出品/mall先生 

撰文/曉虎

上交所網(wǎng)站4月16日更新信息顯示，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT狀態(tài)為“已申報(bào)”。這代表我國(guó)內(nèi)地消費(fèi)公募REITs有望迎來(lái)首單由外資企業(yè)作為原始權(quán)益人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品。

此次發(fā)行的擬募集規(guī)模為22.965億元，預(yù)測(cè)2025年和2026年的現(xiàn)金分派率分別為4.84%和4.85%。

在國(guó)內(nèi)整體消費(fèi)REITs的價(jià)值愈發(fā)得到投資人認(rèn)可的背景下，更為多元化的原始權(quán)益人主體和更為多樣化的入池項(xiàng)目，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)更豐富的選擇空間，也會(huì)給整個(gè)商管行業(yè)帶來(lái)更多被關(guān)注、被認(rèn)可的機(jī)會(huì)。

本文將結(jié)合基金招募說(shuō)明書(shū)對(duì)華夏凱德商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)進(jìn)行拆解，文章會(huì)分成五個(gè)部分：

1/2/3是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)價(jià)，4是對(duì)于管理模式的解析，5則會(huì)討論這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，有哪些特別的價(jià)值。

項(xiàng)目概覽

在已經(jīng)發(fā)行的消費(fèi)REITs中，發(fā)行階段就裝入多個(gè)資產(chǎn)的，有嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT（底層資產(chǎn)為北京的4個(gè)社區(qū)商業(yè)）和華夏首創(chuàng)奧萊REIT（底層資產(chǎn)為濟(jì)南和武漢的2個(gè)奧萊）。

而對(duì)于以購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)的RETI產(chǎn)品而言，華夏凱德商業(yè)REIT還是第一個(gè)雙項(xiàng)目入池首發(fā)的。兩個(gè)項(xiàng)目分別為廣州凱德廣場(chǎng)·云尚與長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭，合計(jì)估值27.65億元，其關(guān)鍵基本信息如下：

其中，截止招募說(shuō)明書(shū)出具之日，長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭項(xiàng)目還裝在凱德中國(guó)信托（CLCT）中。因此此番發(fā)行，需要先把它從CLCT中買(mǎi)過(guò)來(lái)。說(shuō)明書(shū)中也特別披露，長(zhǎng)沙項(xiàng)目所涉轉(zhuǎn)讓事宜需經(jīng)CLCT 特別股東大會(huì)審核同意。

把上述關(guān)鍵信息與其它已發(fā)行/待發(fā)行項(xiàng)目做個(gè)比較：兩個(gè)凱德項(xiàng)目是其中體量最“迷你”的，加在一起和杭州西溪印象城差不多大。

估值方面，僅看單價(jià)分別處于第二和第三梯隊(duì)，而如果看資本化率，則一個(gè)排名第一，一個(gè)吊車(chē)尾。

我認(rèn)為對(duì)于這兩個(gè)資本化率還是應(yīng)當(dāng)合并來(lái)看。按照今天大家對(duì)于消費(fèi)REITs的追捧，以及長(zhǎng)沙市場(chǎng)的能級(jí)，長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭的估值相對(duì)被低估了。但其在CLCT2024年報(bào)中的估值（估值時(shí)點(diǎn)也是2024年12月31日）就是7.85億元，換一家機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，不可能發(fā)生太大變化。

那么在滿(mǎn)足市場(chǎng)預(yù)期分派率的情況下，廣州凱德廣場(chǎng)·云尚用一定的溢價(jià)來(lái)補(bǔ)長(zhǎng)沙項(xiàng)目的保守，是可以理解的。畢竟，雖然兩個(gè)項(xiàng)目是獨(dú)立的，但我們所購(gòu)買(mǎi)的REIT產(chǎn)品，是合并的。

長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭

項(xiàng)目解析

項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)韶山路421號(hào)，作為目已上市/擬上市項(xiàng)目中開(kāi)業(yè)日期最早的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是凱德從深國(guó)投（今天印力集團(tuán)的前身）手中收購(gòu)而來(lái)的。

整個(gè)項(xiàng)目具有非常鮮明的早期深國(guó)投產(chǎn)品（也接近于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1.0版本）的典型特征：

