經(jīng)過數(shù)年來的“躍進(jìn)式發(fā)展”，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走到了非常關(guān)鍵的時點。大量不乏泡沫化、同質(zhì)化的商業(yè)物業(yè)不斷興建，空置率高企，運(yùn)營能力欠缺之際同時遭受互聯(lián)網(wǎng)和電商的沖擊，我們不得不反思，商業(yè)的未來究竟如何?

　　2014年11月24-26日，觀點地產(chǎn)新媒體將在廣州(樓盤)舉行第二屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”，觀點地產(chǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學(xué)者、中國內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”2014觀點商業(yè)年會系列報道。

　　時逢“雙十一”洶涌而來，在電商越來越強(qiáng)勢的今天，以購物中心為代表的傳統(tǒng)商業(yè)備受威脅。

　　“在互聯(lián)網(wǎng)時代，商業(yè)地產(chǎn)正在向相互促進(jìn)的方向發(fā)展。”10月28日，上海(樓盤)紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李嘉接受觀點地產(chǎn)新媒體的專訪時指出，對于購物中心來講，電商是一個互補(bǔ)和互動。

　　他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)稱，面對發(fā)展機(jī)遇，紅星當(dāng)然也不想放過這個機(jī)遇。據(jù)其透露，紅星商業(yè)正在跟阿里巴巴集團(tuán)共同探討相關(guān)問題，并研討一些線上線下店的方式。

　　事實上，作為家具零售業(yè)巨頭旗下的商業(yè)地產(chǎn)旗艦，自2013年4月宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來，紅星商業(yè)便備受關(guān)注。

　　與此同時，在專訪過程中，李嘉詳解了調(diào)整后的北京(樓盤)愛琴海購物中心，并闡釋他的商業(yè)理念。

　　“這次調(diào)整主要提高的是兒童類零售、餐飲以及部分零售類業(yè)態(tài)。”李嘉表示，此次調(diào)整后，10月26日，北京愛琴海購物中心開業(yè)店慶這一天客流達(dá)到11萬人次。

　　據(jù)悉，作為紅星商業(yè)的首個項目北京愛琴海購物中心于2013年10月底開業(yè)。這期間，紅星商業(yè)不斷調(diào)整購物中心的業(yè)態(tài)，完成了40%的業(yè)態(tài)調(diào)整，并實現(xiàn)了銷售額增長50%、客流量增長30%的成果。

　　李嘉透露稱，這次調(diào)整要解決兩個難題。他指出，要解決的第一個難題是開業(yè)率問題，“當(dāng)時愛琴海購物中心開業(yè)的時候比較倉促，前期比較緊張，導(dǎo)致當(dāng)時的開業(yè)率并沒有預(yù)期那么高”。

　　另一需要解決的問題是客流難題。“一般百貨業(yè)態(tài)是傳統(tǒng)購物中心的發(fā)動機(jī)，它從客流和銷售上都能夠很好地帶動整個購物中心發(fā)展。但北京愛琴海購物中心是一個標(biāo)準(zhǔn)的去百貨化購物中心，所以其前期零售占比并不是很高。”

　　在調(diào)整業(yè)態(tài)的同時，北京愛琴海購物中心也在不斷調(diào)整和修正自身定位。

　　“對于愛琴海這種社區(qū)型購物中心，在周一到周五的時候，它是偏社區(qū)型;但是在周末的時候，項目就不能再是社區(qū)型了，否則就沒有突破了。”經(jīng)過調(diào)研，李嘉認(rèn)為，周末北京愛琴海購物中心要變成一個輻射10公里甚至更遠(yuǎn)的大區(qū)域型購物中心，而不僅限于社區(qū)。

　　此外，據(jù)李嘉透露，昆明(樓盤)愛琴海購物中心將于今年11月底入市。此外，目前紅星商業(yè)已在上海、天津(樓盤)、重慶(樓盤)、福州(樓盤)等25座城市，38個綜合體項目開發(fā)。

　　據(jù)悉，今后8年，紅星地產(chǎn)將以京津冀、長三角、西南、東北作為4大戰(zhàn)略區(qū)域，投資額近1000億元，力爭2020年，在全國建成100座愛琴海購物中心。

