶锩妫_(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)者的信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，經(jīng)營(yíng)者在尋找開(kāi)發(fā)的地段和產(chǎn)品，由于信息不對(duì)稱(chēng)中間產(chǎn)生了巨大的浪費(fèi)，我曾經(jīng)參與一個(gè)三到四萬(wàn)方的商業(yè)，住距只有兩米多，直接為了節(jié)省成本就把柱子弄下來(lái)，非常好的地段，除非拆了重建，最后做了低檔的處理，這就是有序在起作用，因?yàn)槟悴荒軌虺蔀橛行虍?dāng)中的一員，又是你的資格被開(kāi)除了，但是城市在有序的開(kāi)放當(dāng)中還有五個(gè)字非常重要，與品牌共榮，開(kāi)發(fā)企業(yè)做商業(yè)最好的方面是傍大款，是最容易致富，就像開(kāi)發(fā)商，由于你長(zhǎng)期跟家樂(lè)福，樂(lè)購(gòu)等企業(yè)合作，甚至大量的企業(yè)金融品牌，大量的賓館飯店品牌，現(xiàn)在的大量的特別是一些中小型的商務(wù)旅館和賓館品牌，也包括大量的服務(wù)型業(yè)態(tài)，如果你長(zhǎng)期和他們共榮的話，光設(shè)計(jì)產(chǎn)生的利潤(rùn)就不小了，我有好幾個(gè)店，請(qǐng)了幾個(gè)大的賣(mài)場(chǎng)進(jìn)去了，最后有了三個(gè)大的犧牲，第一租金下來(lái)，第二入口處有改造，里頭要求是整個(gè)的展架部分和倉(cāng)庫(kù)連在一起，要進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第二個(gè)近期給200個(gè)車(chē)位遠(yuǎn)期再給200個(gè)，這一下花掉了幾百萬(wàn)，這由于品牌設(shè)計(jì)的不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致了開(kāi)始就犯錯(cuò)誤。
所以對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)商怎么樣在渾濁階段抓住機(jī)會(huì)，怎么樣抓住幾百年來(lái)，或者是千載難逢的城市擴(kuò)容機(jī)會(huì)，同時(shí)也抓住在目前大部分人還自以為是，都出一個(gè)從認(rèn)識(shí)論到方法論到實(shí)踐論一個(gè)大飛躍，如果這個(gè)問(wèn)題解決好的話，上次在南京提出一個(gè)非常實(shí)用的，如果大家關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的軟實(shí)力，把總投資10％以上用于策劃、規(guī)劃、前期論證，商業(yè)合作，咨詢，如果你有這樣的能耐和動(dòng)量的話，商業(yè)地產(chǎn)并不很難。
主持人：剛才的丁強(qiáng)先生說(shuō)出的高見(jiàn)，這里面有三個(gè)非常重要的關(guān)鍵詞，現(xiàn)狀格局和融合，梁輝先生您有什么可以和我們分享。
梁輝：各位下午好，我是中國(guó)貿(mào)促會(huì)浙江省分會(huì)的對(duì)外招商部梁輝，今天受組委會(huì)的邀請(qǐng)認(rèn)識(shí)了很多的朋友，今天我介紹是這幾個(gè)方面，一個(gè)是介紹一下從我們貿(mào)促會(huì)的角度看商業(yè)地產(chǎn)和城市對(duì)接，我們貿(mào)促會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)介入是去年，浙江省政府每年六月在寧波舉辦的會(huì)議——我們承辦的海峽兩岸現(xiàn)代服務(wù)洽談會(huì)，在承辦的過(guò)程中，接觸了很多來(lái)自臺(tái)灣的有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)方面的情況，我先簡(jiǎn)單介紹一下情況。
臺(tái)灣由于這幾年民進(jìn)黨執(zhí)政，百業(yè)蕭條，百貨業(yè)很不景氣，像好又多，樂(lè)購(gòu)，這些都是臺(tái)灣的大賣(mài)場(chǎng)，這在浙江省很多地方都有，像嘉興、湖州的市場(chǎng)都很好，臺(tái)灣的百貨像太平洋百貨都有布點(diǎn)，最近有星光百貨，是臺(tái)灣地標(biāo)式一個(gè)商業(yè)形態(tài)，臺(tái)灣有專(zhuān)業(yè)連鎖方面，在一些品牌方面在商業(yè)方面的進(jìn)入也很多，這些就不再詳細(xì)介紹，有空再聯(lián)絡(luò)。