高度依賴(lài)于具有強(qiáng)聚客效應(yīng)的主力店，其它區(qū)域切成小鋪拔高租金。

項(xiàng)目共有193個(gè)租戶(hù)，其中186個(gè)非主力店租戶(hù)，總租賃面積為19,464.25平米，即每個(gè)租戶(hù)的平均面積只有100平米。

從樓層鋪位規(guī)劃上，能更直觀(guān)地看出這一特點(diǎn)

此類(lèi)項(xiàng)目的核心特征是經(jīng)營(yíng)底板穩(wěn)健，配合高達(dá)78.37%的得鋪率，經(jīng)營(yíng)效率極高。

同時(shí)，項(xiàng)目所在商圈競(jìng)爭(zhēng)烈度較低，2公里范圍內(nèi)不存在具競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)品。離全市核心五一商圈和南城商業(yè)標(biāo)桿德思勤廣場(chǎng)的距離都在4公里以上。

項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目分布

數(shù)據(jù)來(lái)源：優(yōu)點(diǎn)商圈數(shù)據(jù)

1）項(xiàng)目收入情況分析

整體經(jīng)營(yíng)情況

整體表現(xiàn)屬于社區(qū)型購(gòu)物中心一檔，其中2024年提升明顯：日均客流增長(zhǎng)到3萬(wàn)人次以上，總營(yíng)業(yè)額（不含新能源車(chē)）突破6.2億元，租售比及平均出租率也有了改善。

對(duì)應(yīng)缺點(diǎn)是受主力店租約影響，收入業(yè)績(jī)天花板不高，在現(xiàn)有狀態(tài)下的改善空間有限。

收入情況及組成

從總值來(lái)看，受規(guī)模影響，近三年收入在8,000-9,000萬(wàn)元，這一指標(biāo)大體與長(zhǎng)沙金茂覽秀城接近（其2024年1月31日-12月31日總收入為8,285萬(wàn)元），但凱德廣場(chǎng)·雨花亭的商業(yè)面積要小40%，這也是為何凱德廣場(chǎng)·雨花亭估值更高的重要原因。

除了體量因素，還有一點(diǎn)是主力店的低租金貢獻(xiàn)度。項(xiàng)目7家主力店面積占比達(dá)到52.73%，但租金貢獻(xiàn)僅占18.51%。其中，沃爾瑪超市日均不到1元/平米/日的租金水準(zhǔn)影響最大。

租約類(lèi)型及平均租金

注：凱德廣場(chǎng)·雨花亭的主力店定義與常規(guī)理解不同，在招募說(shuō)明書(shū)中定義為“租賃面積為600平方米以上，租賃期限以8年以上為主”，比通常的主力店定義（1,000平米以上）要更寬松。

從分項(xiàng)來(lái)看，固定收入（包括固定租金+物業(yè)管理費(fèi)+推廣費(fèi)）占比極高，近三年均超過(guò)88%，而抽成租金收入平均才占2%左右。

事實(shí)上，項(xiàng)目193份租約中，采取兩者取高租約模式的有186份，占據(jù)了絕大多數(shù)。簽了取高但只能收到固租的情況，反映出項(xiàng)目?jī)?yōu)先強(qiáng)調(diào)高底租的談判特點(diǎn)。

2）項(xiàng)目成本及經(jīng)營(yíng)效率

不考慮店鋪改造的情況下，項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)成本在3,000萬(wàn)元左右，非常穩(wěn)定。2022及2023兩年的資本性支出較多，主要為針對(duì)沃爾瑪超市的改造。

成本費(fèi)用情況及組成

根據(jù)此前媒體及CLCT年報(bào)披露的信息，2022年末，凱德廣場(chǎng)·雨花亭收回了沃爾瑪?shù)囊话朊娣e（約8,900平米），重新定位后引入70余家創(chuàng)意零售、潮品買(mǎi)手、潮玩體驗(yàn)及特色餐飲品牌，其成果在2024年業(yè)績(jī)提升中得以顯現(xiàn)。

項(xiàng)目披露了未扣除和扣除資本性支出兩個(gè)版本的NOI Margin，通常以前者（未扣除資本性支出）作為運(yùn)營(yíng)效率的評(píng)價(jià)指標(biāo)。長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭項(xiàng)目的該值在65%左右。

