9月1日，中海地產(chǎn)(青島)有限公司董事、副總經(jīng)理袁春接受本報(bào)專訪時(shí)表示，可以負(fù)責(zé)任地說(shuō)，潛艇學(xué)院地塊，中海沒(méi)有參與爭(zhēng)奪，只是一直在關(guān)注。

　　而青島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理袁林說(shuō)：“這塊地不錯(cuò)，位置好，但由于潛艇學(xué)院地塊與我們正在進(jìn)行的CBD項(xiàng)目距離較近，整體規(guī)劃有一定沖突，對(duì)于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生影響和制約，所以萬(wàn)達(dá)對(duì)于是否拿這塊地，正在猶豫。”

　　潛院肥羊?

　　位于青島市市南區(qū)山東路10號(hào)的潛艇學(xué)院地塊，規(guī)劃總建筑面積74.54萬(wàn)平方米，被稱為黃金地塊，是青島市所剩不多的最核心的地塊之一。

　　該地塊競(jìng)價(jià)小組聯(lián)絡(luò)人董先生對(duì)本報(bào)表示，6月8日發(fā)出競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓公告之后，由于種種原因沒(méi)有競(jìng)拍，海軍土地管理局正在研究調(diào)整規(guī)劃，制定下一步的方案，會(huì)采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，具體方案將發(fā)布公告，但日期未定。

　　青島市國(guó)土資源和房屋管理局國(guó)有土地管理處和土地儲(chǔ)備中心兩個(gè)部門(mén)人員均對(duì)本報(bào)表示，對(duì)這個(gè)地塊的具體情況不清楚，是軍隊(duì)用地，不方便答復(fù)。

　　袁春表示，中海地產(chǎn)去年曾經(jīng)關(guān)注過(guò)那塊地，但是因?yàn)?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_2195.aspx target=_blank class=hotwords>商業(yè)地產(chǎn)面積占70%，不適合中海地產(chǎn)主打住宅的要求，沒(méi)有去爭(zhēng)，而是把精力放在了四方區(qū)清江路10余萬(wàn)平方米住宅為主的地塊的競(jìng)拍上。在中海看來(lái)，青島市內(nèi)四區(qū)(市南、市北、四方、李滄)都屬黃金地段。

　　“潛院項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)會(huì)保持密切關(guān)注，看下一步會(huì)進(jìn)展到什么情況，才決定是否花大的力氣參與。這里面的情況比較復(fù)雜，需要綜合性的考慮，包括區(qū)域人口、個(gè)人消費(fèi)能力、周邊商業(yè)總量等等，不能以單一的指標(biāo)來(lái)看這件事。”袁林表示。

　　據(jù)介紹，萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有參與潛院地塊第一次競(jìng)拍，只是在關(guān)注，這件事總部在運(yùn)作。目前萬(wàn)達(dá)的注意力在其他幾個(gè)項(xiàng)目上，市南、市北、李滄都有項(xiàng)目在溝通。

　　海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO盧鏗對(duì)本報(bào)表示，潛艇學(xué)院地塊商業(yè)比例大，總面積大，容積率大，所以住宅類開(kāi)發(fā)商不太好開(kāi)發(fā)，以商用為主的萬(wàn)達(dá)有可能對(duì)這塊地感興趣。萬(wàn)達(dá)通常選擇30萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目。

　　隨著土地規(guī)劃的調(diào)整，潛院地塊或許會(huì)吸引更多地產(chǎn)商的關(guān)注。

　　近身博弈

　　按照中海的一貫風(fēng)格，地塊位置一定是在城市的核心區(qū)域。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今年下半年至明年新開(kāi)24個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，主要分布在二線城市核心區(qū)域。

　　袁林表示，有萬(wàn)達(dá)的地方，中海一般也會(huì)進(jìn)去，基本上是前后腳，我們從不同角度和特長(zhǎng)去推動(dòng)城市發(fā)展，部分產(chǎn)品有交叉，有競(jìng)爭(zhēng)。

　　據(jù)悉，今年上半年，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)在青島銷售量最大，而中海在銷售總額上最大。萬(wàn)達(dá)突出商業(yè)中心的打造，中海主推大面積的住宅。

　　袁林表示，青島萬(wàn)達(dá)未來(lái)4-6年，將運(yùn)作4-5個(gè)項(xiàng)目。一般兩年左右會(huì)開(kāi)發(fā)完成一個(gè)40萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。

　　袁春則表示，今年年底前，中海地產(chǎn)在青島爭(zhēng)取再拿到一塊地。

　　8月31日，青島國(guó)土房管局拍賣(mài)會(huì)上，中海地產(chǎn)擊敗保利、海信等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以3220元/平方米的樓面地價(jià)將青島四方區(qū)清江路一地塊收入囊中，總價(jià)達(dá)3.94億元。

