杭州市區商業網點2003—2010年發展規劃綱要（上） 來源： 聯商網 2004-02-20 13:29 建設商業網點既是保障居民基本生活的要求,也是繁榮市場、促進國民經濟發展的需要。為加快商業現代化建設,使商業網點布局、結構、功能與國民經濟發展和消費需求變化相適應,根據市委、市政府提出的“構筑大都市、建設新天堂”的戰略目標,按照《杭州市國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》和《杭州市城市總體規劃》要求,結合我市商貿業發展現狀和趨勢,制定杭州市區商業網點2003—2010年發展導向性規劃綱要。 一、現狀與趨勢 (一)現狀 ———網點總量與市場容量基本適應。至2002年年底,杭州市區共有商貿服務網點61000個,每千人擁有16個,實現社會消費零售總額426.36億元,網點總量與市場容量和消費需求基本適應。傳統的日用百貨、食品業網點有所減少,社會服務業網點發展較快,其中美容、健身、茶樓、酒吧等時尚消費網點已達6000多個。各類商品市場549個,其中年成交額10億元以上的12個,農貿市場224個。 ———新型業態開始導入。近年來,商業業態由單一業態向多種業態迅速發展,大型綜合超市、超市便利店、倉儲商店等新型業態比重提高,而最具成長性的連鎖經營形式已涉足10多個行業。至2002年年底,杭州市區共有連鎖企業35家,門店780余個,連鎖企業銷售(營業)額58.7億元,連鎖零售額占市區社會消費品零售總額的11.2%。 ———產權主體多元化。隨著商貿企業產權制度改革的深化,網點資源進一步得到合理配置和利用。商業網點經濟性質結構逐步向產權主體多元化轉變。至2001年年底,杭州市區商貿服務網點中,國有(含控股)占2.5%,集體占2.9%,股份制占8.3%,私營占7.3%,個體占75%,中外合資占0.4%,其他占3.6%。 ———外資入注商貿領域。目前杭州市區已有家樂福、麥德龍、好又多、歐尚、百安居、易初蓮花、樂購、利星等10多家外資百貨店、大型超市、倉儲商店,以及肯德基、麥當勞等連鎖快餐業,總投資2.26億美元,注冊資本6639萬美元。2002年外資商業、餐飲企業零售(營業)額占市區社會消費品零售總額的5.4%。 目前,市區已建成的商業網點和商業設施還存在諸多問題: 一是布局不夠合理。由于規劃滯后,一方面經營雷同、低檔次的商場包括大型商業設施重復建設,造成資源浪費;另一方面新建的各類園區與居住區商業設施建設不配套,難以滿足居民的購物及服務需求。 二是物業不能形成商業。一些商貿設施的開發,調研論證不充分,定位模糊,建成后分割租售,無法開展整體經營,形不成集聚效應,筑不起商圈。 三是整體層次偏低�，F有網點多數結構簡陋,功能不齊,配套不全;網點品位偏低,小、散、亂狀況依然存在;商業群組組合紊亂,特色不明顯,沒有形成既體現大都市商業形象,又符合規劃區塊定位和適合不同消費群體的商業層面結構。 四是現代業態發展緩慢�，F有商業服務網點功能單一,傳統經營形式網點占95%以上,現代新型業態網點只占4%強。作為零售業主流的連鎖經營涉及行業不廣、規模不大、業態不全、門店不多,2002年杭州市區連鎖超市銷售額只占社會消費品零售總額的11.2%。至今還沒有一家規模較大、設施現代、功能完備的購物中心;缺少具有規模優勢與品牌優勢的連鎖專賣店。 五是商品市場設施差且交易方式落后。杭州市區現有商品市場松散不集中,檔次低、規模小、設施差、交易方式落后、管理不規范;不少市場不符合中心城區商貿產業發展導向要求,重疊布點,或空置率高,或慘淡經營,或形成空殼市場;農貿市場的購物環境、商品質量、衛生條件、管理服務等已不能適應城市發展和市民生活質量提高的要求。 (二)發展趨勢 1、我市實施“構筑大都市、建設新天堂”戰略,為商貿業的發展創造了良好的機遇。為實現黨的十六大確立的全面建設小康社會的目標,我市將保持國民經濟持續快速健康發展。到“十五”期末,杭州市區國內生產總值將達到1680億元,平均每年遞增10%,人均達到5000美元;2005年杭州市區將率先基本實現現代化;第三產業將成為杭州經濟上臺階的主要增長點及第一大產業。杭州市區國民經濟和社會發展的整體推進,既給商貿業的發展帶來良好的機遇和發展環境,也對商業服務網點建設提出了更高的要求。 2、居民生活水平和質量的提高,要求商貿業提供更為完善的服務。規劃期間,杭州市區居民人均可支配收入將繼續以較快速度增長,并將達到中等發達國家水平;隨著居民生活水平的提高和生活質量的改善,消費品市場容量的進一步擴大,城市化建設進程的加快和人口規模(2010年杭州市區總人口將達到460萬)的不斷擴大,中心城市的集聚功能和輻射功能將日益增強,要求商業服務設施在規劃布局、網點總量、功能配置、業態結構、服務領域等方面提供更為完善的服務。 3、旅游業的發展,對商業服務設施建設提出了新的要求。杭州作為著名的國際風景旅游城市,在旅游功能上有著極強的優勢,2002年接待海外游客、國內游客分別為106萬人次和2652萬人次,旅游產業增加值達到115億元。隨著“游在杭州”品牌戰略的實施,以及2006年世界休閑博覽會在杭州舉辦,杭州旅游集散中心的作用將得到進一步發揮,旅游產業將迎來新一輪發展。境內外來杭游客的大幅度增加,為購物、休閑、娛樂、服務業提供了廣闊的發展空間。為滿足旅游者的消費需求,商業服務設施建設必須與此相適應。 4、加入世貿組織后,商業服務網點的發展將面臨新的機遇和挑戰。我國加入世貿組織后,分銷業將逐步全面開放,國外流通企業集團進入杭州市場的規模迅速擴大,速度也將明顯加快,國內商業將面臨新的機遇和挑戰。一方面外資企業以其現代化的設施、先進的經營理念和管理方式,給國內商業帶來了強大的壓力;另一方面也將推動我市加快商貿設施建設,提升網點品位,優化層次組合,完善業態功能,發展現代物流,提高商業服務網點的現代化水平,增強國際競爭力。 5、接軌大上海、融入長三角,為杭州商貿業發展提供了更廣闊的發展空間。以上海為龍頭的長江三角洲地區,是中國經濟、科技、文化最發達的地區之一,在中國乃至世界都具有舉足輕重的地位。杭州作為長三角南翼中心城市,必須主動接軌上海,融入長三角的經濟合作與交流。只有這樣,才能在長三角市場共享、產業共興中對杭州商貿業發展形成巨大的推動作用,才能為杭州經濟發展開辟廣闊的發展空間。為應對迎面而來的機遇與挑戰,我們要通過建設、整合、改造,盡快提升杭州商業服務設施的現代化水平,以適應世界級大都群商業發展的要求。 二、指導思想與規劃原則 (一)指導思想 按照《杭州市國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》和《杭州市城市總體規劃》的要求,圍繞“構筑大都市、建設新天堂”的戰略目標,以滿足消費需求為宗旨,以市場為導向,最大限度地挖掘消費潛力,構筑與長三角副中心,環杭州灣中心城市相匹配的與接軌國際要求相適應的城市商業服務網絡體系。 (二)規劃原則 1、與城市總體規劃相結合原則。網點規劃要納入城市總體規劃。要以城市公共設施建設分區發展目標和功能定位為基礎,結合社區劃分,立足城市整體發展,適度超前,統籌構建網點布局。 2、與經濟發展水平相適應原則。