NOI及NOI Margin

相對(duì)于項(xiàng)目整體不過(guò)億的營(yíng)收而言，這個(gè)成本控制水準(zhǔn)非常優(yōu)秀，與其它項(xiàng)目相比也處于第一梯隊(duì)。當(dāng)然，這也和項(xiàng)目整體得鋪率高，公區(qū)區(qū)域面積小有一定關(guān)系。

與其它部分REITs底層資產(chǎn)的NOI Margin對(duì)比

根據(jù)戴德梁行（工程盡調(diào)）提供的項(xiàng)目技術(shù)財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告，預(yù)估長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭2025-2034年的年度資本性支出在231萬(wàn)元-303萬(wàn)元，較2022、2023年明顯降低。

3）剩余租期與未來(lái)成長(zhǎng)性

受到主力店大面積、長(zhǎng)租約的影響，項(xiàng)目整體加權(quán)平均剩余租賃期限較長(zhǎng)，為4.80年。但僅看600平米以下的專(zhuān)門(mén)店的話(huà)，平均剩余租期不到2年。

加權(quán)平均剩余租賃期

未來(lái)2年內(nèi)，長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭有面積占比接近50%的店鋪?zhàn)饧s到期。但根據(jù)項(xiàng)目披露的2025年2-4季度招調(diào)計(jì)劃來(lái)看，今年的到期店鋪仍然以續(xù)約為主，“維穩(wěn)”是今年的主旋律。

2025年度招調(diào)計(jì)劃

考慮到項(xiàng)目目前租售比不低，且較少能收到兩者取高的抽成租金，合理預(yù)測(cè)續(xù)約的租金不會(huì)出現(xiàn)大幅提升。項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中，假設(shè)預(yù)測(cè)期內(nèi)，專(zhuān)門(mén)店市場(chǎng)租金增長(zhǎng)率第1年為0%，第2年至第7年為5%，第8年至第9年為4%，第10年為3%。

加之前述的資本性支出預(yù)算顯示項(xiàng)目在2023年前沒(méi)有規(guī)劃的大型改造。因此可以判斷項(xiàng)目在近幾年的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，穩(wěn)定性將高于成長(zhǎng)性。

項(xiàng)目的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)或?qū)��?lái)自于外部環(huán)境變化，2027年，項(xiàng)目門(mén)前的7號(hào)線(xiàn)雨花亭站將通車(chē)，極大程度改善項(xiàng)目的公共交通便利性。

廣州凱德廣場(chǎng)·云尚

項(xiàng)目解析

項(xiàng)目位于廣州市白云區(qū)云城西路890號(hào)，由2013年，凱德從廣州綠地手中收購(gòu)而來(lái)的白云綠地中心零售部分二期改造而來(lái)。

項(xiàng)目和綠地繽紛天地（以餐飲配套為主）相連，地塊內(nèi)還有一棟200米高的寫(xiě)字樓——綠地中心。

這是凱德在廣州的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑面積約8.6萬(wàn)平米，于2015年12月31日開(kāi)業(yè)。

從區(qū)位來(lái)看，由于白云新城相對(duì)獨(dú)立，因此商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力也并不激烈，主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于直線(xiàn)距離約1.5公里的白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，另外西北側(cè)不到2公里的百信廣場(chǎng)西區(qū)（12萬(wàn)平米）于上月由華潤(rùn)萬(wàn)象生活接手，將改造成為萬(wàn)象匯。

數(shù)據(jù)來(lái)源：優(yōu)點(diǎn)商圈數(shù)據(jù)

與白云萬(wàn)達(dá)相比，凱德廣場(chǎng)·云尚的優(yōu)劣勢(shì)在于：

地鐵上蓋的交通優(yōu)勢(shì)，對(duì)北側(cè)廣州市兒童公園、東側(cè)云溪生態(tài)公園的客群共享

地塊內(nèi)綠地中心與東側(cè)南航總部大廈的辦公客群導(dǎo)入

體量有限，品牌豐富度及空間效益潛力不及萬(wàn)達(dá)

相對(duì)于長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭是傳統(tǒng)居住社區(qū)商業(yè)，廣州凱德廣場(chǎng)·云尚的辦公+游客屬性更強(qiáng)。體現(xiàn)到經(jīng)營(yíng)端，就是主力店占比更小、業(yè)態(tài)多元性更強(qiáng)、商戶(hù)豐富度更高。