第二個(gè)是和城市對(duì)接，這個(gè)話題很好，尤其是臺(tái)州這樣的城市，而且我們也了解很多的地方政府都把最好的地段拿出來(lái)給商業(yè)地產(chǎn)，至少我們覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市來(lái)講起到幾個(gè)作用，一個(gè)形成一個(gè)中心城市，每個(gè)城市都有中心點(diǎn)，像上海一些區(qū)的中心地段等等，下城區(qū)在武林廣場(chǎng)這一帶，像臺(tái)州的椒江來(lái)講，中心區(qū)考慮在濱江的一面，城市的開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)這塊，相對(duì)形成一個(gè)中心區(qū)，這就是靠商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在中心城市形成購(gòu)物中心，不同一般的商場(chǎng)，由于是商業(yè)地產(chǎn)，周邊形成的商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，像徐家匯，周?chē)辛伲鹊龋苓呌羞@么多的百貨，怎么生存，這樣形成很大的購(gòu)物中心，很多有不同需求可以到不同地方來(lái)購(gòu)物，中老年人，便宜就在六百，時(shí)尚就在港匯，尖端就是在東方，各取所需，像杭州的武林商圈也是這樣，杭州大廈是尖端，百大也是中低價(jià)位，銀泰是時(shí)尚一點(diǎn)，這就是很多的一個(gè)個(gè)性的百貨形成一個(gè)百貨中心，第二點(diǎn)也形成一個(gè)游樂(lè)中心，商業(yè)地產(chǎn)從概念上跳出來(lái)，還有一個(gè)游樂(lè)中心，大家去看的不光去購(gòu)物，就是去看景觀也是一個(gè)點(diǎn)，外界去上海不光是有城隍廟，還有新天地，所以這就是當(dāng)?shù)匦纬傻馁?gòu)物中心之外的游樂(lè)中心，
第三個(gè)是休閑中心，商業(yè)地產(chǎn)的體量大，一萬(wàn)到五萬(wàn)平米，像港匯有電影院有咖啡有餐飲，休閑都具備，由于商業(yè)景觀的介入，過(guò)節(jié)的時(shí)候都看到，每天有表演秀和推廣秀，是一個(gè)休閑的地方，所以我們講商業(yè)地產(chǎn)對(duì)一個(gè)城市的作用對(duì)中心城市的形成，起到的作用是很大的，第三是三線城市來(lái)講，如何使商業(yè)地產(chǎn)更好和城市對(duì)接，我想我們今天在座都是來(lái)自臺(tái)州各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我是溫嶺人，我雖然離開(kāi)臺(tái)州很多年，對(duì)一些情況不了解，以我的感覺(jué)在臺(tái)州搞商業(yè)地產(chǎn)有一些要把握的，一個(gè)我覺(jué)得在臺(tái)州搞商業(yè)地產(chǎn)跟在杭州和寧波有很大的不同，那個(gè)地方有很多的外來(lái)人口，人氣會(huì)聚集，臺(tái)州相對(duì)來(lái)講是本地人為主，臺(tái)州的城市是一個(gè)組合城市，像椒江可能又分幾個(gè)不同的商業(yè)街和點(diǎn)，這個(gè)點(diǎn)如何各自形成自己的個(gè)性，這個(gè)是作為開(kāi)發(fā)商都在考慮，任何搞商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)考慮如何個(gè)性化的問(wèn)題，這是從策劃定位，剛才的丁強(qiáng)講到的商業(yè)地產(chǎn)死掉很多，就是因?yàn)槔淄思遗埽热缦闶捝缴倘锩妫雁y泰整個(gè)克隆過(guò)去，結(jié)果平時(shí)沒(méi)有人，靠舉辦活動(dòng)才能引起人氣，這個(gè)就是照搬的問(wèn)題，怎么挖掘自己的個(gè)性，第一個(gè)要有自己的歷史內(nèi)涵，新天地是一個(gè)很好的典范，寧波的樂(lè)府和天衣閣也是一個(gè)很好的例子，我過(guò)年的時(shí)候來(lái)到臺(tái)州椒江，有一條老街也是在搞整舊，整的少了一點(diǎn)，第二個(gè)要探討的文化概念，因?yàn)槊總�(gè)地方都有文化的內(nèi)涵，臺(tái)州的當(dāng)?shù)厝撕軙r(shí)尚的可能更有特色。