商業網點建設要與我市經濟發展狀況、消費群體分布和購買力水平相適應,避免貪大求多、過分聚集和重復建設;要充分考慮市場環境、現有網點狀況及交通設施條件和周邊地區消費水平;既要著眼于長遠,科學預測未來發展趨勢,又要從實際出發,合理配置網點總量、規模、檔次和業態,構建現代流通網絡體系。 3、與優化結構相結合原則。網點建設要遵循市場經濟規律,有利于促進企業的公平競爭。網點布局要充分考慮一定地域內的同業競爭狀況。對競爭不夠充分的地域,應適當發展網點;對競爭相對充分的地域,應適度控制新增同類網點;對競爭十分激烈的地域,應嚴格控制新增同類網點尤其是大型商業設施。 網點建設應大中小型、集中與分散、綜合型與專業性合理配置。對現有網點通過優化資源配置,完善整體功能,提升網點品位,鼓勵發展連鎖超市、便利店、折扣店、專賣店等新型業態,限制發展百貨店、雜貨店和商品市場,達到數量和質量的統一,保持一定的淘汰率與置換率。 4、以人為本、利民便民的原則。網點建設要以市場為導向,以滿足人們需求為宗旨,以提高居民生活質量、營建舒適的購物環境為目標,符合改善和提高城市環境質量及社會經濟可持續發展的要求。做到市容與商貿共贏,使杭州商業設施成為現代生態城市的亮點。 5、與城市道路交通發展相結合的原則。商業網點建設要與構建功能明確、結構合理、管理先進的城市道路網絡系統相協調。網點布局既要利用道路交通條件為消費者集聚和擴大商圈輻射范圍作支撐,又要考慮人流方便,與道路交通功能相對錯位。商業群組、商業街區、大型商業設施建設必須與道路交通功能有機結合,其中包括有足夠的停車場地。要做到流通與交通共暢。 三、發展目標與布局 (一)發展目標 杭州市區商業網點建設的總目標是,通過推進現有網點的資源整合和新型商業設施的有序建設,優化網點結構與布局,提升網點現代化水平,形成總量平衡、布局合理、業態先進、結構適當、配套完善的商業網點體系,將杭州打造成與長江三角洲南翼中心城市和現代化國際風景旅游城市相適應的“購物天堂”。 具體目標是,到規劃期末,杭州市區總人口將達到460萬,人均占有商業服務網點營業面積1平方米,總面積控制在460萬平方米左右;構建1個市級商業中心和3個市級商業副中心,4個區域商業中心和12個區域商業副中心,形成基本滿足居民日常生活需要的社區(集鎮)商業服務網;完成11條市級商業特色街區建設;改造、整合、提升商品市場,實現“農改超”;基本形成下沙物流示范園區,逐步構建集中與分散相結合的物流配送體系。 (二)層面設置與空間布局 根據《杭州市城市總體規劃》提出的“一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態帶”開放式空間結構的城市布局形態和商圈理論、商業網點布局要求以及商業發展趨勢,杭州市區商業網點分為市級商業中心和市級商業副中心;區域商業中心和區域商業副中心;社區、集鎮商業和風景區商業三個層面,同時建設改造若干個商業特色街區。形成多中心、多層次、多功能,并能充分發揮整體協同效應的商業設施網絡。 1、市級商業中心和市級商業副中心�！逗贾菔谐鞘锌傮w規劃》確定城市布局結構為:一個主城———由上城、下城區和西湖、拱墅、江干部分城區組成,三個副城———江南城、臨平城、下沙城。與此相對應,2010年前將構建1個市級商業中心和3個市級商業副中心。 (1)市級商業中心是指商業高度集聚、經營服務功能完善,服務范圍超廣域的商業中心。其功能特征為:行業齊全,功能完備,形成購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、金融、商務的有機集聚;其商業特征為:網點相當密集,市場最具活力,商業最為繁華,輻射力極強;其客流特征為:日客流量30萬人次以上,規劃期末達到50萬人次以上,外來消費人口占50%以上,規劃期末達到70%以上;其業態特征為:業態齊全,資源配置合理,市場細分度深,選擇余地大。 