聯(lián)商網(wǎng)消息：7月14日，凱德MALL·太陽宮與凱德MALL·望京分別迎來開業(yè)5周年和11周年慶典。期間，凱德商用北部區(qū)域總經(jīng)理袁嘉驊接受了《聯(lián)商網(wǎng)》的采訪，他對凱德MALL成功的秘密及2017年凱德最新計劃進(jìn)行了解讀。

采訪實(shí)錄

聯(lián)商網(wǎng)：現(xiàn)在購物中心都在嘗試創(chuàng)新，關(guān)于這方面凱德有哪些嘗試呢？

袁嘉驊：其實(shí)創(chuàng)新在凱德內(nèi)部一直都有，我來中國20年，做的第一個項目是凱德新民眾樂園，就是以創(chuàng)新的方式推出。當(dāng)時創(chuàng)新這個詞還沒那么流行，我們的策略是不斷推出新的場景，也就是在經(jīng)營方面的創(chuàng)新。與20年前相比，現(xiàn)在我們有了“科技”的優(yōu)勢。凱德把市場上成熟的科技集成整合，在應(yīng)用上創(chuàng)新。以前靠人做場景，現(xiàn)在靠技術(shù)做體驗，核心是要解決顧客的一些痛點(diǎn)，例如怎么停車、怎么排隊、怎么消積分。

聯(lián)商網(wǎng)：同質(zhì)化是商業(yè)地產(chǎn)圈一直以來關(guān)注的問題，凱德在購物中心領(lǐng)域深得業(yè)內(nèi)認(rèn)同。之前購物中心的招商比拼的是品牌差異化，現(xiàn)在大家都在做一些創(chuàng)新的嘗試，凱德的購物中心在未來競爭中的優(yōu)勢是什么呢？

袁嘉驊：過去，購物中心比拼的是哪家招的品牌更好，更有吸引力，但現(xiàn)在，品牌招租在中國已經(jīng)沒有絕對的強(qiáng)或弱之分了。從整個購物中心來看，招商占大約10％，其余就要看運(yùn)營能力。購物中心的運(yùn)營需要專業(yè)團(tuán)隊腳踏實(shí)地地去做，凱德有這方面優(yōu)勢，我們認(rèn)為好的商業(yè)是逐步成長起來的，商業(yè)要隨著顧客年齡、需求的變化不斷調(diào)整，從而達(dá)到穩(wěn)健增長，因此我們允許有3-5年的成長期。

首先，我們從消費(fèi)者的需求出發(fā)，力求解決顧客的痛點(diǎn)。例如，我們希望商場變成一個約會、朋友見面的聚集地，成為消費(fèi)者社交的場所，所以會在商場整體環(huán)境的打造、品牌店鋪的配置上下功夫，凱德MALL·太陽宮就是一個很好的例子，今年商場打造了屋頂花園和音樂噴泉，周邊的居民很喜歡過來休閑。商場地下也直接跟地鐵連通，為的也是給顧客更好的體驗。

其次，我們與跨界伙伴合作，在購物中心中打造更加豐富、多元的主題化商業(yè)空間，例如今年6月份，凱德MALL·望京引入了優(yōu)客工場，通過這種跨界合作方式融合工作、消費(fèi)、生活多種場景，非常符合千禧一代消費(fèi)者的要求。

另外，我們的凱德星O2O平臺，全面整合凱德全產(chǎn)業(yè)鏈的資源，并且通過跨界合作不斷疊加新的使用場景，提升顧客的消費(fèi)體驗。

聯(lián)商網(wǎng)：您剛才說有痛點(diǎn)要調(diào)整，那么凱德調(diào)整有什么時間表嗎？

袁嘉驊：凱德緊跟市場的步伐進(jìn)行調(diào)整，主要是需求驅(qū)動，也會依據(jù)我們的經(jīng)驗，并參考國家政策導(dǎo)向等。我們會統(tǒng)計顧客的反饋，看市場趨勢，看競爭對手準(zhǔn)備做什么，也會看項目周邊居民組成的變化。比如說，如果項目周邊計劃新建一所大學(xué)，那么凱德至少會提前2年進(jìn)行調(diào)整，把業(yè)態(tài)調(diào)的更年輕。如果如果項目周邊出現(xiàn)很多年輕家庭，那么兒童業(yè)態(tài)就要進(jìn)來了。因為我們要對市場有預(yù)期判斷，以便提前確定調(diào)整力度的大小和大致的工程預(yù)算，確保隨后兩年里調(diào)整能夠順利進(jìn)行。凱德MALL·望京去年翻新了外立面，增加了商場的時尚潮流感，更貼合年輕人的品味。最近我們還改造了很多購物中心的停車場，和ETC合作，在出口處設(shè)置三條通道，分別對應(yīng)ETC、微信、現(xiàn)金三種支付方式，有效解決了停車場的擁堵問題，用科技創(chuàng)新方便顧客。

聯(lián)商網(wǎng)：關(guān)于在建的凱德MALL·天宮院，這個項目建成之后會對京南的購物中心格局有什么影響？是否有其他擴(kuò)張計劃可以透露？

袁嘉驊： 天宮院項目前正在招商中，預(yù)計明年第三季度將開業(yè)迎客。南城過去的商業(yè)格局，以單一城市中心型的物業(yè)為主，沒有形成商圈的聯(lián)動、聚集效應(yīng)。隨著新商業(yè)項目布點(diǎn)的增多，尤其是地鐵沿線項目增多，南城開始向多個中心、多元層次的商業(yè)格局發(fā)展。凱德看好南城的發(fā)展，因為近些年來，政府對南城的政策傾斜力度加大，消費(fèi)群體對優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目渴求程度高，南城商業(yè)發(fā)展?jié)撃芫薮?另一方面，過去相對滯后的商業(yè)格局，預(yù)留出大量商業(yè)空白急需填補(bǔ)和優(yōu)化，凱德這樣的國際化發(fā)展商正可以借此機(jī)遇輸出專業(yè)能力和運(yùn)營經(jīng)驗，帶動天宮院商圈的成熟和升級。

我們也在積極尋找合適的機(jī)會，如果有合適的項目，我們考慮收購或買地自建，同時我們也通過輸出管理來增加凱德品牌項目的網(wǎng)絡(luò)化布點(diǎn)。

聯(lián)商網(wǎng)：兒童和餐飲業(yè)態(tài)之后，未來什么樣的業(yè)態(tài)能拯救商場？

袁嘉驊：未來購物中心的發(fā)展趨勢是共享。商業(yè)不應(yīng)該有太多條條框框的限制，現(xiàn)在商場里引入兒童、電影、餐飲等業(yè)態(tài)被稱為體驗創(chuàng)新，但未來應(yīng)該通過共享讓購物中心更開放，不但有寫字樓、酒店、服務(wù)公寓等業(yè)態(tài)，還可以考慮將共享單車、滑雪等運(yùn)動體驗、藝術(shù)院校合作課程、醫(yī)療等多種多樣的形式融合進(jìn)來。只要在政策允許的情況下，我們希望購物中心能夠成為多元化的集合體，各個業(yè)態(tài)互相合作互相支持，共享未來。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 梁瑩）