1）項(xiàng)目收入情況分析

整體經(jīng)營(yíng)情況

項(xiàng)目在2022年有較大面積改造，影響了期間的出租率，目前已回歸至95%以上。

一個(gè)比較明顯的情況是該項(xiàng)目租售比過(guò)高，2024年超過(guò)了19%。這個(gè)比例超過(guò)了不少租戶(hù)的盈虧警戒線(xiàn)，不知道是否由于項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)中未包括新能源車(chē)（場(chǎng)內(nèi)有一家長(zhǎng)城智選），但租金把它算進(jìn)去所導(dǎo)致的。

收入情況及組成

自2023年起，項(xiàng)目年收入破億元。同樣的固定租金+物業(yè)管理費(fèi)+推廣費(fèi)是大頭，2024年總占比達(dá)到了87.95%，抽成租金占比很低。

鑒于超過(guò)90%的租戶(hù)采用的是“兩者取高”的租金模式，凱德的高底租策略在兩個(gè)項(xiàng)目上都非常明顯。

租約類(lèi)型及平均租金

在這個(gè)策略背景下，值得關(guān)注的是過(guò)去三年的專(zhuān)門(mén)店租金的“三連降”。這是近年來(lái)商業(yè)市場(chǎng)大環(huán)境的真實(shí)體現(xiàn)，“高租售比”無(wú)法成為一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)，出租率和租金必然會(huì)有一個(gè)向市場(chǎng)妥協(xié)。

但凱德的能力體現(xiàn)在通過(guò)空間改造把主力店的租金給拔了上來(lái)。從而在保證總收入上漲的情況下，釋放出了小鋪?zhàn)饨鹣绿降目臻g。

我們?cè)?a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzkyNjQzNjQ5NQ==&mid=2247517407&idx=1&sn=49d7a70deb5a278068dbb5e7abbaa99c&scene=21#wechat_redirect" textvalue="" target="_blank" linktype="text" data-linktype="2">《預(yù)算考核or資本估值？購(gòu)物中心價(jià)值評(píng)估的雙重視角》中提到評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益的相控陣——“招調(diào)遞增率”與“租售比”是項(xiàng)目增長(zhǎng)潛力在中觀(guān)和微觀(guān)層面的關(guān)聯(lián)指標(biāo)。

如果前者的下降，能夠讓整體項(xiàng)目回歸更健康的租售比，那么長(zhǎng)期來(lái)看并不是一件壞事。

2）項(xiàng)目成本及經(jīng)營(yíng)效率

項(xiàng)目日常不含資本性支出的運(yùn)營(yíng)成本在6,000萬(wàn)元左右，2024年壓到了5,800萬(wàn)元以下。按商業(yè)建筑面積折算，2024年每平米的運(yùn)營(yíng)成本（含了人工、能耗、物業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)）為55元/平米/月。

這里有兩個(gè)相對(duì)奇怪的點(diǎn)，一個(gè)是面積更大、業(yè)態(tài)更多樣的凱德廣場(chǎng)·云尚，其人力薪酬成本在2024年竟然壓到了比凱德廣場(chǎng)·雨花亭還低。

第二個(gè)是物業(yè)管理及維護(hù)維修費(fèi)用占比大約30%，這個(gè)數(shù)據(jù)偏高，行業(yè)通常應(yīng)當(dāng)在16%左右，

成本費(fèi)用情況及組成

近年來(lái)項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)行升級(jí)改造與整改，過(guò)去三年的資本性支出超過(guò)2,800萬(wàn)元，這部分對(duì)NOI Margin的影響超過(guò)了4個(gè)點(diǎn)以上。

如果不考慮資本性支出的影響，2024年接近64.93%的NOI Margin也非常優(yōu)秀。

NOI及NOI Margin

3）剩余租期與未來(lái)成長(zhǎng)性

項(xiàng)目只有超市和影院兩家1,000平米以上的主力店（注意主力店的面積標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)沙和廣州有所不同），全場(chǎng)的項(xiàng)目整體加權(quán)平均剩余租賃期限極為驚艷，只有2.18年。超過(guò)3/4的租約會(huì)在2027年底前到期。