規劃中的市級商業中心以延安路為軸,貫穿湖濱、武林、吳山3個商圈,組成“一線三圈”商貿區。規劃范圍為東至中山中路,西至湖濱路、環城西路,南至吳山廣場,北至西湖文化廣場。 市級商業中心網點建設的總體目標是:繼續提高商業集聚程度,推進網點布局戰略調整,提升商業設施品位,提高新型業態比重,完善服務功能,增強現代氣息,形成高度繁華的現代大都市商業中心。 規劃期內,要利用該地區緊靠西湖景區,商業人流集聚,市場活力強勁,人文歷史豐富,地鐵交通貫通等資源優勢,把“一線三圈”連結成一個整體,形成既具有各自區位特色,又能發揮連動互促效應的商業格局。重點要建好三個商圈: 一是湖濱商圈(湖濱旅游商貿特色街區)。這是市級商業中心的核心區塊。要按照將“山水風光、歷史文化、時尚購物、休閑娛樂、觀光旅游”融為一體的要求,拓展服務領域,完善服務功能,提升業態品位,將其打造成為領導杭州市場新潮流、新方向的現代都市商業圈。 鼓勵開設經營國內外知名品牌的專賣店、專業店和特色店;保留并大力引進老字號名店;限制開設大型百貨店、大型綜合超市和經營雷同的綜合性網點。網點按以下特色功能進行布局:湖濱路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娛樂房、休閑角和賓館為主的沿湖休閑觀光區;延安路以服務于中高檔消費層為主體,除現有大型百貨店外,要征集國內知名品牌、引進國際著名品牌,形成專賣店、專業店、老字號商店高度集聚的時尚購物區;東坡路形成以經營絲綢及其產品、杭派服裝精品為主的絲綢服飾區;吳山路形成以旅游紀念品、珠寶飾品為主,字畫、古玩、雕刻、工藝品等為輔的特色購物區;平海路形成以開設中式酒樓、國內風味小吃、中西快餐店,匯聚中國飲食、法國西餐、日本料理、韓國燒烤等為一體的中西風味美食區。 二是武林商圈。由現有大型百貨店為主體形成的武林商圈,是目前市區商業最繁華地區。西湖文化廣場建成后,北面將跨運河擴展至文暉路,與朝暉大型居住區相鄰,西與武林路時尚女裝街區相接,東至中山北路,南至鳳起路。目前該地區大型百貨店已相當密集,要嚴格限制再建;鼓勵發展品牌專賣店、專業店及中小型餐飲業,在西湖文化廣場周邊增加休閑、娛樂及時尚消費設施。規劃期間,將結合地鐵1號線站(場)、地下車庫及武林廣場地下商城建設,以武林商圈為核心,打造杭州(武林)中央商務區。 三是吳山商圈。吳山商圈位于延安南路,北至解放路,緊連湖濱市級商業中心核心區塊,南至吳山廣場,與清河坊歷史文化特色街區相接,西鄰南山路藝術休閑特色街區,依吳山,傍西湖,地理優勢突出。吳山廣場建成后,已相繼開發了涌金廣場、清波商廈、耀江廣廈、元華廣場、花鳥美食廣場及在建的太平洋商業中心等大型商貿設施,面積達30萬平方米。要借助地理、旅游、交通、文化等優勢,加大招商力度,引進有實力的企業及知名品牌,充分利用現有商業設施開設專賣店、專業店、特色店;擴大休閑、文化娛樂場所,形成以商貿為主、商務為輔的與武林商圈相對應的新商圈。 (2)市級商業副中心。 一是江南城商業中心。通過蕭山區市心路中段商業網點的有序建設和業種、業態的合理配置,把蕭山老城區的市心南路商業群組和規劃建設的新區市心北路商業群組,連結成“一軸兩塊”的整體,形成江南城市級商業副中心。市心南路商業群組處于蕭山老城區的中心區域,范圍為東至江寺路,西至市心路,南至人民路,北至蕭紹路,占地1平方公里,是目前蕭山區商業最繁華街區,已基本形成區域商業中心。