在上月初“分手”萬(wàn)達(dá)后，融創(chuàng)文旅牽手華住的消息在10月9日落下實(shí)錘。融創(chuàng)計(jì)劃將旗下西雙版納、廣州、成都等11個(gè)城市的22家酒店授權(quán)至雙方合資公司永樂(lè)華住管理。

據(jù)融創(chuàng)官微，其22家酒店包括融創(chuàng)終止與萬(wàn)達(dá)酒店管理協(xié)議的21家酒店及哈爾濱融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)嘉華酒店，均會(huì)換牌成為永樂(lè)華住旗下品牌酒店。

有關(guān)華住集團(tuán)，據(jù)了解，其在16個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng)著近6900家酒店，在國(guó)內(nèi)，旗下酒店覆蓋豪華型到經(jīng)濟(jì)型，包括禧玥、花間堂、諾富特、美居、桔子水晶、全季、星程、宜必思、漢庭、海友等。此外，2010年曾在美國(guó)納斯達(dá)克成功上市。

損失1.33億終止與萬(wàn)達(dá)的合作，牽手華住，融創(chuàng)有自己的考慮。

與華住的合作

常規(guī)而言，房企管理酒店資產(chǎn)一般有三種選擇：自設(shè)品牌自主運(yùn)營(yíng)、托管大型酒店管理集團(tuán)以及成立合資公司。

融創(chuàng)并不擅長(zhǎng)于酒店管理，2017年“世紀(jì)交易”中以438.44億元的對(duì)價(jià)接下萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)包后，全托管予萬(wàn)達(dá)管理。合同約定，項(xiàng)目的品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理繼續(xù)由萬(wàn)達(dá)把持。

也就是說(shuō)，從合作性質(zhì)上看，融創(chuàng)作為“業(yè)主”，而萬(wàn)達(dá)則是作為管理方，要么前者向后者繳管理費(fèi)，抑或后者向前者收繳租金，而后收益自占。但融創(chuàng)與華住的合作則是借助雙方各自在資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理上的優(yōu)勢(shì)。

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁兼融創(chuàng)文旅集團(tuán)總裁路鵬表示，“22家融創(chuàng)酒店授權(quán)永樂(lè)華住管理，將進(jìn)一步發(fā)展和壯大合資公司，相信也會(huì)由此獲得經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和文旅酒店板塊綜合運(yùn)營(yíng)能力的提升。”

華住集團(tuán)執(zhí)行副總裁暨全球高端品牌事業(yè)部CEO夏農(nóng)表示，“此次22家酒店的加入，對(duì)于公司而言具有里程碑意義，標(biāo)志著合資公司在高端市場(chǎng)取得的又一個(gè)重要進(jìn)展。”

這也曾是萬(wàn)達(dá)和凱悅、洲際、希爾頓等國(guó)際酒店管理集團(tuán)合作的方式。彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)酒店前期的投資和建設(shè)，外國(guó)伙伴則負(fù)責(zé)酒店的運(yùn)營(yíng)管理。而后萬(wàn)達(dá)便在吸取經(jīng)驗(yàn)后解除合作，開(kāi)始自我輸出品牌和管理能力。

對(duì)于融創(chuàng)，這一步仿佛不是最終目的。路鵬稱(chēng)，未來(lái)會(huì)充分發(fā)揮在酒店板塊內(nèi)的已有資源和品牌價(jià)值，進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，緊密聯(lián)動(dòng)主題娛樂(lè)、商業(yè)、冰雪等業(yè)態(tài)板塊，凸顯整體協(xié)同效果。這意味著，酒店與文旅有協(xié)同作用。且除了高端酒店業(yè)務(wù)之外，近來(lái)發(fā)布的融創(chuàng)小鎮(zhèn)還包括民宿等泛酒店業(yè)務(wù)，也不著眼于單一地僅輸出高端酒店品牌和管理。