　　“未來紅星商業(yè)的發(fā)展一定不止是地產(chǎn)商旗下的商業(yè)管理公司，一定是在中國比較領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營輕資產(chǎn)公司。”面對未來，李嘉如是憧憬。

　　以下是上海紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李嘉接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪實錄：

　　觀點地產(chǎn)新媒體：今年愛琴海購物中心進(jìn)行了一次調(diào)整，為什么選擇在餐飲和兒童區(qū)域區(qū)域進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整?現(xiàn)在營收增長主要是來自哪些業(yè)態(tài)?

　　李嘉：

　　這次調(diào)整要解決兩個問題。公司要解決的第一個問題是開業(yè)率問題，時愛琴海購物中心開業(yè)的時候比較倉促，前期比較緊張，導(dǎo)致當(dāng)時的開業(yè)率并沒有預(yù)期那么高。要把一些沒有產(chǎn)生價值的商鋪或價值比較低的商鋪進(jìn)行調(diào)整，價值低的轉(zhuǎn)換成價值高的，以提高購物中心的開業(yè)率。

　　另一問題是客流難題。一般的購物中心都是有百貨的，但紅星廣場相對比較小，所以北京愛琴海購物中心是一個標(biāo)準(zhǔn)的去百貨化購物中心。一般而言，百貨業(yè)態(tài)其實是傳統(tǒng)購物中心的發(fā)動機(jī)，它從客流和銷售上都能夠很好地帶動整個購物中心發(fā)展。但北京愛琴海購物中心沒有百貨，所以其前期零售占比并不是很高。

　　另外，這次調(diào)整主要提高的是兒童類零售、餐飲以及部分零售類業(yè)態(tài)。調(diào)整以后，上周末(10月26日)一天的客流達(dá)到11萬人次。

　　在餐飲方面，這次調(diào)整并沒有改變購物中心的餐飲體量，而是重點從品類上做了區(qū)隔，把餐飲品類的豐富度提高了，口味更擴(kuò)大了。以前餐飲品類的重復(fù)度高，導(dǎo)致自己形成內(nèi)部競爭，自己搶自己生意。現(xiàn)在北京愛琴海還沒有調(diào)整完成，后面還會有更多人氣旺、知名度高等各種不同銷售渠道運(yùn)營好的餐飲引進(jìn)來。

　　在零售方面，愛琴海購物中心是一個標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)型購物中心，其平日輻射范圍并不是很廣，所以公司就針對其社區(qū)型特色，加大了家庭氛圍營造，所以這次紅星主要是增加了兒童零售，另外增加了一個互動型兒童娛樂商業(yè)。

　　部分零售類是什么呢?就是可逛的東西，現(xiàn)在大多數(shù)購物中心的品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，去哪個購物中心看到都是一樣的東西。購物中心不能像百貨那樣有大范圍折扣和優(yōu)惠，因為它是聯(lián)營扣點的。紅星增加了很多互動性的以及可逛可淘類業(yè)態(tài)，這是公司這次整體調(diào)整的一個大方向。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：未來紅星商業(yè)的廣場、購物中心里面都沒有百貨?另外在規(guī)模上，還是類似于北京愛琴海購物中心這種社區(qū)型概念定位?

　　李嘉：

　　紅星商業(yè)終歸還是一個商業(yè)地產(chǎn)商，商業(yè)地產(chǎn)商的概念就是紅星還是要用地產(chǎn)的方式去賺錢。紅星商業(yè)力求打造紅星商業(yè)的獨(dú)特性，要把購物中心做成一個作品，而不僅僅是一個產(chǎn)品。

　　紅星在不同地域，不同城市的產(chǎn)品會有區(qū)隔，從內(nèi)裝、外裝、軟裝、陳列甚至業(yè)態(tài)模型都不一樣，而不會像某些企業(yè)那樣完全復(fù)制。愛琴海購物中心不全是去百貨化，可能在其它廣場會有百貨。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：愛琴海購物中心的定位是社區(qū)型的?