要以現有網點為依托,引進更多品牌專賣店、專業店,適當增加餐飲、休閑、服務設施;通過業態調整,完善服務功能,減輕交通壓力,改善購物環境,整合提升為品位更高的新商圈。市心北路商業群組位于正在建設的蕭山新區,開發面積10平方公里,規劃期末達到15萬人口,規劃商業群組范圍為東至市心北路,西至工人路,南至山陰路,北至金城路,占地21.4萬平方米。應以此為中心,商業網點分別向市心北路的南北向和金城路東西向沿街擴展,可開設百貨店、大型綜合超市各一家,以及一批品位較高的專賣店、專業店,適當發展餐飲、服務、休閑、娛樂設施。要統籌規劃,科學布局,合理設置,形成以購物為主、商務為輔的新商圈。 二是臨平城商業中心。中心位于臨平鎮的北大街,北至邱山大街,南至東、西大街接口,全長800米,兩側商業網點比較密集。臨平地處余杭區東北部邊緣,人流集聚功能相對較弱,現有商業網點規模較小,品位不高。隨著臨平北面78平方公里的臨平工業區建設啟動,5年內將建成以現代化制造業為主的綜合性工業城。臨平南面為新興現代化居住區,是接納市區居住人口轉移的重點地區之一,1號地鐵線由此始發,座落在北大街南端、營業面積1.9萬平方米的大賣場已經開工,臨平商業有望日趨繁華。要整合建設東大街、九曲營路兩條商業步行街,改造提升現有網點,調整業態結構。鼓勵發展品牌專賣店、專業店;適當發展餐飲、娛樂設施;限制發展百貨店、綜合商場,形成以購物為主的臨平城市級商業副中心。 三是下沙城商業中心。下沙城是以杭州經濟技術開發區和高教園區為骨干組成的綜合性新城。區域面積105平方公里,規�？赏麛U大到178平方公里,預計2010年將達到40萬人。目前工業園區、高教園區、出口加工區、科技園區已全面啟動。現有商業服務網點零星分散在4號、5號路交叉地段,從規模到集聚程度,明顯滯后于經濟發展。規劃中的下沙商業中心地處下沙鎮及周邊區域,北自德勝路延伸段,南至艮山東路延伸段,東近1號路,西鄰杭州客運中心(籌建中)。商業中心網點建設要高起點、高品位,按現代都市商業標準建設硬軟件設施,構筑空間布局,設置業態結構。要配套齊全,功能完備。可按業態規范和基本條件,開設不同規模的超市以及適度規模的大型百貨店。開設一批頗具檔次的專賣店、專業店;適度發展餐飲住宿、文化娛樂、休閑網點,完善居民日常生活服務設施。嚴格限制開設經營雷同、低檔次的各類綜合性網點,形成與下沙城相協調的現代都市商業中心。 2、區域商業中心和區域商業副中心。 (1)區域商業中心。區域商業中心是指商業中度集聚,經營服務功能比較完善,服務范圍為廣域的地區商業中心。其商業網點比較密集,結構合理,業態多樣,功能比較齊全,區域輻射優勢比較明顯。服務人口為15—20萬,能基本滿足購物、餐飲、休閑、娛樂和商務活動需要。規劃期內,將構建4個區域商業中心。 一是慶春東路區域商業中心。中心位于慶春東路以北,秋濤北路以東,新塘路以西,鳳起東路以南約3平方公里區域。慶春廣場座落其中。隨著杭州錢江新城和市級中央商務區的建設,將形成我市高層次第三產業發展區。商業中心處于新老城區中間地帶,前景看好,可塑性強。可開設大型綜合超市、大型百貨店各1家,并合理配置以新型業態為主的專賣店、專業店以及餐飲、休閑、文化娛樂設施,形成以購物為主、休閑為輔,與錢江新城品位相匹配的區域商業中心。 二是拱宸橋區域商業中心。中心西跨運河至小河路,東至上塘路,南至登云路,北至定海路,是拱墅區行政中心所在地,其間貫穿運河文化休閑帶,建有運河廣場,具有較強的人氣集聚優勢。這是由歷史商業網點密集街區經整體拆建改造后形成的新商業中心。商業網點主要分布在臺州路和金華路。要通過商業設施建設,網點布局和業態結構調整,提升商業整體品位。