中國購物中心的建設熱潮意味著存量升高，也預示購物中心的增長動力將逐漸從大體量開發(fā)進入更加注重商業(yè)運營和零售渠道功能的發(fā)展時期。購物中心的開發(fā)者和運營者在商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、經營模式和管理等方面進行調整，以、適應購物中心的發(fā)展規(guī)律和消費需求的變化。

      差異化定位推動品牌調整。購物中心結合購物、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，形成為居民提供“一站式”消費綜合商業(yè)體，但優(yōu)質購物中心的數(shù)量與購物中心的總體量并不成正比，類似的業(yè)態(tài)組合和品牌被認為是最大軟肋。

      隨著行業(yè)競爭加劇與零售管理能力增強，越來越多購物中心進一步明確定位，并圍繞差異化的定位和目標消費群體進行品牌調整。誠然，購物中心對品牌調整也是其經過一個周期的運營后提高經營業(yè)績的要求。因此購物中心在前期規(guī)劃建設、主力店面積、位置安排以及租戶租約期限的安排等都要留有調整空間，要有前瞻性，只有這樣才能為后期的陸續(xù)調整留有余地，把握調整主動權。

      進來一些購物中心出于租金收益及定位匹配的原因開始實行去百貨主力店。購物中心業(yè)態(tài)組合不再是以百貨為主力店的單一模式，演化為還可以選擇超市、娛樂或者品牌店為主力店。也有購物中心甚至不再沒有主力店而采取零租模式，引進更多符合其定位的品牌商戶，提高整體租金管理收益。無論采取何種模式，購物中心要合理看待各個業(yè)態(tài)的租金比重，片面追求高租金的業(yè)態(tài)的組合往往到不到預期效果。

      購物中心的開發(fā)與運營目前主要有原住宅地產開發(fā)商和大型零售商兩大陣營組成，不同的陣營也決定未來購物中心不同的經營思想。地產公司憑借多年開發(fā)經營，通常會出售購物中心，實行物業(yè)管理式的商業(yè)管理；而零售商依靠自身多年的商業(yè)資源和運營經驗，通常實行統(tǒng)一化的商業(yè)管理。近年來隨著零售物業(yè)租金以及零售約陸續(xù)到期，資金實力雄厚的零售商通過購地自建方式運營購物中心，獲取投資回收期后自有物業(yè)低成本運營優(yōu)勢，避免其他租賃項目存在的租金風險。

      購物中心有別于其他商業(yè)地產模式，是一個為品牌商家提供整合作用的平臺，購物中心業(yè)主或運營者管理并服務與品牌商家，與之唇齒相依，需要與租戶攜手滿足不斷變化的消費者需求。

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