這給了項(xiàng)目極大的調(diào)整和騰挪空間。

加權(quán)平均剩余租賃期

2025年度招調(diào)計(jì)劃

從2-4季度的招調(diào)計(jì)劃來(lái)看，約有40%的品牌到期后會(huì)考慮主動(dòng)調(diào)整。但考慮到項(xiàng)目租售比和市場(chǎng)環(huán)境，判斷項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)整的方向應(yīng)當(dāng)是更有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌租戶(hù)，而非更高的商務(wù)條件。

項(xiàng)目的增長(zhǎng)潛力，推算并非來(lái)自于換租新租，而是來(lái)自于凱德最擅長(zhǎng)的：AEI改造（Asset Enhancement Initiatives，翻譯為零售物業(yè)資產(chǎn)提升計(jì)劃）。

凱德在招募說(shuō)明書(shū)中，特別披露了2025-2026年的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)改計(jì)劃：改造區(qū)域涉及的可租賃面積超過(guò)10,000平米，改造總費(fèi)用約2,224.23萬(wàn)元。

由于部分鋪位會(huì)拆分為過(guò)道，按招募說(shuō)明書(shū)披露，改造之后的總租賃面積會(huì)下降至47,421.40平米。

項(xiàng)目改造區(qū)域前后對(duì)比

我做了個(gè)測(cè)算，根據(jù)現(xiàn)有合約，廣州凱德廣場(chǎng)·云尚的超市+影院的總租賃面積為8,962.30平米，平均租金為34元/平米/月，總計(jì)年租金額約365.66萬(wàn)元。

改造后，通過(guò)縮減超市+影院的面積，替換為高單價(jià)租戶(hù)，上述區(qū)域（不含6樓）的年租金總額預(yù)計(jì)可以提升到555.67萬(wàn)元。個(gè)人感覺(jué)這個(gè)數(shù)還是有點(diǎn)保守了，影院的低租金預(yù)期拖了后腿。

總體來(lái)看，更具有成長(zhǎng)性的商圈、更多樣化的業(yè)態(tài)組合、更短的WALE和計(jì)劃中的調(diào)改升級(jí)，讓廣州凱德廣場(chǎng)·云尚的成長(zhǎng)性預(yù)期要高于長(zhǎng)沙項(xiàng)目。

但同時(shí)也需要看到，廣州項(xiàng)目今年下半年后，會(huì)面對(duì)兩大主力店同時(shí)調(diào)整的陣痛期。這么一對(duì)比，凱德選擇這兩個(gè)項(xiàng)目入池，還真是有點(diǎn)“隔空互補(bǔ)”的意思。

運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)

此番華夏凱德商業(yè)REIT的招募說(shuō)明書(shū)中，與其它已發(fā)行或已受理的購(gòu)物中心消費(fèi)REITs最大的不同，是沒(méi)有收取激勵(lì)管理費(fèi)。

根據(jù)說(shuō)明書(shū)介紹，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)分為基礎(chǔ)管理費(fèi)用1和基礎(chǔ)管理費(fèi)用2。

其中基礎(chǔ)管理費(fèi)用1根據(jù)當(dāng)年度實(shí)收運(yùn)營(yíng)收入的固定比例進(jìn)行提取。用于覆蓋運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)人員薪酬、行政管理費(fèi)成本。

根據(jù)基金可供分配金額測(cè)算報(bào)告的科目，行政人力成本不再計(jì)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本（而是含在管理人報(bào)酬里），公共能源費(fèi)用、物業(yè)管理及維修維護(hù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用，仍然由項(xiàng)目支出。

兩個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)管理費(fèi)1費(fèi)率

基礎(chǔ)管理費(fèi)2為當(dāng)年度實(shí)收運(yùn)營(yíng)收入的4%+當(dāng)年度運(yùn)營(yíng)凈收益的8%。也就是行業(yè)中常見(jiàn)的4%+8%。

購(gòu)物中心消費(fèi)REITs運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比

對(duì)比上表，凱德在基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)的收費(fèi)方式與費(fèi)率上，與青島萬(wàn)象城、杭州西溪印象城等基本一致。（更準(zhǔn)確的說(shuō)法，應(yīng)當(dāng)是國(guó)內(nèi)同行在制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，借鑒了以凱德為代表的國(guó)際商管公司慣例）