可設大型綜合超市和大型百貨店各1家;鼓勵在臺州路開設專賣店、專業店;在運河兩側適度發展餐飲、休閑、文化娛樂設施。形成功能比較齊全,業態結構合理,以購物為主、休閑為輔的區域商業中心。 三是翠苑區域商業中心。中心處于文一路與文三路之間,東至教工路,西至古翠路。由于近年來居住區西擴,翠苑地區已初步形成較為繁華的區域商業中心。隨著“旅游西進”戰略的實施,城西居住區建設速度的加快和人居環境品位的提高,商業發展前景十分看好。除現有1家大型綜合超市外,可開設大型百貨店1家,發展一批多業態的商業設施,鼓勵開設品牌專賣店、專業店,適度發展餐飲、文化娛樂設施,提高商業網點整體水平,形成行業結構比較合理,業態比較先進,以購物餐飲為主的區域商業中心。 四是濱江區域商業中心。濱江(高新)區將建設成為我市高科技、多功能、園林化的科技城。陸地面積60平方公里,現有人口11.6萬,規劃期末將達到20萬人。規劃中的商業設施主要集中在沿錢塘江南岸的濱江大道中段。網點建設和布局要跳出傳統理念,體現新世紀、新城區、新商業風貌,服務于較高層次的消費群體,起點要高。可開設大型綜合超市和大型百貨店各1家;建設西府路商業步行街,南段以開設品牌專賣店為主,北段以餐飲、小吃為主;其余商業服務網點有序地集中在沿江街面。嚴格限制開設低層次、綜合性網點,形成目標消費層次以高中檔為主,集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的區域商業中心。 (2)區域商業副中心。根據我市商業網點現狀及城市建設發展趨勢,要構建商業適當集聚,功能比較完備,業態相對先進的12個區域商業副中心:城站廣場、之江大道南段新居區、德勝東路地區、半山地區、賣魚橋地區、黃龍地區、西城廣場、錢江新城區、下沙高教園區、濱江高教園區、小和山高教園區和三墩地區。 3、社區商業和集鎮商業。 (1)社區商業。社區(居住區)商業是指商業一定程度集聚,主要配置居民日常生活必需品的商業行業和生活服務業。距市級、區域商業中心及其副中心1公里以外的居住區,服務人口4萬人左右,應有一個相應規模的社區商業中心;一般應按每千人700平方米配置,其中80%網點集中在規劃的社區商業中心內。社區商業,應以生鮮食品超市為中心,以發展連鎖便利店為主流進行合理布局。便利店一般輻射半徑為500米,步行5—7分鐘可到達,日營業時間16—24小時,開展交費、購票、送貨、家政、郵政等諸多服務項目。規劃期內,要依靠多方力量,引進多元資本,對街頭巷尾的低檔雜貨店、食品店全面整合改造,通過加盟、直營、特許、入股、租賃、重組等方式,發展連鎖便利店。要以便民利民為宗旨,適當設置大眾餐飲、理發、洗染、維修、縫紉等服務設施;限制設置百貨店、專賣店;改善居民購物環境,2005年年底前,主城區馬路早點攤基本完成退路入室,規劃期末,杭州市區早點攤全部退路入室;餐飲、菜場、食品加工等有噪音、油污的網點要與居住樓分開;增添小憩、街燈、綠化設施,形成社區商業新風貌。 (2)集鎮商業。集鎮商業是指商業一定程度集聚,主要配置居民生活和生產所需的商業服務行業,服務對象為本鎮和周邊居民的集鎮商業。余杭、塘棲、良渚、瓜瀝、臨浦、義蓬、轉塘、留下、筧橋等集鎮要根據各自的產業主導型、交通樞紐型、旅游主導型、現代居住型和生態休閑型等功能定位,以滿足不同層次居民的消費需求為目標,構建科學合理的商業網絡。鼓勵設置生鮮食品超市、便利店、餐飲和生活服務網點;適度設置百貨店、專賣店、文化娛樂設施;限制設置大型綜合超市、倉儲商店。
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