融創(chuàng)與華住的合作走向會(huì)否與上述相似，尚未可知。但可見(jiàn)的是，大為緩解了成本壓力。

控成本心思

和華住的合資公司今年3月就已成立，和萬(wàn)達(dá)的分手也并非毫無(wú)征兆。文旅資產(chǎn)沉淀，資金壓力漸大，控成本成為重要的考量。

在2017年與萬(wàn)達(dá)的重磅交易之后，融創(chuàng)文旅方面資產(chǎn)開(kāi)始沉淀。據(jù)2021年報(bào)，文旅方面資產(chǎn)占總資產(chǎn)比約12%，但收入僅占比1.7%。好的一面是，萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)包中80%是宅地，文旅城住宅亦可產(chǎn)生銷(xiāo)售收入。

文旅業(yè)態(tài)是融創(chuàng)面向未來(lái)十年的聚焦點(diǎn)，前期投入較大，但目前盈利較為困難。

融創(chuàng)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)物業(yè)的438.44億元中還包含部分貸款，現(xiàn)在酒店的盈利還不夠還利息，同時(shí)，還要給萬(wàn)達(dá)交酒店管理費(fèi)。

據(jù)2017年融萬(wàn)的交易合同內(nèi)容，除了項(xiàng)目的品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理繼續(xù)由萬(wàn)達(dá)把持，融創(chuàng)方面每年每個(gè)項(xiàng)目需付5000萬(wàn)元品牌許可使用費(fèi)給萬(wàn)達(dá)。該份酒店管理合同期限是20年，即應(yīng)到2037年到期。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，這筆管理費(fèi)總計(jì)達(dá)130億元。

對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，放棄萬(wàn)達(dá)的服務(wù)，財(cái)務(wù)壓力能夠有所緩解。而另一方面，與華住合作，各占50%股權(quán)成立合資公司則更為劃算，在管理費(fèi)用和收益上不論以哪種方式計(jì)算，相比于和萬(wàn)達(dá)的合作，在應(yīng)付賬款上都要少很多，還能增加營(yíng)收數(shù)據(jù)。

從宏觀上看，自“三線四檔”政策下來(lái)之后，房企為適應(yīng)環(huán)境趨向于在資金上開(kāi)始加大銷(xiāo)售和回款，保證足夠現(xiàn)金，融創(chuàng)也不例外。

2020年上半年，融創(chuàng)凈資產(chǎn)負(fù)債率為149%、現(xiàn)金短債比為0.86，這兩項(xiàng)指標(biāo)均踩線。盡管半年后轉(zhuǎn)綠，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率76%，尚未達(dá)到監(jiān)管要求，仍踩線一條。

“下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)比較慘烈，銷(xiāo)售壓力很大。”孫宏斌在2021年半年報(bào)發(fā)布會(huì)上稱(chēng)。近日融創(chuàng)紹興分部向當(dāng)?shù)卣l(fā)出求助信，稱(chēng)網(wǎng)簽進(jìn)度受阻，其現(xiàn)金流流動(dòng)性碰到障礙和困難，盡管是烏龍事件，但據(jù)其官方回應(yīng)，腹稿內(nèi)容也確實(shí)希望加快網(wǎng)簽進(jìn)度。

可見(jiàn)，不管從事件本身，還是外部環(huán)境，企業(yè)都面臨著資金壓力。若要緩解壓力，從銷(xiāo)售端來(lái)看，銷(xiāo)售回款尚且跟不上錢(qián)流出的速度，企業(yè)也無(wú)法把控市場(chǎng)。而在經(jīng)營(yíng)端，雖然資金壓力大，控制成本、更加小心精細(xì)地運(yùn)營(yíng)則可以緩解企業(yè)處境，留有更多余地。但對(duì)于文旅業(yè)務(wù)，不能追求業(yè)績(jī)，又需要大投入，這是融創(chuàng)需要考量的重要因素。

綜上，與華住的合作，既能控制成本，也能提升輸出輕資產(chǎn)管理能力，在品牌和收益上更是有好處，放棄1.33億元終止與萬(wàn)達(dá)的協(xié)議，不失為一次有性價(jià)比的選擇。