　　李嘉：

　　一個購物中心的定位是否準(zhǔn)確，會直接影響到項目后期的收益率。對于這種社區(qū)型購物中心，紅星的觀點是，在周一到周五的時候，它是偏社區(qū)型;但是在周末的時候，項目就不能再是社區(qū)型了，否則就沒有突破了。

　　所以紅星商業(yè)就把購物中心的豐富度、獨(dú)有性、參與性強(qiáng)及配套性強(qiáng)體現(xiàn)出來，主張周末把愛琴海購物中心變成一個更大范圍的、甚至是大區(qū)域的項目，是一個輻射10公里甚至更遠(yuǎn)的大區(qū)域型購物中心，而不僅限于社區(qū)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：這是如何做到的?周末是依靠什么來提高人流量?

　　李嘉：

　　主要還是依靠購物中心的品牌品類或其配套，如韓國寶露露品牌在愛琴海購物中心開了中國第一家店。這里又增加寶露露的延伸產(chǎn)品。

　　現(xiàn)在消費(fèi)者已經(jīng)基本上不會把購物中心當(dāng)成一個純目的性消費(fèi)，所以我們就要通過某些點，將它變成一個純目的性消費(fèi)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：愛琴海購物中心增加很多體驗式業(yè)態(tài)，也吸引了不少人氣，如何將這些人流化為實際的營業(yè)額呢?

　　李嘉：

　　對，這是轉(zhuǎn)化率的問題，紅星一直從營運(yùn)的角度在思考這個問題。其實這就是大營運(yùn)概念，紅星提倡購物中心是營運(yùn)出來的。

　　紅星首先是跟商戶達(dá)成共識，充分了解周邊其它商業(yè)情況和相應(yīng)產(chǎn)品情況，然后做一些錯位性經(jīng)營，同品牌、同類型的產(chǎn)品也要有差異化。

　　商業(yè)是運(yùn)營出來的，主要面向兩個方向，一個是消費(fèi)者，一個是商戶。絕大多數(shù)購物中心都把商戶作為一個甲乙方關(guān)系，比如“我是房東，你來租房子，你活不活得了跟我沒什么關(guān)系;我認(rèn)為你不行，我就馬上把你換走”，我認(rèn)為這都是在損害兩者之間友誼的。其實大家在一起謀求合作，就是一種共贏。在合作過程當(dāng)中，紅星一向把商戶當(dāng)做伙伴，會給他們提供很多管理服務(wù)。

　　當(dāng)然在購物中心不同發(fā)展階段，品牌訴求可能有所不同，前期剛開業(yè)的時候，沒有知名度的時候，好的品牌不會來，可能就會引進(jìn)低端品牌，甚至是一些雜牌;但是后期運(yùn)營好了的時候，招商就會更正規(guī)化、多元化和系統(tǒng)化。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在調(diào)整以后，愛琴海整個招商情況怎么樣?現(xiàn)在愛琴海在品牌訴求方面主要是考慮哪些因素?選擇哪些品牌?

　　李嘉：

　　在今年后半年，紅星定了三個結(jié)點，一個是9月30號，這是為了迎合十一;另一個是10月20號，為了迎10月26號的周年慶;最后一個結(jié)點是在新年前，就是在12月底。

　　為什么要定三個結(jié)點呢?作為投資角度，在不同的結(jié)點上要達(dá)到不同訴求，既要得到品質(zhì)，又要美觀，還要達(dá)到經(jīng)營業(yè)績，這是綜合來考量的。今年愛琴海購物中心的調(diào)整最終是，在新年前，把廣場調(diào)整盈利，同時實現(xiàn)開業(yè)率百分之百。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：愛琴海購物中心現(xiàn)在有沒有一個整體的運(yùn)營模式?這種模式現(xiàn)在有沒有可復(fù)制的，或者是可以供其它的項目參照的?

