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撰文/牧之

頭圖/武漢恒隆廣場(chǎng)

導(dǎo)語(yǔ)：受疫情黑天鵝影響， 2020年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年上半年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量?jī)H63個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方），但在下半年迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈，超400多個(gè)新項(xiàng)目問(wèn)世。

走過(guò)了不尋常的2020，2021年的商業(yè)地產(chǎn)增量市場(chǎng)將是何光景？全國(guó)將有多少新商業(yè)體開(kāi)業(yè)？區(qū)域之間的角逐戰(zhàn)將呈現(xiàn)怎樣的差異化？商企巨頭之間的較量將迸發(fā)出哪些新的火花？行業(yè)將出現(xiàn)哪些新的變量和趨勢(shì)？疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生何種深遠(yuǎn)影響？

基于此，我們盤(pán)點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國(guó)七大區(qū)域2021年擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，一起來(lái)看下新局勢(shì)。

本期關(guān)注華中地區(qū)。

近年來(lái)，華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，入市項(xiàng)目和體量都呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。

不過(guò)，由于疫情原因，2020年華中地區(qū)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重縮水，上半年僅有9個(gè)購(gòu)物中心入市，其中6座為疫情開(kāi)始之前的1月份亮相；下半年情況有所好轉(zhuǎn)，但華中地區(qū)2020年新開(kāi)購(gòu)物中心仍不足50座，幾乎與2019年持平。

2020年，市場(chǎng)供應(yīng)遲緩已成定局，不少商業(yè)項(xiàng)目被迫延期。因此，華中地區(qū)2021年的商業(yè)地產(chǎn)入市表現(xiàn)值得期待。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年華中地區(qū)擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量241個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方）。新增商業(yè)面積2108.9萬(wàn)㎡，商業(yè)項(xiàng)目平均商業(yè)面積達(dá)8.7萬(wàn)㎡。

河南項(xiàng)目數(shù)量和體量遙遙領(lǐng)先

2021年， 河南將有116座購(gòu)物中心入市，明顯高于其他兩省份，領(lǐng)跑華中地區(qū)；湖北緊隨其后，擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心68座；湖南計(jì)劃入市項(xiàng)目最少，為57座。相比2020年，三省份商業(yè)項(xiàng)目可謂蓄勢(shì)之后的井噴。

從商業(yè)體量來(lái)看，依然是河南以923.1萬(wàn)㎡領(lǐng)跑，湖北以639.1萬(wàn)㎡緊隨其后，湖南以545.2萬(wàn)㎡位列第三。

從城市分布來(lái)看，鄭州、武漢和長(zhǎng)沙三個(gè)省會(huì)城市為所在省份開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的城市。其中，鄭州為29座位列第一，武漢以28座購(gòu)物中心緊隨其后；長(zhǎng)沙以22座位居第三。以項(xiàng)目知名度來(lái)說(shuō)，武漢無(wú)愧九省通衢，大牌開(kāi)發(fā)商云集，知名項(xiàng)目眾多，包括萬(wàn)象城、恒隆廣場(chǎng)、來(lái)福士、大悅城等都將于2021年亮相。

中小型購(gòu)物中心備受青睞

在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代，中小型購(gòu)物中心愈發(fā)備受青睞。在一二線城市，頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的角力重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到區(qū)域型、社區(qū)型等中小型商業(yè)項(xiàng)目；在三四線城市，太大的體量對(duì)于當(dāng)?shù)乇就灵_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)太大無(wú)法駕馭，其更傾向于中小型項(xiàng)目。

2021年，在華中地區(qū)開(kāi)業(yè)的241座購(gòu)物中心中，規(guī)模在2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）有64座，占比約27％；規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）有91座，具體占比約38％； 10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）有57座，占比約23％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）有28座，占比約12％。

此外，體量超20萬(wàn)方的超大型商業(yè)項(xiàng)目有長(zhǎng)沙薈聚中心、步步高長(zhǎng)沙星城天地、步步高湘潭九華新天地、懷化萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中建宜昌中心、洛陽(yáng)升龍廣場(chǎng)等16個(gè)項(xiàng)目。

本土企業(yè)為主，全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商加速布局

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，華中地區(qū)2021年擬開(kāi)購(gòu)物中心以本土開(kāi)發(fā)商為主。在湖南，57座擬開(kāi)購(gòu)物中心僅15座為外來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其余均為湖南本土企業(yè)開(kāi)發(fā)；在湖北，68座擬開(kāi)購(gòu)物中心僅15座為外來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其余均為湖北本土企業(yè)開(kāi)發(fā)；在河南，116座擬開(kāi)購(gòu)物中心中僅有18座為外來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其余均為河南本土企業(yè)開(kāi)發(fā)。

不過(guò)，全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始加速布局華中地區(qū)。2021年，萬(wàn)達(dá)在華中地區(qū)有12座購(gòu)物中心入市；龍湖有兩座購(gòu)物中心入市，分別為龍湖長(zhǎng)沙洋湖天街和龍湖武漢江宸天街；新城控股有五座購(gòu)物中心入市，分別為長(zhǎng)沙新城國(guó)際花都商業(yè)廣場(chǎng)、黃石新城吾悅廣場(chǎng)、滎陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)、惠濟(jì)吾悅廣場(chǎng)和商丘新城吾悅廣場(chǎng)，作為新城控股的商業(yè)名片，吾悅廣場(chǎng)近年來(lái)迅速擴(kuò)張，且積極下沉三四線城市，迅速在全國(guó)進(jìn)行復(fù)制，以期規(guī)模致勝；步步高也有四大項(xiàng)目入市，分別為長(zhǎng)沙步步高星城天地、湘潭步步高九華新天地、懷化步步高中環(huán)廣場(chǎng)和株洲步步高新天地。

此外， 凱德置業(yè)、恒隆地產(chǎn)、世茂、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、天虹、恒太商業(yè)、愛(ài)琴海、王府井等全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商均在華中地區(qū)有商業(yè)項(xiàng)目入市。

不少項(xiàng)目或?qū)⒀悠陂_(kāi)業(yè)

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，除了凱德、恒隆、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、龍湖、寶龍等行業(yè)巨頭可以保證按計(jì)劃開(kāi)業(yè)外，一些中小開(kāi)發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)延期開(kāi)業(yè)情況。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，平均每年有近50％的購(gòu)物中心會(huì)延期開(kāi)業(yè)。

導(dǎo)致購(gòu)物中心延期開(kāi)業(yè)的因素很多，或因工程進(jìn)度，或因招商困難，或因自身戰(zhàn)略，或因資金鏈緊張等原因，被迫延期現(xiàn)象并不少見(jiàn)。受疫情影響，人們消費(fèi)信心受挫，消費(fèi)能力有所下降，恢復(fù)尚需時(shí)日，一些項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)也在情理之中。

附：2021年華中地區(qū)擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表