提及太古和遠(yuǎn)洋，腦海中浮現(xiàn)的第一個(gè)場(chǎng)景是成都的網(wǎng)紅打卡圣地——遠(yuǎn)洋太古里。而近日，這兩家企業(yè)再度聯(lián)手的消息迅速竄上地產(chǎn)圈的頭版頭條。

12月18日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過(guò)增資的方式成功收購(gòu)一家公司99.79%的權(quán)益，該項(xiàng)目公司持有位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的兩幅地塊。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，上述地塊毗鄰頤堤港，未來(lái)將發(fā)展為以辦公樓主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，作為頤堤港擴(kuò)建部分，預(yù)期總樓面面積約39.36萬(wàn)平方米（不包括停車(chē)場(chǎng)）。

事實(shí)上，合作開(kāi)發(fā)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目成為近年來(lái)行業(yè)發(fā)展的常態(tài)，一方面，多方合作的模式可以降低彼此的投資金額，減小風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，各方可以通過(guò)自身所擁有的資源、經(jīng)驗(yàn)及能力互利互補(bǔ)。

但在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的大背景下，這一次，遠(yuǎn)洋、太古的故事續(xù)集將如何演繹？

230億擴(kuò)建頤堤港

12月18日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)接連發(fā)布捷報(bào)。

據(jù)悉，兩家公司組成聯(lián)合體在一項(xiàng)掛牌出讓中投標(biāo)成功，該掛牌出讓涉及致港及合營(yíng)伙伴附屬公司對(duì)目標(biāo)公司北京星泰通港置業(yè)有限公司作出投資。

目標(biāo)公司持有位于北京市將臺(tái)鄉(xiāng)酒仙橋路以東的兩幅用地，分別占地約4.43萬(wàn)平方米及3.4萬(wàn)平方米，兩幅用地毗鄰現(xiàn)有頤堤港項(xiàng)目，將發(fā)展為以辦公樓主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，作為頤堤港擴(kuò)建部分，地上建筑規(guī)模不超過(guò)40.05萬(wàn)平方米。

熟悉北京商業(yè)市場(chǎng)的分析人士告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，上述項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)，距離國(guó)貿(mào)商圈不到三十分鐘的車(chē)程，商業(yè)氛圍濃厚。

“本身頤堤港一期就是遠(yuǎn)洋、太古打造的，也算北京比較成功的商業(yè)項(xiàng)目了，雙方的合作還是比較默契，加上，酒仙橋附近有一批較早的科網(wǎng)科創(chuàng)園區(qū)，現(xiàn)在很多都上市了，消費(fèi)實(shí)力還是可以的，項(xiàng)目后續(xù)客流或許能夠得到保障。”

根據(jù)公告，頤堤港擴(kuò)建部分包括一座購(gòu)物商場(chǎng)、多座辦公樓和一家酒店，太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)將分別持有該擴(kuò)建項(xiàng)目35%及64.79%的權(quán)益。

此外，18日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、目標(biāo)公司及其現(xiàn)有股東簽署有關(guān)投資的增資協(xié)議，總出資額為230億元，即出資額包括注資95億元、股東貸款26億元及額外資金109億元。

其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的出資額分別為注資61.65億元、股東貸款16.85億元及額外資金70.85億元；太古地產(chǎn)的出資額將分別為注資33.25億元、股東貸款9.10億元及額外資金38.15億元；以及現(xiàn)有股東的出資額將分別為注資1000萬(wàn)元及股東貸款546萬(wàn)元。

按此計(jì)算，針對(duì)頤堤港的擴(kuò)建部分，遠(yuǎn)洋將提供149.35億元資金，太古投資118.65億元。

有投資者A在公開(kāi)平臺(tái)對(duì)此評(píng)論稱(chēng)：“頤堤港二期投資金額巨大，相當(dāng)于每平方米投資六萬(wàn)，這個(gè)成本太高了，這類(lèi)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)，相當(dāng)于又沉淀了一大筆資金，近期遠(yuǎn)洋的股價(jià)低迷，市場(chǎng)難免有怨言。”

投資者B則直接說(shuō)道：“國(guó)貿(mào)大望CBD商圈是市內(nèi)規(guī)模最大的一個(gè)商業(yè)街，勢(shì)必會(huì)分流頤堤港的客戶(hù)群，感覺(jué)頤堤港二期建成后的前幾年能不虧錢(qián)，就是成功了。”

有關(guān)頤堤港二期的討論似乎形成了兩方陣營(yíng)，支持者與反對(duì)者各自羅列出一連串的數(shù)據(jù)、資料來(lái)佐證自己的看法，表明自身的態(tài)度。