　　李嘉：

　　北京愛琴海購物中心是紅星的第一個項目，第二個項目會在今年11月份開業(yè)。現(xiàn)在紅星的整個營運(yùn)系統(tǒng)加大力度整合，要把經(jīng)營理念和想法梳理出來，變成可復(fù)制、可擴(kuò)展的標(biāo)準(zhǔn)化文件。

　　這樣，紅星愛琴海走到任何一個廣場，走到任何一個區(qū)域，都能夠按照這個總的思路來做。當(dāng)然，不同市場，不同城市會有不同的操作模型。所以我們也會有不同的操作模型，適用于不同級次的城市和不同級次的地產(chǎn)項目運(yùn)行。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：商業(yè)對地段要求很嚴(yán)格，在挑選地段的時候，您主要考慮哪些因素最影響紅星商業(yè)的布局?

　　李嘉：

　　在每個城市和區(qū)域選址的時候，所有商業(yè)地產(chǎn)商都希望是在市中心黃金地段。但是我覺得這是很困難的，而且達(dá)成率是不高的。所以紅星也會在不同區(qū)域去做，有些可能會在城中心核心區(qū)，有些是次核心區(qū)。

　　從地產(chǎn)角度來講，紅星會非常慎重地去審視發(fā)展前景，不光是從地產(chǎn)上去獲利，也會從持有型商業(yè)后續(xù)的可變現(xiàn)或溢價空間進(jìn)行更多考慮。紅星商業(yè)現(xiàn)在一年大概會發(fā)展兩三個愛琴海購物中心。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：對紅星商業(yè)未來運(yùn)作怎么考慮?是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)發(fā)展?

　　李嘉：

　　如果是拋開地產(chǎn)實體來講，紅星商業(yè)管理公司一定走輕資產(chǎn)路線，這樣才便于紅星更長足的發(fā)展。畢竟，作為一個地產(chǎn)商延伸出來的商業(yè)管理公司，紅星商業(yè)的局限性非常大，所以后期紅星商業(yè)會走向市場，也會有多形式和多模型的合作方式，不一定只做紅星自己的項目。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：未來對紅星商業(yè)還有哪些新思路?對紅星商業(yè)的發(fā)展有沒有一個展望或者是預(yù)期?

　　李嘉：

　　我個人確實是很感謝曾經(jīng)走過的這幾家企業(yè)，在不同的階段，他們賦予了我不同的文化和不同的知識結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在到了紅星以后，我可以把不同時點所總結(jié)出來的理念、思維，包括操作模很好地運(yùn)用在紅星商業(yè)上。

　　后期紅星商業(yè)的發(fā)展一定不止是地產(chǎn)商旗下的商業(yè)管理公司，一定是在中國比較領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營的輕資產(chǎn)公司。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：未來紅星商業(yè)如何與紅星美凱龍其他業(yè)務(wù)有無結(jié)合?主要是那些方面?

　　李嘉：

　　當(dāng)然會有，紅星商業(yè)以零售思維作為商業(yè)運(yùn)營的概念，就是借鑒紅星美凱龍家居零售概念來的。

　　而且在后期地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，其實有很多紅星廣場是雙Mall模式，有紅星美凱龍家居，也有紅星商業(yè)愛琴海購物中心，二者從資源、客源等各方面展開互補(bǔ)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：德意志銀行主席蔡洪平曾指出，“過剩的商業(yè)地產(chǎn)必死”，其實，商業(yè)地產(chǎn)不光是過剩，其同質(zhì)化也是很嚴(yán)重的，怎么看這種現(xiàn)象?

　　李嘉：

　　對，除了國內(nèi)的幾大知名地產(chǎn)商以外，很多區(qū)域型地產(chǎn)商可能更習(xí)慣跟風(fēng)，所以當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)跟風(fēng)運(yùn)行的時候，大家都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是一個非常大的利潤體。

　　當(dāng)然在地產(chǎn)的不同階段，商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系是不同的，在前期房地產(chǎn)的銷售階段，相當(dāng)一大部分商業(yè)就變成了房地產(chǎn)銷售的大配套，來促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。但是第二步大家都沒想明白，把銷售型產(chǎn)品全賣掉了，持有型商業(yè)怎么盤活?