第三個(gè)像三線城市搞商業(yè)地產(chǎn)要找主力店，很多主力店就是定位一線的城市，但是在主力店找不到的情況下，那么多的業(yè)態(tài)你要做，就是做主題店，這個(gè)一字之差，有很大的不同，正大廣場(chǎng)同樣沒(méi)有主力店，形成自己的主題店也是可以的。
還有就是除了購(gòu)物方面，像三線城市多從百貨之外動(dòng)腦筋，這句話我跟蕭山的一個(gè)老板也講到，他講到的對(duì)面的餐飲的生意不好，他在想如果我的百貨生意不好，我這個(gè)六萬(wàn)平米怎么想辦法讓人進(jìn)來(lái)，這個(gè)靠游樂(lè)和休閑帶來(lái)很大的人氣，臺(tái)州要發(fā)展，不妨要考慮游樂(lè)和休閑，搞燈光秀，這個(gè)也能帶來(lái)很多的商機(jī)。
主持人：王總是來(lái)自銀泰百貨企劃部的副總經(jīng)理，你有什么來(lái)自銀泰實(shí)戰(zhàn)的高招，和我們共同分享。
（圖為銀泰百貨王建強(qiáng)先生）
王總：今天是匆忙過(guò)來(lái)，我這個(gè)禮拜走了四個(gè)城市，這次活動(dòng)也非常匆忙，我是1：30到這邊來(lái)，我覺(jué)得對(duì)于銀泰百貨是一個(gè)機(jī)會(huì)，我覺(jué)得對(duì)于首屆商業(yè)峰會(huì)我們非常關(guān)注。
首先介紹一下你熟悉的銀泰百貨，面積有3萬(wàn)多平方，去年的銷(xiāo)售額是18.2億，在全國(guó)的排名是前五位里面，但是沒(méi)有在正式的商會(huì)的排名里面出現(xiàn)，第二個(gè)就是銀泰百貨去年給政府納稅1.8億，就這個(gè)店是1.8億給政府，然后去年整個(gè)商場(chǎng)有不同的品牌構(gòu)成，里面創(chuàng)全國(guó)記錄有50個(gè)，有50專(zhuān)柜創(chuàng)全國(guó)第一，這個(gè)只是在銀泰百貨第一梯隊(duì)里面占了18個(gè)，全國(guó)占第一沒(méi)有作為這個(gè)店最主要的一線品牌，去年的銀泰百貨比較轟動(dòng)的一件事做了當(dāng)天的銷(xiāo)售是1800萬(wàn)。
現(xiàn)在的銀泰百貨在全國(guó)來(lái)說(shuō)，北京的最高樓北京銀泰中心是銀泰百貨集團(tuán)的總部，在浙江省目前來(lái)說(shuō)已經(jīng)開(kāi)了三家店，去年的三家店實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入是三個(gè)億，2006年是銀泰百貨的拓展年，我想目前在資本市場(chǎng)里面銀泰百貨也是并購(gòu)里面做得比較活躍的，第二塊就是說(shuō)通過(guò)自建物業(yè)，在建的有杭州城西14萬(wàn)平方的購(gòu)物中心，在慈溪在寧波都有自己的物業(yè)在造，今年開(kāi)始，銀泰百貨最重要的一個(gè)事情就是通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的合作，租賃或者以其他方式除了掛品牌，另外的形式在擴(kuò)張，整個(gè)在浙江省范圍里面，剛才跟丁先生有探討過(guò)，浙江省可以說(shuō)比過(guò)一個(gè)臺(tái)灣，可以比過(guò)一部分的日本，整個(gè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)值來(lái)說(shuō)可以比過(guò)韓國(guó)，但是他們那邊每個(gè)城市都有非常大的品牌的百貨店，作為銀泰百貨今年的拓展也是一個(gè)百貨連鎖的一個(gè)信號(hào)。
作為整個(gè)主題來(lái)說(shuō)，城市對(duì)接我的理解是城市因?yàn)橛羞@個(gè)市才能有一個(gè)城，市最早是集市開(kāi)始，這個(gè)市我的理解是商業(yè)，這是我對(duì)城市對(duì)接的含義的理解，目前的商業(yè)，就是把這個(gè)以前的集市放在一個(gè)房子里面，或者幾個(gè)樓里面來(lái)形成，通過(guò)各種業(yè)態(tài)各種模式，各種形態(tài)的組合，各種業(yè)態(tài)，各種主力店，主題店整個(gè)組合成一個(gè)城市，商業(yè)是城市的一個(gè)名片，城市是需要一個(gè)商業(yè)名片，銀泰百貨在城市的核心位置，占據(jù)核心位置的地方產(chǎn)生時(shí)尚品牌的效應(yīng)，剛才在下面也和丁秘書(shū)長(zhǎng)探討了一下，我目前在銀泰負(fù)責(zé)企劃和拓展，目前作為百貨企業(yè)和商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，整個(gè)是信息不對(duì)等，我們也在尋找和各個(gè)物業(yè)在擴(kuò)展之中，作為我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解是什么？