但對(duì)比其它機(jī)構(gòu)至少為10%的激勵(lì)管理費(fèi)，凱德僅只收取上述兩個(gè)基礎(chǔ)管理費(fèi)的方案就較為另類(lèi)。相對(duì)應(yīng)的也不存在負(fù)向罰則：如果NOI為負(fù)值，就按照0來(lái)計(jì)算，只會(huì)收不到管理費(fèi)，但不會(huì)多扣。

這種差異的一個(gè)重要原因，應(yīng)當(dāng)和凱德的跨國(guó)公司背景，以及長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭項(xiàng)目要從CLCT轉(zhuǎn)移至國(guó)內(nèi)上市有關(guān)系。

畢竟，之前在CLCT里就沒(méi)收激勵(lì)管理費(fèi)（4%+8%的收費(fèi)模式，就已經(jīng)考慮了業(yè)績(jī)高低對(duì)于管理公司的收入影響），基于公允性考慮，國(guó)內(nèi)國(guó)外保持統(tǒng)一是最好的方案。

一些感受與思考

和青島萬(wàn)象城這種天生長(zhǎng)著一張明星臉的項(xiàng)目相比，凱德這次擬打包上市的兩個(gè)項(xiàng)目，是需要更耐心地去解讀和分析的。

對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，這是個(gè)考驗(yàn)。在這樣的體量、這樣的商圈、這樣的運(yùn)營(yíng)時(shí)長(zhǎng)等先天條件下，如何判斷項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性與增長(zhǎng)性，需要對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的策略和能力，有更深度的認(rèn)知。

我們后續(xù)也會(huì)跟進(jìn)這兩個(gè)項(xiàng)目的具體表現(xiàn)，給出更具體和更有時(shí)效性的解讀。

而對(duì)于廣大從業(yè)者而言，這卻是個(gè)天大的好事。

第一，像青島萬(wàn)象城那樣的明星項(xiàng)目，實(shí)在是太少了。少到，和我們大多數(shù)人沒(méi)什么關(guān)系。

而凱德這樣的項(xiàng)目，才更貼近我們職業(yè)生涯的日常。它們?nèi)绻�能成功上市并且得到認(rèn)可。那么，會(huì)有更多項(xiàng)目看到未來(lái)的希望。

第二，過(guò)去CLCT雖然也會(huì)披露大量信息，但英文總是會(huì)制造閱讀門(mén)檻。而轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)發(fā)行之后，當(dāng)凱德把自己的戰(zhàn)術(shù)操作如此詳實(shí)地公開(kāi)給所有投資者（當(dāng)然也包括你我），我們能真正從中學(xué)到的內(nèi)容，會(huì)無(wú)比扎實(shí)。

尤其是AEI改造，我想很快國(guó)內(nèi)的商管公司都會(huì)學(xué)會(huì)這個(gè)名詞。過(guò)去我們的讀者通過(guò)我們發(fā)布的文章，看到過(guò)不少凱德項(xiàng)目的煥新成果。但今后，大家從招募說(shuō)明書(shū)和年報(bào)中，還能看到更多：為什么改？怎么改？時(shí)間表如何制定？改后的收益如何？

而且，從過(guò)往CLCT的風(fēng)格來(lái)看，或許這兩個(gè)項(xiàng)目只是開(kāi)始。通過(guò)擴(kuò)募來(lái)平衡單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)前文所提的“隔空互補(bǔ)”，一直是凱德對(duì)投資人所強(qiáng)調(diào)的投資理念。這也意味著，未來(lái)可能會(huì)有更多項(xiàng)目會(huì)被加速曝光。

過(guò)去幾年，CLCT保持著投資組合的更迭和擴(kuò)張

作為亞太地區(qū)市值最大REIT發(fā)行人及管理人，一邊手把手解釋給你看，我是怎么管商場(chǎng)、改商場(chǎng)的；一邊替你在資本市場(chǎng)上吆喝，去爭(zhēng)取更多的舞臺(tái)和曝光機(jī)會(huì)。

我想說(shuō)，不管你買(mǎi)不買(mǎi)得到，凱德的REIT，一定要學(xué)會(huì)看懂。