這種爭(zhēng)論不休的狀態(tài)仿佛將時(shí)光拉回了十二年前。

2008年，太古和遠(yuǎn)洋首度合作建設(shè)頤堤港一期項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)的議論焦點(diǎn)在于頤堤港選址，由于那時(shí)候的酒仙橋地區(qū)因交通不便，導(dǎo)入人流自然也不像核心區(qū)那么便利，因此，這個(gè)地區(qū)一直被看作是北京商業(yè)的“百慕大”之一。

備受爭(zhēng)議的頤堤港一期項(xiàng)目在2012年9月正式開(kāi)業(yè)，同年財(cái)報(bào)顯示，頤堤港項(xiàng)目的商業(yè)部分出租率為84%，寫(xiě)字樓出租率達(dá)到95%。2019年全年，頤堤港項(xiàng)目購(gòu)物中心出租率100%，寫(xiě)字樓出租率76%，整體租金收入微漲至6.1億元，整體日租金坪效7.42元，銷(xiāo)售金額19.9億元。

除此之外，遠(yuǎn)洋和太古還合作打造了成都遠(yuǎn)洋太古里，2019年，該項(xiàng)目的租用率達(dá)到97%，銷(xiāo)售額達(dá)到60.7億元，增長(zhǎng)23%，銷(xiāo)售坪效甚至超過(guò)成都IFS。

遠(yuǎn)洋商業(yè)航道

或許源于前幾次合作的成功，遠(yuǎn)洋、太古再度聯(lián)手發(fā)展頤堤港擴(kuò)建項(xiàng)目。

事實(shí)上，這種合作的模式在行業(yè)內(nèi)并不少見(jiàn)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代走入存量時(shí)代，合作成為企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、降低資金風(fēng)險(xiǎn)的重要方式。

回歸到本次故事的兩個(gè)主角上，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)老手太古地產(chǎn)而言，合作能夠加快其在內(nèi)地的發(fā)展步伐。

據(jù)悉，太古地產(chǎn)自2001年進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，至今已近20年時(shí)間，但其在內(nèi)地僅有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而晚了六年才初涉內(nèi)地市場(chǎng)的九龍倉(cāng)已擁有8個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，相比之下，太古地產(chǎn)的步伐“慢”了不少。

為了加快其在內(nèi)地?cái)U(kuò)張步伐，太古選擇與遠(yuǎn)洋結(jié)伴而行，原因之一是遠(yuǎn)洋集團(tuán)熟悉內(nèi)地市場(chǎng)，且因其國(guó)企性質(zhì)，更擅長(zhǎng)與政府公關(guān)。

至于遠(yuǎn)洋集團(tuán)，雖然打造了北京遠(yuǎn)洋國(guó)際中心、北京遠(yuǎn)洋大廈等優(yōu)質(zhì)的辦公物業(yè)項(xiàng)目，但其在商業(yè)資源上還相對(duì)匱乏，通過(guò)與太古地產(chǎn)合作，可以借勢(shì)后者的商業(yè)品牌長(zhǎng)線(xiàn)關(guān)系，以及其商業(yè)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)填充自身薄弱環(huán)節(jié)。

頤堤港項(xiàng)目后，遠(yuǎn)洋亦著力發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，2016年，遠(yuǎn)洋商業(yè)成為遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下獨(dú)立業(yè)務(wù)。從遠(yuǎn)洋商業(yè)的官網(wǎng)獲悉，該公司已設(shè)立了自主品牌購(gòu)物中心“We-life”系列，目前，未來(lái)匯、未來(lái)廣場(chǎng)等產(chǎn)品已在北京、天津等落地，投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)資源約為164.1萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓占比約39%，商業(yè)、物流項(xiàng)目及車(chē)位占比約為61%。

除此之外，2017年，遠(yuǎn)洋獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的城市綜合體項(xiàng)目杭州遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港正式開(kāi)業(yè)，去年全年該項(xiàng)目的出租率為91%，銷(xiāo)售額約10億元，客流量約1500萬(wàn)人次。

分析人士提到，遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港項(xiàng)目和太古里有相似之處，但是遠(yuǎn)洋商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和太古地產(chǎn)仍舊有些距離。

與此同時(shí)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，2019年全國(guó)新開(kāi)購(gòu)物中心529個(gè)，2020年受疫情影響，上半年全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心共58個(gè)，體量合計(jì)440萬(wàn)平方米，截至2020年中期，全國(guó)大于5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心數(shù)量已超過(guò)3000個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，這就意味著“學(xué)徒”遠(yuǎn)洋將面臨更大的挑戰(zhàn)。

師傅領(lǐng)進(jìn)門(mén)，修行靠個(gè)人。對(duì)遠(yuǎn)洋商業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)頤堤港和成都遠(yuǎn)洋太古里的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，其已脫去了最初的稚嫩，但能攜手共進(jìn)卻也不失為一樁美事。