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在什么，價(jià)值在它經(jīng)營(yíng)出來(lái)這些利潤(rùn)，這些利潤(rùn)產(chǎn)生它的價(jià)值，比如說(shuō)有人在某個(gè)地方某個(gè)城市這個(gè)地方的地、商鋪值多少錢(qián)？?jī)扇f(wàn)塊也好，六萬(wàn)塊也好，這個(gè)錢(qián)是什么拿出來(lái)，真正能夠達(dá)到六萬(wàn)塊以上一個(gè)平米的位置據(jù)我自己了解的杭州的情況來(lái)說(shuō)，銀泰能賣(mài)到六萬(wàn)一個(gè)平方，延安路南端的那塊地方可以推倒重來(lái)，那邊空在那里看起來(lái)是有價(jià)值，但是我想，要推倒重來(lái)，說(shuō)明他一文不值，這是一個(gè)虛高的東西。
談一下粱輝先生說(shuō)的幾個(gè)百貨店對(duì)商業(yè)企業(yè)的期望值，整個(gè)生意不好，各方面，這個(gè)我覺(jué)得對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)第一個(gè)期望值不要抬高，第二個(gè)期望值要非常之高，在前幾年有一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，銀泰百貨每一個(gè)店有三年的預(yù)虧期，但是三年五年以后有一個(gè)成長(zhǎng)性，因?yàn)橐粋�(gè)地產(chǎn)，商鋪賣(mài)完了以后，比如賣(mài)兩萬(wàn)塊一個(gè)平方，三萬(wàn)的面積，賣(mài)出是六個(gè)億，你賣(mài)掉了以后，稅收只有一部分，拿到的只有六個(gè)億，比如杭州的銀泰的例子，一年的交稅額就是1.8億，去年我們的純利是兩個(gè)億，這個(gè)回報(bào)是多少？杭州的銀泰是98年開(kāi)張，當(dāng)初最大的功勞是沒(méi)把這個(gè)樓賣(mài)掉，老板每年都在產(chǎn)生效應(yīng)，商鋪的價(jià)值在經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生，但是在產(chǎn)生當(dāng)中期望值不要太高，但是要很高，就是說(shuō)要看到它的未來(lái)包括一個(gè)城市來(lái)說(shuō)。
主持人：王總雖然來(lái)時(shí)匆匆，但是來(lái)自實(shí)戰(zhàn)的觀點(diǎn)非常的吸引人，我們這場(chǎng)講得是宏觀下對(duì)城市對(duì)接的話題，接下來(lái)請(qǐng)丁強(qiáng)先生對(duì)本場(chǎng)做一個(gè)小結(jié)。
丁強(qiáng)：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)我這個(gè)樓怎么賣(mài)掉，我接觸的開(kāi)發(fā)商非常多，但是真正喜歡全面的開(kāi)發(fā)商不多，我用四個(gè)字表達(dá)，他非常需要專(zhuān)業(yè)的和資源和設(shè)計(jì)的知識(shí)，但是在操作過(guò)程中往往忽視或者是相對(duì)自以為是，首先是第二個(gè)對(duì)接，實(shí)際上就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的形式我不要學(xué)會(huì)對(duì)一些機(jī)會(huì)的認(rèn)識(shí)，我中午吃飯的時(shí)候跟他們說(shuō)，我說(shuō)千萬(wàn)不要過(guò)于相信政府，我現(xiàn)在遇到非常多的開(kāi)發(fā)商，特別是在東北，都是帶了30、40％的錢(qián)進(jìn)入一個(gè)城市，地拿到了，土建好了，但是幾樣?xùn)|西地方政府沒(méi)法把握，首先消防、驗(yàn)收、土地證拿不來(lái)，后邊的錢(qián)怎么辦？