首創老總坦言兵敗巨庫，商業地產非坦途
來源：
聯商網
2004-11-04 08:41
11月1日晚，被熱炒得沸沸揚揚的商業地產項目“巨庫”和“第五大道”的投資商首創資產管理公司在翠宮飯店舉行了新項目“白云生活廣場”的產品說明會。會上，這個大牌國企的總經理楊曉斌不得不當眾承認，“巨庫”和“第五大道”兩個項目運作比較失敗。他表示，汲取了“血淚”教訓后，首創資產管理公司“已經盯了兩年”的“白云生活廣場”將成為該公司商業地產運作的“范例”。
“巨庫”成了“巨痛”
從楊曉斌的用詞和語氣可以明顯感覺出，“巨庫”在這位首創資產管理公司老總心中也稱得上是“巨痛”。
相信關注過商業地產的投資者們對于“巨庫”這個名字都不會陌生，因為很多人都曾經認為有著“首創”大旗、分割后最小僅為六七平方米的產權商鋪會為他們帶來安全、穩定的投資收益。而關注時尚的人們也不會不知道這個“北京首家新青年時尚賣場”，因為“秀庫＋裝庫＋食庫＋玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點！”的大幅廣告在2003年5月至今年4月近一年的時間內，在京城各大媒體上曾經隨處可見。
記者曾經在巨庫包裝、銷售以及開業前后多次去過這個在安定門附近原“北京嘉信長城小商品批發市場”原址上變身而來的時尚賣場，其從火爆到沒落的興衰更替之迅速，簡直令人有些目不暇接。原本地上三層、地下一層的商場如今冷冷清清，賣不賣貨對于銷售人員來講似乎也是無關痛癢。
老百姓隨口說一句“巨庫完了”可能是輕描淡寫，但是要讓老牌國企的高層領導們公開承認失敗恐怕就不那么容易了。但是，慘痛的現實使得楊曉斌當著媒體的面大聲地承認：“巨庫對于我來講是一個失敗，而且稱得上是非常大的失敗。”
雖然我們無法知道首創資產到底把多少資金“倒”進了巨庫，但據內部人士透露，光是廣告費就有“幾千萬”。
“血淚”造就楊氏定律
談到原因，楊曉斌表示，公司在操作巨庫項目時“經驗不足”，當時簡單地認為“這樣好的地段、這樣好的創意，不可能沒有好的結果”。楊曉斌稱，自己在住宅地產開發方面可能經驗頗豐，但在商業地產方面算不上老手。住宅地產開發只需要考慮房地產開發方面的問題，而商業項目卻不僅需要房地產開發知識，還需要在資本運營、商業經營領域專業運作。而目前很多商業項目卻依據房地產開發的模式，考慮的核心是房地產的銷售和贏利，往往在沒有“市”或者不具備形成“市”的條件下，就開始盲目建設，以房地產的推廣模式進行包裝，盡可能賣高價，卻不考慮后期經營問題。這樣的項目，即使在銷售過程中一帆風順，也往往在后期經營上問題不斷，甚至一開業就停業。
通過這些成功和失敗，“賠大了”的楊曉斌總結出了一套獨有的“楊氏定律”：
第一，首創絕對不會再花大錢去做新理念的“先驅”。今后“我們只做成熟的項目，比如‘白云市場’本來就歷史悠久、名氣很大。我們不用再去從頭艱難地培育它，而是要在現有的基礎上幫它升級”；第二，尊重市場規律，首創不會再包租、包管理。當初，巨庫銷售時就是“太自信”，沒有想清楚事后統一管理的難度(巨庫曾經一度管理失控，原本市場定位較高，可賣的卻是地攤貨)；第三，要用專業的商業管理團隊；第四，價格制定必須合理，不能讓投資者對回報的預期過高。當初巨庫的銷售價格過高，售價高產權人定出的租賃價格必然也高，上述兩者均超出了市場的承受范圍；第五，旺鋪是需要培育期的，投資者必須有承受能力。根據藍景麗家的經驗，楊曉斌認為，每一個市場都需要一個相當長的培育期。在初期，投資者很可能無利可圖甚至是賠本，這在銷售期間必須講明。
億元重塑白云廣場
在遭遇了“巨庫”和“第五大道”的“滑鐵盧”之后，首創資產很久沒再出擊。此次，一向在媒體面前極少露面的楊曉斌痛定思痛，親自出馬替新項目“白云生活廣場”宣傳。楊曉斌稱，“白云”是經歷了失敗之痛后的產物，經過了精密籌備，“我不服氣啊！要靠它打翻身仗呢！”楊曉斌表示：“我之所以敢說不好的，是因為我相信‘白云’不會再出錯。”
據了解，近期即將正式銷售的“白云生活廣場”的前身是東大橋白云市場，是藍島商圈知名的服裝市場，后因市政改造，搬至朝陽路中段。首創資產拿下“白云”，并與專業白云商業管理公司合作，主要是想對其進行商業升級，并把它打造成為朝陽路的商業航母，該項目投入資金將高達億元以上。
盡管楊曉斌表示出對新項目的堅定信心，但剛剛經歷了加息的業內人士和投資者對此還是持謹慎態度，因為現在已經不再是“巨庫”的“霧里看花”時代了。
業內人士表示，產權分割出售后很難統一投資人的意愿，如果硬要統一，必然涉及承諾投資回報問題。招租成功后，保持租戶長期運營的成功，仍然需要大量的廣告和促銷，那么，費用的分攤也成問題。總之，這么大的項目要想全身而退、功德圓滿還需要大量的工作。
消息來源：京華時報 陳靜
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