圖為九洲遠景資產管理事業部高級總監 童亮

　　主持人：商業地產不是這么的容易的。最近包括萬達集團的董事長，也說了幾句話，2011年萬達17個廣場，沒有可能一年就成功了，500平方到2000平方的大主力店占大多數，餐飲、娛樂、休閑加大比重，購物中心人流要3萬以上才可以保本。在商業品牌招商這么重要的情況下，萬達每3年調漲15%，每個商家的租期達到3-5%的增長。我們今年過年的時候參觀了萬達廣場的新版，萬達也在升級改造。我們接下來邀請的是九州遠景資產管理，他們在2002年成立，包括招商運營到深圳的購物公園，現在我們有請九州遠景資產管理事業部高級總監童亮先生。

　　九州遠景資產管理事業部高級總監童亮：各位早上好，非常有幸代表九州遠景做一個商業地產的演講。今天的這個題目也是經過了長期的思考。我們在服務的過程中，發現很多問題是重復的，無論是零售商還是地產發展商，對如何做好商業地產都有一個困惑：沒有達到一定的體量，是不是可以做一個好的商業地產。我們今天從整體的項目研究上，用新的研究方法來考察如何打造一個商業地產的品牌，如何打造一個商業地產。

　　這里再跟各位大概的分享一下，從整個商業地產發展歷程來說，經常會用地產來代表商業的發展，從地產的角度來考慮，未來能夠承載的是什么樣的商業�，F在可以看到是由零售業帶動了整個商業地產發展的模式，從最早的百貨模式到現在的購物中心的模式，以及未來可能會出現的主題、娛樂性的購物中心，它的整體的發展，對零售商和市場的判斷都一個共同性。

　　我今天演講的題目是，商業+地產=商業地產？其實從這兩張圖片（圖略）可以看到一個是商鋪，一個是現代化的購物中心，這兩個中心是不同的業態，但是事實上他們是一個商業地產。這個是地產作為商業的載體對市場的營銷的過程�？剂可虡I地產的發展，我們必須考量商業的成長鏈條。我們的消費者和我們商業地產的地產商是不發生直接的關系，消費者通過商業地產的零售商和地產商有一個接觸。商業地產和寫字樓不同的是有零售商這個中間環節的存在，讓我們的商業地產充滿了變數，充滿了復雜性。如果從我們的媒體的角度來看，我們的消費者是一個受眾，我們的零售商是一個內容的供應商，我們的地產商提供了一個平臺，如何在打造好我們的平臺？從三個元素之間的關系，作為消費者，其實在考量去哪一個商場購物，考量的是兩個方面：一個是內容，還有一個平臺的服務環境，這個平臺是不是我愿意去的地方。對于我們的零售商，它要做到的一個是對我們的消費者的滿足性，還有一個是搭建一個平臺，這個平臺要為消費者所接受的。我們打造一個商業地產的時候，我們考量的是我們的消費者怎么來考量我們的項目，還有一個是我們的零售商怎么看我們的項目，我們最終的載體一個是我們零售商的服務，一個是接受服務的消費者。

　　每一個零售商都有自己的開店指標，在有限的資源下，以目前大的環境下，它要選擇一個平臺的投放，它可能不需要投放我們這個平臺，有可能是電視直銷等,這都是零售商在平臺上的選擇。比如說我們是一個快速時尚的消費品，它可能會選擇年輕人集聚的平臺，而如果是高端受眾作為一個客群，可以它需要選擇的是一個市中心的購物中心。同時，零售商和地產商在博弈上、在新形式的選擇上是迫切的。目前我們的主力店或者購物中心，比如說一些獨立的商家，他們會自營、自拿地，他們在壓縮自己的鏈條，他們要直接面對消費者。我們地產商面臨的問題也是一樣，我們看到地產商說我們的商家都是一樣的，其實每一個商業地產都面臨著一個同質性的問題：如何來吸引我們的消費者，這是目前地產商面臨的比較大的問題。從本身來說，零售商選擇的平臺渠道是很多的。因此在非地產商業的沖擊下，高科技時代對地產商的沖擊越來越大。還有一個問題是如何尋找新的內容，如果尋找不到的話，我們是不是可以創造一個新的形式。這是可以被考量的一個問題，這個趨勢在目前可以很清晰的看到，越來越大型的聯合的發展商，他們會整合前端，整合零售業務，他們做的事就是把它自己的平臺統一。從整體的發展趨勢來說，這個是整個的發展鏈條扁平化。

　　如何打造一個好的商業地產。我們的三個元素，消費者、零售商、地產商，每一個都是一個博弈的過程。對我們的零售商或者是地產商來說，可以控制好一方，但是控制不好另一方。其實消費者這一端是零售商來做的，如果要打造一個好的商業地產，這是第一步。也就是說，你在這上面，有沒有完全做到三個交集。如果你可以做到三個交集，你就做到了一個真正的好的商業地產。我們對商業地產未來的發展趨勢有一個研判：零售商向商業地產整合，他們會越來越傾向于自己的平臺整合。雖然中國這么大，主要的商業地產還是拿地、招商、運營的模式，對前端零售端的整合都進入了這么一個進程，作為有實力的發展商他們肯定會進入零售端市場進行打造。第一平臺替代性的業態將會成為新的模式。比如說我們的傳統業態，這些業態的核心就成為我們未來商業地產核心的項目。還有一個就是商業地產會加大環境營銷的投入，這個環境營銷不是說我們的內部裝修好，還有是消費者的體驗營銷，從商業地產的發展趨勢來說，我相信整個商業鏈條扁平化和趨勢化是商業地產發展的主流，我今天這些想法和大家分享。謝謝。
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