我投入的這些錢(qián)只能解決這些，土建里面有大量的錢(qián)都是人家墊的，于是我在一些城市遇到這樣的企業(yè)不下20家，所以對(duì)于形勢(shì)的把握，剛才王先生講了很多實(shí)的東西，我把我最近的經(jīng)驗(yàn)很簡(jiǎn)單的介紹一下，要學(xué)會(huì)對(duì)商業(yè)形勢(shì)和商業(yè)機(jī)會(huì)的閱讀，比如說(shuō)需要目前在中心城市和一些相對(duì)大城市需要提升性的百貨，百貨以前只有一個(gè)概念，現(xiàn)在太平洋和銀泰提出的時(shí)尚百貨的概念，今天下午王先生又提出了核心時(shí)尚百貨，綜合、社區(qū)時(shí)尚百貨，一系列的新的時(shí)尚，提升性的百貨，主題性的商業(yè)，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)是零售為主，現(xiàn)代商業(yè)零售只是一部分，也就是零售型商業(yè)是三個(gè)部分解決，第一大型的超市，第二個(gè)中心的城市，第三遍布城市的零售性的超市，第三個(gè)是生存、享受發(fā)展，第一個(gè)百貨僅僅解決一個(gè)基本，發(fā)展和享受是要靠后面的服務(wù)型商業(yè)來(lái)解決，所以百貨到購(gòu)物中心的發(fā)展實(shí)際上又是服務(wù)業(yè)進(jìn)入樓宇商業(yè)的發(fā)展，比如上海的南京路，包括邊上的幾個(gè)飯店，構(gòu)成了整個(gè)中國(guó)商業(yè)的高端商業(yè)和商務(wù)區(qū)，上邊的樓全部是最高檔的寫(xiě)字樓，引領(lǐng)上海時(shí)尚的白領(lǐng)的消費(fèi)圈，要發(fā)現(xiàn)一些娛樂(lè)商業(yè)和休閑商業(yè)在未來(lái)幾年當(dāng)中可能的價(jià)值，城市一個(gè)很重要的特征，中心區(qū)是24小時(shí)利用的效率，但是很多城市的中心區(qū)一到八點(diǎn)以后就是麻雀都不去，但是實(shí)際上中心區(qū)資源、交通資源、地理資源、配套資源、集聚資源都在那兒，比如銀泰的邊上做了東方魅力，實(shí)際上就是娛樂(lè)型商業(yè)、休閑型商業(yè)和商務(wù)型商業(yè)，恰恰可以利用城市的24小時(shí)，也就是城市商業(yè)怎么樣完成一個(gè)線到一個(gè)面到一個(gè)體這樣的飛躍，統(tǒng)領(lǐng)每一個(gè)城市，中心區(qū)我去年前年就提出一個(gè)概念，與其在中心區(qū)邊緣區(qū)拿地，不如到次中心去拿地，甚至到社區(qū)拿地，這個(gè)是非常好，在類(lèi)似于杭州武林門(mén)為中心，鳳起路邊上的地也是延安路，可能要一千萬(wàn)一畝，要把商場(chǎng)的當(dāng)口的概念引入到概念當(dāng)中，一樓不好的當(dāng)口遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如二樓的電梯口，有的時(shí)候二樓的電梯口的當(dāng)?shù)胤浅８撸瑸槭裁矗可虡I(yè)的價(jià)值兩點(diǎn)，第一個(gè)表現(xiàn)為最終經(jīng)過(guò)你的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的利益，你每年的利潤(rùn)除于當(dāng)年的利率，雖然我這個(gè)地方只有五個(gè)平米，但是每年產(chǎn)生20萬(wàn)的利潤(rùn)，現(xiàn)在中國(guó)人不喜歡30、50年，喜歡三五年，最起碼值10萬(wàn)一個(gè)平方，第二個(gè)要學(xué)會(huì)城市商業(yè)月，有幾本書(shū)非常好，受這些書(shū)的啟發(fā)，我最近給新地產(chǎn)作系列的城市商業(yè)月，實(shí)際上城市的閱讀會(huì)閱讀好，里面的價(jià)值會(huì)大量的發(fā)現(xiàn)，集聚的方式出行的方式，人員構(gòu)成方式，交通方式形狀，我最近給南京寫(xiě)了一篇在博鰲上面能看到，南京的城市就是窄長(zhǎng)型，歷史就是就形成了四個(gè)中心，后來(lái)一個(gè)變成中心，三個(gè)變成副中心或區(qū)域中心，現(xiàn)在把中心極大的擴(kuò)大化，結(jié)果就是死，形成了全中國(guó)和全世界在整個(gè)一個(gè)區(qū)算了一下大概有200萬(wàn)左右已經(jīng)存在的商業(yè)面積，還有200萬(wàn)以上正在建的商業(yè)面積，所以學(xué)會(huì)城市的閱讀對(duì)開(kāi)發(fā)商非常重要。
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