　　因此，我個人認(rèn)為，嚴(yán)格意義上來講，過剩的不是商業(yè)地產(chǎn)，過剩的是商業(yè)。因為地產(chǎn)已經(jīng)被第一階段的商業(yè)包裝起來，把地產(chǎn)全賣掉了。而把銷售型物業(yè)全賣掉的時候，項目的商業(yè)價值就喪失了。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：北京愛琴海購物中心運(yùn)用微博、微信這種社交媒體，如何實現(xiàn)購物中心社交化?

　　李嘉：

　　紅星非常注重社會化營銷，包括新媒體和傳統(tǒng)媒體的結(jié)合。以后紅星會用更多體驗、互動和交流的方式，包括定期召開商戶與消費(fèi)者的溝通會，或者是見面會，采用更多方式，把購物中心變成消費(fèi)者生活中的一種存在。

　　最重要的是，我們會引導(dǎo)商戶向這個方向上發(fā)展。其實，沒有商戶與消費(fèi)者的互動，光靠紅星是什么都做不了的，畢竟我們只是一個殼。

　　所以紅星將管理公司的理念和商戶聯(lián)合，形成主動營銷，這樣能和消費(fèi)者的情感訴求緊密結(jié)合在一起。這就是紅星一直所提倡的，畢竟不是把餐飲提高了或增加兩個兒童活動區(qū)域就叫做體驗。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：如何看待電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊?一些購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)學(xué)習(xí)電商“雙十一”活動，舉辦多店同慶，推出一些線下優(yōu)惠活動，愛琴海有沒有這樣的打算?怎么看待線下這種傳統(tǒng)購物中心采用這種模式?

　　李嘉：

　　我個人認(rèn)為，對于購物中心來講，電商是一個互補(bǔ)和互動。電商的出現(xiàn)只能是作為購物中心的促進(jìn)，兩者是一種互補(bǔ)關(guān)系，絕對不會說誰把誰滅了，這個概念不存在。

　　線上購物，再怎么去交互，再怎么去成交，也沒有一種體驗的感覺和全身心投入的感覺，而是一種很冷淡、很冷漠的成交方式。但線下購物中心則會在這種行為的基礎(chǔ)上，與消費(fèi)者形成感情互動。

　　北京愛琴海購物中心沒有做“雙十一”的活動計劃，“雙十一”終歸是一年只有一天，這一天的成交量非常大，但在其背后，龐大的退貨率、商品殘值以及配送不到位等其他方面都會出現(xiàn)問題。

　　既然大家都已經(jīng)蜂擁去做“雙十一”了，紅星就要做一個心靈上交互的體驗產(chǎn)品，不去搶這一天，這一天對紅星來講沒有任何的意義。我認(rèn)為，這只能提高“雙十一”當(dāng)天的銷售額，但是真正對其品牌知名度，或者對企業(yè)發(fā)展則是杯水車薪。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：2014觀點商業(yè)年會的主題是“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”，您怎么看這個主題?在互聯(lián)網(wǎng)時代，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的出路是什么樣的?或者是什么方向的發(fā)展?

　　李嘉：

　　我覺得“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”這個主題非常好，能夠讓業(yè)界更好地反思互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)之間的關(guān)系。

　　我認(rèn)為，電商和傳統(tǒng)商業(yè)能夠互相促進(jìn)。以前的O2O模式是線上線下不同價，線下試完了線上買。但是，不少產(chǎn)品基本上是線上線下同價。當(dāng)線上線下同價的時候，線下購買又會形成更多消費(fèi)訴求和更多交互點，那時線上線下基本上就是互補(bǔ)了。

　　在互聯(lián)網(wǎng)時代，商業(yè)地產(chǎn)正在向相互促進(jìn)的方向發(fā)展。如果站在消費(fèi)者的維度，商業(yè)地產(chǎn)就是一個純購買行為，跟地產(chǎn)其實沒有什么關(guān)系;但對一個從業(yè)者或地產(chǎn)商來講，除地皮交易以外，商業(yè)地產(chǎn)后期主要依靠互聯(lián)網(wǎng)的互動、互通和互聯(lián);對商戶而言，則是更好的促進(jìn)和大范圍的成交，我們現(xiàn)在也在跟阿里巴巴集團(tuán)共同探討這個問題，也在研討一些線上線下店的方式。
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