　　該地塊起拍樓面地價(jià)為2360元/平方米，中海地產(chǎn)的成交價(jià)較底價(jià)高出逾36%。

　　據(jù)悉，這是中海地產(chǎn)在進(jìn)入青島市區(qū)，成功開(kāi)發(fā)中海#zhPoint#銀海一號(hào)和中海山東路項(xiàng)目之后在市內(nèi)四區(qū)范圍內(nèi)成功拿到的第三塊土地。

　　袁春表示，對(duì)于參與競(jìng)拍，總部事先都會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，作出競(jìng)拍的價(jià)格上限，也不是每拍必得。

　　資料顯示，該地塊位于四方區(qū)重慶南路與308國(guó)道之間，占地約7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為12.224萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積為11.144萬(wàn)平方米。土地規(guī)劃用途為住宅、商服和幼兒園用地，是四方區(qū)今年掛牌出讓面積最大的地塊之一。

　　袁林表示，萬(wàn)達(dá)的青島項(xiàng)目，還是以市內(nèi)四區(qū)為主，“市內(nèi)四區(qū)還有很大空間，主要是城市發(fā)展過(guò)程中商業(yè)更新的項(xiàng)目，這就是萬(wàn)達(dá)的機(jī)會(huì)。”

　　海信、海爾等當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商也正在市內(nèi)四區(qū)爭(zhēng)取地塊，儲(chǔ)備土地。

　　盧鏗表示，青島市內(nèi)四區(qū)土地越來(lái)越少，海爾地產(chǎn)目前重點(diǎn)爭(zhēng)取嶗山的項(xiàng)目。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　8月16日至18日，中海地產(chǎn)北方大區(qū)會(huì)議在青島召開(kāi)，連續(xù)三天的會(huì)議，議定下半年的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　“對(duì)于青島公司，就是要求我們?cè)谀壳皩⒔?0%市場(chǎng)占有率的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)再度提高市場(chǎng)占有率。”袁春表示。

　　“很多地產(chǎn)商向二線、三線城市進(jìn)發(fā)，青島是最受重視的二線城市之一。”袁林表示，萬(wàn)達(dá)在青島有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是青島臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2003年9月開(kāi)業(yè)，是第一代的項(xiàng)目；另一個(gè)是青島CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在建，已近尾聲，今年11月底開(kāi)業(yè)，是山東半島最大的商業(yè)綜合體，近40萬(wàn)平方米。

　　中海、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利、綠城等外來(lái)開(kāi)發(fā)商在青島跑馬圈地、動(dòng)作頻頻，青島成為品牌開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)發(fā)展的城市之一。

　　袁春表示，目前總部的確比較重視二線城市，比如在青島不斷拿到地塊，進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就是表示對(duì)青島的支持和看重。

　　“在青島投資，沒(méi)有泡沫。青島的房地產(chǎn)需求還是剛性。”袁春表示，中海對(duì)青島的中長(zhǎng)期發(fā)展比較看好，認(rèn)為市場(chǎng)有一定潛力，所以總部加大力度。

　　盧鏗說(shuō)，一線城市只有5個(gè)，即北京、上海、廣州、深圳和天津，由于超前、超量開(kāi)發(fā)，土地價(jià)格高、開(kāi)發(fā)成本太高，土地越發(fā)稀缺，開(kāi)發(fā)商也不原意參與惡性競(jìng)爭(zhēng)，所以轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線甚至三線、四線城市，這個(gè)動(dòng)作早就開(kāi)始了。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將在下半年至明年新開(kāi)24個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，主要分布在二線城市核心區(qū)域。

　　中海地產(chǎn)則確定了20個(gè)城市為重點(diǎn)發(fā)展的目標(biāo)。目前中海的土地主要分布于深圳、廣州、中山、佛山、北京、天津、濟(jì)南、上海、成都、杭州、蘇州、寧波、南京、珠海、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、青島等國(guó)內(nèi)主流城市。

　　盧鏗表示，青島地產(chǎn)形勢(shì)好，因?yàn)楸镜亟?jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)，有不少外地人來(lái)買(mǎi)房，但目前也存在市區(qū)土地和房地產(chǎn)資源供應(yīng)緊缺的問(wèn)題。

　　對(duì)于中海、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利、綠城等大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先后進(jìn)駐青島，盧鏗表示，對(duì)手越強(qiáng)越好，有利于發(fā)展。不過(guò)，由于青島的房子好賣(mài)，所以目前還不存在惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。也沒(méi)有引發(fā)因競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生的綜合品質(zhì)、生活創(chuàng)新等產(chǎn)品升級(jí)的問(wèn)題。
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